2019年惠州购房客户研究专题

,惠州购房客户研究专题,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,2019,一、本报告由惠州中原战略研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司依合法可靠途径获得，报告观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考，不构成任何投资建议。二、本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。三、本报告版权归惠州市港中原地产代理有限公司所有，未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何方式对本报告进行复制、传播。如需引用、刊发，需注明出处为“惠州中原战略研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。四、有关本报告的问题和建议，或有关问题的讨论和疑问，请咨询惠州中原战略研究中心。,产品目录,PART01,历年客户构成演变,客户特征演变,客户构成演变,客户来源演变,客户数据来源：惠州市房管局房源系统的成交客户信息，经惠州中原战略研究中心对客户数据源，进行技术清洗、处理而成；数据特点：数据真实、客观、准确；样板数量：共109.23万批次有效样本；区域覆盖：惠州市时间范围：2008.1.1-2019.4.28特别说明：惠城区包含仲恺区；惠阳区包括大亚湾。,图表来源：中原数据平台大客户数据系统（投影可播放）,购房年龄：平均年龄小幅回升购房主力为80后90后,从2008-2019年历年数据看，自2008年起，客户购房的平均年龄呈现走高态势，2010-2013年，平均年龄稳定于33岁上下，2014年，平均年龄开始有所回落，直至2016年，客户购房的平均年龄仅达29岁，2017年平均年龄再次攀升，2019年客户购房的平均年龄已升至31岁以上。从客户年龄分布看，20-40岁为购买的主力群体，占比近7成。80后是购房的主力，90后购房比例也逐步增高。,2008-2019年购房客户平均年龄走势,2018-2019年购房客户年龄分布,70后,80后,85后,90后,80后,70后,60后,50后,内陆客户：省内占9成赣湘鄂排名前三,2008年-2019年4月省外购房占比,从内陆各省份范围来看，88.11%成以上是广东省内客户，省外客户约占1成，分布在江西、湖南、湖北、四川以及河南、黑龙江等省份，其中江西客户占比最高，占比1.8%，近三年江西团购客热度持高，明显拉升占比；此外，湖南、湖北及四川占比均超过1%。,PART02,近期购房客户描摹,客户来源分析,客户特征分析,客户偏好分析,数据来源：中原数据平台大客户数据系统,购房客户分布图（惠州）,本次客户分析旨在对2019年惠州购房群体进行研究，以深入挖掘该群体的轮廓特征，了解其消费行为投资偏好及对产品的需求等；客户数据来源：中原数据客户系统，惠州中原代理项目实际成交客户数据，同时为各热点片区的典型性项目；样板数量：共36475批次有效样本；区域覆盖：惠州市四区三县时间范围：2017.1.1-2019.8.31。,客户来源区域,受大湾区规划利好，惠州地理位置优越且价格洼地效应明显，据中原监测实时客户数据显示，省外东北部、西北部及沿广东周边省份在惠的购房动作明显；广东省外客户在惠置业热度逐年提升，两年内购房比例翻番，2019年达到11%；其中江西、香港、黑龙江及湖南客户占比最多，整体高达51%，其余省份购房比例相对较低。,图：广东省内与省外客户占比,省外客户迁徙轨迹显著,数据来源：中原数据平台大客户数据系统,客户来源方式,在2019年成交客户数据中，成交客户以转介带客为主，其中二二转介占比达13%，二三转介及泛联动客户占比各为9%，其次为媒介客户，其中广告占比为11%。此外，自发性前来的客户及通过CALL客等常规拓客手段成交客户比例较低，更多客户需要通过主动营销方式导入。,来源方式多样化转介客户为主,图：2019年成交客户来源方式分布,数据来源：中原数据平台大客户数据系统,购房者家庭结构及收入,从购房者家庭结构来看，三-四口家庭购房比重最大，占比达64%，且在近三年呈现逐年上升的趋势；其次五-六口三代同堂家庭，这一购房比例达13%，排名第二，这一比例与两口之家的比例（11%）接近；而从购房客户的家庭收入来看，年收入为21-30万家庭占比最大，达36%，其次为11-20万客户，占比为31%，值得注意的是，31-50万中产家庭的购房比重逐年上升，逐步成为购房群体的中坚力量。