凯莱-石景山海冠建国酒店项目市场调研报告-2008年

石景山海冠建国酒店项目市场调研报告凯莱国际酒店管理(北京)有限公司谨呈二零零八年七月三十一日1目 录概 述3一前期市场调研分析41宏观经济情况分析42项目地理位置及周边环境53本项目所在地交通、运输状况分析64本项目所在地旅游状况分析75周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析9二SWOT分析：17三洗浴中心调研分析191. 规模对比分析192. 服务设施对比分析203. 经营特色对比分析214. 客人来源对比分析225. 营业状况对比分析226. 当地客源潜力分析24四调研报告结论262概 述2008年7月28日对北京石景山区体育馆南侧海冠建国酒店项目（以下简称本项目）周边酒店竞争环境、市场情况、旅游及酒店现状及石景山区整体环境与未来发展趋势及做了初步调研，由于时间紧迫，仅就项目市场竞争对手酒店进行了针对性粗略的市场调研。其次：根据项目洗浴配套设施和未来经营管理需求，收集了过往凯莱酒店集团的调研资料，一并呈报仅供参考！一前期市场调研分析1宏观经济情况分析项目区域发展前景北京石景山区占地据有利位置。交通便利，地铁横贯东西，公路一环横亘南北；通讯发达，网络快捷；市政完备、基础设施配套；生态优化，市容整洁有序；治安良好，居住环境一流；城市整体功能强，发展后劲足，区位优势日渐突出。石景山区是中国首都北京八个城区之一，作为北京一个富有朝气、极具发展潜质的新兴城区，具备发展高新技术的坚实基础、环境容量、创新氛围和成长条件。这里还是北京城区最绿的一隅，人文胜景众多，旅游资源丰富，发展旅游业和第三产业得天独厚。境内景观奇特，环境幽雅，绿色满溢，充盈活力。北京是中国市场最大的聚集和辐射中心，同时又是全国技术创新中心城市。石景山区充分体现了北京科技、智力密集和辐射功能强等特点、拥有较完善的城市化服务功能和丰富的文化，智力资源、是首都西部最理想的延伸区和发展腹地。2项目地理位置及周边环境2.1项目地理位置状况l 本项目位于石景山区，北京长安街沿线，距市中心仅18公里，毗邻地铁一号线。l 项目区域优越的地理位置石景山区是海淀、丰台、门头沟三区的重要连接点，是京西板块空间关键的支撑点，是城市总体规划确定的“一轴一带”的结合点，战略地位十分突出。l 本项目地理位置优势与劣势分析优 势劣 势l 本项目做为石景山区首家高星级酒店，将会大大提升本地区的饭店旅游业的档次。l 本项目紧临奥运场馆中心区及配套商业设施区。l 本项目所在地区是北京外城四区中距市中心最近的城区。l 本项目交通便利，有多条公交线路。l 区域内尚无五星级酒店l 石景山地域狭小。l 石景山区自身的消费能力较京城其他地区为低。结论: 具备开发一个优秀酒店的良好特征，石景山区的总体规划将不断吸引外商投资及周边人群，成为本项目的客源实体。相信本项目也一定寓意将伴随着区域的日渐成熟获得诸多方便的同步收益。2.2本项目周边区域酒店环境概况l 经初步调研,本项目区域内及周边区域目前共有酒店35家酒店 其中：五星级酒店0家：四星级酒店4家：长峰假日酒店万商花园酒店太阳岛宾馆京燕饭店三星以下、经济型快捷酒店8家:资料来源: 凯莱集团信息资料库l 本区域内酒店大多为三星及经济型酒店, 分布相对集中, 设施设备的使用时间也相对较长, 季节抽样促销价格卖价也相对偏低. 这是由于当地尚无硬件齐全、设施先进、国际化管理的高星级酒店产品而形成的区域状况.3本项目所在地交通、运输状况分析3.1项目距离机场、市中心、地铁站公里参照目的地公里首都机场约45公里市中心约18公里地铁站约1公里*参考车程视具体交通情况而定 3.2本项目区域内交通情况区域内长安街延长线、莲石路、阜石路三条东西走向的主干道与五环路、四环路构成了四通八达的道路网，20余条公交线路穿越本区。地铁一号线连接地铁二号线、五号线等城市轨道交通路线。到中关村核心区30分钟，到CBD商务区40分钟。 