项目工程总结(part 3)PPT演示课件

,砂浆收口，上部盖瓦两层，稍突出山墙面，如上图所示。,按上图顺序，比例为2：1：1：1。上墙面顶，垂脊处只用瓦1。,1,2,3,4,滴水线等细部做法上粗糙,屋檐等复杂的线条及滴水线条不足，容易造成墙面的污染,万科城西班牙建筑风格包含无数细致节点，在现有建筑市场水平及紧张工期下，未能较好发挥其应有的精致特点，这是我们现场质量管理一大失误，我们新的管理团队在现场质量管理任重道远,5,质感涂料易污染难清洗,质感涂料在线条处的处理效果,万科城外墙采用质感涂料，设计的是质感的凹凸效果，总体施工和外观效果较好，但由于外墙线条较多，个别线条收口细部略粗万科城的外墙质感涂料非常容易污染，可能会对后期的维护带来压力,6,万科城在水泥带拉毛及外墙线条细部处理略微粗糙；对新工艺的质量、工期和后期维护缺乏研究，水泥拉毛的工序和正常周期,7,制作水泥拉毛时下雨造成的效果,成品保护存在的问题：面积太大，成品保护有困难各单位交叉作业太多水泥拉毛面难进行成品保护工程重要节点时下雨,警惕成品保护带来的质量问题：,8,工程管理主要措施有：对监理和承建商的管理输出:对设计院的设计输出，看图要点、审图和专业互审；利用团队和专家力量，各项专题讨论研究（如防水体系和防沉降、防开裂、防锈，各种关键节点）团队建设（如激发项目团队和供方团队的主观能动性）参观学习,形成竞争机制(东海岸安全文明施工和抹灰工艺学习)强调样板建设和施工样板的作用各专业、各单位会审：砌体工程样板、砼养护、主体实体质量样板，组织各专业各单位集体会审，及时发现问题和相互学习。成品保护的意义及相对措施组织结构创新合理调整工期：在不影响公司经营目标前提下，合理调整工期，以利承建商劳动力组织和管理，确保工程质量的保证，避免盲目抢工给工程质量带来的风险。说明产品创新与工程质量、工期和人力资源的辩证关系创新和质量都需要适当工期及资源。,9,园建专业篇-张世铭,10,前言,深圳万科城一期的开盘展示区室外园建工程：展示面积创集团之最大约4.5万m2施工工期紧:实际施工时间仅有45天总包单位场地移交较迟分包单位交叉工种多:共有15家单位同时进行交叉施工受雨季影响大:下雨天气16天设计变更多:三版园建图纸，33份设计变更，过程变更较多,11,人工湖构造做法专题研究背景：人工湖和市政广场面积约1万平米，位于高回填土区域（回填约10米左右），回填土密实度达不到要求，地质情况复杂，在该区域建造人工湖和市政广场容易出现由于地基不均匀沉降而导致人工湖池底和池壁开裂渗漏；人工湖在集团内尚无真正成功案例，在地质情况较为复杂的地区采取何种做法能确保人工湖不渗漏成为我们心头大患。水质要求清澈见底思路：关键问题是不裂解决沉降问题材料是关键目的是不漏解决构造做法和技术节点问题做法是关键湖底采用硬底,12,解决方案：回填土沉降解决方案：在湖底标高1米以下采用24T重型压土机进行碾压，箱涵区域采用16T重型压土机进行碾压。使用合适材料：在未来使用期间，该区域地基沉降梁约10CM，聚乙烯树脂PVC-P柔性卷材防水材料供货单位（霸魁防水公司）和膨润土卷材供货单位（丝科实业公司）勘踏现场和报送施工方案，两家均表示该产品能满足本项目的质量要求。构造做法：市政广场：水池水深只有50CM，要求同时兼顾广场和水池两种功能，综合考虑成本因素，湖底采用钢筋砼刚性湖底，构造做法：土层压实密实度达到0.92，5CM厚C10砼垫层，池底池壁20CM厚的钢筋砼底板单组分聚氨脂防水5CM厚C10细石砼保护层（内铺抗裂钢筋）表面镶贴装饰材料。人工湖：水深为1.5米，防渗漏性能高，湖底采用柔性基底防水方案，构造做法：湖底素土碾压密实度达到0.92；无纺布上铺设膨润土150厚水泥石粉渣保护层5CM厚C10细石砼保护层（内铺抗裂钢筋）。,13,人工湖工程在实际施工中遇到种种困难，主要表现在以下几个方面：1、由于种种原因，膨润土防水毡比实际供货时间要推迟1周，如按原计划要求进行施工，人工湖将难以满足开盘工期要求。