培训-基础知识

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房地产基础知识第一章 房地产市场调研第一节 房地产市场的调研一、什么是房地产市场调研？房地产市场调研：就是以房地产为特定的商品对象对相关的市场信息进行系统的收集、整理记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变化趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地讲，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。二、房地产市场调研的点、面、体的结合 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也就具有很强的地域特征。以此，对房地产市场的切入，习惯的做法是依据地域形态：点（整个楼盘） 线和面（区域市场） 体（宏观环境）第二节 市调表点单个楼盘（楼盘市调表的填写） 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员及时了解房地产市场最为具体、最为直接的途径：一、产品分析（楼盘市调表的正面）1楼盘的名称、地址（网址）、电话、开盘日期（1）楼盘的名称：通常是指一个楼盘的案名。有的大型的楼盘有工程名称，也有推广名称。其推广名主要的目的就是对项目的包装，形成抢眼的卖点。比如：长宁区项目“中山公寓”的推广名“都市山庄”；浦东项目“浦江茗苑”的推广名“艺术传家堡”。还有的项目根据分几期开发来起不同的案名，比如：浦东菊园地块一期叫“菊园”二期称“江临天下”三期就称“汇豪天下”。还有的案名就比较体现企业品牌效应，如万科集团开发的万科系列项目（万科城市花园、万科华尔兹、万科春申城等）；绿地集团开发的绿地系列项目（绿地春申苑、绿地世纪花园等）；北桥房地产在老闵行开发的金榜系列项目（金榜世家、金榜人家、金榜星墅）。（2）楼盘地址、电话：有的项目通常分有现场地址和市区接待处。（3）开盘日期：量体较大的项目不仅仅只开盘一次，而根据分期开发的时间不同，开盘的时间也有所不同。在写市调表的时候一定要注明。2地理环境（1）基地位置图：标清楚项目范围和周边的主要交通设施以及标志性建筑物。 右上角标朝北标记 N（2）环境分析：大环境：项目主要位于什么区域，区域的历史沿革和区域的特性（商业中心，工业中心、学校社区等）。小环境：项目的具体位置，地块的大小形状，它的东西南北的邻居是谁，进出道路如何，是否临街。交通设施：包括公交、地铁、高架、轻轨、大桥、隧道、市级公路、区县级公路等。公共配套设施；包括水电煤等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等。3公司组成因为房地产投资建设是资金大、周期长的一项工程，没有实力的公司投资于房地产，往往隐藏着较大的风险。营运组合的强力搭配，都是楼盘日后品质的绝对保证。（1）投资商（2）发展商（3）行销企划（包括全程代理、纯销售、纯企划、广告企划）（4）设计单位（5）承建单位（6）物业管理（物业管理费的单位统一：元/m2天）4小区规划（1）基地面积：是城市规划管理部门正式划定的建设用地面积。（2）总建筑面积：是城市规划管理部门正式确定的，按建筑面积计算规则计算的建设项目中的建筑面积。根据总建筑面积，一般可以知道楼盘的建筑规模，并从中估测大致的建筑周期。（3）住宅面积：总销售面积（4）容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值。（5）绿化面积和绿化率：（见建筑知识培训）（6）建筑楼层：指一个项目共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的地上有几层，地下有几层。比如：两幢28层带2层地下室的公寓楼，通常表示：2*28F2B（7）车位规划：主要写项目有无规划室内或室外车库。车位的租售情况（单位：元/月）。（8）规划户数：是指整个项目的总户数。如果分期开发写明各期开发的户数。（9）交房日期：（10）备注：是写每个项目中规划比较具有特色的情况。a整个项目的规划形态：包括一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，基本形态是什么（是板式的还是点状的），一梯几户等；b项目中规划中，生态水景规划较有特色；c项目外立面的规划；d项目是否规划有会所等配套设施；e项目中比较具有智能化特色的。