化龙镇村庄布点规划说明书

广州市番禺区化龙镇村庄布点规划（2013-2020）广东省城乡规划设计研究院二一四年五月项目名称：广州市番禺区化龙镇布点规划 委托方（甲方）：广州市规划局番禺分局 承担方（乙方）： 广东省城乡规划设计研究院 广州市番禺城市规划设计院 国家事业法人代码： 事证第6号 城乡规划编制资质证书等级： 甲 级 城乡规划编制资质证书编号： 建 城规编第（） 院 长： 曾宪川 总工程师： 马向明院规划设计成果专用章： 规划设计编制完成时间： 二一四年五月 主编单位： 广东省城乡规划设计研究院技术审定： 王 磊 教授级高级工程师 技术审核： 张 翔 高级工程师 项目总负责： 谭国昭 工程师 项目组成员： 谭国昭 工程师 曹胜威 高级工程师 肖红娟 工程师彭静萍 工程师何允全 助理工程师罗毓豪 助理工程师 刘立志 助理工程师 周世武 助理工程师 匡 霞 助理工程师 项目技术岗位责任表项目名称广州市番禺区化龙镇布点规划技术地位签 名岗位资格审 定教授级高级工程师审 核高级工程师总 负 责高级工程师项目组成员高级工程师高级工程师工程师协编单位：广州市番禺城市规划设计院城市规划设计证书：城市规划设计乙级粤城规编第号院 长： 邱建华 博士、高级规划师项目总负责： 王 磊 高级规划师项目负责人： 吴伟权 高级规划师审 定： 王 磊 高级规划师审 核： 李 涛 高级规划师校 对： 吴伟权 高级规划师规划设计人员： 李小勇 城市规划师 费海涛 城市规划师 梁浩斌 城市规划师 李 斌 城市规划师游 乐 城市规划师周志炫 城市规划师目录一、总则1二、现状分析及规划衔接5三、村庄分类研究15四、村庄发展规模预测21五、新增住宅用地和经济发展用地规划指标与布局27六、城乡管理边界35八、一镇一社区规划37九、工业入园39十、配套设施规划43十一、历史文化保护规划49十二、生态保护规划52十三、实施策略54附录一：村庄建设用地规模汇总表55附录二：规划图集55一、总则1.1规划编制背景与过程1.1.1“番禺村庄布点规划”是承接上位规划的有效路径2012年，广州市委市政府组织编制了广州市城市功能布局规划，提出了“优化提升一个都会区，创新发展两个新城区，扩容提质三个副中心”的总体发展部署。其中，都会区的发展目标为“广州市国家中心城市核心功能的重要承载地”，都会区的功能结构为“一轴、一带、三区”，即珠江新城中轴线，珠江生态文化带、优化区域、提升区域、完善与培育区域。化龙镇位于番禺区东北部，行政区划位于都会区，同时在都会区下分的“三区”中处于提升区域，发展的重点是提升专业化职能，包括总部经济集聚区、文化教育地区、现代物流等。对于本地而言，化龙镇以农村为载体的经济发展模式和居民生活模式带动了本地及周边地区的快速发展，但同时也带来了土地的粗放使用、配套设施薄弱、住房矛盾突出、改造举步维艰等诸多问题。因此，化龙镇是需要在功能布局规划下，才能够更好地体现城乡统筹发展思路和人居环境思想的重要地区。1.1.2“番禺村庄布点规划”是指导新一轮村庄规划落实的关键2000年番禺撤市建区以来，城乡建设进入了新的发展时期，其中农村建设被高度关注和重视，农民建房审批工作被缩紧，设置实行“一刀切”的政策，冻结审批，禁止农民建房。经过几年的规划控制，城市面貌得以改善，基本农田得到有效保护，但一些矛盾日益凸显，村民新建、结婚分户、扩建、改建住宅得不到解决，农村危房仍然长期使用，危害了农民群众的安全和社会稳定。在此背景下，2006年广州市规划局番禺分局组织编制广州市番禺区村民住宅布点规划，共涉及番禺区19个镇街，共247个村庄，自下而上梳理了村民的诉求和村庄的用地问题、住房问题，在一定程度上缓解了农村建房问题的压力，加快新农村建设的步伐。然而，以任务为导向的村庄规划，缺乏配套政策的支持，存在实操性弱、系统性差、影响力小等问题。本轮村庄规划需要总结以往规划的经验得失，针对村庄面临的问题，走出一条新的规划编制路线。根据市委市政府广州市村庄规划编制实施工作方案的要求，各区（县）需利用2013年一年时间，编制以镇为单元的村庄布点规划，并以此为依据完成全市1142条行政村的村庄规划编制和报批工作。在此背景下，亟需通过村庄布点规划衔接下阶段村庄规划工作，通过村庄布点规划了解现状，统筹协调各村的规模及布局，指导下阶段村庄规划及“美丽乡村”规划工作的开展。