土地估价报告

房地产估价报告房地产估价报告 估价项目名称：番禺区市桥镇西丽路华侨城估价项目名称：番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼号楼 3 座座 304 房二分房二分 之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 估价委托人：广州市南沙区人民法院估价委托人：广州市南沙区人民法院 估价机构：广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司估价机构：广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 注册房地产估价师：注册房地产估价师：胡志仪（注册编号：）胡志仪（注册编号：） 赖树宏（注册编号：）赖树宏（注册编号：） 估价报告出具日期：估价报告出具日期：二一七年八月三十日二一七年八月三十日 估价报告编号：财兴房评字估价报告编号：财兴房评字2017第第 200 号号 目目 录录 第第一部分、致估价委托人函一部分、致估价委托人函1 第第二部分、估价师声明二部分、估价师声明2 第第三部分、估价的假设和限制条件三部分、估价的假设和限制条件3 一、估价假设条件3 二、估价报告使用的限制条件4 第第四部分、估价结果报告四部分、估价结果报告6 一、估价委托人6 二、受托估价方6 三、估价对象6 四、估价目的8 五、价值时点8 六、价值类型9 七、估价依据9 八、估价原则10 九、估价方法11 十、估价结果12 十一、估价人员13 十二、现场勘察期13 十三、估价作业期13 十四、估价报告应用的有效期13 第第五部分、附五部分、附 件件14 1、广州市南沙区人民法院评估委托函 （2017）粤 0115 评估 65 号） （复印件） ； 2、 广州市不动产登记查册表 （案卷号：H1-01-27167） （复印件） ； 3、 现场勘察笔录 （复印件） ； 4、估价机构营业执照（复印件） ； 5、估价机构估价资格证书（复印件） ； 6、估价人员资格证书（复印件） ； 7、估价对象位置示意图； 8、估价对象照片。 番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 1 页 第一部分第一部分 致估价委托人函致估价委托人函 广州市南沙区人民法院： 受贵院委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于番禺区市桥镇西丽 路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房地产进行交吉及不交吉价值评估， 价值时点为 2017 年 8 月 16 日，估价目的是为委托方拟处置估价对象提供价值参考依据而 评估房地产交吉及不交吉价值。 本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用估价方法比较法，在认真分析现有资料 的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产交吉及不交吉价值因素进行分析，确 定估价对象位于番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房 地产于价值时点 2017 年 8 月 16 日的房地产交吉价值为人民币伍拾万零玖仟捌佰叁拾伍拾万零玖仟捌佰叁拾元元整 （￥509,830.00），不交吉价值为人民币肆拾万零捌仟肆拾万零捌仟元元整（￥408,000.00）。(详见房地产 估价结果汇总表) 房地产估价结果汇总表 地 址权属人权属资料 总建筑 面积 (m2） 用途 结构及层 数 评估标的 物所在楼 层 交吉单价 （元/ m2） 二分之一产 权交吉价值 （元） 不交吉单价 （元/ m2） 二分之一产权 不交吉价值 （元） 番禺区市桥镇西丽路 华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权 高泽权、 何凤彩 广州市不动产登 记查册表 （案卷号： H1-01-27167） 65.70住宅 钢筋混凝 土结构 共 8 层 第 3 层15,520.00509,830.0012,420.00408,000.00 特别提示：1、据广州市不动产登记查册表 （案卷号：H1-01-27167）所载：估价对象于 2010 年 8 月 25 日办理抵押 （全部） ，抵押权人为中国光大银行股份有限公司广州恒福支行，于 2016 年 12 月 29 日被南沙区人民法院 轮候查封（2016）粤 0115 执 1684 号。本次估价未考虑抵押及轮候查封等情况对估价对象造成的影响。 2、据广州市不动产登记查册表 （案卷号：H1-01-27167）所载：估价对象土地权属性质为国有，土地批准 用途为住宅，未明确载明土地使用期限，共用地面积为 1,729.20 平方米；估价对象权属人为高泽权、何凤 彩，占有份额均为二分之一，权属来源为于 1995 年 6 月在华侨城房地产公司购买，产权证号为，发证日 期为 1996 年 7 月 20 日，所有权性质为私有。故本次估价，设定估价对象所占土地为国有划拨用地，估价故本次估价，设定估价对象所占土地为国有划拨用地，估价 结果已扣除土地出让金结果已扣除土地出让金 16,577.00 元。最终土地出让金的数额应以国土部门核实为准。元。