5房型规划（1）格局：写明几室几厅几卫；（2）每套房的建筑面积和使用面积（单位：平方米）；（3）户数：每个户型的数量（单位：户）；（4）花园面积：是指房屋建筑面积周围、围墙或围护物以内的园地面积。一般是相对于别墅而言的。（单位：平方米）（5）面积配比：是指二房、三房等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。它在一定程度上决定了产品应对竞争市场的抗风险能力。（单位：）（6）规划面积：是项目中所有房型最小面积到最大面积的范围。（单位：平方米）（7）层高（见建筑知识培训）（8）得房率：（见建筑知识培训）（9）备注：写房型规划中其他比较有特色的情况a有装修房的，注明装修的情况；b有无错层和楼中楼复式等比较具有特色的房型规划；c住宅设计上的特色，比如阳台有180度和270度的景观设计等。二、价格分析（楼盘市调表的背面）1调查日期：同一个项目不同时间段的价格和销售情况都是不一样，因此一定要标明调查时间，以便日后作比较。2工程进度：包括基础、结构体、结构封顶、内外装修、准现房（大产证未拿到）和现房。3价格范围：项目最低单价到最高单价的范围。最低单价往往是楼层、朝向等条件最差的单价所标定的单价。通常，最低单价便最为广告中的起售单价。最高单价往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。4平均单价：是指总销金额除以总销面积得出的销售单价。 理论上，总销金额平均单价可销售面积。 均价并不是简单的算术平均值，即（最高价最低价）2得出的，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得合理利润的价格。一个项目在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个项目销售价格控制的一个重要标志，是这个项目售价的加权平均值。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4-5层，小高层位于6-8层，高层位于10-12层。5主力面积：一般是指各房型中说占比例最多的房型。如二房中占比例最多的，三房中占比例最多的。这里我们重要是写二房最小面积到最大面积和三房最小面积到最大面积。6主力总价主力面积平均单价房屋单价给人的直观印象是楼盘的地点和品质的高低，而房屋总价所折射出来的更多信息是目标客源层的区隔。对总价的仔细调研，很容易掌握产品的客源定位、市场定位。因为在事实上，总金额是购买客户的最直接、最明显的分水岭。7价格分析：每一户单元户型的价格是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置）以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好景观的户型当然系数就会很高），再用这栋楼拟订的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格。因此，在分析价格方面时也要从以下几个方面来分析：（1）楼层差价：一般多层中，3-4层的价格是最高的，然后是5层的价格，紧接着是底层和顶层的价格（底层带花园，顶层要么是复式要么带阁楼），价格最低一般是2层；（2）同一层面东西差价；（3）景观差价：一般能够看到生态景观的价格要比看不到的价格高很多。（4）朝向、采光、通风等差价。三、销售情况（楼盘市调表的背面） 研究销售情况是市场调查最关键的地方。（1）可售户数：是指目前推出销售的户数。（2）售出户数：是指已销售的户数。（3）销售率：是指售出户数占可售总户数的比例。销售率 售出户数可售户数（4）销售分析：对楼盘的各种因素的评判，最后还是要归结到具体的销售结果上，并且具体的销售结果不单单是一个销售率的问题。还要看什么样的户型最好卖，什么样的总价最为市场所接受，吸引客户最主要的地方什么等等。（5）客源分析：主要是指购买客源的地区、职业层次和年龄层次等。四、利多利空总结整个项目的优点和缺点。第三节 区域市场线和面 对单个楼盘的详尽了解之后，我们可以着手区域市场的调查分析。一般来讲，区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品分析和需求分析三方面：一、区域分析：指特定区域中，对于影响房地产市场的交通干线、区域特征和发展规划三方面因素的综合分析。二、区域产品分析：主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置分布、规划情况、价格情况以及销售情况等。