1.1.3村庄是实现城乡统筹的重要载体，但现阶段问题突出经过30多年快速发展，番禺区村庄正面临许多发展问题，历史遗留包袱重，城乡统筹矛盾突出，主要表现为：（1）土地粗放利用：农村建设用地规模持续扩张，无法得到有效抑制，土地供需矛盾突出，村庄规划项目“落地难”；（2）资金投入巨大：村庄改造涉及到的利益群体较多，同时存在诸多尚未解决的历史问题，以政府投入为主的模式难以推广；（3）住房矛盾突出：农村住宅用地存在一户多宅和新增分户无地可建的矛盾，同时历史遗留包袱重，许多村庄存在历史欠账；（4）配套设施薄弱：公共设施用地占村建设用地的比例不到3%，迫切需要增设教育和医疗设施，同时村庄普遍缺乏公共绿地，化龙镇各村的停车难问题日趋显著。（5）改造意愿尚未统一：同一镇街不同村庄改造意愿参差不齐，同一村庄不同村民改造意愿也不尽相同，经济水平落后的村庄希望通过改造提升居住环境，而发展较好的村庄则对改造后的经济收入表示担忧。综上可见，为落实广州市城市功能布局规划总体部署，促进城乡统筹发展，推进下阶段村庄规划“落地”工作的顺利开展，番禺区化龙镇村庄布点规划得以开展。1.2规划依据与原则1.2.1规划依据(1) 中华人民共和国城乡规划法(2) 中华人民共和国土地管理法(3) 城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）(4) 村庄和集镇规划建设管理条例(5) 村镇规划编制办法（试行）(6) 村镇规划标准（GB50188-93）(7) 广东省城乡规划条例（2013）(8) 广州市城乡规划管理程序规定（2011）(9) 广州市城市总体规划（2010-2020）(10) 广州市城市功能布局规划(11) 广州市村庄规划编制实施工作方案(12) 广州市村庄规划编制指引（2013-2020（试行）(13) 广州市番禺区城乡总体规划（2010-2020(14) 广州市番禺区“三规合一”规划(15) 其他相关规划法规和规范1.2.2规划原则（1）城乡统筹原则根据城乡一体化发展要求，整合国民经济与社会发展规划、土地利用规划、城乡规划和环境保护规划，统筹全域的城乡居民点、产业发展空间、生态保护空间、区域道路交通设施、城乡公用工程廊道、公共管理与公共服务设施、平衡用地指标，实现配套设施共建共享，实现城乡一体化发展。（2）分类指导原则根据城乡统筹发展的要求和各村特点，按照“分类发展，分类管理”的思路，合理划分村庄类型，提出不同类型村庄差异化的发展指引，实现“宜工则工、宜农则农、宜居则居、宜游则游”。（3）多规协调原则在国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城乡规划的指导下，重点协调土地利用规划、控制性详细规划及相关专项规划，集约节约利用土地，统筹安排落实集中规划集约发展项目和安排各村庄用地规模，促进多规协调。（4）适当集聚原则因地制宜、兼顾民风习俗，鼓励村庄人口、产业、用地适当集聚。通过工业入园、居住入区、空心村改造、公共管理与公共服务设施集聚等多种途径，引导和促进产业、住宅、公共服务适度集中，促进土地的集约高效利用。（5）生态保护原则整体保护辖区自然生态系统，综合整治农田以及居民点生态环境，延续“山、水、村、田”有机分散、适度集聚的布局，建设“天蓝、地绿、水净”的美丽乡村，推动生态文明建设。1.3规划目标村庄布点规划要以“促进新型城市化、城乡一体化发展”为目标，在广州市城市功能布局规划、城市总体规划、镇总体规划等上层次规划指导下，与国民经济发展、土地利用、生态环境保护、农业、扶贫、交通和水利等规划相衔接，对村庄的性质定位、人口和用地规模、产业布局与发展、公共管理与公共服务设施、道路交通设施、公用工程设施等进行科学规划，以指导村庄规划的编制，促进城乡统筹协调发展。1.4规划范围化龙镇辖区面积56.47平方公里，本次规划范围包括柏堂村、草堂村、东南村、眉山村、明经村、沙亭村、山门村、莘汀村、水门村、潭山村、塘头村、西山村等12个行政村，村庄总面积约42平方公里。1.5规划期限近期：2013年2015年远期：2016年2020年二、现状分析及规划衔接2.1现状分析2.1.1区位分析番禺位于广州市市域南部，北至珠江后航道，南至沙湾水道，处于珠三角核心位置，是以广州为核心的珠三角一小时城市圈的中心区位。化龙镇位于番禺区的东北部，北与黄埔区相邻，南与石楼镇、石碁镇相接，东与东莞市隔江相望，西临新造镇、南村镇。区域内广明高速与京珠高速交汇，已建成广州地铁4号线，规划广州地铁7号线、8号线在化龙镇境内通过，交通区位良好。