最终土地出让金的数额应以国土部门核实为准。 3、估价对象为番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权，根据委托方提供广州市不动 产登记查册表 （案卷号：H1-01-27167） ，估价人员未能明确委估物业二分之一产权的具体占有面积、内 容等，本次估价结果为房地产整体市场价值的二分之一。特请报告使用者注意。 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 法定代表人： 2017 年 8 月 30 日 番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 2 页 第二部分第二部分 估价师声明估价师声明 我们郑重声明： 1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、 误导性陈述和重大遗漏。 2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分 析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托 人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏 见。 4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写本估价 报告。 5、注册房地产估价师已本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观 性、真实性、公正性承担责任，因受客观条件所限，我们仅对估价对象的外围进行了勘察， 但对室内结构、装修、被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，未能勘察。除非另有协议， 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 实地查勘人员：赖树宏 实地查勘日期：2017 年 8 月 16 日 番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 3 页 第三部分第三部分 估价假设和限制条件估价假设和限制条件 一、估价假设条件：估价假设条件： 1、一般假设 （1）权属人合法取得相关产权证件，并以所确认的房地产用途评估估价对象的价值。 （2）本报告以估价对象在价值时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为 假设前提。 （3）估价对象在保持现有住宅用途条件下，能够与其他要素相结合，满足目前的正 常住宅用途需要，处于最有效使用状态，得到最高最佳使用。 （4）估价委托人提供的广州市不动产登记查册表 （案卷号：H1-01-27167）复印件 资料属实。 （5）本次估价不考虑影响估价对象房地产价格的有关债权债务因素，也不考虑估价 对象转让的有关税费。 （6）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律法规。 （7）房地产市场为公开市场，交易价格为公平市场价值。 （8）房地产在市场上交易期间，其价格仍将保持稳定。 （9）本次估价未对建筑物的室内结构进行详细测试，除非另有协议，我司不对估价 对象建筑结构质量进行调查。 （10）本估价报告中的估价对象的建筑面积、权属状况等以委托方提供的广州市不 动产登记查册表 （案卷号：H1-01-27167）所记载之状况为准，因广州市不动产登记查 册表有一定时效性，若上述数据与房管部门相关产权资料数据不一致，按房管部门资料 为准，报告需作相应调整。 （11）本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不 可 抗力对估价结论的影响。 （12）本次评估未扣除物业可能存在的各项欠费等，估价结果亦未包括估价对象转让 的有关税费。特请报告使用者注意。 （13）本次评估未考虑估价对象于价值时点所存在的消防、结构性隐患问题可能对该 番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 4 页 房地产的处置所带来的影响。 2、未定事项假设：无。 3、背离事实假设 （1）据广州市不动产登记查册表 （案卷号：H1-01-27167）所载：估价对象于 2010 年 8 月 25 日办理抵押（全部） ，抵押权人为中国光大银行股份有限公司广州恒福支行， 于 2016 年 12 月 29 日被南沙区人民法院轮候查封（2016）粤 0115 执 1684 号。本次估价 未考虑抵押及轮候查封等情况对估价对象造成的影响。 （2）于现场勘察时，估价对象所在大楼正在加装电梯。本次测算，未考虑该事项对 估价对象的影响。 4、不相一致假设：无。 5、依据不足假设 （1）估价对象为番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权，根据 委托方提供广州市不动产登记查册表 （案卷号：H1-01-27167） ，估价人员未能明确委估 物业二分之一产权的具体占有面积、内容等，本次估价结果为房地产整体市场价值的二分 之一。特请报告使用者注意。 （2）受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象室内进行勘察；根据委托方提供 的估价资料，估价人员无法明确估价对象是否存在被占用、租约限制等因素。本次估价， 估价人员按照市场一般状况设定其不交吉影响系数为 80%。不交吉价值是在估价对象正常 市值的基础上，乘以一定不交吉影响系数得出。需指出的是该系数为估价人员结合市场一 般状况，以及该原因造成估价对象价值与市场公允价值存在的差距，同时结合估价人员经 验综合得出。建议委托方以公开拍卖方式处置估价对象。特请报告使用者注意。 （3）现场勘察时，受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象室内进行勘察。本次 估价，是根据所在大楼类似物业装修情况及外围勘察情况，设定估价对象为普通装修的前 提下进行，普通装修设定如下：室内格局方正合用，室内装修标准为抛光砖地面，内墙面 及天花刷 ICI 漆，木夹板门，铝合金窗加装防盗网。特请报告使用者注意。 二、估价报告使用的限制条件：二、估价报告使用的限制条件： （1）据广州市不动产登记查册表 （案卷号：H1-01-27167）所载：估价对象土地权 属性质为国有，土地批准用途为住宅，未明确载明土地使用期限，共用地面积为 1,729.20 平方米；估价对象权属人为高泽权、何凤彩，占有份额均为二分之一，权属来源为于 1995 年 6 月在华侨城房地产公司购买，产权证号为，发证日期为 1996 年 7 月 20 日，所有权性 番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 5 页 质为私有。故本次估价，设定估价对象所占土地为国有划拨用地，估价结果已扣除土地出故本次估价，设定估价对象所占土地为国有划拨用地，估价结果已扣除土地出 让金让金 16,577.00 元。最终土地出让金的数额应以国土部门核实为准元。最终土地出让金的数额应以国土部门核实为准。特请报告使用者注意。 （2）本报告是在满足全部假设和限制条件下，价值时点为现场勘查日 2017 年 8 月 16 日的房地产市场价值，报告提交日为 2017 年 8 月 30 日，其有效期自估价报告提交日起壹 年内有效。 （3）本报告只为估价委托人委托目的使用，不得作其他用途。 （4）未经委托方许可，评估机构不得向委托方和审查部门以外的机构和个人提供本估 价报告；未经评估机构书面同意，任何单位和个人不得以任何形式发表、肢解本报告；本 报告整体使用，单独使用任何一部分是无效的。 （5）本估价报告中有关法律性文件或证明材料由委托方提供，因文件或材料不真实而 引起的法律后果受托方不予承担。 （6）本估价报告不对房地产权属负责，亦未考虑其权属状况对评估对象价值的影响。 （7）本估价报告分估价结果报告和估价技术报告，估价结果报告只为委托方拟处置估 价对象提供价值参考，估价技术报告仅供估价机构存档，若委托方及有关部门欲知估价详 情，本估价机构可供查阅。 （8）价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价 对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。 （9）本估价报告由广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司负责解释。 （10）本估价报告以原件为准，复印件无效，无估价师签名和估价机构加盖公章无效。 （11）本估价报告使用的币种为人民币。 番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 6 页 第四部分第四部分 估价结果报告估价结果报告 一、估价委托人及利害关系人一、估价委托人及利害关系人 1、估价委托人 名称：广州市南沙区人民法院 联系人：刘方、石豪楠 联系电话：020-、020- 地址：广州市南沙区港前大道北 99 号 2、利害关系人 （1）权属人：高泽权、何凤彩 （2）申请执行人：庞里英 二、受托二、受托估价方估价方 估价机构名称：广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 机构地址：广州市环市东路 326 号省财政厅综合楼东梯 14 楼 营业执照注册号：3690 资格等级：房地产一级 资格证书号：粤建房估证字2015021-1/1（有效期限至 2018 年 5 月 19 日止） 法人代表：古文枢 联系人：赖树宏 联系电话：（020） 三、估价对象三、估价对象 1、估价对象范围、估价对象范围 本次估价对象为位于番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住 宅用途房地产。 2、实物状况描述与分析、实物状况描述与分析 2017 年 8 月 16 日，估价人员对估价对象进行了现场查勘，详情如下： （一）土地实物状况描述与分析 番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 7 页 名称番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房所占土地使用权。 四至西至西丽小学，南至西城路，其余至小区内住宅建筑物或绿化用地。 土地面积共用地面积：1,729.20 平方米。 土地性质 据广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）所载，土地权属性质为国有， 土地批准用途为住宅，未明确载明土地使用期限。