江阴农村不动产权籍调查技术设计书

江阴市农村不动产权籍调查项目技术设计书南京捷鹰数码测绘有限公司江苏省地质测绘院江苏星月测绘科技股份有限公司江苏兰德数码科技有限公司2019年8月江阴市农村不动产权籍调查项目技术设计书项目承接单位（盖章）： 设计负责人：杨浩南京捷鹰数码测绘有限公司 江苏省地质测绘院 主要设计人：李俊辉江苏星月测绘科技股份有限公司 陈磊 颜英坚江苏兰德数码科技有限公司 魏友保 曹春宝审核意见：审核人：年 月 日 年 月 日审批单位：江阴市第三次全国国土调查领导小组办公室审批意见：审 批 人：年 月 日江阴市农村不动产权籍调查技术设计书目录1 概述11.1 项目背景及来源11.2 项目任务11.3 调查范围及标段划分21.4工期要求32 自然地理概况和已有资料情况32.1 调查区自然地理概况32.2 已有资料情况53 引用文件53.1 调查依据53.2 测量依据63.3 数据建库依据63.4 检查验收依据64 项目主要技术指标和技术要求64.1 数学基础64.2 调查比例尺64.3 成图规格和编号74.4 不动产权籍调查精度指标74.5 不动产单元编码94.6 其他技术要求105 设计方案105.1 技术路线105.2 工作流程115.3 准备工作115.4地籍成果更新和补充调查125.5房产调查135.6权籍测量165.7房屋面积测算205.8不动产权籍调查成果245.9农村不动产权籍数据建库325.10 不动产测量报告的撰写335.11 全市数据库合并汇总与分析报告编写335.12 成果审查345.13 成果的整理与归档356 进度计划357 质量控制387.1质量控制流程387.2质量检查要求387.3质量检查组织397.4监理检查407.5验收408 安全管理与保密管理428.1 安全生产428.2 仪器设备安全438.3 人员的安全制度及措施438.4 数据安全与保密439 提交成果449.1生产标段提交成果449.2监理标段提交成果4510 附录4510.1 档案袋封面4610.2 收件单4710.3 不动产权籍调查表4810.4 宗地草图样例5710.5 房产分户图样图5910.6 调查（指界）委托书6010.7 调查（指界）通知书6110.8 违约缺席定界通知书6110.9 不动产现状调查承诺书63III江阴市农村不动产权籍调查技术设计书1 概述1.1 项目背景及来源为加快推进江阴市农村不动产权籍调查，优化和完善现有不动产登记基础数据，显化农村集体和农民土地资产价值，有效保护人民群众合法权益，江阴市自然资源和规划局根据江苏省人民政府关于开展第三次全省土地调查的通知（苏政发2017160号）要求，决定开展农村不动产权籍调查工作。江阴市农村不动产权籍调查依据不动产权籍调查技术方案（试行）、农村地籍和房屋调查技术方案（试行）、江苏省第三次国土调查实施细则等技术规范，在江阴市农村宅基地和集体建设用地使用权调查、江阴市农村建设用地调查的基础上开展地籍更新调查及房产调查，建立农村不动产权籍数据库，满足江阴市不动产统一登记、农村不动产日常管理工作的需求。为确保优质、高效的完成项目调查任务，江阴市自然资源和规划局组织公开招标。2019年6月28日，经招投标程序，江苏省地质测绘院中标该项目的第一标段，江苏星月测绘科技股份有限公司中标该项目的第二标段，江苏兰德数码科技有限公司中标该项目的第三标段，南京捷鹰数码测绘有限公司中标该项目的监理标段。1.2 项目任务“在原农村建设用地调查、房产调查的基础上开展农村不动产权籍调查”成果基础上查清江阴市全市范围内的农村宅基地和农村集体建设用地地上建筑物和构筑物的产权状况，并结合地籍测量一并开展房屋测量。房屋调查重点调查房屋的权利人、一户多宅、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素，并将调查信息与原登记发证信息进行匹配，按照不动产权籍调查要求将调查采集的数据与现有不动产登记数据进行整合、关联和优化，按照数据库标准、数据库建设规范，完成农村不动产权籍数据库建设。同时按照档案管理有关要求，设立一户一档，以满足不动产统一登记的需要。1.3 调查范围及标段划分（1）本次调查范围是最新的江阴市土地利用现状数据库中的村庄范围（已调查的除外），调查对象是璜土、利港、申港、夏港、月城、青阳、徐霞客、华士、周庄、长泾、顾山、祝塘、南闸、澄江等14个镇街辖区内保留型村庄和集聚型村庄内的农村不动产。（2）本项目划分为三个生产标段，一个监理标段，具体情况如下：表1-1 标段划分表标段工作范围农村不动产调查数量（万宗）任务内容作业单位一标段华士镇、周庄镇、顾山镇、澄江街道4.02全市数据库合并及分析报告编写，2019年提交2个镇街的调查成果江苏省地质测绘院二标段月城镇、青阳镇、徐霞客镇、南闸街道4.382019年提交2个镇街的调查成果江苏星月测绘科技股份有限公司三标段璜土镇、利港街道、申港街道、夏港街道、长径镇、祝塘镇4.112019年提交2个镇街的调查成果江苏兰德数码科技有限公司监理标段按监理合同及监理细则南京捷鹰数码测绘有限公司合计1412.51三个外业实施标段项目区示意图：1.4工期要求本项目实施期限为2019年7月2020年12月。