南宁广东商业街地块研判报告

南宁东葛路延长线“广东商业街”地块研判报告新旧城区结合处的中心位置，城市主干道和环城高速路交汇处，比邻城市CBD五象新城和东盟商务区的的高消费能力人群，本案投资前景看好。一、 地块基本属性分析（一） 基础数据基本规划指标项目名称规划设计要求用地位置东葛路延长线北侧，厢竹大道西侧，长湖路东侧，新岸路以南土地用途居住兼容商业、办公，需调规土地面积总用地面积 = .83平方米(合 172.3543 亩)，可扩展至400亩。地上建筑面积待定建筑密度待定绿地率待定建筑高度、层数低层、多层、高层的限定待定基本出让数据项目 内容出让方式旧改项目带方案挂牌出让，可介入一级开发。起始价（万元）360万元/亩政府协议价，具体等划定用地范围后作出评估。平均楼面价（元/平方米）待定地上建筑面积待定增价幅度（万元）待定竞买保证金（万元）待定土地使用权出让年限商业四十年规划动工时间待定规划完工时间待定附：地块位置图（见“四、类比项目研究”）（二） 地块现状据广东商会杨会长称，地块业主为自治区监狱局和少管所，为国有划拨土地，该地块属于旧城改造范围。根据调查，该地块由地上建筑和空地两部分组成，地上建筑主要由空置监狱（原监狱已完成搬迁）房、监狱局下属玻璃厂和印刷厂以及少管所组成，空地由荒地和坡地两部份组成，以荒地为主，荒地中有一部分地势不平整。有一条两车道柏油马路贯穿地块中部，地块南侧的东葛路延长线跟长湖路交界处的臭水沟正在进行填埋工程，空地中间已经作为建筑垃圾场在运用，有一条临时道路通往民族大道。从地块往南看到五象新城及地标地王大厦（三） 周边环境地块周边视野开阔，南面能望到南宁标志性建筑国际会展中心和地王大厦，北面近在眼前的是南宁经营状况良好的连锁超市南城百货，较远些是湘桂铁路线，更远是青秀区旧城面貌，东面（搁环城快速路）是地势较高的监狱新址和青秀山脉的山脚，西面位于长湖路和是居住小区和政府部门云集的东葛路的交界处，并通过长湖路与南宁的CBD五象新城连通，距离大概7分钟车程。地块东侧的东葛长湖路口景象（四） 区位交通地块位于南宁旧城区与琅东新区（即东葛路两侧区域）和五象新城交界处，距离南宁的主干道和景观路民族大道，以及民族大道与另一主干道高架快速路厢竹大道交界处的厢竹立交桥，地标建筑国际会展中心和地王大厦、政府主要部门市人民会堂（新城），均为10分钟以内车程，距离环城快速路厢竹大道20分钟以内车程，距离南宁地理中心民生广场（旧城）15分钟以内车程，西侧是主干道长湖路与东葛路交界处，双向六车道无隔离带，南侧是主干道东葛路的延长线（规划），现东葛路为双向六车道无隔离带。地块西南西北均为40米宽的规划路。而地块通过东葛路往西连接民生路到达城市主要商圈朝阳商圈，通过民族大道往西连接江北大道可贯通全城地块西侧的东葛长湖路口夜景地块西侧的长湖路以南景象（五） 周边配套（假设做以住宅为主的项目）市政配套除南侧和东侧道路外，周边的的路网已经成熟，等级也高。西侧东葛东路分布有市规划局，国税局，区消防局等办事机构，地块南面有污水处理厂一座，再往南有南湖国际广场、金花茶公园、南湖公园和五象广场四个市政公园广场。生活配套地块往北50米范围内有南城百货，茅桥医院和茅桥市场，地块南侧有利客隆超市，地块西侧有毛家饭店、天下桂林等多家餐饮和地平线羽毛球馆等健身配套。教育配套地块周边有琅东小学、17中、育才实验中学等配套。地块西偏南一些的北湖路沿线的餐饮、旅业连成一片（六） 消费环境（假设在地块上开发以商业商务酒店为主或者全部商业商务酒店的项目）地块周边半径1公里，5分钟车程和步行15分钟内，分布着数个小区，六、七间大中专及中学，10余家自治区级、市级行政事业单位；周边半径3公里范围， 车程10余分钟范围内，有更多小区像保利、香格里拉和南湖碧园和南湖公务员小区等中高档小区，以及更多的行政事业单位和大中专学校； 在半径5公里，20分钟车程内，则包括了五象新城、琅东琅西新区和凤岭东盟商务区等南宁最具消费能力的人群，保守估计不下20万人，另外整个南宁市大部分的消费者可以通过两条环城路在30分钟车程内都可以抵达地块。