清远市商品房预售款监督管理实施办法

清远市商品房预售款监督管理实施办法（初稿）第一章 总 则第一条 为进一步建立完善商品房预售款存提制度，加强本市商品房预售款监督管理力度，确保商品房预售款专款专用，降低房地产开发信贷风险，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法（建设部令第131号）、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053号）、广东省商品房预售管理条例，结合本市实际，制订本办法。第二条 本办法适用于我市行政区域范围内已获准预售许可的商品房预售款的存入、支出、使用和监督管理。第三条 本市商品房预售款的监督管理遵循依法依规、专款专用的原则。充分发挥政府、金融机构和银监多方监督管理的作用，在关键环节上进行把关。第四条 本办法所称的商品房预售款,是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。第二章 预售款的存入、支出和使用第五条 商品房预售款应当全部直接存入商品房预售款监管专用账户（以下简称专用账户），并对用于项目工程建设的部分资金实行重点监督管理，确保预售款优先用于工程建设。第六条 房地产开发企业应当在开发项目所在地自行确定商业银行作为监管银行，并开设专用账户，同时与监管银行、预售许可审批单位共同签订商品房预售款监管三方协议。商品房预售过程中，房地产开发企业可按照上款规定，适当增加专用账户。已经开设的专用账户，不能由任何一方单方面取消。第七条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，除向提供法定其他材料外，还应当提供如下书面材料，以明确预售款监管的相关事项：（一）与选定的监管银行签订的商品房预售款监管三方协议；（二）专用账户查询所需的凭证（用户名、密码等），同时应确保专用账户已开通网上查询功能；（三）其他需要说明情况的材料。第八条 房地产开发企业办理完预售许可证、商品房预售登记后，应及时开具单位证明到预售款监管部门办理预售款监管系统开通手续。第九条 房地产开发企业需提用商品房预售款的，向预售监管部门提交如下书面材料，并按流程在预售款监管系统上提交预售款申请：（一）房地产开发企业该月的用款计划书；（二）房地产开发企业与承建商签订的施工进度合同；（三）申请款项用于支付工程款的，应提供建筑施工监理单位出具的施工进度证明和承建商的用款申请书；用于支付项目购买建设必需的建筑材料、设备款项的，应提供与供货商签订的购销合同；用于支付法定税费的，应提供税务部门开具的发票等凭证。房地产开发企业的用款计划书，应当根据项目建设方案及施工进度进行编制。项目工程建设费用应根据项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和代征代建等费用确定。第十条 预售款监管部门在受理房地产开发企业用款申请后，应在个工作日内答复。在答复前，应按下列程序做好审查工作：（一）对房地产开发企业提供的资料的完整性和真实性进行审核；（二）前往施工现场勘查工程进度情况；（三）用于支付工程款的，根据施工合同约定工程进度和承建商用款申请予以核准用款；用于支付购买建筑材料设备的，根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款；用于支付法定税费的款项以核准款。第十一条 预售款监管部门核准同意提用预售款申请的，应向房地产开发企业开具清远市区商品房预售款审批意见书，房地产开发企业凭清远市区商品房预售款审批意见书到银行办理预售款拨付手续的，银行应按核准数额拨付。第十二条 预售款的拨付，应按照结构完成达到预售条件的形象进度进行办理。（一）项目竣工验收前，专用账户内的资金留存额度与企业当年的诚信分值对应。诚信分值的计算根据清远市住房和城乡建设局房地产行业诚信管理办法的规定执行。诚信分值120分（含120分），专用账户内的资金按项目销售总额 5 %累计留存；诚信分值90分（含90分）119分，专用账户内的资金按项目销售总额 10 %累计留存；诚信分值90分以下，专用账户内的资金按项目销售总额15%累计留存。（二）项目已办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续的，继续留存累计资金的 2%，项目已转为现楼销售，销售款不再存入专用账户。（三）项目在已办理商品房初始登记手续的，可以提用专用账户内最后剩余累计留存的资金，该项目的资金不再进行监管。第三章 监督管理第十三条 清远市住房和城乡建设局、中国人民银行清远市中心支行、中国银行业监督管理委员会清远监督分局共同制定和完善商品房预售款监督管理制度。已获准预售商品房所在地的房地产交易登记机构（以下简称交易登记机构）负责商品房预售款收存和使用的监督管理。中国人民银行清远市中心支行负责商业银行开设专用账户的监督指导。商业银行应当按照监督管理规定配合做好相关工作。第十四条 商品房预售时，购房人应当根据预售许可证所记载的银行账号将购房款项直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售款。（一）购房人申请抵押贷款的，房地产开发企业应当向与其签订三方协议书的银行进行抵押贷款。银行发放抵押贷款的金额时，应直接存入三方协议书所记载的专用账户。（二）房地产开发企业与购房人约定分期付款的，购房人应按合同约定的付款期限，将款项直接存入预售许可证所记载的专用账户。（三）房地产开发企业与购房人签订书面商品房预购销合同的，房地产开发企业应在合同签订三十日内到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续。第十五条 监管银行在办理预售款拨付时，应以清远市区商品房预售款审批意见书核定的数额和用途为准，不得擅自给房地产开发企业提用专用账户的资金和挪作他用。擅自给房地产开发企业提用专用账户的资金和挪作他用的，预售款监管部门应按照规定取消监管银行在清远市区范围内作为商品房项目预售款监管银行的资格。第十六条 专用账户发生查封、冻结、司法扣转、代扣等异常情况时，监管银行应及时告知预售款监管部门及房地产开发企业，并且将相关的查封、冻结、司法扣转、代扣等异常情况的资料报预售款监管部门备案。没有及时履行告知义务的，预售款监管部门应按照规定取消监管银行在清远市区范围内作为商品房项目预售款监管银行的资格。第十七条 预售项目完成商品房初始登记条件的，房地产开发企业可持房地产交易中心出具的相关证明文件向预售款监管部门申请终止预售款监管，预售款监管部门应在5个工作日内答复。第十八条 房地产开发企业有下列情形之一的，预售款监管部门应及时启动应急措施，采取暂停房地产开发企业的预售款申请受理、或书面通知监管银行暂停拨付专用账户内商品房预售款等措施，积极协调相关部门重点对上述房地产开发企业专用账户资金的使用进行监管：（一）房地产开发企业因违法违规行为导致工程停工的；（二）预售项目存在严重质量问题的；（三）预售项目未及时为购房者办理商品房预购销登记手续的；（四）没有按规定将预售购房款直接存入专用账户的。上述有关行为消除后，预售款监管部门应重新恢复房地产开发企业的预售款申请的受理，同时书面通知监管银行继续按本办法规定的程序拨付专用账户内的商品房预售款。第十九条 房地产开发企业有下列行为之一的，由市房地产行政主管部门责令限期整改，暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公告，并记入企业信用信息系统。（一）房地产开发企业发生违反本办法规定直接收存商品房预售款的；（二）预售项目未及时为购房者办理商品房预购销登记手续的；（三）未依照本办法规定及时将贷款转入专用账户的；（四）未依照本办法规定使用商品房预售款的；（五）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售款监管的。 整改结束并经主管部门审查合格后，主管部门应恢复该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售。预期整改根据广东省商品房预售管理条例相关规定进行处罚。第四章 法律责任第二十条 房地产开发企业在商品房预售款收存、使用过程中违反相关法律法规的，依法进行查处；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。第二十一条 勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售款的，由市行政主管部门将其违规行为记入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以查处。其他单位违反上述规定的，由市主管部门移交相关