（1）2019年11月30日前完成并提交6个镇街的调查成果（每个标段2个），2020年10月31日前完成并提交剩余镇街的调查成果。（2）2020年11月30日前配合完成全市数据库合并及分析报告编写。配合完成调查成果的验收工作。2 自然地理概况和已有资料情况2.1 调查区自然地理概况2.1.1地理位置江阴市位于北纬314034至315736东经11959至1203430。北枕长江，南近太湖，东接常熟、张家港，西连常州，地处苏锡常“金三角”几何中心，交通便捷，历来为大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港。江阴市总面积986.97平方千米，陆地面积829.66平方千米，水域面积157.31平方千米，其中长江水面56.7平方千米。沿江深水岸线长35千米。城市建成区面积125平方千米。总人口165万人。图2-1 江阴市地理位置图2.1.2地形地貌江阴全境地势平坦。北部沿江地带为长江冲积平原，地面高程2.0米4.5米。南部为太湖水网平原，地面高程一般为5米8米，其中西南圩区，地势低洼，地面高程仅1.5米2米。平原面积占全市总面积的83.15%。山丘孤耸于平原之间，集中分布在东北部和中部，均属中生代燕山运动中残留在断块上的茅山余脉，占总面积的3.97%，高程一般在200米以下，最高为273.8米。境内水域面积广阔，占总面积的12.88%。2.1.3交通江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市。从江阴到上海、南京两大城市各148千米，到无锡、常州仅38千米。以江阴为圆心、半径160千米范围内有六个飞机场，其中南京、上海可直飞境外。改革开放以来，江阴大手笔发展交通事业，形成了干支线连通、内外沟通、城乡贯通、主要干道“六横八纵”的格局。 20世纪“中国第一、世界第四”大钢箱梁悬索桥江阴长江公路大桥，是沟通同三和京沪两大国道主干线的过江“咽喉”。连接沪宁高速公路、宁通一级公路的锡澄高速公路穿越江阴境内。新长铁路取道江阴，连结陇海、渐赣两大铁路大动脉。江阴境内的锡澄运河沟通长江、太湖。1992年正式对外开放的江阴港可以直通海外。江阴境内35千米长江深水岸线被专家称为黄金水道的黄金地段。2.1.4气候水文江阴属江阴属北亚热带季风性湿润气候，四季分明，光照充足，雨量丰沛。年平均气温16.7，年降雨量1040.7毫米。四季分明，冬季阴冷潮湿，夏季较炎热，春秋季节气候宜人，是长江下游小麦、水稻等梁作物的重要产地之一。2.1.5自然资源江阴市地表水丰富，外来水源充足。境内的河、沟、渠、塘等，总水量为4734万立方米。长江江阴段区间水量一般为13.1亿立方米，年大气降水补给9.84亿立方米，全市沿江水闸总引水能力为927立方米/秒，通江水闸及涵洞年总引水量为11.05亿立方米。地下水量丰富，总水量为1.21亿立方米。江阴市的地质条件决定了本区矿产资源种类少，分布范围有限。江阴市主要矿产有：建筑石料，遍布于境内所有山丘，为泥盆系砂岩和石英砂岩，其中部分石英砂岩可作为玻璃原料；白泥，分布在秦望山和观山之间，为泥盆系茅山群砂岩的粘土夹层，质地较好；泥炭，分布范围较广，主要在徐霞客镇峭岐东南1千米处，埋藏于地表1米之下；煤，主要分布在南闸观山向斜、青阳祝塘北漍向斜的构造盆地中，含煤地层绝大部分为二叠系龙潭煤系，极个别为二叠系堰桥组；砖瓦粘土，广泛分布，为第四系全新统地层。2.1.6行政区划江阴全市辖澄江、城东、夏港、申港、利港、南闸、云亭等7个街道，璜土、月城、青阳、徐霞客、华士、周庄、新桥、长泾、顾山、祝塘等10个镇。村民委员会197个，社区居民委员会57个，村居合一社区46个。2.2 已有资料情况2.2.1控制资料（1）经过复核的江阴市D、E级GNSS控制点以及2008年以来国土部门补充施测的E级以上GNSS控制点，其平面坐标为1980西安坐标系，中央子午线为120，2018年由市国土管理部门统一转换为CGCS 2000坐标系，可作为本次调查的基础控制资料、图根控制测量的检测资料。（2）江苏省全球导航卫星连续运行参考站综合服务系统（简称JSCORS）覆盖整个测区，可用于加密图根控制点和权籍要素测量。2.2.2影像资料（1）江阴市自然资源和规划局提供的2018年0.1米分辨率正射航空影像数据，可用于项目工作底图制作。2.2.3矢量数据（1）2014年完成的江阴市农村宅基地和集体建设用地使用权调查成果，该成果用于农村不动产权籍调查的基础数据。（2）2017年完成的江阴市农村建设用地调查成果，该成果可用于农村不动产权籍调查的参考数据。（3）农村房屋登记成果，该成果可用于农村不动产权籍调查的参考数据。（4）土地利用规划图、镇村规划图等图件可作为本次农村不动产权籍调查的参考资料。3 引用文件3.1 调查依据（1）土地利用现状分类GB/T 21010-2017；（2）地籍调查规程TD/T 1001-2012；（3）不动产权籍调查技术方案（试行）；（4）宗地代码编制规则（试行）；（5）农村地籍和房屋调查技术方案（试行）；（6）江苏省第三次国土调查实施细则；（7）经审核批准的本技术设计书。