4本项目所在地旅游状况分析4.1未来发展形势及旅游业状况为落实北京市对石景山区提出的新的功能定位，构建区域特色和发展优势，实现经济社会全面协调可持续发展，石景山区中长期的发展定位是：以建设现代、绿色、文明首都新城区为目标，以发展现代服务业、高新技术产业为先导，大力营造生态良好的城市环境和健康时尚的文化氛围，努力打造集文化娱乐、商务办公、科技服务、旅游观光等功能为一体的首都休闲娱乐中心区（CRD）。l 优先发展现代服务业。适应建设首都休闲娱乐中心区(CRD)的要求。 l 以休闲娱乐业为重点，加快发展旅游业，统筹区域旅游资源，大力推进东部主题娱乐区和西部休闲旅游区建设，做大做强特色优势旅游品牌。l 以商务会展业为重点，注重发展商务地产，适度发展中高档住宅，从严控制普通商品房开发，积极培育总部经济、楼宇经济等新型产业形态。l 以新兴服务业为重点，加快发展金融保险、信息咨询、文化创意、中介服务、健康体育等产业，积极发展社区服务等需求潜力大的产业。l 抓住奥运机遇，着力建设若干个高档宾馆、饭店，运用现代经营方式和信息技术改造提升传统商业、服务业，全面提高服务水平。坚持市场化、产业化、社会化的方向，进一步优化发展服务业的政策环境和服务环境，推动服务经济蓬勃发展，不断拓展城市的服务功能。4.2酒店业发展状况分析 l 石景山区四、五星级酒店的开发建设比较滞后，因此，投资建设高星级酒店项目在区内具有较大潜力同时也是政府的迫切需要。l 石景山区的万商花园酒店经北京市旅游星级饭店评定委员会批准，正式从三星级荣升为四星级，同时，荣获“金叶级”绿色饭店称号，成为本区首家四星级酒店和“金叶级”绿色旅游饭店。l 在两个旅游区项目建设中，石景山区注重高星级酒店的发展和引进，随着装修改造升级的京燕饭店、太阳岛宾馆等酒店的陆续开业及本酒店项目等其他酒店的建成，本区的饭店业层次结构将有所改变，也更加趋于合理化。l 未来酒店市场也将会出现更多的四、五星级酒店，（例如：万达广场房地产项目中提供的高星级酒店项目已接近封顶，在未来的一至两年内将面向市场）。相信北京西部的发展也将使越来越多的酒店投资人看好，必将全面提高石景山区酒店业水平。5周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析(详见个案调研资料,信息来源:凯莱集团信息资料库)5.1总述：鉴于本项目位于北京市石景山八角区域，我们将综合石景山区及项目周边高星级酒店项目（四星级及以上）进行分析对比，以确立本项目在市场竞争中所处位置。京燕饭店酒店1998年10月开业2007年装修星级（准）座落地点北京市石景山区石景山路29号邮政编码管理公司金长城酒店管理公司管理企业性质国营电话010-传真010-报价/结算RMB 地理交通距市中心/公里数 18公里 距首都机场 45公里 距火车站（西客站）距离 13公里 ) 停车位数 120个 客房 345间 项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 单人房 23 518 268商务单人房 25 618 288商务标准间 25 618 288行政标准间 28 728 338商务套间 48 980 568行政套间 50 1280 738餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格大堂酒吧 1 点心、午茶、鸡尾酒宴会厅 1 中西自助、中式宴会中餐厅 1 川、鲁、粤菜娱乐/康体设施 桑拿、健身、美容美发、按摩服务设施客房送餐服务、洗衣服务、礼宾部、礼品店、迷你超市、花房配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 大会议厅 675 350第一会议厅 220 160第二会议室 90 50-70第三会议室 85 50-70第四会议室 55 45第五会议室 45 30宴会设施大宴会厅 1200 933会议服务和设备电脑、宽带上网、会议音响系统、投影仪、视频/电话会议商务服务商务中心、计算机、复印、传真、邮寄信笺 