图2-1区位分析图2.1.2现状人口规模化龙镇2011年户籍人口总数为32000人，户籍人口密度为6.04人/公顷，总体上看，户籍人口密度较低。表2-1 番禺区各街镇2011年人口情况镇街面积（hm2）户籍人口（人）户籍人口密度（人/ hm2）市桥街1135129.68桥南69大石街19345360027.71洛浦街25386530025.73钟村街25004839519.36大龙镇24804700018.95东环街11001600014.55沙湾镇37455300014.15南村镇47006000012.77沙头22新造64石碁镇47034900010.42大岗镇9007796008.84东涌镇9166740008.07石壁街2701210007.77小谷围街1790138617.74榄核镇7448500006.71化龙镇5373323376.02石楼镇12104670065.54合计7733112.48数据来源：番禺年鉴2012化龙镇12条村2012年户籍人口总数为23754人，总户数为9001户，户均2.64人。人口密度为5.65人/公顷。表2-2 化龙镇12条村2012年户籍人口情况地区面积（hm2）人口（人）户数（户）户均人口（人/户）人口密度（人/ hm2）柏堂村462.49288910732.696.25草堂村236.8410533982.654.45东南村229.5315706092.586.84眉山村267.4214865172.875.56明经村581.26325812752.565.61沙亭村675.68265210072.633.92山门村313.8613435082.644.28莘汀村173.166862472.783.96水门村374.3821258182.605.68潭山村458.88389114662.658.48塘头村241.7414695782.546.08西山村185.3613325052.647.19合计4200.592375490012.645.65数据来源：村庄摸查调研表格图2-2人口分布现状图2.1.3现状用地规模化龙镇12条村现状人均建设用地为167.95平方米，高于全国100平方米/人的建设用地标准，土地利用效率较低。图2-3村庄现状图居住用地布局方面，沿主要道路两侧村庄分布较为密集，化龙镇人均村居住用地为110.91平方米，其中柏堂村最高，其人均村居住用地为151.23平方米，最小则为水门村，居住用地为83.34平方米/人。整体来看，化龙镇人均居住用地偏高。物业用地方面，化龙镇人均集体物业用地为57.04平方米。草堂村的人均集体物业面积是最大，人均达169.61平方米。莘汀村人均集体物业面积最小，人均仅为12.54平方米。整体来看化龙镇的集体物业面积分布不均匀。从村建设用地上看，化龙镇12条村的人均建设用地为167.95平方米，土地利用较为粗放。表2-3化龙镇12条村2012年用地情况村名现状村居用地（hm2）人均村居用地（m2/人）现状集体物业用地（hm2）人均集体物业用地（m2/人）总建设用地（hm2）人均建设用地（m2/人）柏堂村43.69151.234.0413.9847.73165.21草堂村14.7139.6017.86169.6132.56309.21东南村16.58105.615.0332.0421.61137.64眉山村18.02121.2725.17169.3843.19290.65明经村39.76122.0416.751.2656.46173.30沙亭村26.3499.325.4420.5131.78119.83山门村13.2998.963.2123.9016.5122.86莘汀村7.17104.520.8612.548.03117.06水门村17.7183.3426.68125.5544.39208.89潭山村40.76104.757.3718.9448.13123.70塘头村13.2790.337.4850.9220.75141.25西山村12.1691.2915.65117.4927.81208.78合计263.45110.91135.4957.04398.94167.95数据来源：番禺区现状建设用地固化界线成果图2-4建设用地分布现状图2.1.4集体经济发展情况根据统计，化龙镇十二条村2012年集体收入合计5510万元。各村的集体收入差距较大，集体收入最多的山门村，为915万元。最少的是柏堂村，为93万元，二者相差约10倍。