分析区域产品，关键在于研究区域产品的共同性和特异点，以及区域市场对产品反映的情况。三、需求特征：是指区域人口数量和密度、购买力水平、客户的需求结构于特征、人口素质和习惯嗜好等。是调研者从客户从客户的角度对产品的审视。第四节 体宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部。只有对宏观环境的了解，才可能将房地产的市场调查做得更灵活、更深入。一般来讲，房地产市场的宏观环境包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。第二章 房屋建筑基本知识第一节 建筑分类一、 建筑的使用功能分1、 工业建筑指主要生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。2、 民用建筑（1）居住建筑：指供人们居住、生活用的房屋。如住宅、宿舍等。（2）非居住建筑：指供人们工作、学习、文化娱乐和生活服务用的房屋。 如办公楼、学校、商店、影剧院、文化馆等。二、 主要承重结构的材料分1、 砖木结构：房屋的墙、柱用砖砌筑，楼板、屋架用木料制作。 这种结构形式多用于单层房屋，目前城市中已很少采用。2、 混合结构：房屋的墙、柱为砖砌，楼板、楼梯为钢筋混凝土结构，屋顶为钢筋混凝土结构或钢结构。3、 钢筋混凝土结构：房屋的主要承重结构梁、柱、楼板、屋面板均采用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料做成。4、 钢结构：房屋的梁、柱、屋架等承重构件均采用钢材料制作，用焊接、铆接或螺栓等连接钢板。楼梯为钢筋混凝土材料，墙用砖或其它材料。 一般有工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等。 如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。上海市黄浦区项目青年汇以及徐汇区肇家浜路的税务局大厦。5、 其他结构：如竹结构、木结构（别墅项目中如绿洲比华利有木结构的）、竹木混合结构。三、 按建筑结构承重方式分1、 墙承重结构（又称叠砌式）：以砖墙或砌块墙为房屋的主要承重构件，承受楼板及屋顶结构传来的全部荷载。楼板搁于墙上。 常用于居住、办公、学校、医院等六层以下的建筑及中小型工业建筑。2、 框架式：以梁、柱组成框架为房屋的主要承重构件承受房屋的全部荷载。楼板搁于梁上。 常用于办公楼、旅馆等建筑。框架剪力墙式：在框架结构平面中的适当部位，设置钢筋混凝土剪力墙，或利用楼梯间、电梯间等墙体作剪力墙。 常用于20层左右的住宅、办公楼、宾馆等高层建筑。剪力墙如图： 3、 剪力墙式：当房屋的主体结构全部采用剪力墙。 在高层建筑中大量采用这种形式。如图： 4、 筒体式：空间受力结构形式。在高层建筑中，四周采用框架，利用电梯井、楼梯间、管道井等在平面的中央部位形成一个筒体结构。 较多的用在大跨度、大空间、超高层的建筑中。如上海市电信大楼以及浦东的金茂大厦如图：四、 按施工方式分1、 装配式建筑：建筑的主要承重构件墙、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成的。2、 现浇式建筑：主要承重构件均在施工现场浇筑。3、 装配整体式建筑：是一种混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。五、 按建筑楼层分（根据上海市城市规划管理技术规定对建筑层数的解释）类别高度范围楼层低层H10m一般为1-3层，多是别墅、排屋。多层10mH24m一般为818层高层一般为18层以上第二节 建筑的组成建筑一般由基础、墙（柱）、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分组成的。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件。一、地基和基础1、 地基（1）建筑物下面直接承受由基础传来的荷载的土层。（2）地基可以分天然地基和人工地基。 人工地基常用的加固方法是：A夯实法 B换土填充法 C打桩法2、 基础（1）作用：承受建筑物全部荷载，并将荷载均匀分散的传给基础。（2）构造类型：基础与墙、柱等垂直构件紧密相连，一般情况下是由墙、柱延伸扩大形成。a条形基础承重墙下形成连续的b独立基础（也称单独基础）柱下形成块状的c满堂基础整修建筑物的墙或柱下的基础连接在一起d箱形基础由顶板、底板和隔墙板组成的连续整体式的基础。内部构成地下室。