故本次估价，设定估价对象所占土 地为国有划拨用地。 土地形状形状为规则长方形。 地形平坦。 地势与周边道路持平，自然排水状况良好。 土壤土壤条件良好。 地基（地质）外观及使用状况显示：承载力及稳定性良好，无沉降现象。 基础设施完备程度 及土地平整程度 实际开发程度为宗地红线内外“五通一平”（通路、通电、给水、排水、通讯）以及场 地平整），土地平整状况良好。 （二）建筑物实物状况描述与分析 名称番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房。 建筑面积 据广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）所载：房屋总建筑面积 为 65.70 平方米。 用途 据广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）所载：土地批准用途为 住宅，未登记房屋具体用途。本次估价设定房屋用途为住宅。 评估楼层估价对象位于第 3 层，整栋大楼共 8 层。 高度层高约 3 米。 建筑结构钢筋混凝土结构。 外观外墙贴马赛克，铝合金窗加装防盗网。 装饰装修 估价对象所在大楼正在加装电梯；估价对象大门为不锈钢门配木夹板门，受客观 条件限制，估价人员未能进入估价对象室内进行勘察。本次估价，是根据所在大 楼类似物业装修情况及外围勘察情况，设定估价对象为普通装修的前提下进行， 普通装修设定如下：室内格局方正合用，室内装修标准为抛光砖地面，内墙面及 天花刷 ICI 漆，木夹板门，铝合金窗加装防盗网。 设施设备所在大楼外接市政自来水供给，节能灯照明，管线明装，消防栓系统。 朝向西南。 空间布局 受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象室内进行勘察，本次评估设定空间 布局方正合用。 楼龄约 21 年。 维护状况及 完损程度 外观整体维护保养状况一般，没有出现明显损坏现象。 3、权益状况描述与分析、权益状况描述与分析 权属资料广州市不动产登记查册表（案卷号：H1-01-27167）。 土地所有权国有。 土地使用权人高泽权、何凤彩。 土地用途住宅。 土地使用管制无特别管制。 土地权益状 况描述 目前使用情况 目前地上建有 1 幢钢筋混凝土结构 8 层商住楼，使用状况正 常。 房屋所有权状况高泽权、何凤彩，占有份额为各占二分之一。 建筑物权益 状况 出租或占用情况 受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象室内进行勘察， 未能明确出租或占用情况。 番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 8 页 其他权利设立情况 据广州市不动产登记查册表 （案卷号：H1-01-27167）所 载：估价对象于 2010 年 8 月 25 日办理抵押（全部） ，抵押 权人为中国光大银行股份有限公司广州恒福支行，于 2016 年 12 月 29 日被南沙区人民法院轮候查封（2016）粤 0115 执 1684 号。本次估价未考虑抵押及轮候查封等情况对估价 对象造成的影响。 其他特殊情况无其他特殊情况。 4、区位状况描述与分析、区位状况描述与分析 坐落番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房。 方位估价对象位于广州市番禺区西部。位置状况 距离邻近西丽小学。 道路状况临西城路，邻近西环路，区域交通便捷度较好。 交通出行情况 附近分布有西丽小学公交车站，有番 2 路公交线路经过，公共 交通出行便捷度一般。 交通管制情况无特别交通限制。 交通状况 停车方便程度周边分布有露天停车场，汽车停放方便程度较方便。 自然环境所在地段绿化率一般，自然环境一般。 人文环境位于广州市番禺区市桥华侨城内，人文环境氛围良好。 周围环境和 景观 景观所在地段多为商住楼，建筑密度较大，景观一般。 基础设施 宗地红线内外“五通一平”（给水、排水、供电、通讯、通路， 场地平整）。 公共服务设施 附近分布有西区综合市场、西丽小学、西城水果批发市场、西 丽公园、银行等，生活配套设施较齐全，商业氛围良好。 电力系统 与市政现有电力网络衔接配套，电力供应充足稳定。 供水系统 水源为市政自来水，供水保障度较高。 雨水、污水系统红线外接市政雨水、污水系统，采用雨水、污水系统分流。 外部配套设 施状况 通信系统电信电缆从市政网络系统就近引入。 区位定位 番禺区正以建设广州市现代化新城区为目标，加快转型升级，建设幸福番禺，全 力发展广州大学城（国家一流的大学园区，产学研一体化发展的城市化新区） 、广 州亚运城（以亚运城为启动区，与莲花山地区融合发展的都市新区） 、番禺新城 （总部经济 CBD 区、休闲度假区、现代居住区） 、广州南站商务区（商务、商业 和居住综合发展区，穗港澳现代服务业合作先行先试区） 、广州番禺轿车生产研发 基地（先进制造业集群区） 、广州番禺重大装备制造基地（大型装备制造集聚区） 和广州国际商品展贸城（国内最大的商品展贸中心）七大重点区域，着力打造生 态型岭南水乡典范，争当全面实现小康社会的示范区和率先实现社会主义现代化 的先行地。 四、估价目的四、估价目的 为委托方拟处置估价对象提供价值参考依据而评估房地产 交吉及不交吉价值。 