,图：三口之家客户比例增加,图：2019年各家庭结构购房客户占比,31-50万20%,图：购房客户家庭收入占比,近三年占比分别为18%，19%，20%,三-四口之家消化力强中产家庭比重上调,五,数据来源：中原数据平台大客户数据系统,购房者职业,从中原成交客户职业分布看，主要呈现3个特征：其一：各职业客户近三年的比重均保持稳定；其二：中层管理者及一般职员为主体，两者占比合计为54%，占据了主要地位；其三：自由职业及无固定职业者的占比出现小幅上升。,图不同职业购房群体变化,图:分职业购房群体特征,购房主体相对稳定中层管理者为主,数据来源：中原数据平台大客户数据系统,购房群体稳定,从购房者需求来看，仍以自住为主，占比73%，同比上升4个百分点，而投资客户占比则相应下调同等比例，两用需求客户比例不变；而从购房者置业次数来看，首次置业客户占比为66.5%，基本维持稳定，但仍为近三年最低比例（2017年为65.77%，2018年为65.89%）而二次置业客户比例出现0.45个百分点的小幅度上升，占比略高于过去2年。,图：购房者置业需求变化,自住：73%,投资：14%,两用需求：13%,图：购房者置业次数占比,首置客户减少改善需求增加,图：近三年购房客户变化特征,数据来源：中原数据平台大客户数据系统,小结,客户来源多样化房企主动营销抢先机,购房群体稳定，自住目的为主,省外客户比例逐年增加，深客比例出现下滑，房企应针对客户地域属性进行客户拓展；渠道上客效果凸显，客户自发上门率偏低，以渠道为主，适度增加营销推广，可以增加客户的到访量。,购房主体保持稳定，以3-4口的二代居家庭为主，购房客户自住用途比例提升，投资属性减少。从客户的置业用途来看，市场形态仍属健康，投资投机需求起伏不大，市场抗风险抗压能力较强。同时客户对地段、环境、教育、配套及学校等因素尤为关注。,区域偏好明显主流产品最受喜爱,购房主体以35岁中等收入群体为分割点的橄榄型转变，多选择惠湾及惠城区置业、偏好90-120面积段、100-140万总价段产品。,PART03,置业意向演变,客户城市、区域偏好,客户特征分析,客户置业产品偏好,客户楼市认知趋势,数据来源：惠州中原地产采取线上线下联合调研的方法，线上通过中原官网、惠州中原地产微信公众平台并联合腾讯房产开展了为期17天的线上问卷调研活动，线下通过随机抽样及案场调研同步进行的方法，所获取的市场数据。区域覆盖：线下调研覆盖惠州市四区三县、线上调研不限区域（结果显示样本来源以惠州为主，少量来源外地）调研时间：2019.8.12-2019.8.28,客户城市区域偏好,在粤港澳大湾区珠三角9城中，2019年调研客户除广州、深圳外最看好的城市,近港澳、临深广，热度辐射效应明显。根据调研数据显示，在所有调研对象中，除广州深圳外最看好的城市是惠州，占比37%，之后依次是珠海、东莞、佛山、中山、江门、肇庆。由于调研对象主要在惠州，会存在一定的主观性，因此惠州占比最大；排除主观因素，临近港澳、深广的城市热度会相对比较高，而不临近港澳、深广的江门、肇庆热度就相对较低了。,产品偏好,2019年调研客户置业目的占比,2019年调研客户置业意向户型占比,数据显示，2019年调研客户置业目的主要是自住兼投资或改善居住，分别占比41%、36%，而投资理财占比17%。置业的主要目的还是以自住为主。结合调研客户置业意向户型来看，与置业目的基本符合，主要意向户型在81-100之间，占比36%，其次是101-120，占比26%；60-80，占比18%；60以下及121-140，分布占比9%，而140以上的较少，占比仅有3%。因此，调研客户以自住兼投资或改善居住选择的主要户型在81-120之间，也与惠州市目前的主流户型一致，对于大户型的选择较为谨慎。,产品偏好,17%,17%,15%,15%,12%,6%,5%,5%,6%,3%,2019年调研客户购房考虑因素,调研结果显示，价格、交通、配套、户型仍是客户的主要关注点，几大因素占比结构相对稳定，合计占比达64%。值得关注的是，教育配套的占比亦名列前茅。目前，随着城市不断向外延拓展，房地产的热点引入名校、城市综合体等形态，已经成为开发商解决问题的制胜法宝。教育资源的汇集，也成了区域房地产吸引市场的有力标签。,客户楼市认知趋势,近三年受访者对惠州楼市政策影响认知,通过对比分析可知，近三年来，客