具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑的基础。基础的埋置深度：室外设计地面到基础地面的垂直距离。 一般情况下，基础的埋置深度不应小于500mm。3、 地下室：（1）按顶板标高分为全地下室和半地下室，当地下室的顶板底面标高低于室外地面时，称全地下室。当地下室顶板底面标高高于室外地面并低于1.5m以下时，称半地下室。（2）一般由墙板、底板、顶板、门窗和楼梯组成。墙板、底板和顶板不仅要承受上部的垂直荷载，还必须承受土、地下水及土冻涨时产生的侧压力和浮力。（3）地下室采用砖墙时厚度一般不小于490mm；采用混凝土和钢筋混凝土墙时厚度不下于200mm。二、墙体1、 墙体的作用（1）作为房屋的垂直承重构件，承受着建筑物由屋顶及各楼层传来的荷载，并将这些荷载传给地基。一般砖混结构房屋中，墙体是主要承重构件。（2）作为房屋的围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间的作用。2、 墙体的分类（1） 所处的位置分a内墙：位于建筑物内部的墙，主要是起分隔作用。b外墙：位于建筑物四周的墙，主要是起围护作用。c纵墙：沿建筑物长轴布置的墙体，有外纵墙和内纵墙之分。d横墙：沿建筑物短轴布置的墙体，横向外墙一般称为山墙。（2）按结构受力情况不同分a承重墙：承受上部传来荷载的墙。b非承重墙：不承受上部传来荷载的墙。 包括自承重墙、框架墙（填充墙）、隔墙、玻璃幕墙。自承重墙指只承受自身重量的墙。 框架墙（填充墙）指在框架结构中，填充在框架间的墙，它的重量由楼板、梁、柱承受。 隔墙指不承担上部荷载并同时把自重传给地面或楼板、梁的墙。隔墙是可以拆除来改变房间的要求。 玻璃幕墙是一种新型的墙体。主要用于高级办公楼和宾馆。幕墙是不承重的，但要承受风荷载，所有幕墙的重量及风荷载均通过主龙骨和混凝土楼板的连接件传给可层楼板。（3）按所用的材料不同分，墙可分为砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙。3、 墙的厚度和高度（1）砖的尺寸名称长（mm）宽(mm)高(mm)普通砖（标准砖）24011553空心砖24011590240180115（2）砖墙的厚度：一般以砖长为基数。 如：24墙一砖厚（240mm） 37墙一砖半厚（370mm）240mm+120mm+9.5mm（灰缝） 49墙两砖厚（490mm）240mm+240mm+9.5mm（3）墙身的高度（层高） 2.800 梁 净 净 层 高 高 高 + 0.000根据住宅设计规范第3.6条规定：a普通住宅层高不宜高于2.8m；b卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4m，局部净高不应低于2.1m；c利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.1m；d厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2m。4、 墙体的细部构造（1）防潮层：在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础墙上升使室内墙身受潮。 一般设在室外地面标高以上，室内地坪标高以下。 一般用防水砂浆抹20mm厚。（2）勒脚：外墙墙身下部靠近室外地坪的部分。 防止地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，提高建筑物 耐久性的作用同时也起着美观装饰的作用。 经常采用抹水泥砂浆、贴面（天然石材）或加墙厚的办法构造。（3）散水和明沟：靠近勒脚下部的混凝土排水坡。 主要作用是迅速排出沿墙面淌下雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。（4）窗台：有内窗台和外窗台区分 外窗台凸出墙面，窗台下面有向外的坡度，下面设有滴水漕，防止雨水渗入墙内。 内窗台是为了防止该处墙身被破坏，并便于清洗而设置的。（5）门窗过梁：指在门窗洞口上部设置的梁。 作用是为了承受门窗洞口上部的荷载并将荷载传至洞口两侧的门窗的墙上， 防止门窗框被压坏。（6）圈梁：是沿外墙以及部分内墙在同一水平面上设的连续封闭的梁。 目的是为了增强房屋整体刚度，减少由于地基不均匀沉降引起的墙体开裂，提高 房屋的抗震能力。（7）变形缝：房屋由于受到温度变化、地基不均匀沉降和地震等因素影响，使结构内部产生。 应力和变形，通常需要设置，来减少这些影响。墙体还有其他的构造，如钢筋混凝土构造柱、壁柱、墙垛等。