（七）竞争环境（假设在地块上开发以商业商务酒店为主或者全部商业商务酒店的项目）五象新城、琅东琅西新区和凤岭东盟商务区等南宁最具消费能力的区域，分布着南宁大部分的大型中高档商业商务设施和最好的四五星级酒店，虽然其中的酒店和甲级写字楼取得良好的租售业绩，但其中的大型商业项目目前还处于市场培育期，并未能聚拢足够多的人气和取得良好的销售业绩，既存的项目对该地块开发商业商务和酒店项目存在强烈的竞争并以其更贴近目标消费群体的地利取得竞争先发优势。（八）综合评判指标评价现状片区 地段交通景观人气生活配套商业配套教育配套消费环境竞争环境优良较差差结论描述综合上述地块信息和周边配套及消费、竞争环境分析，可以看出，如果开发住宅为主的项目则基本不愁销售，而开发商业商务酒店项目则需要作详细的市场调查，分析市场需求，形成错位经营，才能避开正面竞争，引导消费。二、 地块竞争力分析（一） 优势1、 规模：是已知的南宁最大商业地块（假设用地面积为400亩的话）；2、 地段：处于新旧城区结合处，有便捷的交通和开阔的视野，有良好的规划前景和大的炒作概念（处于新旧城结合处，靠近三个新区特别是其中的东盟商务区）；3、 消费环境：靠近高消费能力群体，该群体随着高档居住和商务设施的大规模建设可能会急速扩大。4、 政策：是自治区和南宁市重点项目，得到自治区、南宁市和广东省领导的重视和支持。（二） 劣势1、 竞争环境：竞争对手比较强大并形成合力，同时已取得先发优势。2、 周边环境：往北面的辐射能力受到湘桂铁路的阻隔影响，东面是坡地并且建了监狱。3、 人才：目前无论是我司还是广东商会都缺乏商业地产和商业经营的专才。劣势化解1、 对劣势1的化解建议针对南宁市场大型商业竞争激烈但娱乐餐饮消费火爆的情况，加大娱乐休闲及餐饮业态在商业中的比例，针对南宁市场甲级写字楼租售两旺但缺乏5A级写字楼及平均楼层面积不大，从而引进不了大公司总部的情况，开发5A级写字楼并加大平均楼层面积，打造总部基地，针对南宁市场五星级酒店总量不足并且绝大部分是商务型酒店，同时缺乏大型及超大型会议设施以及世界级酒店管理集团的情况，开发城市休闲度假型酒店或者引进世界级酒店管理集团，并打造大型或者超大型会议设施。直接从海外引进最新的业种业态（如巨幕电影院、真冰溜冰场等），形成错位经营从而带来竞争优势。2、 对劣势2的化解建议争取成为城际列车的一个枢纽站点，化劣势为优势。3、 对劣势3的化解建议借助专业的商业地产公司，成功案例的操盘手，结合碧桂园的优势和特点来快速推进项目。（三）、机会1.刚刚获得联合国人居奖的整个城市,定位在新城市行政、经济中心的东部新城, 开始建设的东盟商务区,使得这一区域主要承接了南宁打造东南亚国际性会展和商务中心城市的功能,从而让这一地带的价值得到极大的提升;但东盟会议开了就走,缺少一个东盟各国永久展示和交易的商务平台,增强本案的开发预期.2. 40%以上被外地客买走, 开盘销售价格4千/平方米,半年后7千/平方米的新区住宅;开盘时销售价格5-6千/平方米,半年后1万1到1万3/平方米,的新区写字楼;80%以上租售率的大型商业项目和写字楼,沃顿商务酒店和西方红林等新区五星级酒店60%以上的淡季开房率,火爆的餐饮娱乐消费,以上能种种现象显示新区的商业地产有很好的市场现状,目前切入商业地产项目开发的时机正好.3.本案前的两条主干道一条贯穿城市的东西方向,一条南北向连接到新区,另两条环城路快速连接到城市的每个方位以及柳州桂林北海等主要城市,琅东高速客运站,两个公交枢纽站距离不远,交通四通八达.4.地块的商业开发将首先改变市区最大一块荒地的尴尬现象,提升整个片区乃至整个城市的形象,容易博得知名度和美誉度.(四)威胁1.国家出台一系列房贷紧缩政策和土地政策势必对房地产市场造成一定影响,市场观望气氛渐浓.除非坚持所开发物业自己持有和经营而不受太大影响.2.地块周边距离内的项目存在对本案的威胁并已取得地利和先发的竞争优势.3.如果做商业,这么大的规模必然考虑的是全城的消费,而南宁本地消费者的整体消费能力不高,这对商业零售业态的影响比较大.二.优势资源整合1.资源优势分解根据本案所具备的优势资源从大至小依次为: 政府重点项目东西向和南北向两条主干道联系整个城市及发展新区,比邻两条环城路立交等使该片区的交通优势特别突出位于新旧城区结合处,有足够多的消费群体和足够强的消费能力,是商业发展的理想地带 2.本案核心竞争力分析贴近高消费力人群土地业权单一政府高层支持.主干加快速交通已知占地规模最大三.项目初步定位分析1.