进退维谷——新冠疫情下的北京商铺市场报告

进退维谷一冠疫情下的北京商铺市场报告突如其来的疫情对实体店生意造成了前所未有的冲击，虽然现已经得到控制，但影响仍在持续。 究竞目前实体店铺境况如何？时卜众说纷纭.有人认为实体生意正在夏苏，有人认为疫情冲击卜客 源不足.未来仍会有大量店铺倒闭。不掌握实情状况卜，偏于悲观或乐观都可能做出误判而造成损 失。乐铺作为中国实体商铺踪合服务威权平台，服务己经覆盖北京、上海、深圳、杭州等中国七座 城市，拥有铺源超过131万套.服务开店人超过120万.乐铺APP对各城市选址开店与店铺出租 转让情况均拥有大规模及时信息针对此次疫情.乐铺商业研究中心对北京商铺市场进行了深入调 研，旨在用最全面深入的信息展现疫情时期市场的真实情况.引导理性认知与决策.乐铺商业研究中心从乐铀APP 2020年2月1日一2020年4月20日及去年同期数据中进行等比抽 样.覆盖4.5万套线上商铺转让信息.14.9万app端开店用户和线卜700位店铺开店人。研究方法 以抽样调研、统计调研、实地调研、访谈调研为主。1. 开店逸址人数降幅超过50%,需求缓慢回升选址人数变化对比1月26日2月08日02月21日03月05日03月18日。3月31日04月14日2020年。2-04 月2019 年02-04月竺七竺竺以北京地区app端醪样活饮入数为漫,每天会景app即H做活既1次.人多次会员只计次.2020 LoP AH Rights R2020年2月一2020年3月间，开店选址活跃数量同比去年卜降了 75%.这代表者每4个想要开店 选址的人中都有3个暂时打消了念头.到4月份略有恢复.但也仅相当于去年同期的半数水平。2. 3月中旬店铺转让与出租进入高峰，趋势仍在延续2020年2-4月份转店数据H 二：二 HM E 9 4 6 = CT U = p pass Hss RS安 mas HOW H2亲 =9=M axs廉 H言 ME m9M Mm ws -MW U3W 二 W HW 二 6E mw注日；转81散据送取乐雷平台用户活饮时段上传井且蚀平台审级通过的陆德敷2020 LeP AI1 Rights R3月中旬转店数量陡然增K150%.原因是北京的主要开店人属非京籍，3月是返京高峰，出于营业 收入低卜的压力及对消费恢复的保守预期.店主选择对店铀进行出租转让，形成了市场上转租铀的 数量:陡增.3. 中等面积店铺受冲击大，大面积店铺影响较小不同面积转店数量占比变化2020年02-04月12019 年02-04月50.200m1是店铺戒场的主流面积，也是受疫情冲击最大的区间.其次是小于50m，的店铺。小平米的 店铺因为租金总价相对较低.即便是不开张营业，每月的固定支出比大平米店铺要少的多。而200 平米以上的大面积店铺经营者通常资金实力相对较强.加之初期店铺投入成本高.所以维持和观望 的行为较明显。55200m的中型店铺.既要负担较高房租成本、人员成木，又不一定有充分的资金 实力，所以更多做出了转店选择.4. 餐饮业是“重灾区”，休闲娱乐业次之各业态转店数量占比变化在总体出租转店比例中，休困娱乐、美容美发、百货超市及其它业态与去年相比占比均有增加，而 快饮业转让店铺的占比和去年同期占比减少了 13%。造成这一异常的原因.是多数餐饮店主都选择 了直接退租美店.导致了转店比例降低的数据表现.而这部分退租店铀转化为了房东直租数量的增 加。相比其它业态，餐饮业对现金流的依赖更强.每日保持运营的成本投入更高.这就造成了其在 风险面前的脆弱性。由于人员聚集被严令禁止.所以休闲娱乐业也受到了很大影响。5. 通约与堰租现象增加，房东直租店铺多出两成房东直租店铺数量占比变化2020 LeP AM Rights RewvodwwwJ由于经营者希望转店时收回店铺装修或设备投资的部分成本.所以在原房租中加入转让费代房东进行招租，这样的操作一直是市场隐性愦例。2019年同期的店主转让、房东直租占比分别为60%和40%.今年出现反转.房东直租占比达到了 60%。转店减少、直租增加的数据变化.意味君要么经 营者退租.要么租客违约房东将商铺收回的事件总量增加。6. 无转让费、转让费降价成为趋势无转让费店铺占比变化）2020 LoP Ail Rights Reserved转店费的降低甚至取消，代表者转店者主动进行利益退让，传递出店主在市场压力卜希望快速将铀 转出的心情。2019年数据显示.有转让费与无转让费的店铺占比均为50%.而今年无转让费店铺 比例和去年同期相比增加了 14%。除此之外.转让费降低也是一个事实,2020年店铺转让费平均 水平仅是租金的8.4倍，而过往5年转让费平均水平要在租金的10倍以上。7. 各区租金报价普涨，通州与西城相比往年降低各区租金变化差异注成色区域未计入此次租金统计范2020 LeP AJI Rights Roscrvod与去年同期相比，北京各区的租金都出现了报价上涨现象，上涨幅度平均10%以上，朝阳区涨幅最 大为18%。店铀的转让费是租店成本的核心.诸多店铺转店费降低甚至无转让费后.出租方普遍都 出现以提升租金进行收入回补”的心态，造成了甫场逆势上涨”的现象。8. 外围城区店铺经营受彩响普遑大于核心城区各区转铺量变化从整体看.北京各区3月份以来的转铀堂普遍增加.其中通州以同比90%的增长排在首位.另外同 属外围城区的延庆、密云、平谷等转铀量:也明显增多.合计比去年增长了 48%o因为外围城区流动 人口数较多.大部分回京迟缓，限制了消费的产生.同时，这些区域的店铺经营者在资金实力上与 城区比相对较弱.抗风险能力也较低.9. 新商圈脆弱，老商国强韧商圈转铺量变化对比2020 LeP M Rights Reorvod老商圈在疫情中表现更为强切，转铺段甚至出现减少的现象，而新锐商圈转铺量明显增加。因老商 圈地理位置更靠近市中心.本地人口众多.消费人群更加稳定，而新锐商圈位置大多远离核心城区. 人员流动性更大.对节假日消费依赖.疫情期间的出行限制使这类商圈受影响更大。10. 餐饮九成复工，卓率仅占日常五成2020年4月份北京餐饮业复工情况堂食开故率注#: ftTtA况StlK由株下安地iM研哉得2020 LoP AJI Rights Reserved北京餐饮行业目前复工率约为89%.其中三环内复工率为70%,三环外90%.复工的餐厅中，开 放堂霞的占比也仅有50%.而即便已经开放堂食,大部分餐厅上座率依然很低只占正常情况卜的40%。结论：新冠疫情对北京商铺市场造成了强烈冲击，实力普通的经营看纷纷选择转店停业，并且为了更快的 转出，降价成为了普遍选择，也有更急迫名不惜以房租违约为代价强行停业.但在疫情较快得到控 制的有利形势R消费、选址、转店出租的绝对数虽均呈现持续增K之所以消费、选址趋于活跃 时转店数量仍在增加.是因为经营者对转店的决策相比市场变化会相对滞后.因此，如果疫情不再 出现反夏.选址需求增长的趋势将能够有效