三、楼板1、 楼板的作用（1）楼板是房屋中的水平承重构件，支撑在墙或柱上，不仅向墙或柱传递荷载，同时也是墙或柱水平方向的支撑。（2）将房屋分成若干层，起着分隔的作用。（3）有一定围护功能，起到楼层间的隔音、隔热、保温的作用。2、 楼板的组成（1）楼板面层：又称楼面或地面，起着保护楼板层和室内装修的作用。如水泥地面、木地 板、地砖等。（2）楼板结构层：是承重部分，包括梁和板。其作用就是承受荷载，并将荷载传递给墙体。（3）附加层（功能层）：主要用以设置满足隔音、防水、隔热、保温等功能地要求。（4）顶棚层：是楼板层下面部分，主要来保护楼板、安装灯具，遮掩管线设备及装修室内。3、 楼板的分类 楼板层按照材料不同可以分成钢筋混凝土楼板、砖拱楼板以及木地板。钢筋混凝土楼板是目前广泛使用的，楼板强度高、刚度好、耐久、防火性能好。按施工方式分成预制钢筋混凝土楼板和现浇钢筋混凝土楼板。（1）现浇钢筋混凝土楼板（现场就地支模浇筑）a特点：（）楼板坚固、耐久、整体性好；（）抗震性能好；（）梁板布置的灵活性，在尺寸、形状不规则、楼板孔洞较多的情况下，施工较为方便；（）有一定的防水功能。卫生间多采用现浇楼板，以取得良好的防水效果。（）工期长，施工速度慢。b分类（按楼板结构布置方式）（）板式楼板：当跨度不大时（一般为2-3m）不需设梁，将板直接搁置在墙上。楼板上的荷载直接通过楼板传递给墙体，板厚为80mm左右。 多用于跨度较小的房间，如居住建筑中的浴室、厕所、厨房或走廊。（）肋形楼板：当房间跨度较大时，为使楼板结构设计合理，就需要加梁，梁作为板的支 点来减少板的跨度，楼板的荷载由板传给梁，再由梁传到墙上。 一般由主梁、次梁、板三部分组成的。（）井式楼板：是由井式梁和双向板组成，实际是肋形楼板的一种特殊形式。（）无梁楼板：是将板直接支承在柱上，不设梁的楼板。楼层的荷载由板直接传给柱子。 无梁楼板的跨度较大，板厚不小于120mm。 多用于楼板荷载较大的商店、仓库、展览馆等建筑中。和肋形楼板相比较， 顶棚平整，室内净空大，采光、通风好，施工时模板的架设简单。（2）预制钢筋混凝土楼板（工厂预先制作，运到工地现场进行安装的）a特点：施工机械化程度高，施工进度快，楼板质量由保证，但整体性较差。b常用的板型：实心平板、槽型板和空心板。四、楼梯和阳台1、 楼梯的组成（1）楼梯段：由踏步和斜梁组成。 踏步数量一般不应超过18级，根据人行走的习惯，不宜少于3级。 斜梁支承踏步荷载，传至平台梁及楼面梁上，是主要承重构件。（2）楼梯平台：供行走时调节疲劳和转换楼梯段方向用的。（3）栏杆和扶手2、 阳台（1）阳台一般分为凸阳台和凹阳台。凸阳台是指阳台全部挑出墙外，凹阳台是指阳台全部凹进墙内。（2）阳台一般挑出建筑物外墙1.2-1.5m，宽3-5m，一般等于房间的开间。（3）阳台地面一般低于室内地面60mm以上，以便水流入室内。阳台地面应作1-3的坡度，以便雨水排除。五、屋顶1平屋顶（1）是我国大量性民用建筑使用最广泛的一种。（2）平屋顶的坡度较小，一般在2左右。（3）构造组成a承重层：承重屋面所受的荷载、自重和其他加于屋顶的荷载。 一般采用预制和现浇钢筋混凝土板。b防水层：有柔性防水屋面和刚性防水屋面 柔性防水屋面由防水涂料和油毡或网格等交替粘合而成，北方地区使用较多。 刚性防水屋面由防水砂浆和混凝土浇筑而成的，南方地区使用较多。c保温层或隔热层：通常设置在承重结构层和面层之间。（4）平屋顶的排水a有组织的外排水：多层的雨水管在外墙上，通过檐沟、女儿墙外排水。b有组织的内排水：高层一般雨水从建筑屋内部穿过。2坡屋顶（1）坡度较陡，一般在10以上。（2）有双坡屋顶和四坡屋顶的区分。（3）一般有屋顶的承重结构、屋面（防水层）和顶棚组成。（4）有山墙支承和屋架支承的结构形式。 第三节 房屋土地的基本参数一、建筑红线：指建筑物的外立面所不能超出的界限。划分建筑物用地和道路用地的界限， 常用红色表示。二、总占地面积（基地面积）：指城市规划管理部门划定的用地范围的面积。三、建筑占地面积：指建筑底层所占的土地面积。四、建筑面积：指房屋建筑轮廓或构件水平投影面积，它包括结构所占面积和室内房间面积。（具体计算方法按照国家经委颁布的“建筑面积计算规则”为准）五、总建筑面积：指一个建筑项目，按“建筑面积计算规则”能计算建筑面积的总和。六、建筑面积密度（容积率）总建筑面积/总占地面积 容积率体现和控制着住宅区建设总体的建筑总量，它与总建筑面积具有对应关系。容积率的大小根据住宅区所处的区位（地价因素，容积率越高，土地利用程度越高，单位地价越高）、住宅建筑的层数（地价、城市整体景观等因素）、居住标准（地价、居住对象等因素）等因素的不同而不同。