而各村农民人均纯收入也有一定的差距，农民人均纯收入最高的是山门村，为15102元/人，最低的是柏堂村，为11556元/人。综上分析化龙镇各村集体经济水平差异较大，农民人均纯收入也有一定差距。据进村走访了解，集体收入主要来源于集体物业用地的出租与管理收费。产业方面，化龙镇各村产业均以花卉种植和水产养殖为主，没有其他具有特色的农业产业类型。表2-4 化龙镇2012年集体经济发展情况村名集体收入（万元）农民人均纯收入（元/人）主导产业柏堂村9311556花卉草堂村54214315花卉东南村24213414花卉、水产眉山村76413408花卉明经村44512083花卉、水产沙亭村33012017花卉山门村91515102花卉、水产莘汀村33513304花卉水门村25313412花卉、水产潭山村89313992水产、花卉塘头村11114257花卉、水产西山村58711862花卉、水产合计5510-图2-5集体经济情况现状图2.1.5小结目前化龙镇村庄发展水平呈现如下特点：（1）化龙镇土地利用率较低，表现为现状人均村建设用地超出村镇规划的相关标准。同时，村庄建设比较粗放，村庄分布集约度不高。（2）村民住房问题较突出，宅基地无法报建，存在私建违建现象，村民新增分户需求难以落实。（3）村内大量用地被征收，村物业用地布局分散，且多为出租使用，对村经济发展带动较少。（4）公共服务设施普遍不足，未能满足本村居民需求，更未能满足流动人口的需要。尤其是教育、医疗等公共服务设施较匮乏，需要通过从镇域层面统筹布局来解决。2.2相关规划衔接2.2.1广州市功能布局规划化龙镇2012年，广州市提出了广州市“123”城市功能布局规划。规划按照世界先进城市的标准谋划广州市功能规划，主要内容包括总体目标、六大策略和各功能区实施目标。提出了一个都会区、两个新城、三个副中心、六个功能区、25个功能组团的发展框架。一个都会区包括越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、黄埔区、白云区南部、萝岗区的南部地区和沙湾水道以北地区。两个新城是南沙滨海新城，包括南沙区和沙湾水道以南地区；东部山水新城，包括萝岗区的北部地区和增城市的中新镇、朱村街道。三个副中心则是指花都副中心、增城副中心、从化副中心。番禺区被整体划入了都会区，根据功能布局规划定位，都会区是 “千年商都、文化名城”的核心地区，聚集现代服务功能，控制人口增长，实现人口、交通、制造业、低端服务业向外围城区疏解。加强历史文化遗产保护利用，突出重点，成板块、成规模地体现岭南文化特色，构建以城市中轴线为主线的标志性城市文化景观体系。旧城区实现“双增双减”，严格限制大型仓储物流、传统批发市场等各类低效用地项目。化龙镇位于规划时尚创意功能组团，发展的重点是现代化教育科技产业、商品展贸。在发展这些功能的同时，化龙镇也是落实“123”功能布局中“城乡统筹，协调发展”策略的关键地区，其对番禺区城乡一体化起着不可忽视的作用。2.2.2广州市番禺区城乡总体规划番禺城乡总体规划（2010-2020）对广州市城市总体规划纲要（2010-2020）进行了深化。规划将番禺区城市职能定位为广州市的新中心城区和生态宜居城区、珠三角重要的现代服务中心和商务展销中心、穗港澳现代服务业合作先行先试区、华南地区重要的科教资讯中心、先进制造业和创意文化基地、国家文化主题生态旅游基地和全国综合客运枢纽，并形成“四带六组团”的空间结构。化龙镇大学城组团是南方科教文化资讯中心，信息技术、研发、创业产业聚集区，以商贸、展览为主导的现代化服务业聚集区，商业展览批发流通中心。化龙镇位于大学城组团内，同时在北通广州主城区，南至亚运城中心的城市发展轴上，其任务是为发展科技创新型产业提供良好的服务配套平台；化龙镇毗邻广州大学城，位于大学城教育研发中心旁，为发展相关产业提供良好的区位条件。因此，化龙镇应根据大学城组团的定位要求，以发展高科技产业为己任，升级打造相关的配套服务平台，实行城乡统筹发展。2.2.3番禺区“三规合一”规划为解决番禺城市发展建设过程中土地资源瓶颈问题，落实第十次党代会提出的“科学编制城市总体规划，促进三规有机结合”工作要求，番禺区人民政府于2013年开展番禺区“三规合一”规划。番禺区作为广州市唯一实际建设用地减量规划，实际建设用地远大于规划建设用地，该次规划以明确建设用地规模与增长边界，落实城市生态绿地与有条件建设区为目标；以对城规土规差异进行梳理，处理两规，明确重点项目为主要内容；以四线管控为主导措施，对土规与控规提出修改意见。