3.2 测量依据（1）房产测量规范GB/T 17986.1-2000；（2）房屋面积测算技术规程DGJ32/TJ 131-2011；（3）全球定位系统（GPS）测量规范GB/T 18314-2009；（4）全球定位系统实时动态测量(RTK)技术规范CH/T 2009-2010；（5）城市测量规范CJJ/T 8-2011；（6）国家基本比例尺地图图式第1部分：1:500 1:1000 1:2000地形图图式GB/T 20257.1-2017。3.3 数据建库依据（1）不动产登记数据库标准（试行）；（2）上级部门规定的其它数据库建设标准。3.4 检查验收依据（1）测绘成果质量检查与验收GB/T 24356-2009；（2）经审批的项目技术设计书及审批意见；（3）其它有关规定、规范。注：在本项目实施过程中，若国家、省市有最新的技术标准要求，则按照新的技术标准要求执行。4 项目主要技术指标和技术要求4.1 数学基础（1）平面系统：采用2000国家大地坐标系，高斯-克吕格投影，3分带中央子午线120。（2）高程系统：采用1985国家高程基准。4.2 调查比例尺调查比例尺为1:500。4.3 成图规格和编号不动产权籍图包括地籍图、不动产单元图等，其中不动产单元图主要包括宗地图、房产分户图（房产平面图）等。（1）地籍图地籍图采用1:500比例尺，按正方形分幅（50cm*50cm）。图幅编号按照西南角坐标千米数编号，X坐标在前，Y坐标在后，中间用短横线连接(取小数点前二位、后二位)，如12.5027.50。图名采用图幅内较大居民地、主要自然地理名称或行政企事业单位名称。（2）宗地图（分丘图）宗地图的幅面在787mm*1092mm的1/321/4之间选用。宗地图的比例尺根据宗地面积的大小在1:10001:100之间选用。（3）分户图在宗地图的基础上制作分户图，幅面可以选用787mm*1092mm的1/32或1/16，比例尺一般为1:200，根据面积大小可以适当调整。4.4 不动产权籍调查精度指标4.4.1图根控制点精度要求表4-1 图根控制点误差表等级平面点位中误差边长相对误差边长测距中误差图根控制点5cm1/30002cm注：相邻图根点平均间距不应大于100m，最大间距不得大于200m。4.4.2地籍界址点精度表4-2 解析法测量地籍界址点精度级别界址点相对于邻近控制点的点位误差，相邻界址点间距误差中误差允许误差一5.010.0二7.515.0注：本项目土地使用权明显界址点精度不低于一级，隐蔽界址点精度不低于二级。4.4.3地籍图平面位置精度表4-3 地籍图平面位置精度序号项目图上中误差图上允许误差备注1相邻界址点的间距误差0.30.6隐蔽地区可放宽至1.5倍。2界址点相对于邻近控制点的点位误差0.30.63界址点相对于邻近地物点的间距误差0.30.64邻近地物点的间距误差0.40.85地物点相对于邻近控制点的点位误差0.51.04.4.4房屋界址点精度房产界址点的精度分二级，各级界址点相对于邻近控制点的点位中误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过下表的规定。表4-4 房产界址点精度要求界址点等级界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差中误差限差一0.02 m0.04 m二0.05 m0.10 m注：本项目界址点等级按不低于二级标准执行。间距未超过50m的相邻界址点的间距限差误差不超过下式的计算结果。D=（mj+0.02mjD）；式中：mj表示相应等级界址点点位中误差，单位为m；D表示相邻界址点间的距离，单位为m；D表示界址点坐标计算的边长与实测边长较差的限差，单位为m。4.4.5房产面积精度表4-5 房产面积的精度房产面积的精度等级限差中误差一0.02+0.0006S0.01+0.0003S二0.04+0.002S0.02+0.001S三0.08+0.006S0.04+0.003S注：S为房产面积，单位为。本项目中误差按照二级标准执行4.5 不动产单元编码根据不动产单元编号规则对“宗地”、 “房屋”等进行不动产单元编号。按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据信息分类和编码的基本原则与方法（GB/T 7027）规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物单元代码构成，分述如下：宗地（宗海）代码为五层19位层次码，按层次分别表示县级行政区划代码、地籍区代码、地籍子区代码、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）顺序号，其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。定着物单元代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元号。不动产单元代码结构如下所示：图4-1 不动产单元代码结构图不动产单元代码的第七层次为定着物单元号，码长为8位。