区位好、层数高、标准低的住宅区一般的容积率较高。七、建筑密度（建蔽率）建筑占地面积/总占地面积（） 建筑密度表现和控制着住宅区总体的敞地率（敞地率1建筑密度），它既与容积率（总建筑面积）相关，也与绿化率和其他户外地面设施（如道路、车位、活动场地、公共绿地等）有关，因此，也影响到住宅区的户外环境质量和其他设施的安排。八、绿化率总绿地面积/总占地面积（）九、建筑高度：指室内主要地坪（即+ 0.000）至屋顶（平屋顶是屋面板面，如为女儿墙至 到女儿墙顶端；坡屋面到屋脊处）。十、建筑间距：指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。即冬至正午时太 阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋底楼窗台时二幢建筑之间的距离。十一、居住建筑面积：指卧室、过道、厅（按一半计）的结构墙面之间的面积。十二、公用建筑面积：指总建筑面积减去总套内建筑面积为公共所有的面积。如：楼梯、公用走廊、门厅等。十三、房屋层数：指房屋的自然层数，一般按室外地坪以上计算。 半地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、装饰性塔楼。以及突出屋面的楼梯间，水箱间不计层数。十四、得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为“K”值。 套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。 净得房率套内使用面积/套（单元）建筑面积之比（补充内容：一般来讲，得房率高就意味着房屋设计经济、实用、不浪费，对购房者来说，购买相同的建筑面积，实际可占有、使用的面积就大些。如今都是百姓投资买房，设计者务必设身处地为其精打细算。在达到使用功能完善的基础上不要无谓地浪费面积。同样的楼层结构，如果建造层数多一点，则户数增加，相应分摊到每户的公用面积就少一些，得房率自然高一点。同样，房型结构也如此。一梯多户可能与一梯两户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减少。只要不影响业主正常的出入及公共设施的使用，适当地增加总套内面积，减少分摊至每户的公用面积，总能受到购房者的青睐。房屋得房率高所带来的好处是显而易见的。对于工薪阶层而言，同样的使用面积，不仅意味着购买成本降低，而且后续办证、按揭费用及一次性的物业维修基金、每月的物业管理费都会相应减少，而室内的使用舒适度却丝毫不会降低。但从另一个角度分析，如果说一套房子的得房率是100%，那么这套房子肯定是没有楼梯、走道的“空中楼阁”。所以，我们看公用面积的多少，首先得看它合理不合理。一般来说，楼内每增加一个功能，它的得房率自然会下降几个百分点。一幢(高层)房屋总少不了电梯井、楼梯间、过道、公共门厅、外墙、设备房等，这些部位占用的面积即是公用建筑面积，将分摊到每户面积中，得房率的高低正是由公用建筑面积比例的大小决定的。如果房屋设计合理，没有人为地浪费公用面积，那么公用建筑面积大，得房率低，只能说明公共活动区域宽敞，服务面积(如警卫室、机电房等)大，这样的房屋质量、品位无疑会比公用建筑面积小，得房率高，但门厅狭小、走道拥挤、服务用房窄小或没有服务用房的房屋要高。所以，片面追求高得房率并不可取。别墅得房率100近年来，人们选择住宅除了面积的要求外，还离不开对功能的要求。好住宅需要完善的功能，楼市流行的一梯两户、高挑大堂、室内车库、宽敞的楼梯以及电梯、文化休闲设施都要以牺牲一定的得房率来获得。因此，在住宅需求向功能化转移的时代，人们大可不必一味追求得房率。）第四节 上海房屋建筑面积计算及公用建筑面积分摊规则一、房屋建筑面积计算规则（按图解释）1、 计算建筑面积的范围（1）单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的上围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分跃层者，亦应计算建筑面积。（2）多层建筑物的建筑面积按以建筑的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。（3）层高超过2.2米的地下室、半地下室、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。（4）用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。