化龙镇作为临近广州中心城区的城乡结合地段，部分建设与土规存在矛盾，落实三规成果有助于进一步优化该地区空间结构，保障该地区村庄规划顺利落实，有助于化龙镇经济、社会、环境的协调发展。表2-5 化龙镇“三规合一”用地情况统计（公顷）城乡建设用地有条件建设区基本农田保护区生态保护区水域其它用地总计面积1483.021066.29754.12536.281162.33640.785642.82三、村庄分类研究3.1村庄发展分类3.1.1村庄分类标准村庄在城市化过程中，城乡人口、经济和用地发展往往有较大的相关性，广州市番禺区村庄类型划分研究表明，现状城乡建设用地占村域面积比重与非农人口比重、非农人居景观（用地）比重、非农经济比重三个指标之间存在较强的多元相关性，说明指标现状城乡建设用地占村域面积比重一定程度上反映了各村经济、人口、用地等城市化的综合效果。番禺区村庄城乡建设用地占村域总面积比例大致呈现出从0到1均匀分布的规律，比较符合快速城市化地区乡村城市化发展特征。根据城市地理学相关研究所得出的结论，城市化水平为30%60%的地区，处于城市化加速阶段，未来向城市化发展的倾向性强。国内外学者常常将0.3 作为判别一地区（或城市）进入城市化加速阶段的临界点。研究以0.3和0.6作为临界点，将现状城乡建设用地占村域面积比重大于0.6的村划为I型，将比重为0.30.6的村划为II型，将现比重小于0.3的村化为III型（见表）。可作为各村确定城镇导向或乡村导向建设方式的参考。表3-1村庄类型与量化指标类型 区位特征量化指标I型现状已被城市建设用地包围位于战略规划划定的主城区、副中心城区、机场和大学城等重点项目范围内建设用地占村域总用地（不计河流和一、二级河涌）比例60100%II 型紧邻建制镇镇区周边建设用地占村域总用地（不计河流和一、二级河涌）比例3060%III 型距离城镇较远周边仍有大片农田建设用地占村域总用地（不计河流和一、二级河涌）比例小于30%3.1.2村庄分类根据相关研究，建设用地比例与经济发展水平、人口规模有较大相关性，能较好地反映村庄发展水平。上位规划则体现村庄的区位条件及发展潜力。本次规划将建立发展水平（土地规模）与发展目标（上位规划）双因素指标确定村庄发展类型。规划将村庄主要划分为四大发展类型：城中村、城边村、远郊村、搬迁村。图3-1 村庄分类流程图结合广州市村庄规划编制指引对村庄分类的要求，按照村庄发展阶段差异性和村庄发展模式差异化原则，对化龙镇村庄进行分类，确定村庄的性质、定位和等级结构。在此基础上，按照村庄行政管理完整性原则明确乡村规划管理范围，以利于村庄建设的规范管理。村庄分类标准如下：（1） 城中村：位于城镇建成区内，生产和生活方式基本城镇化的村庄；（2） 城边村：位于城镇建成区外、城镇规划建设用地内，生产和生活方式半城镇化的村庄；（3） 远郊村：位于城镇规划建设用地以外，生产和生活方式尚未城镇化的村庄；（4） 搬迁村：位于生态环境敏感区、存在严重洪涝灾害和严重地质灾害隐患地区、重大项目发展影响区域内的村庄；此外，建设用地比例与经济发展水平、人口规模等有一定相关性，可以在一定程度上反映村庄的发展水平；上位规划的发展定位也可以体现村庄的发展潜力。基于上述影响要素分析，化龙镇村庄分类结果如表3-2所示。化龙镇各村庄分类如下：表3-2村庄分类一览表村庄类型数量名称城边村12柏堂村、草堂村、东南村、眉山村、明经村、沙亭村、山门村、莘汀村、水门村、潭山村、塘头村、西山村搬迁村1复苏村图3-2村庄分类规划图3.2村庄等级结构根据化龙镇村庄发展的经济水平、人口规模、区位条件等影响要素分析，将化龙镇12个行政村等级划分为中心村和基层村。表3-3 村庄等级结构表等级范围职能定位人口规模（人）中心村柏堂村农业/商贸2970明经村农业/生物医药3349潭山村农业/电子信息4000基层村沙亭村农业2726莘汀村农业/电子信息705东南村农业/商贸1528塘头村农业/商贸1510草堂村农业/商贸1082水门村农业/商贸2184眉山村农业/电子信息1528西山村农业/电子信息1369山门村农业/电子信息13813.3城乡统筹战略村庄类型发展目标与策略用地发展指引产业发展指引城中村发展目标：逐步推进“村改居”的城市化进程，改造更新落后的居住环境，建设新社区。居住用地：l 按照城市控制性详细规划进行改造；l 不再安排新增分户用地，集中建设农民公寓社区。