定着物为房屋等建筑物、构筑物的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一编号。前4位表示幢号；幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为00019999；后4位表示户号，户号在每幢房屋内统一编号，码值为00019999。其中，农房调查中农村宅基地一宗地内全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有，该宗地内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元的，定着物单元代码的前5位用“F9999”作为统一标识，后4位户号用“0001”编号。每幢房屋等建筑物、构筑物的基本信息可在房屋调查表中按幢填写，幢号从0001开始编号。注：本项目“宗地”原则上沿用地籍调查成果宗地编号，涉及地籍区或地籍子区调整的，变更地籍区号或地籍子区号，后5位顺序号保持不变，新增宗地的，在地籍子区最大顺序号+200向上舍入到小数点左侧两位以后，顺延编号。4.6 其他技术要求（1）长度单位可采用米（m）、厘米（cm）；当长度单位采用米时，长度数据保留两位小数。面积计算单位采用平方米（m），保留两位小数；面积统计汇总单位采用公顷（hm），保留两位小数。（2）地籍调查的基本单元为宗地。（3）采用全解析数字化方式进行测量。5 设计方案5.1 技术路线以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足江阴市农村不动产登记要求为出发点，充分利用地籍调查成果、影像等数据，结合调查区农村不动产登记情况，通过内外业核实、实地调查测量的方法，开展不动产权属调查和不动产测量工作。（1） 在江阴市全市地籍调查成果的基础上，对有变化或新增的宗地实施更新或补充地籍调查，利用地籍调查成果开展房产调查，测量房屋边长，房屋面积测算，最终形成农村不动产权籍调查成果，按照农村不动产权籍调查的要求建设全市农村不动产权籍数据库。（2） 对测区范围内约85%的已经进行过房产调查登记或地籍调查的宗地，沿用原成果，但对绝对位置超过图解精度要求的，按图解精度进行复位。对测区范围内新增的约15%的宗地，按解析法测绘界址点。5.2 工作流程图5-1 江阴市农村不动产权籍调查流程图835.3 准备工作准备工作主要包括组织准备、宣传发动、资料收集、技术设计、表册与仪器 器材准备、人员技术培训等。调查前，应系统收集整理土地及房屋权属来源资料，开展实地踏勘、资料分 析等，并结合地方工作基础，做好技术设计，准备调查所需的表册与工具器材。5.3.1宣传动员农村不动产权籍调查涉及千家万户的切身利益，开展调查工作时，应由政府 全面动员，进行广泛深入的宣传。充分利用广播、电视和报纸等新闻媒体的宣传 作用，组织街道、居委会、村委会召开动员大会，印制宣传手册，悬挂宣传横幅 等，积极宣传调查工作的目的、意义和重要性，做到农村宅基地和农房统一调查 工作家喻户晓，积极争取各农户和广大群众的理解、支持和配合。5.3.2资料收集（1）江阴市农村地籍调查成果，包括权源材料、地籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标册、地籍图等。（2）收集各种图件资料、控制资料及调查资料。（3）梳理地籍调查权源材料收集情况，对未收集资料进行补充收集。5.3.3工作计划与培训制订工作计划，组织业务学习：在开展调查工作之前，项目负责人拟定生产计划；配备仪器设备；组织调查人员学习有关法律、法规和规定，讨论学习TD/T 1001-2012地籍调查规程（以下简称规程）、GB/T 17986.1-2000房产测量规范 第1单元:房产测量规定（以下简称房产测量规定）和“设计书”，技术负责人做好事先指导，达到认识统一、思路清晰、解除疑难，方法明确之目的。5.3.4表格、器材准备（1）表册：户主身份证明书、调查（指界）委托书、调查（指界）通知书、违约缺席调查（定界）通知书等，此类材料在地籍调查中已经制作，权籍调查时进行核实；（2）仪器：GNSS 接收机、全站仪、经鉴定合格的钢尺、测距仪、计算机、打印机、绘图仪等；（3）车辆准备；（4）软件：控制测量相关软件，数字测图、成图软件、不动产建库软件等；5.4.5制作调查底图利用地籍调查成果数据库，提取相关可利用数据，制作本次调查的工作底图。5.4地籍成果更新和补充调查（1）项目中引用的农村地籍调查成果中的土地权属资料需依据不动产权籍调查要求进一步核实，针对现场已变化和新增的宗地按新的权籍调查要求进行调查。调查按照不动产权籍调查技术方案（试行）的要求进行。（2）江阴市已有完整的农村地籍调查成果，不动产权籍调查时应对已有成果进行更新或补充测量时，可沿用转换好坐标的农村地籍调查的图根控制测量成果，需布设新的图根成果可利用JSCORS网络使用RTK直接布设测量。（3）在使用原有地籍调查成果中，个别宗地成果如有错误的，包括调查错误和精度超限的情况，由本次权籍调查实施单位自行进行更正。