客房设施可提供婴儿床、客房保险箱、熨斗和熨衣板、吹风机浴袍、迷你酒吧、电冰箱、遥控电视、空调系统、有线/卫星电视、所有新闻频道、语音留言信箱、国际互联网及电子邮件接口、电子钥匙系统、设有台灯的办公桌、DDD电话、IDD电话长峰假日酒店酒店2001年开业星级座落地点北京 海淀区 永定路66号邮政编码 管理公司洲际酒店集团管理企业性质内资企业电话010-传真010-报价/结算RMB 地理交通距市中心/公里数 12.5公里 距机场/公里数 40.0公里 距火车站距离 10.0公里 停车位数 45个 客房 318间 （10层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 标准房 35 1334 640商务房 35 1530 755行政房 65 1725 955行政豪华房 65 1725 1047小套房 110 1725 1380公寓套房 120-145 2300 1783行政套房 180 3450 2243餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格大堂吧 1 简单茶点、鸡尾酒等粤式海鲜 ） 1 自助、粤菜弗洛伦萨意大利餐厅 意大利风味美食川鲜餐厅 1 烧烤，涮自助娱乐/康体设施 卡拉OK厅、桌球室、健身室、保龄球场、网球场、室内游泳池、按摩室、桑拿浴室服务设施自动取款机、礼宾服务、干洗/洗衣、花房、外币兑换、礼品店、迷你超市、客房送餐服务、擦鞋、前台保险箱、机票票台、租车柜台、旅游柜台、订票服务配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 多功能厅 470 400小会议室（5个） 40-60 12-50宴会设施宴会厅 388 300 会议服务和设备手提电脑/个人电脑、宽带上网、多功能会议音响系统、附带录音服务、架空电脑投影仪、幻灯片放映机、视频/电话会议、室内同声传译设备商务服务商务中心、复印、邮寄信笺、秘书服务、豪华轿车服务、客房内连接宽带互联网、传真个人电脑租赁打印机客房设施卫星电视、闭路电视、小型酒吧及温度调节器节设施、电子办公室和国际互联网络服务、私人的本地语音号码和传真号码、直接使用internet接入和浏览服务太阳岛宾馆酒店1991年开业（2004、年、2007年装修）星级座落地点北京石景山区石景山路33号邮政编码管理公司自主管理企业性质内资企业电话010-传真010-报价/结算 RMB地理交通距市中心/公里数 15公里 距机场/公里数 40公里 距火车站距离 7公里 ) 停车位数 100个 客房 320间 （7层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 标准房 30 1300 530高级房 30 1380 550豪华房 35 1580 650商务房 35 1680 650套房 75 1780 790豪华套房 120 1998 1180餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格大堂吧A 1 简单酒水宴会厅（A座） ） 1 各种宴会、自助餐中餐厅（B座） 1 特色东北菜娱乐/康体设施 健身中心、桑拿、蒸汽浴、夜总会、美容美发、棋牌、乒乓球、台球、按摩浴池客人服务礼宾服务、干洗/洗衣、花房、外币兑换、礼品店、迷你超市、报刊栏、客房送餐服务、擦鞋、前台保险箱、机票票台、租车柜台、旅游柜台配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 多功能厅 380 300第一会议室 100 60第二会议室 100 60第三会议室 100 60宴会设施座宴会厅 550 400会议服务和设备宽带上网、录像/数据投影仪、多功能会议音响系统、附带录音服务、架空电脑投影仪/幻灯片放映机商务服务商务中心、复印、邮寄信笺、客房内连接宽带互联网、个人电脑客房服务空调,闹钟、瓶装饮用水、单独的温控器、客房内保险箱、空调控制面板、客房小酒吧、免费送至客房的晨报、浴袍、吹风机、有线电视频道、卫星电视 万商花园酒店酒店2002年开业2007年装修2008年重新开业星级座落地点北京市石景山区银河大街1号邮政编码管理公司雅高酒店管理集团 (美居品牌)企业性质内资电话010-传真报价结算RMB地理交通距市中心/公里数 18 公里 距机场/公里数 45 公里 距火车站距离 13 公里 ) 停车位数 50 个 客房 188间 （8层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 标准房 24-28 782 440豪华房 30-33 977 575行政房 42-45 1407 828套房 48-77 1700 1001 餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格咖啡厅 1 西餐自助万亚轩中餐厅 1 淮扬菜大堂吧 1 简单茶点、鸡尾酒等娱乐/康体设施 健身室、SPA、泳池、桑拿浴室、蒸汽浴室、按摩、棋牌、美容美发、夜总会、网球场服务设施外币兑换服务、票务服务、洗衣服务、残疾人客房、出租车、停车场、酒店公共区域、会议室提供无线上网、客房送餐服务、安全保险箱、残障人士设施配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 大宴会厅（多功能） 400 300会议室1 56 50会议室2 100 90会议室3 46 35会议室5 95 85会议室6 90 80宴会设施大宴会厅 400 300会议服务和设备电脑、宽带上网、会议音响系统、投影仪、视频/电话会议商务服务商务中心、会议室、秘书服务、传真服务、影印服务、电脑及传真中心客房设施空调、闹钟、瓶装饮用水、单独的温控器、客房内保险箱、空调控制面板、客房小酒吧、免费送至客房的晨报、浴袍、吹风机、有线电视频道、卫星电视5.2综合比较：l 对比酒店：长峰假日酒店（四星）、京燕饭店（准四星）太阳岛宾馆（准四星）、万商花园酒店（四星）酒店类别长峰假日酒店京燕饭店太阳岛宾馆万商花园酒店房间总数（间）318345320188房价(标准间 元/间.天)640268530440开发商长峰工业总公司中铁建电气化局大庆石油管理局石景山区建设开发公司管理方洲际国际酒店管理集团金长城酒店管理公司自主管理雅高国际酒店管理公司（美居品牌）开业时间（年）2001199819912002装修时间（年）20052004、20072004、20072007备注：1上述提供房价以调查期间内酒店前台现付价格为准。2除长峰假日酒店外，其余三家酒店均在2007年为奥运会进行了停业装修，并在2008年陆续开业。因此，无法以上述四家酒店平均房价和平均出租率进行对比。5.3 综述：l 目前在石景山地区高星级酒店市场中，还没有挂牌五星级酒店出现.l 所选四家对比酒店中，长峰假日酒店是挂牌四星级酒店，万商花园酒店经国家旅游局批准正式升级为四星级酒店，其余两家酒店均为原来老三星酒店重新改造，尚未由国家旅游局评定星级标准，从硬件条件上接近四星级标准。l 其中国际品牌管理的酒店两家:分别是长峰假日酒店,-洲际酒店管理集团 “假日”品牌万商花园酒店- 雅高酒店管理集团“美居”品牌l 国内管理品牌酒店一家（京燕饭店）。l 自主管理酒店一家（太阳岛宾馆）- 由于2007年三家酒店停业装修，2006年的数据又不具备可比性，所以无法以酒店平均房价和平均出租率进行对比。但通过上述提供目前几家酒店的客房销售价格可以看出，该区域四星级标准酒店的平均价格普遍低于北京市四星级酒店的平均价格（2007年度北京四星级酒店平均房价为674元/间.天、平均出租率为69%）。5.4 客源比较：（由于上述四家酒店2007年装修.提供2006年数据仅供参考）酒店客源长峰假日酒店京燕饭店太阳岛宾馆万商花园酒店商散35%20%25%30%订房中心15%10%10%20%旅行社20%25%10%20%会议40%30%35%25%常驻无15%20%5%l 综述：以上数据是几家酒店在2007年装修改造前客源市场情况。通过上述数据可以看出：- 对于含金量最高的散客市场几家酒店的所占比例普遍不高- 会议市场在这几家酒店中都占了比较大的比重。