实现与城市之间的空间融合、管理一致。l 大力发展现代服务业，严格控制耗能多、污染大、占地广、运输量大的工业、仓储业项目，通过“三旧”改造对现有旧村庄、旧厂房进行更新开发，发展商贸、商务、房地产、旅馆等服务业。发展策略：采取“三旧”综合改造的模式，纳入城市用地统一规划，按照改造单元进行更新与改造，实现升级转型；所有居民点集中一处就地或异地统建村民公寓。产业用地：l 适当发展工业用地；l 采用措施合并搬迁工业，置换用地转为公共服务设施用地、绿地等；l 历史与新增经济留用地逐步梳理纳入市、区、镇工业园区布局，新增经济留用地部分采用货币补偿或货币租赁方式解决。城边村发展目标：在城市规划发展中，侧重依托重点项目开展，同时谋划新社区。居住用地：l 根据分户需求预留足够居住用地，划定控制范围，不再进行独立宅基地的住宅用地选址；l 实施资源整合、鼓励更新改造，集中居住以解决新增分户问题。采用公寓或者公寓和联排住宅混合布局的建房模式。新村尽可能集中在城镇区周边，共享公共配套设施；l 有条件的按城市居住区标准统一规划建设；提高市政设施和公共服务设施配套水平，加强村庄绿化和环境建设。l 侧重发展重点项目，鼓励配套产业，引导产业向组团发展方向发展。l 发展生态旅游业。l 发展居住、商业、服务业、旅馆业等第三产业。发展策略：充分利用大项目的带动作用，采取综合开发模式，引导村民上楼、物业入园。产业用地：l 现状工业用地近期保留，远期工业用地统一纳入市、区、镇级工业园区。城郊村发展目标：在生态发展区的广大农村，全力推进美丽乡村建设。居住用地：l 根据分户需求预留足够居住用地，可划定独立住宅基地，但需要严格按照广州市城乡规划技术规定（试行），以集中建设的原则布局安置；l 以旅游、农业为主，工业用地少。l 禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养殖。l 大力发展生态精品旅游、观光农业、农业科研。发展策略：加快基础设施向农村延伸，公共服务向农村覆盖，现代文明向农村辐射，通过环境整治，提升居住水平。产业用地：l 严格保护基本农田和耕地，落实基本农田保护区；划定旧村村庄发展控制线；盘活旧村存量闲置土地。l 以生态旅游、观光农业、特色农业为主。3.4产业发展规划3.4.1产业发展规划根据番禺区城乡总体规划（2010-2020），化龙镇位于大学城组团，是南方科教文化资讯中心，信息技术、研发、创业产业聚集区，以商贸、展览为主导的现代化服务业聚集区，商业展览批发流通中心。大学城科技创新片区主要包括南村街道东部、石碁镇北部及化龙镇西部地区。依托大学城所提供的教育科研支撑，结合周边数字家电、科技创新等产业发展，培育和壮大上述主导产业相关的技术研发、科技信息服务业，形成高科技产业创新中心，推动产学研一体化发展。化龙高新产业片区主要包括化龙镇东部地区。依托大学城高科技产业集群的建设，发展以汽车配套、生物医药为主体，相关上下游产业为补充的高新技术产业集群，与大学城科技创新片区共同构成番禺区东北部的高端产业集聚地。化龙镇农村产业发展应在自身发展基础上，充分依托片区产业深入发展。第一产业重点发展都市农业，包括特色花卉种植、高技术农业及生态观光型农业，同时结合各村地理环境特色发展水产养殖。第二产业重点发展汽车产业、医药制造和电子信息产业等高端制造业和高新技术行业的下游配套产业，包括零配件生产、加工等。第三产业以物业出租、商业零售为主，未来结合商贸物流城发展商贸服务业。3.4.2产业用地布局基于对化龙镇各村主导产业和特色产业的现状分析，区域发展的前景分析，以及区域重大基础设施、交通设施、项目情况等，确定各村主导产业类型及产业功能分区。如下图所示。图3-3 产业功能分区图四、村庄发展规模预测4.1人口规模预测规划期内化龙镇村庄人口规模为各村户籍人口的总和。其发展预测按下公式计算：Q=Q1(1+K)n其中：Q-总人口预测数（人）； Q1-现状人口基数（人）； K-规划期内增长率； n -规划期限。本次规划预测的人口为村镇人口，镇域新增外来人口主要为从事第二、三产业，统一纳入到城镇人口，在本次预测中不作考虑。由此镇域村镇人口的增长率即为自然增长率。根据近几年化龙镇农村人口增长情况，取自然增长率为3.45。