如发现有集中大面积宗地调查错误等情况，报监理单位和业主单位，评估后根据各方协商情况进行更正作业，保证不动产权籍调查成果中的各项指标符合技术要求。5.5房产调查5.5.1房产调查单元有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产调查单元。房产调查以不动产单元为基础。5.5.2现状登记及权利主体一致的原则房屋登记应遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。5.5.3调查的内容主要是查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、分摊土地面积等。（1）房屋坐落利用地籍调查成果中的调查信息，即宅基地坐落。（2）房屋产权人私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人姓名。单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。（3）房屋产别房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。（4）房屋产权来源房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。（5）房屋总层数与所在层次房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。（6）房屋建筑结构房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，具体分类标准按不动产权籍调查技术方案（试行）相关规定执行。（7）房屋建成年份房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。（8）房屋用途房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按不动产权籍调查技术方案（试行）相关规定执行。一幢房屋有两种以上用途，应分别调查注明。（9）房屋墙体归属房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。（10）房屋产权的附加说明在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应作出记录。（11）共用宅基地及房产的确认两户或两户以上共同使用一处宅基地的，由各户先自行协商确定各自使用范围，其中：经过协商能够确定各户准确使用界线的，按协商确定的界线单独确权。经过协商不能确定各户准确使用界线，但能够确定各自分摊面积的，按协商确定的分摊面积办理共用宅基地使用权确权。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行确权；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行确权。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行确权。（12）关于“户”的界定宅基地以户为单位申请确权，户的确定，原则上以公安部门户籍登记为准。在户籍登记中没有单独立户，但符合下列条件之一的，也可按户申请宅基地确权：第二轮土地承包时，已经与集体经济组织签订了土地承包经营合同单独承包土地的；已婚且已分家单独居住生活的；未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住生活的。依法继承宅基地使用权的未成年人可以独立作为特殊“户”。5.5.4房屋调查的步骤（1）接受申请文件：登记申请书根据如东项目调查要求，本次调查不填写。（2）预编房屋号：结合宗地统一代码编制工作，预编房屋号。（3）指界通知：调查人员在村组负责人的陪同下，对调查区内的集体土地宅基地上面的建筑物逐户进行调查核实。对因各种原因不能及时到现场指界的权利人，按照调查计划、工作进度、时间安排，填制指界通知书，通知户主准时到现场指界。（4）准备工作：收集资料、实地踏勘依据农村地籍调查成果，逐户进行调查核实。对房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、产权来源、产权纠纷和他项权利等基本情况进行调查。房屋的权属与土地权属权利主体应一致。调查中对产权人、房屋坐落(以公安门牌编号为准)、房屋建筑结构、层数、所在层次、房屋建成年份、房屋用途、房屋幢号、墙体归属、权利来源等主要房产信息进行逐个调查。绘制房屋权界线示意图。作业中严格按照房产测量规范 第一单元：房产测量规定所规定的内容进行。（5）勘丈并绘制宗地草图：经权属双方指界无争议后即可对房屋进行勘丈，并将勘丈结果填写到权籍调查表上。（6）房屋调查表的填写：不需要签字盖章，调查表的内容必须做到图、表与实地一致，项目填写齐全，准确无误。5.6权籍测量5.6.1 图根控制测量对土地及其房屋等定着物，控制测量的技术、方法和精度指标按照地籍调查规程（TD/T 1001-2012）执行。