戴德梁行2010下半年天津商用物业市场总结及展望

戴德梁行2010下半年天津商用物业市场总结及展望写字楼市场：2010年下半年，受天津经济快速发展以及各项房地产调控政策出台的影响，天津写字楼市场的投资热度持续升温，全市平均成交租金与上季度相比有明显上涨，达到每月每平方米106.66元（US$16.04）。鑫银大厦下半年正式入市并投入使用，为写字楼市场带来了5万余平方米的新增供应。由于市场现存其它项目仍维持稳定吸纳态势，市场新增供应并未完全消化，因此整体空置面积有所上升，空置率由上半年的14.7%上升到下半年的15.0%。下半年全市甲级写字楼净吸纳量共计达到45,351平方米，与2010年上半年相比大幅上升。鑫银大厦、天津中心、环球置地等项目下半年吸纳量相对较高。在平稳的市场需求作用下，写字楼成交价格指数较上半年上涨了1.4个百分点，为121.9。DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬说，展望未来，海河沿线、南京路沿线以及响螺湾商务区、于家堡金融区等区域的高端写字楼相继入市，这将会为天津市区和滨海新区的甲级写字楼市场带来更多的新增供应。随着新建写字楼的放量，写字楼的区域也在不断外围化，新增供应将向更高档、更优质的方向发展，天津写字楼市场将会进入一个机遇与挑战并存的时期。商业市场：天津市商铺市场整体表现平稳，租金与上季度相比基本持平。其中津汇广场、伊势丹、乐宾百货等项目租金仍维持在较高水平，达到每月每平方米300600元（US$45.11US$90.22）。经过改造后的劝业场西南角店已于8月18日在西南角商圈崭新亮相，这是津门百年老字号劝业场投资开办的第一家百货连锁店。以平价、时尚著称的国际时装零售巨头H&M已于8月25日在乐宾百货开设了其进入天津市场的首家门店。与此同时，亚洲最大的化妆品专卖店集团莎莎国际控股有限公司在本市的手机化妆品专卖店也与8月1日开始试营业。经过18个月的紧张建设，11月20日上午，被列入天津市20个重大服务业项目之一的河东万达广场盛装开业，将成为津滨大道商贸物流区内的现代商业新地标。12月4日，拥有84年历史的天津百货大楼重组后正式亮相。本市轨道交通建设进程顺利，地铁5、6号线均已陆续开工建设。随着明年上半年2、3号线及9号线延长线的建成通车，地铁沿线商业有望迎来进一步的发展。综合体项目正以其亲和力以及业态丰富的优势向传统的百货商场发起冲击，其多样化的业态形式将会满足天津市民更高层次、更多类型的消费需求。随着城市经济的快速发展，市民的消费水平也在不断提高，消费占收入的比重将会越来越大，这将有利于促进天津市整体商业品质的逐步提升，并逐渐向京沪等一线城市靠拢。购物中心模式多样化 随着消费者对购物体验和环境的要求续渐提高，传统购物中心已没法满足消费者的需求，多元化的购物场所将陆续出现。早年在北京已经出现户内户外相结合的购物中心，例如三里屯Village，蓝色港湾等 ， 同时， 近年大型奥特莱斯也陆续出现， 这类型的奥特莱斯一般位于交通便利的郊区和高速公路旁边， 备有充足的地面停车位， 同时通过和旅游景点相结合，打造风情小镇式的休闲购物环境。未来， 我们可以见到结合游乐场和购物的大型购物乐园也会陆续出现。购物与体验相结合 花钱购物已经不是消费者逛街的唯一目的，他们追求更新的消费体验的地方，希望在购物中享受愉快的消费心情。 因此， 近年的购物中心增加以体验为主题的店铺，例如Apple， Kidzania， Sony Style等强调生活体验的主题店。同时， 零售商在店内加设体验元素， 让消费者对该产品的深入了解，从而达到促进产品销量的目的。快速消费品牌在二线城市持续扩张国际快速消费品牌近年在一线城市大力扩张， 这个势头将会延续到二， 三线城市， 他们将会作为二三线城市购物中心的主力店， 有效地提升项目的档次和吸引消费者。 目前， 我们已见到ZARA、Bershka、H&M、UNIQLO、Pull&Bear、C&A等快速消费品牌陆续落户合肥、济南、包头、青岛、武汉等二线城市。调控下融资渠道渐窄 房企资金链渐紧随着国家调控政策的延续，在资本市场直接融资的地产企业IPO和再融资受限以及银行信贷收紧的情况下，特别是11月份地产信托从严审查后，国内房地产企业的融资渠道进一步变窄。而央行持续调整存款准备金和加息等货币紧缩政策的延续则进一步冲击了市场心理预期。在宏观调控的压力下，房地产企业资金链持续变紧，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在此背景下，房地产私募股权基金顺应市场，强势上位，进一步发展壮大。2010年国内市场涌现20多只地产PE（私募股权投资基金），资金规模达到500多亿元。