2、万科城一期人工湖工程为开盘展示区主要景观，因此人工湖工程能否顺利按期完成将直接影响到人工湖驳岸周边整个园建工程的进展。3、人工湖膨润土防水毡施工正值雨季，而膨润土防水毡遇水将会膨胀，膨胀后容易破损，将会直接影响到防水质量和效果，因此对施工单位的人力、物力及交叉连续作业能力提出了较高要求。4、人工湖膨润土施工过程中遇到多达5天的持续下雨，导致人工湖工程进展缓慢。5、各种工序交叉作业，给膨润土防水毡施工成品的保护带来一定的困难，一旦出现破坏将会给整个人工湖防水工程带来重大隐患。,14,针对以上问题采取的措施,1、及时召开膨润土防水毡的技术专题会议，讨论各个部位结点作法。,在高于水位15厘米处，用射钉和垫片加强（间格50厘米，分两条,在膨润土外侧砌筑120厚墙体予以保护。,15,人工湖每个喷水管周围用膨润土加强处理后在每个喷水管周围浇捣直径为40cm高40cm的混凝土,将喷水管包在混凝土中央并与湖底混凝土一同浇捣,在管口膨润土铺设完后再覆盖一层膨润土灰浆予以加强,16,膨润土防水毯施工时在长度方向用膨润土灰浆覆盖，同时搭接尺寸为30厘米。,17,楼梯踏步处驳岸膨润土的处理,膨润土卷上来后,砌筑120厚砖墙,18,2、膨润土施工前，对施工单位进行详细的技术交底，并督促他们组织好充足的人力、物力，确保对膨润土防水毡能够及时予以保护。,对已施工好的膨润土用水泥石粉碴及时覆盖,铺设水泥石粉碴时用木模板垫在已铺设好的保护层上，避免手推车破坏膨润土防水层。,19,3、膨润土防水毡施工时，在人工湖四周设置排水沟，做好排水措施，同时将湖底局部给水侵泡后的软弱基层全部用水泥石粉渣予以换填。,膨润土施工前对基层进行清理整齐,湖底直径大于30毫米的石块予以清除，避免削弱局部膨润土的厚度,正在施工中的人工湖,20,4、膨润土防水毯在结构面安装时，在距驳岸边50CM处设置锚固沟，锚固沟在膨润土每施工完成一段后应立即回填。,防水毯与结构面之间的摩擦力较低，为了避免防水毯与结构面之间出现滑移，设置锚固沟.,膨润土铺设到锚固沟后，应立即对锚固沟进行回填,21,5、严把材料进场关,另外对膨润土产品本身质量一定要严格把关，同时做好材料成品保护，对不合格的产品坚决不允许使用,22,6、为保证人工湖水清澈,在人工湖底面层浇捣50厚细石混凝土，留置6m*6m的伸缩缝，有效地预防底板混凝土开裂现象的发生，确保了整个人工湖防水体系的质量。,美丽吗？,23,万科城园建工程所遇到的问题万科城园建工程由于受工期短、工程量大、交叉施工影响面多等因素影响，给室外园建施工带来一定难度，主要表现在以下方面：,1、总包单位外架拆除和移交场地时间比计划晚25天，园建单位定标后，除了两个人工湖可施工外，其它地方基本无工作面,导致实际施工工期仅有一个月的工期2、今年10月1日开盘楼盘多,劳动力相当短缺3、园建材料样板迟迟难以确定，导致材料加工工期不够和供货时间延误,园建单位进场后，总包无法按时提交作业面,24,4、园建工程中部分属于总包合同范围内的构筑物,因总包单位全力在抢主体的施工进度，无法完成园建构筑物工程,而园建单位没有施工构筑物的能力，一定程度上影响了整个园建工程进度。,25,5、大量采用素砼带拉毛工艺，工期满足不了工艺要求，尚未达到强度，需进行下一道工序，交叉施工破坏严重，且破坏后较难修复,制模,20分钟,拌制混凝土,30分钟,浇捣并将表面收光，需时20分钟,3小时,制模,拌制混凝土,拌制混凝土,26,水泥面收光后3小时进行压纹,12小时10分钟,拆模并修边,共需时16小时！