图根控制点采用一次性全面布设，确保图根控制点布设的数量满足权籍要素测量的需要。总体要求应满足全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范（CH/T 2009-2010）要求。5.6.1.1 图根控制点编号图根点编号采用“T”开头，名称形式为“T+镇街首拼音大写字母+顺序号”，测区内不得出现相同名称的同根点。顺序号位数为3位。如 TYJW0001表示杨家湾居委会0001号图根点。流水编号允许缺号或跳号，但不得重复。5.6.1.2 图根控制点的观测（1）图根控制点观测采用JSCORS方法施测。 （2）采用RTK测量时，定位卫星的状况应符合卫星定位要求规定。表5-1 卫星定位要求表观测窗口状态15以上的卫星个数PDOP值良好64可用56不可用56（3）GNSS RTK观测应符合下列要求：RTK一测回应符合下列要求：对仪器进行初始化；观测值应得到RTK固定解，且收敛后开始测量；每测回的自动观测个数不应少于10个历元数，取平均值作为定位结果；平面坐标和高程记录到0.001m，经、纬度记录到0.00001。应采用三角架方式架设天线进行作业，测量过程中仪器的圆气泡应严格稳定居中。测回间应重新进行初始化，测回间的时间间隔不应小于60s。测回间的坐标分量较差应小于2cm、经、纬度差值应小于0.0007，垂直坐标分量应小于3cm。取各测回结果的平均值作为最终观测结果。5.6.2 权籍要素测量5.6.2.1解析法测图采用全解析方法对权属界线发生变化的宗地、未进行地籍测量的宗地进行更新和补充测量，同时一并开展房产要素测量。解析法测图按以下技术要求进行:（1）测站能直接观测到的，且距离在150米以内的界址点、地物点，采用极坐标法直接测量；地籍子区外围的界址点和地籍子区内部明显的界址点（一类界址点）需在图根点上直接施测，距离不超过150米；（2）个别无法直接施测的界址点和地物点，根据已测出坐标的界址点或地物点，通过钢尺量取距离，采用距离交会、内外分点法、直角法等几何方法求其坐标；依据图根点，对界址点和地物点不超过三个发展层次；（3）用全站仪以极坐标法对界址点观测，水平角半测回，定向边宜长于测定边，定向边检测边长与坐标反算边长之差不应大于30mm，多于3个方向应归零，归零差不大于24，坐标计算时，零方向的方向值应取平均值，垂直角观测半测回用于改平（如直接观测平距，可不测垂直角）。距离应作加、乘常数改正（改正系数可预置于全站仪内）；边长、坐标计算至0.01米；（4）宗地内重要地物点使用仪器进行定位，以备核查勘丈数据。5.6.2.2权籍要素测量内容（1）数据采集在最新的江阴市土地利用现状数据库中的村庄范围（203）范围内，但图斑边界有宗地权属界线要扩展出203图斑范围外至少5米，至沟、渠、田坎等明显地形地物边界处。（2）附属房物，如厕所、猪圈等要表示。（3）河流、湖泊、水库、水塘在岸边线位置绘水涯线，有加固岸的要表示；水系上桥梁、水闸、流向应表示并注记水系名称。（4）房前面积大于图上4cm2的水泥地界线要测量，以地类界表示，并加注“水泥地”。（5）图斑内村庄道路要按实际范围表示。（6）永久性建筑物（构筑物）外廓，以外墙勒角以上的墙体为准，突出房墙的承重垛、柱应测量。（7）永久性的有柱车棚、货棚、门廊，按柱基外线测量。（8）凡净高在2.2 m以上的永久性建筑物都必须测量，并计算房屋面积，假层除外。（9）建筑物、构筑物应逐幢表示，建筑物的层次和建筑结构必须按规定要求标注在房屋内。房屋按墙基角表示。阳台、室外楼梯等应单独表示。（10）依附于建筑屋永久性的门廊、有柱或山墙一側有落地墙的檐廊二层以上的挑廊、进出农户院落的有落地墙的大门雨棚等按墙基角测量。（11）测区内地貌可根据地形需要表示，高程点不注记。5.6.2.3地籍图的内容1：500比例尺地籍图上表示的主要内容包括：（1）地籍要素：县级行政界线，镇、村行政界线，地籍区及地籍子区界线，界址点、界址线，宗地号、权利人名称、组名、宗地面积、指北针、地类号、河流或道路名称等。 （2）地物要素：建筑物、水系、道路、地貌、土壤植被、与地籍有密切关系的地物及文字注记，其他点状地物不表示。（3）数学要素：坐标系、内外图廓线、坐标格网线及坐标注记、地籍图比例尺、地籍图分幅结合表、分幅编号、图名及图幅整饰等内容。5.6.2.4其他说明（1）地籍图图面表示应主次分明，清晰易读，地籍图符号按地形图图式和地籍调查规程执行。（2）各类注记尽量不压盖建筑物边线，注记不下时，可注记在宗地外适当位置，用指位线表示其所属宗地；当大面积特别密集的小宗地，可依次省略其面积、地类号，但宗地号须保留。（3）永久性房屋应逐幢表示，标注层数和材料性质（砖瓦结构的房子图内省略注记，一层房屋在图上不注层次），以墙基角为准进行测绘；一幢楼房的不同层次应分割表示。5.7.3房屋边长测量在农村地籍调查工作中，已同步完成房屋界址测量工作，房屋测绘主要工作为房屋边长测量工作，房屋边长测量要求按照不动产权籍调查技术方案（试行）执行，具体如下：5.7.3.1丈量基准（1）独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量，丈量房屋以勒脚以上墙角为准水平丈量。