成本管理培训课件(PPT 49页).ppt

成本管理,2010、8、20,成本管理是干啥的？,算账？砍价？限价？砍完施工单位再砍工程费用？账房先生有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光，特有成就感。结论：杀敌一万自损三千,认识的重要性,做正确的事,正确地做事,我们做什么？,我们做得如何？,最佳位置,不是最差,最差位置,死定了,先认识成本管理,财务管理与成本管理,成本管理与工程管理,建安造价管理与项目成本管理,区分几个关系,任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。,技术,经济,项目发展,施工,规划设计,竣工,1、从项目角度出发：重点回答单方可售面积多少元成本，直接用于测算与确定经营绩效。,销售,物业管理,先认识成本管理,先认识成本管理,分判,2、从合同角度出发：重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。,招标,签约,变更,结算,正确成本管理,设计,招标,施工,成本形成成本支出曲线,支出的成本,形成的成本,新项目发展,成本控制重点放那儿好？,70%80%,20%,销售及物管,正确成本管理-成本管理的重心,工作重心前移,客户分析；设计方案优化；结构指标控制；事前定价与清单招标；,工作重心后置,费率招标；变更、签证事后补签；工程结算；,正确成本管理-成本管理的工作重心,数据分析与储存,造价管理模式,正确成本管理-成本管理的意义,全方位的成本：不再局限于建安造价；全过程的成本管理：不局限于审算，介入事前、事中、事后的成本决策；全员的成本管理模式项目成本花费不是成本部自己花的，所以要谁花钱谁负责成本成本关系到每个人的口袋，全员成本管理是一种责任,成本管理-目标成本管理,管理原则：,目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。,基本概念：,管理工具：,体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核),成本管理软件-ERP成本数据库,成本管理-目标成本管理,目标成本根据项目规划设计，所制定的项目预计完全成本，并以此作为成本控制不得突破的底线。,目标成本是公司经营计划的重要保证。,成本管理-目标成本管理,目标成本执行,目标成本模式,成本管理-目标成本管理,动态成本=未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本,动态成本构成,成本管理-目标成本管理,动态成本管理要求,准备推行的成本管理模式,成本管理模式架构,成本管理模式-责任成本,责任成本是通过划分成本责任范围，确定责任主体和评价标准，保证整体成本的合理性、先进性和可执行性。,战略,规划,计划,预算,分析,成本管理模式-责任成本,部门协调与分工,成本管理模式-责任成本,责任成本及其分解:,举例：工程作业,动因-资源消耗作业成本-作业管理,工程作业成本,工程作业效果,成本管理模式-责任成本,责任成本考核报告,责任成本管理办法,责任成本管理体系指引,成本阶段性目标,责任成本管理实施,成本管理模式-作业过程管理,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,房地产成本作业过程,总目标,成本管理模式-作业过程管理,控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本,作业过程管理新项目发展,成本管理模式-作业过程管理,设计部,销售部,成本管理部,项目发展部,财务管理部,地块现状、地价,成本,市场定位,产品方案,付款节奏,周边配套,地块现状,成本,规划要点建造标准,销售节奏、开发节奏,收益情况,收益情况,收益情况,收益情况,新项目成本估算体系项目评价工作流程,成本管理模式-作业过程管理,控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。,作业过程管理设计,70%的成本由设计阶段确定,建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标；结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数；设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本。