,27,万科城在水泥带拉毛细部处理略微粗糙；对新工艺的质量、工期和后期维护缺乏研究，水泥拉毛的工序和正常周期,28,石材铺贴效果就是不一样,29,6、主体计划滞后，受雨季和劳动力短缺等综合因素影响，水电和室外景观等计划不同程度滞后，同一作业面各专业配合单位增多，交叉作业严重，质量和成品保护难以控制,30,7、施工通道影响到园建的道路施工,地面园建需等乔木种植完方可施工,交通局部堵塞,31,8、园建的设计修改较多，无正式变更通知，从图纸上无法找到正确的做法，同时设计变更也导致工序颠倒,停车位旁的绿化带处管线埋得较浅，所以只能加高绿化带的侧壁。,32,9、园建施工时室外总网已经完工，景观设计公司未考虑室外总网的影响10、园建和绿化施工图设计和审图时都没有参照项目的总管网图，在景观按图施工的时候才发现多处须深挖基础或种植高大乔木的位置出现雨水井、污水井或掩埋的消防管、煤气管、电缆管等等,墙体基础正好压在一口雨水井上,33,解决过程,主体外架采用悬挑，室外园建构筑物另行分包给非展示区域的总包单位，缓解展示区域总包单位压力；与总分包单位负责人沟通，寻求增加劳动力等资源，缩短各工序作业时间，多次召开各工种计划协调专题会，协调解决存在的问题，将外架拆除时间提前，为室外工程创造条件；与园建单位沟通，重新调整工程计划，针对室外管网、室外道路等关键工序进行严格控制，每天召开计划协调专题会议，解决现场存在的问题；召集各专业召开专业协调会议，合理规定各部位施工单位的完成时间，通过项目部工程师督促总包和各配合单位按时完成。通过奖励等措施，要求施工单位采取雨季和夜间施工，进行抢工作业。,1、解决工期和劳动力问题,34,解决过程,2、解决专业协调和设计问题问题,外架未拆，乔木先行，解决施工通道和缩短交叉作业工期问题，绿化效果良好,跟踪样板材料样板确定。,能提前安排的工序尽量提前。,规定水电、电信、绿化、园建等单位在同一工作面的先后进场和完成时间。召开专业协调会议，统一专业矛盾解决方案。,35,解决过程,3、解决成品保护问题,分区域封闭管理,委派保安人员监管合理安排工序,避免交叉施工污染成品覆盖保护膜,36,万科城园林、立面展示区较大，整体感觉较好,万科城,万科城VS中海日辉台园建工程比较,37,日辉台只作1栋多层展示，且园林面积不大，因此细部处理比较精细,中海日辉台,万科城VS中海日辉台园建工程比较,38,中海日辉台和万科城园建工程比较,39,项目市政配套问题破解之“葵花宝典”,40,第一招：欲练此功，必先自“功”,充分调查研究项目周边市政配套设施的现状和最新规划，对这些情况做到了如指掌！深入了解与项目周边市政配套相关的主管部门、事业单位和利益企业！,41,项目周边概况,42,万科城面临的六大市政配套问题：,市政给水供应量及供水压力远远不能满足项目开发要求；项目污水排放由于片区污水干管不完善，至使项目面临需要投资建设动力处理化粪池的风险；片区已有变电站满载、规划变电站要晚于项目2-3年建成，至使项目面临无电可用的风险；由于市政燃气管路的不完善，项目用气需要通过组建瓶组站加以解决；由于市政弱电管网的不完善，项目存在有线电视及电话系统不能进入小区的风险；横穿项目地块的市政排水箱涵及污水管问题。,43,项目周边给水管网现状及规划,44,项目污水管网系统现状及规划,45,根据环保局环境评审的批复意见：,生活废水需经过三级化粪池处理后，进入小区内污水主干管，并按国土拍卖合同要求接入市政污水主干管网；同时也明确，当市政污水管网没有修通时，项目生活污水必须经过有动力污水处理设施处理后，才能排入市政污水管网系统；如果项目增设动力污水处理设施，需要500万！我们应该怎么办？,46,项目强电专线电源现状及未来规划,47,项目市政燃气管道现状及规划,48,第二招：知己知彼，百战不殆,认真分析各相关单位的切身利益充分认识作为万科、作为万科人的的自身优势,49,国土局：,可供我方使用的资源：经过长时间跟踪和多方面沟通，我们了解到国土局土地的储备开发中心拥有3000万元资金，用于拍卖地块各种善后问题的处理；国土局之所需：政绩！,50,布吉自来水公司：,可供我方使用的资源：（1）项目西侧坂雪岗大道大小为DN600市政给水管，水源来自于梅林水厂；（2）项目南侧贝尔路大小为DN300的市政给水管：水源来自于沙湾水厂。