业种和业态组合根据多方面信息和实地调查分析显示,目前南宁商业商务的现状是单体的大众化的商业体占据消费的主流位置,地区性品牌最大,全国性品牌其次,世界性品牌很少,比较成功的如大型连琐零售南城百货,购物中心万达广场,大型百货连锁店梦之岛百货;而新开发的则以商业商务综合体为主,主要是写字楼,大型百货和餐饮配套的组合为主,少部分加入了四星级酒店,商务公寓和娱乐等业种,但缺少包含大型购物中心和5A写字楼以及五星级酒店的业种组合,国际性的品牌仅有沃尔玛,巴黎春天和万豪,比较成功的是地王广场的甲级写字楼+高档百货+高档餐饮的组合, 航洋国际城的大型购物中心+写字楼+五星级酒店+住宅的组合,水晶城的大型购物中心+住宅+食街.而未来的南宁将是一座区域国际性的商贸会展城市,对高档次,国际化的商业商务业种有着最迫切的需求空间 ;但目前东盟会展刚开始,目前还是政府搭台阶段,但正在向民间唱戏阶段发展,会不断产生对商业物业包括会务设施的新的大量需求;而柳州铁路局搬迁至南宁,南宁至广州的高速交通也正在构建 , 南宁的西部物流中心地位逐渐突显,以此带动的国内商贸对商业物业的需求也会较快增长.综上分析,商业商务酒店的综合体应该作为本案总体定位的考虑,其中业种组合5A级写字楼为主+ 商务公寓其次+五星级酒店再其次+购物中心+可以共享的餐饮娱乐配套,总体档次高档,各业种也应考虑高档甚至顶级的定位, 业态上着重引进经营状况良好的大型连锁最好是第一次入桂的品牌,作为它们的广西总店 ,在品牌上着重引进国际性品牌如家乐福大卖场和有特色的品牌比如南宁还未有的巨幕电影和真冰溜冰场 .2.租售策略在商业商务综合体中,国际公认和比较成功的都是物业由业主自己全部持有或大部分持有,委托专业公司统一经营管理和引入连锁化经营模式, 但在其中的业种中写字楼可以销售,购物中心的主力店,品牌店之外的部分也可以销售,但前提是由专业的经营公司统一招商,运营和管理. 目前南宁的新建综合体中大部分都是卖的但由戴德梁行等公司经营管理,而将大面积卖出去的不良后果已经显现-水晶城的地下 层由于产权分散至今未有知名品牌进入,而它原来的定位是做大型品牌超市,但知名品牌尤其是世界500强中的零售企业通常是不会进业权分散的物业的.3.目标客户定位客户群体:居住和工作在在新区的商贸人群,公务员人群,小资人群,35-45岁成功人士,企业高管,东盟各国驻南宁人士投资客置业类型:2次3次置业为主.消费类型:满足时尚需求,生活日常需求和娱乐休闲需求.生活态度:追求品质生活,事业心强,有较强的拼搏精神,工作生活截然分开.生活习惯:事业和家居生活并重,注重健康运动休闲方式.消费观念和价值观:注重品质,以享受生活为主,注重身份标签,容易接受新事物,心态年轻而稳重,注重品牌 4.初步定位分析 为中高阶层人群打造集购物休闲娱乐商务会议展示旅游居住于一体的中高档.大规模城市综合体.本案主打南宁市综合性最强,整体规模最大的城市综合体,建造一个”城中之城”.四.类比项目研究航洋国际城水晶城现代城地王广场地块位置项目规 模建筑设计要点商业规划要点主力店品牌店平均租售水平备 注地王商业中心建筑面积13万平，广西第一高楼由主楼和裙楼组成，顶楼为直升机停机坪主楼为5A写字楼，裙楼为商业，搭配餐饮。统一管理写字楼大部分销售，商业只租不售，友谊商店万宝龙等售11000，租金写字楼60，商场100。现代城建筑面积7万平由主楼和裙楼组成，大堂外设置一个18米挑空迎宾厅。主楼为甲级写字楼，裙楼为商业，统一管理，写字楼大部分销售，商业只租不售招商中招商中售12000以上，租金写字楼50。水晶城商业5万平，住宅和底商组成底商包括百货、超市和餐饮全部销售，统一管理。梦之岛百货hugo boss、dunhill等住宅售7000航洋国际城占地：50000平,总建筑面积约40万平，停车位2000个，广场3万5平方米投资总额约22.5亿元人民币，购物中心南宁最大。由商业综合体和住宅两部份组成由购物中心、写字楼和酒店组成，餐饮配套比重较大，停车免费且各业态共用。写字楼大部分销售，商业只租不售沃尔玛、万豪和巴黎春天kfc、必胜客、ck 、宝姿、zippo、gucci、omega、dior、armani购物中心平均租金200元左右，写字楼35元，售价写字楼5500万达商业广场占地面积3.7万平米，建筑面积约13万平米，经营状况南宁最佳由四座相互连接又相对独立的大楼组成由百货超市大型专业店及品牌店和娱乐组成，少部分销售