五、价值时点五、价值时点 番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 9 页 价值时点：2017 年 8 月 16 日 确定理由：根据相关法律法规或估价规范技术标准的要求，本次估价选取估价人员现 场勘察时间 2017 年 8 月 16 日为价值时点。 六、价值六、价值类型类型 本次估价的价值是于价值时点 2017 年 8 月 16 日，估价对象房地产的交吉及不交吉价 值。房地产交吉价值即为房地产的公开市场价值，公开市场价值是指在公开市场上最可能 形成的价格。不交吉价值是指房屋由于存在租赁关系或其他被占用情况，使其在市场上进 行交易时受到一定的限制，买受人在一定期限内或长时间内不能完全享有房屋的占有、使 用、收益和处分的全部权利。 不交吉价在估价对象正常市场价值的基础上，乘以一定不交吉因素影响系数得出。该 系数为估价人员结合估价对象不交吉的原因及市场一般状况，以及该原因造成估价对象价 值与市场公允价值存在的差距，同时结合估价人员经验综合得出。 七、估价依据七、估价依据 1、有关法律法规、政策文件和技术规范、规程： （1） 中华人民共和国资产评估法 （中华人民共和国主席令第 46 号，自 2016 年 12 月 1 日起施行） ； （2） 民法 （本法自 1987 年 01 月 01 日起施行） 、 宪法 （本法自 1982 年 12 月 04 日起施行） 、 物权法 （本法自 2007 年 10 月 01 日起施行）等； （3） 中华人民共和国城市房地产管理法 （本法自 1995 年 01 月 01 日起施行） 、 城 乡规划法 （本法自 2000 年 12 月 01 日起施行）等； （4） 中华人民共和国房产税暂行条例 （本法自 1986 年 10 月 01 日起施行） 、 中华 人民共和国城镇土地使用税暂行条例 （本法自 2006 年 12 月 31 日起施行）等； （5） 中华人民共和国土地管理法 （本法自 2004 年 8 月 28 日起施行） 、 广东省城镇 房地产转让条例 （本法自 1997 年 05 月 01 日起施行） 、 广东省国有土地使用权出让和转 让实施办法 （本法自 1992 年 12 月 01 日起施行） 、 中华人民共和国担保法 （本法自 1995 年 10 月 10 日起施行） ； （6）住宅室内装修管理办法 （本法自 2002 年 05 月 01 日起施行） 、 房地产估价机构 管理办法 （本法自 2005 年 12 月 01 日起施行） 、 注册房地产估价师管理办法 （本法自 番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 10 页 2006 年 12 月 25 日起施行） 、 房屋登记办法 （本法自 2008 年 07 月 01 日起施行）等； （7） 房地产估价规范 （GB/T 50291-2015） （本规范自 2015 年 12 月 01 日起执行）等； （8） 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 （财税2016 36 号） （自 2016 年 5 月 1 日起执行） ； （9） 房地产估价基本术语标准 （GB/T50899-2013） （本规范自 2014 年 02 月 01 日起 实施） 。 2、广州市南沙区人民法院评估委托函 （2017）粤 0115 评估 65 号） 。 3、委托方提供的有关资料 广州市不动产登记查册表 （案卷号：H1-01-27167） （复印件） 。 4、估价机构和估价人员掌握搜集的有关资料 （1）估价人员对估价对象现场实勘记录的资料； （2）估价对象所在区域类似房地产租售交易资料。 八、估价原则八、估价原则 房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的， 而这些因素又处于变动之中，房地产估价必须要对此做细致分析并正确判断其变动趋向， 了解房地产估价组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能作出正确的估价。因此， 我们在确定房地产估价方法之前，首先要掌握房地产估价的基本原则，以此为指南，认真 分析影响房地产价格的因素，灵活使用房地产估价方法，对房地产价格做出最准确的判断。 至于对委托项目的具体情况，本次房地产估价主要遵循以下原则： 1、独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人 来说都是公平合理的价值。具体地说， “独立”是要求估价机构和估价师在估价中不应受包括 委托人在内的任何单位和个人的干扰，应当凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德进 行估价。 “客观”是要求估价机构和估价师在估价中不应带着自己的感情、好恶、偏见，应当 按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。 “公正” 是要求估价机构和估价师在估价中不 应偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。 2、合法原则 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。