本项目中房屋大部分为此类情况。（2）毗连房屋，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度为12处；借墙量至墙体内侧；自有墙体量至墙体的外侧，并用相应符号表示。（3）附属设施、柱廊以柱外围为准、阳台以底板投影为准；门廊以柱或围护物的外围为准；檐廊、挑廊以外围水平投影为准丈量。（4）异形房屋，增加辅助线测量。如：不规则多边形房屋增加辅助线测量后分割成若干规则图形；丈量弧长、矢高和弓长后可计算其半径和圆心角。（5）房屋层高，系指房屋地面至楼面、楼面至楼面的垂直高度，房屋每层均应丈量层高。（6）丈量方法：实量法，即实地丈量房屋的尺寸，核定房屋的结构。根据农村集体土地上房屋特点，也可采用全站仪测量方式采集房屋尺寸。房屋边长丈量应用鉴定合格的测距仪,根据相应的要求,对房屋的边长进行丈量。丈量过程中应注意：边长数据清晰,明确地标注 1：500 工作草图上；在遇到同一幢房屋不同层次的形状结构不一致时，逐层丈量，并绘制房屋分层示意图；对有困难丈量的边长，应丈量相关栓距。5.7.3.2精度要求（1）检核精度：采用经检定的钢尺或手持式测距仪对照规划部门审查的图纸，实地检核房屋轴线尺寸，其设计尺寸与实测长度较差应在规定的限差以内，超过者，以实测数据为准。如无规划部门图纸，以实测数据为准。（2）实量精度：按实际丈量尺寸计算房屋面积时，应分别丈量房屋外廓尺寸和室内分间尺寸及各墙体厚度，房屋外廓全长与室内分间尺寸及墙体厚度总和较差不超过规定限差。若超过限差，应进行复量。5.7.3.3房屋测量草图草图内容及要求无规划部门批准的施工图的，应绘制草图。草图内容及要求如下：（1）按比例尺分层绘制，加绘指北方向线。（2）房屋外墙，权限分隔墙均绘单实线。（3）注明房屋座落、测量号、产权人姓名、幢号、层次。（4）注记户室号、注记实际开门处。（5）需要逐间实量时，注记室内净空边长（以内墙面为准）、墙体厚度，数字取至厘米。砖墙用P表示，竹织壁墙用Z表示，木板墙用M表示，以木方材料厚度作为竹织壁墙（或木板墙）的墙体厚度。墙体厚度量至厘米，以厘米为单位，注记在字母的右下角。（6）凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、楼梯等均须加注记。（7）遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。（8）丈量层高和阳台尺寸并注记。5.7.3.4房屋边长的修正房屋边长实地丈量的数值与图上坐标反算的边长数值进行比对，并进行修正，原则如下：（1）边长丈量数值与反算数值较差在限差范围内时，以丈量数值为准，对图形数据进行修正。（2）边长丈量数值与反算数值较差超出限差范围内时，再次核实丈量边长，如丈量边长无误，以丈量数值为准，对图形数据进行修正。（3）如房屋边同时也是地籍界址边时，在第（1）条的情况下，不对图形数据进行修正，保留地籍调查成果。在第（2）条的情况下，仍需对图形数据进行修正，同时对地籍调查成果进行更新。5.7房屋面积测算5.7.1房屋面积测算的内容面积测算是指水平投影面积测算。农村不动产权籍调查中房屋面积测算包括房屋建筑面积、占地面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等。5.7.2房屋面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差在规定的限差内时取中数作为最后结果，量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具，面积以平方米为单位，取至0.01m2。5.7.3房屋建筑面积的测算房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.20m（含2.20m，以下同）以上的永久性建筑。1、计算全部面积的有（1）层高超过2.20m的永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。（2）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部门，超过2.20m以上的均按其水平投影面积计算。（3）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。（4）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。（5）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。（6）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。（7）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。