自来水公司之所需：（1）客户资源；（2）土地，用于建造片区水厂，以利更好地享受片区客户资源。,51,污水处理厂：,可供我方使用的资源：项目污水经过简单化粪池沉淀后，直接排放该厂，可节约项目污水排放的动力处理成本。污水处理厂之所需：客户资源。,52,农电总公司：,可供我方使用的资源：雪岗变电站仅剩的负荷。农电总公司之所需：（1）客户资源；（2）土地，用于建造片区变电站，以利更好地享受片区客户资源；（3）工程建设的附加利润。,53,燃气集团：,可供我方使用的资源：（1）瓶组站设备安装及供气；（2）部分市政燃气管道建设的投入。燃气集团之所需：（1）客户资源；（2）土地，用于建造片区所站，以利更好地享受片区客户资源；（3）工程建设的附加利润。,54,华为、新天下：,可供我方使用的资源：共同的利益、共同的需求以及相似的影响力。,55,第三招：双赢多赢，我之所求,联合项目周边相关利益企业，争取共同的利益！将自身作为一个客户，推销给供水、供气等企业集团，充分调动其积极性！充分利用万科的品牌形象，体现相关主管部门勤政为民的政绩！,56,给水用量及压力问题的解决,57,通过国土局组织供水问题协调会：,我项目部提出，为满足万科城近期项目开发用水的需要，由布吉自来水公司要项目周边提供两个供水点；同时，会议明确需要加快红木山水厂建设；该水厂由市水务集团投资，位于龙华镇，建成后服务于龙华及周边地区，当然也能满万科城项目的生活用水的供应要求。,58,如果这样，布吉自来水公司则：,近、远期都将失去诸如万科、华为、新天下等在内的重要客户资源；同时，其在坂雪岗片区投资建设自有水厂的梦想将成为永远的泡影。,59,2004年9月13日，是万科城项目绝对值得纪念的日子！因为，这天布吉自来水公司领导亲自打电话给我项目部，要求项目部尽快开通第二个供水点！难以置信！,60,同时，布吉自来水公司还：,投资修通并加大了沙湾水厂至甘坑泵站市政给水管网；修缮了甘坑泵站的加压系统；经过以上两项措施，坂雪岗片区每天能够增加约1.5万方供应量。,61,布吉自来水公司为什么要这样做？,62,因为.,近期：能保住该片区的客户资源；远期：与片区诸如万科、华为、新天下等有影响力的企业搞好关系，利用这些企业强有力的影响力、以满足这些企业需求为理由，向国土部门争取用地，达到在坂雪岗片区投资建设自有水厂的目的。从而能永久性地占有该片区的客户资源！,63,项目排污、强电专线、管道燃气问题的解决,64,针对国土局的3000万：,2004年4月8日，项目部形成解决以上三个问题的文字报告，提交龙岗区人民政府；在当月的区政府工作例会上，龙岗区政府授权国土局土地储备开发中心，动用以上资金，解决坂雪岗标王地块相关善后问题,65,这样,钱的问题解决了！通过区政府相关例会，体现了国土局的政绩！,66,首先，是污水排放问题：,五号路不能修通完善的主要原因是征地拆迁得不到落实，该顽疾已有数年时间，短期内无法解决；考虑政府拍卖地的合同约定、华为片区的实际情况及环保要求，2004年4月，龙岗国土局针对五号路市政污水主干管未通问题，对我司进行了明确的书面回复：同意万科城项目污水通过箱涵排入岗头河进入污水处理厂处理系统；满足实质上污水能得到有效处理的环保要求；同时国土也承诺将尽快解决五号路征地拆迁中存在的问题，加快五号路及其排水系统的建设。,67,就项目的用电、用气问题：,2004年5月，龙岗国土局就万科城以上问题，召集深圳市龙电总公司和深圳市燃气集团进行了专题协调会议；会议决定：由以上两家报送解决方案-在方案得到各方认可后-由造价中心审定造价-由国土局与以上两家单位签订补偿协议此两为项目节约成本约400万元！,68,第四招：嗅觉敏锐，放眼市场,项目室外弱电管网和电信业务案例！