,成本管理模式-作业过程管理,容积率建筑密度单方钢筋含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比,作业过程管理设计,主要经济指标,成本管理模式-作业过程管理,作业过程管理设计,影响成本的主要指标,可售比,可售比可售面积/建造面积100大连万科城花可售率81.62，可售单方增加约647元/平方米。可售比对项目成本的影响是无可挽回的。无原则的创新和单纯价值最大化追求使可售比不断降低。针对不同项目，设定可售比底线，是合理控制成本的关键。,成本管理模式-作业过程管理,作业过程管理设计,钢筋含量,钢筋每降低1kg/平方米，成本减少4.7元/平方米。钢筋含量控制标准同意制定意义重大，但更重要的是能不能真正做到有效过程控制。,成本管理模式-作业过程管理,作业过程管理设计,窗地比,随着三步节能制度出台，门窗造价明显提高，每减少0.01系数，成本即节省68元/m2。制定合理的窗地比标准，实施严格的过程控制尤为重要。,成本管理模式-作业过程管理,作业过程管理设计,立面比,过于复杂的立面造型是增大立面比系数的重要因素，复杂的立面导致施工单位脚手架及模板的大量耗费，人工降效，措施费用大幅提高。每增加0.1的系数增加成本1825元/m2。合理确定立面比例系数，既节省成本，又减少质量隐患，避免冷桥、渗漏出现，缩短施工工期。,成本管理模式-作业过程管理,作业过程管理设计,园林环境费,软硬景比例失衡。大型乔木，名贵树种不合理的使用。开盘与非开盘区的不正确区分。公司层面制定不同类型项目环境设计标准。改变传统设计思维模式，不追求均好。,成本管理模式-作业过程管理,作业过程管理设计,部品标准,门窗外墙砖涂料交屋标准大堂精装修散热器开关插座,成本管理模式-作业过程管理,控制要点：获取竞争性低价成本尽量采用工程量清单方式集中采购控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原则,作业过程管理招标,成本管理模式-作业过程管理,控制要点：合同谈判合同审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则,作业过程管理签约,成本管理模式-作业过程管理,控制要点：变更与签证的控制工程质量的控制工期控制控制原则：权力限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则,作业过程管理施工,成本管理模式-作业过程管理,施工阶段管理,目标成本制定的全程参与现场方案的布局要多沟通土方平衡基础方案的选择图纸会审招标文件的关注及招标单位的选择合同的合理制定及严格执行施工组织及施工方案的确定分包工程构配件的品质定位工程标准做法的推广和实施现场签证变更的时效性和流程合理性现金流的管理监理费用的严格控制结算资料确认,开发流程顺序,成本管理模式-作业过程管理,控制要点：严格审核结算工程量合理确定结算单价控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则准确高效原则、可复查性原则,作业过程管理结算,成本管理模式-作业过程管理,控制要点：销售承诺(销售合同、广告、售楼书)物业管理亏损控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。,作业过程管理销售及物业管理,成本管理知识架构,知识架构,成本管理的几个观点：,数据中心-成本存在的价值对自身总结的全面的数据库针对市场的数据库对供应商的深入了解对行业竞争对手的深入了解用数据说话-保证对话能力用统计学的方法记录数据用数据对比寻找差距，找出问题用数据追溯过程，优化作业用数据保障决策,成本管理基础工作,成本管理的几个观点：,流程管理、规范化管理风险管理、保证运营成果人员培养、保证公司发展要求专业操守、比能力更重要,成本管理基础工作,成本管理的几个观点：,成本管理是为获得长期竞争优势成本管理的意义不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业长期竞争优势。全过程、全员、全方位的成本管理成本管理涉及各部门各业务环节，体现的是公司整体管理水平，管好成本是大家的事。成本意识需要长期影响和灌输，而且必须依赖于公司管理层和经理的推动成本水平是专业水平的反映缺乏经济意识、缺少成本意识不能算是合格的专业人员控制成本不能牺牲产品品质保证品质的前提下，尽量节约成本。判断成本支出合理性和有效性的标准是看其能够带来的价值。,成本管理的几个观点：,成本人员的基本职业道德,廉洁奉公，以组织利益为出发点；,真实反馈，不唯眼前不唯上；,勤勉敬业，富有责任心；,持续学习，富有理想；,成本管理的几个观点：,工期,质量,成本,成本管理的几个观点：,成本管理省钱,省钱赚钱,成本管理赚钱,省钱赚钱成本管理,成本管理的几个观点：,组织目标,组织