5.5 客源供给：由于地缘位置的原因，石景山区商务客源相对比较薄弱，可能提供消费的客源出处来自于：1.“中关村科技园区石景山园”、“北京数字娱乐产业示范基地”等新型科技园区。2.石景山区的一些机关单位3.石景山区的一些驻军部队机关单位4.相邻区域一些科研单位、机关部委5.相应区域一些国内中小型公司石景山区城市规划二SWOT分析：1优、劣势分析优 势劣 势1政策及基础条件优势l 北京城市总体规划（20042020年）要求未来的石景山区建设成为北京的综合服务中心、文化娱乐中心和重要旅游地区，服务业是石景山区发展的主要方向。l 从石景山的条件分析，石景山是中心城范围内较早实现城市化的地区，城市建设的基础条件好；地处长安街西端和西部发展带的交汇点，在城市发展战略中的空间地位突出；拥有中心城最大的、急需填补产业空白的更新改造区，区位交通优势明显。l 本项目位于石景山八角区域，紧邻西长安街，靠近八角地铁站，交通极其便利。l 在地理位置分布上，石景山区以军队机关、部位、研究院所相对居多，具备本地客源市场优势2产品优势l 本项目在一定时期内将成为石景山区唯一一家具备准五星级水平的酒店，充分体现产品的唯一性。l 餐饮配套方面作为一个以海洋为主题的天天渔港餐饮经营特色突出，具备另一个唯一性。l 作为目前唯一一家具备五星级水准的酒店，可以占领市场先机，培育自己的客源市场。l 与未来地区发展和政治、经济、金融、文化、艺术等起到良好的互动作用。l 随着石景山文化娱乐休闲区的建设,其数码产业及旅游产业的不断发展,必定会为酒店带来客源.1.所在区域商务氛围与东部CBD商圈明显弱化、无法供给足够的商务客源。2.由于北京地理位置差异和人文消费习惯，愿意去北京西部消费的客源较少，造成现在石景山高星级酒店数量和质量相对较少，忠诚客人培养需要花费一定的时间。3.该地区目前同等级别酒店水平（平均房价、平均出租率等）均低于北京市平均水平。未来经营中潜在一定的收益压力4 在地理位置分布上，石景山区以军队机关、部位、研究院所相对居多，可能存在本地客源市场相对单一局面。3、威胁、风险与机会威胁及风险机 会1.由于综合因素影响，酒店开业初期销售工作开展存在一定难度,市场成熟期需要有一个过程。2.周边几家竞争对手先后进行翻新改造，从硬件设施水平上与本项目有了一较高低的资本。3.根据市场调查，本项目周边万达广场综合项目已经将近封顶，日后即将开业的高星级酒店项目必将对本项目未来经营构成一定的威胁。1.区域市场处于转型期，开发酒店类型物业适逢其时2.从目前石景山区酒店市场现状来看，高星级酒店市场属于典型的稀缺市场，为本项目提供了广阔的发展空间和无限的发展机遇。3.区域价值提升，而本项目市场价格尚未充分体现，有较大的上升空间4.虽然周边有几家竞争对手，但通过对石景山区未来发展的前瞻，这些酒店体量所占比例有限，市场还远没有达到饱和。5以强大品牌管理,专业服务和销售平台占据市场份额,三洗浴中心调研分析鉴于本项目中设立了特色大型浴场项目，为了对洗浴中心类型项目有一个充分的了解，我们特摘选凯莱酒店集团于2006年初对与石景山相邻的门头沟滨河大型休闲娱乐项目对洗浴中心市场所做部分调研数据，仅供参考。1. 规模对比分析摩力圣汇（租赁产权）位于朝阳区劲松路1号。以鞍山摩力圣汇花园浴场为蓝本，总投资4500万元。主体共有5层，建筑面积15000平方米，可同时接待1000余人。玉明珠，（租赁产权）位于北京市丰台区岳各庄桥畔，比邻西四环。总投资约4000万元，共有6层，建筑面积18000平方米，能容纳1000位客人同时消费。金渤瀚，（租赁产权）坐落在北京海淀区闵庄路3号. 总投资逾1亿元。地上3层，地下1层。总建筑面积58000平方米, 能容纳1800位客人同时消费。 以上对比显示,高档综合体总建筑面积一般较大。只有大于15000平米，才可以进行综合服务设施的设置，也才基本具备大规模客源的接待能力。从项目体量上看,玉明珠与滨河休闲广场类似, 玉明珠的可容纳人数为1000人,即18平米/人2. 