表4-1 现状户籍人口一览表（人）村名年份2008年2009年2010年2011年2012年柏堂村28432856286128732889草堂村10331039103810451053东南村15411550156015641570眉山村14531462147714851486明经村32173231323832513258沙亭村26482650264126522652山门村13291331132813311343莘汀村691695691688686水门村20892094210521192125潭山村38343851384538503891塘头村14451452146114711469西山村13051311132113301332合计2342823522235662365923754数据来源：村庄摸查调研表格2012年户籍人口规模为23754人，预测2015年人口规模为24000人，至2020年化龙镇户籍人口规模为24418人。具体见下表：表4-2户籍人口预测表（人）序号村名2012年2015年2020年1柏堂村2889291929702草堂村1053106410823东南村1570158616144眉山村1486150115285明经村3258329233496沙亭村2652268027267山门村1343135713818莘汀村6866937059水门村21242147218410潭山村38913931400011塘头村14691484151012西山村133213461369合计2375324000244184.2用地规模预测4.2.1用地规模测算标准农村建设用地规模统计以现状农村建设用地规模、新增分户用地规模和番禺区省、市、区历史欠账的经济留用地、拆迁安置地规模为基础，依据番禺区城乡总体规划（2010-2020年），综合考虑各种用地性质划分进行统计。具体测算标准如下：（1）村民住宅用地控制标准本轮规划住宅用地量应将新增分户、历史欠房户纳入统筹考虑，按照容积率2.8，户均建筑面积160平方米，加上11%的公建配套，计算各村总住宅建筑面积。（2）村集体经济发展用地控制标准村集体经济发展用地包括如下三部分：A现状经济发展用地。以现状物业量为基准，按照改造后保留原物业面积测算复建物业建筑规模，并按用地净容积率2.8计算复建用地规模。B已办理相关用地证明的经济留用地。C已明确留用地指标，但未办理相关用地证明的经济留用地。4.2.2用地规模预测规划到2020年共有户籍人口户数9249户，预测规划居住用地285.27公顷。根据现状物业用地1.0容积率，加上和地方经济留用地指标，预测规划物业用地165.25公顷。根据预测，化龙镇建设用地规模控制在450.52公顷以内，较现状（2012年底）398.94公顷增加51.58公顷。其中，居住用地285.27公顷，农村经济发展用地165.25公顷，规划人均建设用地184.50平方米。发展规模如下表所示：表4-3 村庄总用地规模预测人口户均人口居住用地（hm2）经济发展用地（hm2）建设用地（hm2）人均建设用地（m2/人）现状237532.64263.45135.49398.94167.95规划244182.64285.27165.25450.52184.50表4-4各村预测建设用地汇总表村庄类别规划期末人口建设用地规模（公顷）规划人均建设用地名称现状规划增量（m2/人）柏堂村城边村297047.7350.923.19171.45草堂村城边村108232.5637.184.62343.62东南村城边村161421.6121.70.09134.45眉山村城边村152843.1944.341.15290.18明经村城边村334956.4680.3523.89239.92沙亭村城边村272631.7834.32.52125.83山门村城边村138116.518.071.57130.85莘汀村城边村7058.039.831.8139.43水门村城边村218444.3950.96.51233.06潭山村城边村400048.1350.011.88125.03塘头村城边村151020.7522.731.98150.53西山村城边村136927.8128.951.14211.47合计24418398.94450.5251.58184.004.3村庄建设用地布局4.3.1建设用地布局依据和原则本次布点规划用地规模在测算的基础上，结合番禺区三规合一确定的城乡建设用地边界，对村庄建设用地进行核对与调整，确定化龙镇12个行政村的建设用地边界。对于三规合一确定的村建设用地与控规路网冲突的地块，规划对控规主干道、次干道予以落实，控规支路网在保证连通性的条件下，结合本村实际情况进行改线，并在村庄规划层面予以落实。