（5）坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2。2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。（6）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊内部分按其水平投影计算建筑面积。（7）电梯井、提物井、拉圾道、管道井等按建筑物自然层计算建筑面积。（8）舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数建筑面积。（9）建筑物内的技术层(管道层、附层、夹层)是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。（10）与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投投影面积的一半计算建筑面积。如图： 有柱雨蓬 独立柱雨蓬1/2 （11）有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。如图：有柱车棚 单排柱1/2 独立柱1/2（12）突出屋面的有围护的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。（13）突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。如图：（14）封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。（15）建筑物墙外有项盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。（16）两个建筑物间有项盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。（17）室外楼梯做为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯的，室外楼按其水平投影面积的一半计算建筑面积。（18）跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。（19）室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下空间加以利用的，其超过1。8米的部位计算建筑面积(多层按多层计算)。（20）原始设计为假层(含顶层阁)层面全部翻高后，前后墙沿口到楼梯高度超过1。8米的，按实计算建筑面积。2、 不计算建筑面积的范围（1）突出墙面的构件配件和艺术装饰，如:柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。（2）检修、消防等室外爬梯。（3）层高在2。2米以内的技术层、夹层。（4）构筑物，如:独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油(水池)牎帧翱狻叵氯朔栏伞叩?（5）建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。（6）没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬持幕布、布景的天桥、挑台。（7）单层建筑物内分割的间、控制室、仪表间等单层房间。（8）层高小于2。2米的地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。（9）岗亭、警亭、书报亭等。（10）里弄房屋后天井内的天棚。（11）利用马路、通道及隙地所搭棚架。（12）阁楼。（11） 房屋平台、晒台、花台、屋顶平台等。第五节 识图一、建筑物的形态1板状2点装3楼梯房4电梯房5回廊二、房型1公寓一房二房三房四房复式跃层错层1 别墅叠加联体双拼单体二、面宽和进深1.面宽: 对一个建筑物来讲，“面宽”有两种说法。一是指可用于采光的外墙面的长度，也可以说是建筑物的外轮廓，这个“面宽”可以称作“采光面宽”。一个建筑物密度越低，“采光面宽”越大。另一个“面宽”概念是指一个房间的宽度，是和房间的“进深”相对应的，一个房间的长度叫进深，它的宽度就叫面宽，这个概念的“面宽”实际就是专业术语的“开间”。我们这里所说的“面宽”指“房间面宽”。 （1）多少面宽为宜？在一套住宅里，三个主要功能房间的面宽要求不同，起居室的面宽不宜低于36米至42米，卧室的面宽不宜低于3米至39米，厨房和卫生间不宜低于18米至24米。