服务设施对比分析配套服务设施Facility摩力圣汇Molishenghui占总面积Percent Of General Area玉明珠Yumingzhu占总面积Percent Of General Area金渤瀚Jinbohan占总面积Percent Of General Area%桑拿洗浴Sauna游泳池Swimming Pool70%P60%P50%中医按摩Chinese MassagePPP港式按摩/Hongkong Massage日式按摩/Japanese Massage韩式按摩Korea MassageP泰式按摩/足疗Thailand MassagePPP美容室Beauty SalonPPP天然温泉HotspringP火龙浴Huolong ShowerPP氧吧Oxygen BarP休息大厅/包房Lobby/Treatment RoomPPP棋牌室Chess And Squeezer RoomPPP书吧，网吧Book bar/ Internet BarPP台球BilliardsPP健身房GymnasiumPPP注:为方便对比,各功能面积所占比例取近似值.以上对比显示：l 以洗浴休闲为主的高档综合体中桑拿洗浴占据总建筑面积的50%以上3. 经营特色对比分析除综合体必备的基本设施外,各高档综合体都具备各自的经营特色和卖点,在此仅就特色卖点做一对比:摩力圣汇: 360万元开凿的2500米深的纯温泉水，出口温度可达60度，水中含有：锂、锶、溴、碘、偏硅酸为主要成分。玉明珠: 豪华夜总会;有雷声、闪电、下雨等自然景象的浴区.金渤瀚: 企业自称为国内之最的SPA水疗. 对比分析:l 各高档综合体的基本服务设施是雷同的,相互差异不大,桑拿洗浴的种类可以根据时尚潮流和新技术的不断增加而进行不断的更新. 目前的高档综合体主要是通过大规模投入的硬件设施以及豪华装修作为卖点. l 硬件设施的卖点成本高,但是对追求新奇、时尚、享受型高端消费客人的吸引力却不能长久持续, 因此,提供不断变换的人性化,亲情化服务才是低成本而又长久维护客源的卖点. 例如:- 为家庭型消费的老人提供的无障碍设施;- 为举家出行客人提供的照看儿童服务的儿童活动区;- 为普遍处于亚健康状态的时尚白领提供的专业中医诊疗服务;- 形体训练、健身教练指导；等等- 设置高档VIP专区，满足高端客人的需求在细微的人性化、亲情化基础之上，通过巧妙的硬件设计，突出部分构建如：阳光健身中心、演艺大厅同时兼备小型音像影院功能，成为锦上添花的企业卖点，长久的吸引客人。4. 客人来源对比分析客源来源对比，选择与项目相似的综合体作为参考，因此地处市区的摩力圣汇不在对比分析范围内。龙泉宾馆作为当地的综合体，地理位置与规模都具备很好的参考价值。（1） 洗浴中心客源结构对比玉明珠Yumingzhu金渤瀚Jinbohan龙泉宾馆Longquan Hotel地理位置Location西四环中路岳各庄桥东北海淀区闵庄路路北200米门头沟区水闸北路21号当地客人Local Guestor25%15%15%周边区县客人Around Guestor15%20%10%市内客人Downtown Guestor50%55%50%外省市客人及其他Others10%10%25%注：0表示忽略，不表示该客源不存在以上对比显示：l 当地客人及市区客人是高档综合体的消费群；5. 营业状况对比分析全年按照周天、周末和公历长假三个时段对竞争对手企业进行抽样调查，同时，由于各竞争企业规模不尽相同，我们仅就洗浴及包房部分进行对比。（1） 洗浴净桑与包房：洗浴净桑日流量为2006年元旦及周末各洗浴中心现场调研更衣柜使用量及价格数据的平均值。洗浴中心包房占用为2006年周末各洗浴中心包房现场调研占用及一般消费价格数据的平均值。定义：平均客单价：是客人在洗浴中心基本消费的平均水平，因此仅计算客人最普遍享受的基本服务进行测算。