物业管理----维修资金常见问题解答

维修资金常见问题解答一、房屋专项维修资金使用原则根据房屋专项维修资金使用管理的法规政策规定，房屋专项维修资金只能用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。二、房屋专项维修资金使用类别类别资金使用的基本要求一般情况使用建筑区划内物业共用部位、共用设施设备保修期满后，应该由业主承担的维修、更新及改造。制定成都市房屋专项维修资金使用方案并经工程涉及分户范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。备用金使用维修资金备用金是指，设立了业主大会的建筑区划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在专项维修资金中确定资金比例或一定金额用于物业服务合同约定应由业主自行承担的共用部位、共用设施设备小规模的应急维修使用资金。维修备用金可由业主采取自筹方式建立，也可按不高于15%的比例从建筑区划开发建设单位已缴存的维修资金中列支。应当符合备用金建立的额度及使用范围。紧急情况使用建筑区划内的物业共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全等紧急情况或严重影响业主、物业使用人生产生活秩序，为维护公共安全、保障共用部位或共用设施设备的功能正常，需要立即对其进行的维修、更新、改造的事项。以建筑区划为单位制定紧急使用预案，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。维修资金的紧急使用应当符合紧急预案的规定。三、责任主体1、责任主体：指房屋专项维修资金使用方案制定及使用决策管理的直接责任人。2、申请使用房屋专项维修资金备案办理的责任主体：（1）业主委员会（2）维修、更新、改造事项涉及的相关业主房屋专项维修资金使用备案办理的申请人：业主委员会、受委托的物业服务机构或专业维修机构。物业区域不同的管理形态备案的申请人有物业服务机构且成立业主大会的物业区域业主委员会、受托的物业服务机构或专业维修机构1、有物业服务机构，未成立业主大会的物业区域2、有物业服务机构且成立业主大会，业主委员会不履行职责的物业区域受托的物业服务机构或专业维修机构无物业服务机构，未成立业主大会的物业区域街道办事处、乡（镇）人民政府或受相关业主委托的专业维修机构房改售后公房公有售房单位四、制定使用方案实施物业管理的建筑区划，物业服务机构应当协助业主委员会、维修工程涉及的相关业主制定维修资金使用方案；业主自行管理并设立业主大会的建筑区划，可由业主委员会制定；未设立业主大会或业主委员会不履行职责的，可由维修工程涉及的相关业主委托物业服务机构或施工单位进行制定。从事消防、安防、房屋结构、电梯维修施工的单位，以及参与维修工程项目的咨询、监理、审计、公证等相关机构应当具备相应的资质。以上单位可以从本市房产管理部门公告的物业服务相关机构名录中抽选，也可以通过招标等其他合法形式确定。五、业主表决意见的形成（一）表决规定同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可根据维修工程实际，以幢或单元为单位组织其全体业主进行表决。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主为法人、其他组织的应书面委派代表参与表决。业主参与表决有困难的，可以书面委托代理人行使表决权；已送达的表决票，业主或业主代理人在规定期限内不反馈意见或者未提出反对、弃权意见的，是否认定为同意可以在建筑区划管理规约中明确规定。对拒付物业服务费、不缴存维修资金的业主，可在管理规约、业主大会议事规则中对其表决权予以约束。（二）表决方式 （1）集体表决 通过会议形式收集相关业主意见。 （2）书面表决 通过业主纸质签名方式收集相关业主意见。 （3）网络表决 按成都房屋业主投票表决平台使用规则，通过“成都房屋业主投票表决平台” 收集相关业主意见。 （4）手机短信回复 成立业主大会的建筑区划，在进行表决时可选择通过手机短信的方式收集相关业主意见。应当按表决日期提前15个工作日告知相关业主，告知内容包括投票表决的事项和回复的手机号码。相关业主可根据投票表决事项进行回复，回复意见经业主委员会（未设立业主大会的建筑区划需街道办事处、乡（镇）人民政府或社区证明）及2名以上业主代表共同证明后（或选择公证机构进行公证）记入本次表决票数。投票结束后进行投票结果的公告，公告期不少于5日。 （5）电子邮件回复成立业主大会的建筑区划，在进行表决时可选择通过电子邮件的方式收集相关业主意见。应当按表决日期提前15个工作日告知相关业主，告知内容包括投票表决的事项和回复的电子邮件地址。相关业主可根据投票表决事项进行回复，回复意见经业主委员会（未设立业主大会的建筑区划需街道办事处、乡（镇）人民政府或社区证明）及2名以上业主代表共同证明后（或选择公证机构进行公证）记入本次表决票数。投票结束后应及时公告投票结果，公告期不少于5日。（三）计票方式（1）业主表决票数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一票计算（比如“一套房屋为一个专有部分”）。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一票计算。（2）表决面积按专有部分面积计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按专有面积总和计算。（3）表决可