每一种楼型，“采光面宽”和“房间面宽”的要求是不一样的。我们今天请设计师从塔楼、板楼和目前流行的TOWNHOUSE等三种形式的楼盘特征，来分析不同的楼型中什么样的面宽是合理的。2.进深: 进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。三、销售道具1 固定道具（1）售楼处（2）样板房（实品屋）（3）模型、沙盘（整个小区的，单体的）（4）LOGO墙（5）灯箱、裱板2 建筑及个案表现（1）LOGO（2）工地位置图（3）透视图（效果图、鸟瞰图）（透视比较偏向单体）（鸟瞰图小区为主或环境为主）（4）中庭透视（6）总坪3 媒体（1）报纸（现有报纸广告）（2）电视（有限体育和纪实频道）（3）广播（比较少，电台）（4）车载（公交、出租车）（5）杂志（东方航空、生活速递等）（6）网络(网站)（7）介绍（朋友之间）（8）展览（房展会）（9）商业推广4 户外（1）看板（2）围墙（3）引导旗（4）横幅（5）灯箱（6）精神堡垒（7）高炮5 资料（1）名片（2）DM（多用于发信，单片）（3）销平销售平面图集（4）销海（发给客户）（5）楼书（项目其他特征）（6）光盘（西郊庄园的项目光盘）第三章 房地产（住宅）市场的发展第一节 房地产的发展一、房地产市场发展的几个阶段11953年到1963年10年间，房地产已经按照资本主义经营方式进行买卖、出租。从此，中国的房地产业也就开始形成。250年代到80年代初，中国房地产市场处于“无市场”阶段。（土地主要靠政府行政划拨。）380年代初，中国房地产开始复苏。4 90年代，中国房地产市场的真正市场运作阶段。（1990年国务院颁发了中华人民共和国城市国有土地使用权出让转让暂行条例开始，特别是1992年邓小平南巡讲话后，沿海地区的房地产业得到迅速的发展，房地产交易的市场容量急剧扩大。）上海房地产市场是在改革开发后开始复苏的，并随着计划经济向市场经济体制逐步转轨，得到了迅速的发展。经历了1992-1995年的高峰期，1996-1997年的低谷期，1998-1999年复苏期，自2000年以来，随着市场机制的成熟，资本市场的完善，融资渠道的畅通以及良好的国内环境和加入WTO等利好的前景，楼市出现了一片火爆的景象，市场供求两旺，投资和消费起飞，呈现全面稳定增长的良好局面。第二节 进入90年代房地产经历的几个发展阶段一、92-93年（房地产的初期）邓小平南巡讲话后，中国内地市场更加开发，大量买方资金涌入房地产市场，导致供不应求。1土地批租（土地使用权有偿出让）市场全面开放争论几年的土地批租制度终于形成，内外资大量进入一级市场，引发“圈地运动”。以上海为例，1992年底共批租土地201幅，收取土地出让金26亿美元与14亿人民币。（1）生地批租（出让金少，在生地上进行土地开发基础建设），如浦东陆家嘴、金桥、外高桥和张杨地区。（2）地批租旧区改造（92年首幅旧区改造地块“斜三”地块批租，占地面积19790平方米，用地年限70年，受让人海华房地产，出让金为100万美元，每平方米地价为50.5美元。）2 销房”占了半壁江山以上，成为市场主导。3内销市场尚未形成，内销房处于萌芽阶段，无相关政策法规的支持，内销房无产证。4海外中介，代理机构介入，引入房地产咨询新行业（在此之前中国的房地产未形成，房产多以单位分配为主，不存在个人购房）其中主要以港台的咨询公司为主。（1994年，在北京香港代理行业成功的代理了一家外销写字楼，使得中国大陆对“物业代理”产生了最原始的概念。）以销售为主，前期规划普遍不重视。因为是卖方市场，发展商以产定销，认为“有房就有市场”，不需要专业代理。5客源中以投资为主，不是必须需求，从而引发假性市场需求。6各行各业进军房地产市场，导致市场混乱。二、94-95年（资本扩张与市场转型）1. 1995年1月起，将内资企业的商业、旅游、金融、娱乐、服务业、商品房等六类经营性用地纳入有偿使用轨道，内销地块的土地出让逐渐居主导地位，形成了内销以住宅为主，极大地促进了加快旧区改造。2. 内销房处主导阶段，内销房市场趋于规范。外销房市场因价格劣势与内销相比，缺乏竞争力，逐渐崩溃。95年开始上海的外销房市场就开始步入一个漫长的下降通道。3. 1995年12月，上海出台了关于盘活工商企业国有房地产的政策措施，对于加快建立现代企业制度，搞活国有经济，活跃上海房地产市场起到了积极的推动作用。4. 投资向环线外扩张（内环线）。5. 形成公积金和按揭（商业贷款）制度。东亚银行（承办外销房）5成10年。6. 金融业全面支持房地产市场发展。7. 市场进入壁垒降低，发展商最低注册资金500万元人民币。8. 市场表现