其中 番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 11 页 依法不仅要依据宪法和有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关 司法解释，还要依据估价对象所在地的地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条 例和单行条例） ，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地的国家机 关颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登 记簿） 、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、国有建设用地使用权出让合同、 房地产转让合同、房屋租赁合同、房地产抵押合同、国有建设用地使用权出让招标文件） 。 3、最高最佳利用原则 最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳利用 是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象价值最大 的一种最可能的利用。 4、价值时点原则 价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。房地产估价 之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，从而房地产价 格和价值也是不断变化的。价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价 值的时间界限，因此，在估价时究竟是采用发布、变更、实施日期之前还是之后的，就应 根据价值时点来确定。 5、替代原则 替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。房地 产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有 相同的市场价值。在房地产市场中也是如此，即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期 发生交易的、与估价对象有替代可能的房地产价格和条件，通过与估价对象进行比较，然 后对其间的差别作些适当的修正，确定估价对象的价值。 九、估价方法九、估价方法 估价人员进行了实地查勘，对与估价对象具有可比性的物业进行调查，认真分析所掌 握的资料，根据估价委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估 价方法。 估价方法通常有比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种。结合估价对象的特点 和现状，分析估价委托人提供的资料及估价师所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上， 番禺区市桥镇西丽路华侨城 28 号楼 3 座 304 房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 12 页 根据估价对象的特点及估价目的，遵照国家标准房地产估价规范，在合法原则的前提 下，采用比较法对房地产价格进行评估，并最终确定估价对象的估价结果。各种方法的定 义、公式、适用范围及估价方法的选用情况详见下表。 比较法比较法收益法收益法成本法成本法假设开发法假设开发法 定定 义义 是选取一定数量、符合 一定条件、发生过交易 的类似房地产，然后将 它们与估价对象进行比 较，对它们的实际成交 价格进行适当处理来求 取估价对象价值的方法。 报酬资本化法是一种现金流 量折现法，即房地产的价值 等于其未来各期净收益的现 值之和，具体是预测估价对 象未来各期的净收益，然后 利用适当的报酬率将其折算 到价值时点后相加来求取估 价对象价值的方法。 是求取估价对象在价值 时点的重新购建价格和 建筑物折旧，然后将重 新购建价格减去建筑物 折旧来求取估价对象价 值的方法。 是预测估价对象开发 完成后的价值和后续 开发建设的必要支出 及应得利润，然后将 估价对象开发完成后 的价值减去后续开发 建设的必要支出及应 得利润来求取估价对 象价值的方法。 公公 式式 比准价格=比较实例价 格交易情况修正系数 市场状况调整系数 房地产状况调整系数 其中：V=估价对象比 较价值；V0=可比实例 成交价格；A=正常市 场价值； A0=实际成 交价格；B=价值时点 价格；B0=成交日期价 格；C=对象状况价格； C0=实例状况价格。 收益法计算公式为： 其中：P =未来净收益现值； r=报酬率；g=预计增长率； A=无变化年纯收益；n =有 限收益年期。 房地产价格=土地取得 成本+开发成本+管理费 用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润 待开发房地产价值= 开发完成后价值-后 续必要支出及应得利 润，其中：后续必要 支出及应得利润=取 得税费+后续开发成 本+后续管理费用+后 续销售费用+后续投 资利息+后续销售税 费+后续开发利润。 使使 用用 范范 围围 适用于同种类型的数量 较多且经常发生交易的 房地产。 适用于有经济收益或有潜在