对于控规路网占用村建设用地指标的情况，规划将该部分用地转为国有建设用地，同时将用地指标返还给各村，与新增住宅用地进行连片开发，用以解决落实控规路网而产生的拆迁安置需求。4.3.2建设用地布局根据三规合一的要求，到2020年化龙镇12个行政村城乡建设用地规模为450.52公顷。图4-1 乡村规划管理范围图（1）与三规合一的协调三规合一村建设用地范围与沙湾镇规划路网有较多重叠的部分，这些用地不能进行村庄建设，因此需要将建设用地指标移动到村内的其他地方。指标调整的原则如下：1）建设用地指标必须遵循等量置换的原则。2）本次规划选取的可置换指标是指，与城市快速路、高速路、主干道及次干道等具有区域通达功能的道路重叠的三规合一村建设用地。道路等级参考番禺区城乡总体规划（2010-2010）。村庄规划可根据各村实际情况，在总量平衡点前提下进行适当调整。3）调整的建设用地指标应优先满足新增住宅用地的需求，新增住宅用地应尽量集中成块，避免零散布局。其次可填补连片三规合一用地范围中的空缺或填补现状已建但不符合三规合一范围的用地。4）部分村因生态安全控制等原因无法布置建设用地指标的，建议结合其他村的建设用地集中布置或作容积率转换。（2）与土规的协调在地区用地紧张的大背景下，为保证村庄规划中规划项目能够获得用地规模，对村内闲置、利用效率低下的建设用地进行土地退出复垦成为非建设用地，将这一部分指标调整给予需要建设用地规模的项目。化龙镇目前共有调出用地33处，调入用地31处，基本能够满足村庄规划的用地规模需求。图4-2 与土规协调图五、新增住宅用地和经济发展用地规划指标与布局5.1新增住宅用地规划5.1.1新增分户预测（1）2013-2020年的新增分户数根据各镇街各村在册人口年龄构造表，推算2013-2020年农村村民达到法定婚龄（男22岁，女20岁），需要结婚分户的户数。计算依据如下：规划基年至2020年达到法定婚龄（男22岁，女20岁）的农村村民均可依法享有申请宅基地的权利，即1990至1998年出生的男子与1992至2000年出生的女子（以上均含当年），在本次规划可以独立分户宅基地。其中由于涉及婚嫁外娶等因素，根据广州市番禺区国土资源和房屋管理局对于村民住宅布点规划意见的复函要求（番国房函2006364号），对于女满20周岁的规划人口数按照总人口数的30%计算（女满20周岁总人口数的30%是指具有本村农业户口的女性嫁城镇居民的，年龄达30周岁仍独身且具备完全民事能力的，以及离异后无住户的，以上三种情况占女性总人口数的大约比例）；计算公式如下：新增分户数=1991-1998年出生男性人口+1993-2000年出生女性人口*30%（2）历史欠房户历史欠房户包括：至2013年符合分户条件的，且历史上未解决的欠房总户数。根据公安部门提供的现状户籍情况、法定分户年龄人口、以及历史欠房户情况，统计出本次化龙镇村庄规划分户人口情况如下表：表5-1 化龙镇各村庄新增分户与历史分户村名新增分户历史欠房户合计男性（1991-1998年出生）女性（1993-2000年出生）小计柏堂村1839828157338草堂村981172150215东南村322658058眉山村105911960196明经村2121994110411沙亭村1391402797286山门村84731570157莘汀村161430030水门村1511613120312潭山村2302014310431塘头村138992370237西山村50591090109总计1438127827166427805.1.2用地规模预测（1）新增住宅用地规模预测村民宅基地必须坚决贯彻中华人民共和国土地管理法关于“一户一宅”的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。根据广州市城乡规划技术规定（试行）中村庄规划区主要技术经济控制指标，农村村民1户只能拥有1处宅基地。10区范围内新批准每户住宅建筑基底面积控制在80平方米以内；建筑面积控制在280平方米以内，再加上11%的公建配套。考虑到番禺区目前紧张的建设用地形势，以及番禺区农民住宅建设的历史因素，结合对于农村住宅小康社会建设标准的研究，参照广州市番禺区保障型农村新社区选址专项规划，建议本次番禺区新增分户按照保障型农村新社区的标准，户均建筑面积为160平方米。从集约用地以及营造城市景观角度考虑，建议一律采用中高