（8）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（9）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。（10）有柱或有维护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构的外围水平投影面积计算。（11）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。（12）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。（13）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在以2.20m上部位的外围水平面积计算。（14）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半建筑面积的有（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（3）未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。3、不计算建筑面积的有（1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。（3）房屋之间无上盖的架空通廊。（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。（5）建筑物的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。（7）利用引桥、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。（10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。（11）农村房屋阁楼、夹层不计算面积。房屋建筑面积计算细则参照房屋面积测算技术规程（江苏省工程建设标准DGJ32/TJ 1312011）执行，有歧义的地方按照江阴市房屋产权管理的地方规定和历史惯例执行。5.7.4占地面积的测算占地面积：特指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等不管是算一半还是算全面积，占地面积都按全水平投影面积计算。地表底层的成阳台、柱廊、门廊如果不算面积，上层有阳台、柱廊、门廊的，占地面积不算阳台、柱廊、门廊的投影面积。5.7.5专有建筑面积建筑物内由单个权利人占有或享有独立使用的建筑面积。5.7.6分摊建筑面积区分所有的建筑物权利人分摊的共有部分建筑面积。5.7.7共有建筑面积的测算房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。农村集体土地上房屋基本“一户一宅”，基本上为单一权利人。但特殊情况下也需要考虑共有建筑面积分摊。共有建筑面积的处理原则：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。相关房屋的建筑面积分摊公式如下：Si=K*Si（公式1） K=Si/Si式中：K为面积的分摊系数； Si为各单元参加分摊的建筑面积，m2；Si为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；Si为需要分摊的分摊面积总和，m2；Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。5.7.8面积计算公式和精度要求面积计算统一由软件采用坐标解析法结算，公式严格采用公式2或公式3计算，最终面积数值按照软件输出结果为准。面积中误差按照公式4计算。a）根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。S=（公式2）或S=（公式3）式中：S面积，m2 ；Xi界址点的纵坐标，m；Yi界址点的横坐标，m；n界址点个数；i界址点序号，按顺时针方向顺编。b)面积中误差按下式计算。（公式4）式中：ms面积中误差，m2；mj相应等级界址点规定的点位中误差，m；多边形中对角线长度，m。5.8不动产权籍调查成果5.8.1权籍调查表实地无变化的宗地，直接利用地籍调查成果的地籍调查表，因实在变化或错误需要修改的地籍调查成果使用修改后的地籍调查表。按新的技术标准建立的不动产权籍调查表，由数据库自动生成并打印。如业主方有特殊需要，则按业主方及国家、省、市及地方不动产登记机构相关要求执行。（1）不动产权籍调查表填写不动产权籍调查表由封面，地籍调查表，房屋调查表，构（建）筑物调查表及填表说明组成；不动产权籍调查表以宗地为基础，按不动产单元为单位填写；不同的不动产单元，填写不同的调查表；对建设用地使用权宗地和宅基地使用权宗地，填写地籍调查表。如果其上存在房屋，则需填写房屋调查表。如果其上存在构（建）筑物，则需填写构（建）筑物调查表；采用活页的形式填写调查表：表格采用活页的形式，对整页无内容的，可不归入成果。如原表格式与本方案规定的表格式一致，并且内容