海口市万绿园北地块产品建议42ppt2008年.ppt

万绿园北地块产品建议,2008年01月,政策篇,No.1,土地政策：土地定性为餐饮旅馆业用地，政策原则上不再发放分割产权证。,产权式酒店和酒店式公寓的房屋用途在土地性质上定义模糊。海口市房管局发放过定性为餐饮旅馆业用途的个人分割产权。房屋用途变更由规划局做主。2008-1-10海口市房管局实录,海口政策现状,城市部分可售酒店类物业土地性质一览,餐饮、旅馆性质用地当前在“部分项目”中“可以”获得房屋产权证明,海口市房产政策不严谨，规划用途为“旅馆业用地”，但开发商经“批准”，改为建设“商品房”。市场打擦边球现象严重；审批顺序混乱土地、房屋用途性质定性模糊，政府部门“松懈”管理。,海口政策理解,金色阳光合同,金色阳光合同,土地性质：餐饮旅馆业用地,出卖人经批准，在上述地块上建设商品房,开发建议,住宅综合用地一步到位，无后顾之忧,更改土地性质,法律法规不健全,市场现状混乱,未来政策变化不可预期,建议,商品住宅使用用途存在政策隐患，风险较大,更改房屋用途,首选,备选,公寓式酒店+酒店式公寓,以五星酒店-硬件“高度”拔升产品形象,产品形象,以酒店管理-软件“高度”增加产品附加值,高层+低层,以高层超高层形象实现产品“低密度”,产品形象,以联排别墅形式强化项目“高品质”,产品定位依托酒店式公寓，丰富项目产品构成。借力公寓式酒店，强化国际品质定位。,繁华CBD的最后一缕幽香！,高层现代风格首层架空五星酒店式内外装修,产品建议-公寓,低层新亚洲高级客房+会所,产品建议-酒店,高层公寓+低层酒店会所=低密度高品质产品,共性：新亚洲风格现代风格现代主义的体现手法，主张发展新的建筑美学简单伶俐的线条，讲究灵动性、变化性强调功能的实用性和现代居住的科学性,个性：新亚洲风格以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，强调舒适性和传统性，更适合于居住空间的展示和独特风格的营造现代风格强调变化、新材料运用、新结构塑造，对空间更赋予灵动、时尚的气质，适合于交流空间、商务商业环境的展示,建筑风格建议：建筑风格分离与统一,建议：低层采用新亚洲风格高层采用现代风格,两者在形式上相互区别，以显示出居住和酒店环境的不同。同时，又在色彩上细节上相互呼应，构建集群有机统一体。,建筑风格建议,建筑风格建议,硬件篇,目标：有效提升项目的品质价值与收益价值,No.2,建筑,景观,硬件,细节,户型,产品支撑体系,风格阐述,与项目的综合定位相呼应，整体建筑风格应轻盈、飘逸,富于现代艺术气息。建筑设计时应注重用尺度的推敲，用比例、色彩、虚实等丰富的建筑语汇来形成自己独特的风格。,产品支撑体系-建筑,公寓底层不设置商业，彰显纯粹高品质。精装大堂出现于低层别墅区，同时设置接待,休闲,交流,健身等功能厅。高层公寓首层架空79米，将绿植引入室内，实现100%绿化。,产品支撑体系-建筑,建筑立面设计,简洁的处理手法和纯净的体形建议用现代手法表现，呼应出项目浓郁的国际气息。通过现代技术和现代材料的运用，激情传达时尚气息，完美诠释现代经典主义风格。,产品支撑体系-建筑,恢宏大气的奢华与富贵,沉静典雅中的东情和西韵,内部装修参考充分顾及项目具有国际品味的现代风格，结合滨海生活的产品特性，提供以下两种备选方案，既可选取一种延展丰富，亦可依据不同户型搭配运用。恢宏大气的奢华与富贵沉静典雅中的东情和西韵,产品支撑体系-建筑,通过对地势利用，结合水系，设置若干景观节点，形成景观高潮，产生丰富的空间体验。,产品支撑体系-景观,热带风情园林自然繁茂优雅大气,生态花园：景观是现有规划下，最有能力表现项目特性和气质的塑造点，突出品质外显性。,产品支撑体系-景观,建筑与景观的有机结合。,产品支撑体系-景观,酒店式公寓，以奢华、宜居为标准，适当加大户型面积；公寓式酒店需灵活调整户型面积，有利于打造更具竞争力的产品，突出酒店品质化概念。,产品支撑体系-户型,从细节上突出项目的品质感，做到品质感外化和可视性的完美表达。深入的人性化细节，突出项目精细化精品型的项目本质。,产品支撑体系-细节,产品支撑体系-细节,糅合了最新的建筑及工程科技，细节不仅表现在建筑的每一方寸建筑面积，而且表现在每一分毫人文关怀。,软件篇,目标：有效提升项目的整体气质与产品附加值。,No.3,管理,软件,氛围,目标：有效提升项目的品质价值与收益价值,产品支撑体系,高调引入国际知名酒店管理公司，共享国际客户资源。,产品支撑体系-管理,引入现代化酒店管理理论,逐步建立了以国际滨海商务旅游服务特色为核心,拟定符合国家五星级饭店评定标准的管理方案,借鉴国际性酒店管理机制及惯例,确立海口首席酒店地位。,产品支撑体系-管理,突出项目的国际氛围，塑造高品质、国际化社区形象。在细节上突出高端气质，依靠社区自身的文化氛围呼应周边环境和主题。,产品支撑体系-氛围,突出的项目形象标志使项目国际品质更加形象性和标志性,产品支撑体系-氛围,游艇会,