,69,项目室外弱电管网及电信问题,由于项目周边的市政弱电管网的不完善，项目面临有线电视和电信业务无法引入项目小区的风险；为解决项目地块以上业务问题，2003年6月至9月，项目部就电信业务进行了详细的市场调研。,70,目前，深圳地区可提供固定电话业务的服务商有：,1、铁通广东分公司；2、中国通信深圳分公司；3、中国电信深圳分公司。,71,铁通基于以下原因,起步晚；网络是利用铁路沿线的高压线路通过载波技术来进行信号传输的；载波技术的运用目前还不是很成熟，还有许多技术难题需要在实践中加以解决；铁通目前的市场竞争能力还不能与另外两家相题并论。综合以上各种原因，为规避风险，个人以为铁通暂时可以不考虑作为万科的合作伙伴。,72,中国电信与中国通信的对比,双方实力的对比；双方资费的对比；,73,与万科的合作意向,考虑到我公司在房地产行业的地位，中国电信和中国网通都有与我公司合作的强烈愿望；两家运营商就合作的内容、方式开出的条件是基本一致的；其核心内容可以用“免费建设”四个字加以概括。双方同时表示，也可以在同一个楼盘内并存、展开竞争。,74,为便于以下内容介绍，我们了解一下电话系统：,室内信息插座楼梯间DP箱室外小区机房弱电井包括其他弱电系统所需管网,75,投资角色的变化,过去，以上管网及室内电话线路完全由发展商投资建设，只有室外管内线路和网间设备是由运营商投资建设的；目前，中国电信和中国通信都承若不仅可以完全对其系统内的管网、线路和设备进行投资，而且还可以按照我司要求，同时对小区内其他弱电系统所需的管网进行投资。市场经济-好！-万岁！,76,合作投资方式的种类,方式一：万科投资建设楼内外管网，运营商投资建设管内线路和网间设备。方式二：运营商同时投资建设楼内外管网和管内线路及网间设备。,77,合作方式二的焦点问题：,施工建设的过程管理；运营商所需机房及电源的问题；入伙后，室外弱电管网的使用管理；入伙后，业主维权的风险问题。通过协议规定加以解决！,78,施工建设的过程管理,首先，根据万科提供的基础信息（总平面、户型及其他弱电系统需要弱电管网数量等），由运营商委托专业设计单位进行弱电管网系统二次设计；为便于施工管理，小区室外整体弱电管网系统及电信线路系统工程建设施工单位的最终确定必须得到甲方的书面认可；为便于万科的施工过程控制，运营商每次每项工程进度款和结算款的支付，必须得到万科现场工程师的进度确认方可支付。,79,运营商所需机房及电源的问题,由运营商和该楼盘未来的物业管理公司签定租用协议。,80,入伙后，室外弱电管网的使用管理,将非运营商使用部分的室外弱电管网系统（包括其弱电井）委托给深圳市万科物业管理有限公司进行管理；深圳市万科物业管理有限公司有权自行将以上管网提供给包括有线电视、小区安防系统、智能抄表系统、消防电气系统及其它与乙方电信业务不冲突的弱电系统等进行无偿使用。,81,入伙后，业主维权的风险问题,将以上合作协议与公司法律室进行充分沟通，规避风险；在与业主的购房合同中，明确室外弱电管网的所有权为运营商。,82,第五招：开阔思维，打破惯性,横穿项目市政雨水箱涵及污水管案例！,83,横穿项目地块的市政排水箱涵及污水管问题,84,工程招标,2004年9月，工程部就万科城地块内箱涵工程（第二段）进行了公开招标。各投标单位的报价都在450万至500万之间；经成本分析后，发现仅土石方工程一项的差价最高达到108万！,85,原因分析,该箱涵设计走向为沿贝尔路（贝尔路为紧临地块南侧已开通的一条市政路，平时的车流量相对还比较大）北侧，靠我地块红线边由西向东的方向；箱涵底标高与现状标高最大处相差十五米，开挖及边坡支护需要的投资在整个箱涵工程费用中占有的比例达到1/4强；在这次招标中，该部分土（石）方工程采用了施工单位带方案进行总价包干的做法。由于投标单位各自所报的开挖及边坡支护方案差异比较大，因而使本次投标也失去了可比性；,86,支护方案优化和统一,2004年10月，在项目部组织万创和公司部分结构工程师对各投标单位的施