据有关统计显示，A股上市房企上半年末的整体资产负债率已达67.79%；经营活动现金流量净额累计为-837.56亿元，而上年同期为418亿元；同时现金及现金等价物净增加额为-47.77亿元，上年同期为548.3亿元。而有关监管机构11月份 对60家大型房地产企业集团的调研结果显示，有18家平均资产负债率已超过70%，60家大型房企集团旗下有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。DTZ戴德梁行北京估价部董事胡峰指出，“一般情况，如果房企的负债率超过70%80%，无论从企业自身风险还是从外界来看，再融资都会比较困难。随着宏观调控的深度进行，很多房地产企业的资金压力与日俱增，房地产私募股权投资基金的发展作为一种得力的融资渠道必将进一步占据越来越重要的市场份额。”地产私募基金份额激增 市场前景广阔数据显示，2010年第一季度和第三季度新募房地产基金募资金额占新募私募股权基金份额分别为2.0%和20.3%，呈明显上升趋势。随着宏观调控的持续进行以及房地产市场发展的逐渐成熟，房地产企业与私募股权基金合作的需求明显逐步上升。同时，国家和地方政府对股权投资基金制度建设已经给与了重视。2010年5月底，国务院批准公布了国家发改委的关于2010年深化经济体制改革重点工作意见，明确提出要加快股权投资基金制度建设。天津、上海、北京以及其他一些城市的地方政府近两年之内已经陆续发布了一些政策文件和规定，允许设立股权投资基金和基金管理企业。从总体上看，这些政策文件和规定同时也欢迎外资股权投资基金和基金管理人在各地设立股权投资基金和基金管理企业，并在营业税及所得税等一些方面有些优惠政策。天津的促进股权投资基金业发展办法规定了在本市注册并经备案的基金管理机构和股权投资基金享受一系列的优惠政策，包括营业税、企业所得税、企业自购办公用房的补贴、企业高管的个人所得税奖励等。DTZ戴德梁行北京估价部董事胡峰表示，“市场需求的支持以及政府的政策导向，使得房地产私募基金的发展前景十分广阔。但是私募基金的发展本身也存在着法律法规的不够健全、市场退出机制不够完善以及基金管理专业人员的素质有待提高等诸多问题，这些问题期待政府能通过健全相应的法律法规、提供良好的外部发展环境、建立多层次的资本交易市场、形成顺畅的推出机制等途径逐步解决。”2010年天津商业地产风生水起 写字楼成市场主力军据搜房数据监控中心监测显示：2010年，天津市共有38个在售写字楼项目，其中有24个项目年内报价上涨，10项目报价涨幅超过10%，报价平均涨幅13%，最高涨幅达45% ，5项目报价略微下降，其余9个项目全年报价基本持平。2010年天津市场的在售商铺项目共有30个，七成项目报价持平，剩余的三成项目中，有7个项目报价上涨，报价平均涨幅15%，最高涨幅达25% ，仅3项目报价下调。通过以上数据不难看出，2010年天津的商铺市场报价维持在一个相对稳定的状态，而写字楼市场则呈现出较为明显的上涨趋势。沉寂多时的天津商业地产已经开始不断涌现出爆发的声音。2010年写字楼市场是主力 商铺平均涨幅高截止2010年末，天津商业地产市场上共有68个在售商业项目，其中写字楼项目38个，商铺项目30个，年度内共有31项目报价上涨，写字楼项目24个，占比接近八成。2010年度内，商铺在售项目中有7项目报价上涨，其中8成项目涨幅较高，平均涨幅高达15%。另据搜房数据监控中心监测显示：2010年度内，有两大商铺项目销售异常火爆，开盘不久即宣布售罄，这两大项目为河东区的重点项目河东万达广场商业街以及南开区的新南马路五金城二期。中心城区为上涨主力 滨海新区厚积薄发纵观2010年天津商业地产市场，中心城区项目凭借其地理优势以及传统的商业氛围当之无愧的成为市场的热点，区域内的项目报价也相应出现了大范围的领涨。在全年报价上涨的写字楼和商铺主要集中在市内六区，特别是南开区，共有九个项目报价上涨，占总数将近近三成。此外，滨海新区也是2010年天津商业地产市场不可忽视的力量，6项目报价上涨，占比接近百分之二十，且涨幅较大。展望2011，滨海新区将有一批待售项目入市登场，极有可能成为未来市场的主导力量。2010年天津商业项目报价涨幅前十名的项目为：环球置地广场、滨海国际企业大道、蓝钻国际、滨海国际商街、第六城新香港城、津滨泛海国际商务广场、华鼎智地、海益国际纽约公寓、犀地、海泰创新基地。其中7项目为写字楼，无疑成为了排行榜上的“主力军”，相比之下，商铺项目的涨幅相对比较接近，维持在百分之二十左右，介于商铺项目单价基数较高，其上涨的绝对值亦想当可观。排名项目名称项目类别均价涨幅当前均价（元/）区域1环球置地广场写字楼45.45%24000南开2滨海国际企业大道写字楼31.60%15800滨海新区3蓝钻国际写字楼31%17000河西区4滨海国际商街商铺25%25000滨海新区5第六城新香港城商铺25