计算依据：平均客单价 = 洗浴中心门票 + 搓背 + 足疗洗浴日客流：计算周天/周末/长假不同时段内的洗浴中心更衣柜使用情况洗浴日客流 = 更衣柜总量 使用率洗浴中心Sauna Bath摩力圣汇Molishenghui玉明珠Yumingzhu金渤瀚Jinbohan总建筑面积()GFA150001800058000洗浴面积()Sauna Area105001080029000所占比例(%)Percent70%60%50%洗浴日客流(周天)Guestors Frequency(Normal Day)300400500洗浴日客流(周末)Guestors Frequency(Weekend)500600700洗浴日客流(长假)Guestors Frequency(Long Holiday)600600800平均客单价(元)Average Price/person(￥)294180194年度客流估算Annual Guestors Frequency Value年营业额估算(元)Annual GOR Value 洗浴中心包房Sauna Baths Treatment Room摩力圣汇Molishenghui玉明珠Yumingzhu金渤瀚Jinbohan包房日占用(周天)Treatment Room (Normal Day)706070包房日占用(周末)Treatment Room (Weekend)808080包房日占用(长假)Treatment Room (Long Holiday)908090平均包房单价(元)Treatment Rooms Average Price（￥）280300240年度客流估算Annual Guestors Frequency Value273702520027370年营业额估算(元)Annual GOR Value（￥） 年度营业额Annual GOR Total5000万3900万4800万其中:l 摩力圣汇总投资4500万,平均3000元/平米,洗浴中心装修投资3150万,洗浴中心年收入5000万,超过装修投资1850万. l 玉明珠总投资4000万,平均2200元/平米,洗浴中心装修投资2376万,洗浴中心年收入3900万,超过装修投资1524万.l 金渤瀚总投资1亿,平均1700元/平米,洗浴中心装修投资4930万,洗浴中心年收入4800万,低于装修投资130万.根据营业收入估算,即使洗浴中心利润率在60%, 装修投资3年可收回.（2）营业收入对比：综合数据Date摩力圣汇Molishenghui玉明珠Yumingzhu金渤瀚Jinbohan净桑客流Sauna Guestors Frequency144,900179,200217,700包房占用Treatment Room27,37025,20027,370人均消费Average Consumption/Person202.98225.69187.04洗浴净桑收入Sauna Income42,600,60032,256,00042,233,800洗浴包房收入Treatment Room Income7,663,6007,560,0006,568,800年营业收入Annual GOR6. 当地客源潜力分析根据洗浴休闲客人消费的地缘就近特点，我们针对双峪环岛周边20分钟车程(15公里)半径范围内的洗浴、休闲餐饮企业分布情况调查：其中海淀区有21家，石景山区11家，门头沟区具备规模的企业5家。我们根据中近距离、同类型、近似规模的绿色企业的原则抽取其中的四家企业在洗浴板块进行逐一对比分析，以便估测门头沟当地服务产品潜在的客源量：(1) 洗浴中心板块：（宾馆酒店的客房记入对比范围）客流特征：洗浴中心客流集中于下午和傍晚项目Item客源Guestors Sourc钰龙泉Yulongquan%龙泉宾馆Longquan Hotel%大江南Dajiangnan%接待能力Reception Ability(以更衣柜数量计)(As Locker Account)270150200日均客流量Guestors Frequency/perday301164192客人来源Guestors Source门头沟当地客人Local Guestor21170%9960%2915%周边区县客人Aroud Guestor4515%1610%11560%市区客人Downtown Guestor3010%3320%3820%外省市客人Other Guestor