房产培训教材PPT演示课件

房地产工程培训教材,1,目录,1、房地产基础知识及常用名词2、建筑基础知识及规划术语3、建筑识图4、建筑材料5、建筑结构6、住宅的分类、户型及形式7、住宅的面积计算,2,第一节房地产基础知识及常用名词,3,房地产基础知识,房地产土地及其地上定着物的统称。房地产与建筑物密不可分。开发商策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。具有开发资质，设计和工程要有一定的人数,但并不一定具有资金。发展商商业叫法，有资金但不一定有资质。拍卖地块，拍卖成功成为项目公司，项目完毕即结束。建造商负责建设房地产项目的市政工程，基础工程及土建装修工程的建筑商。,4,房地产基础知识,土地使用权是指土地使用者在一定时期内对土地的占有使用和经营的权利。土地使用权的出让，最高年限也有专门规定，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、娱乐用地40年，综合和其它用地50年。,5,房地产基础知识,土地的所有权种类：国有土地，集体土地。土地使用权的获取方式：征用、划拨、出让。其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。,6,房地产基础知识,土地所有权是指土地所有者对土地拥有的占有、使用、处分和收益四权,是土地所有制的法律表现。土地所有权和使用权是可以分离的。,7,房地产基础知识,熟地：是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地：则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。,8,房地产基础知识,拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。,9,房地产基础知识,土地成本的构成：土地出让金+拆迁费用。土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。,10,房地产基础知识,现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。期房（期楼）：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。通常对期房的理解是未建好，尚不能入住的房子。准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,11,房地产基础知识,房产种类：房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。,12,房地产基础知识,商品房有合法产权，购买后，能领取国有土地使用证及房屋所有权证或房地产证的住宅，业主有自由依法买卖、转让、租赁的权利。房改房指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。宅基地、自留山、自留地农村集体经济组织拔给村民建造住宅的用地（村民自用）。自留地和自留山是农村集体经济组织分配给村民长期使用的土地。主要用农、林、牧、渔业等生产。,13,房地产基础知识,集资房指城市郊区的农民集资利用宅基地或自留用地建设的住宅（集资房是不需要交地价的）。安居房政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅，其建设用地通过行政划拔住宅以成本价出售，购房人士需符合收入限制或是相关条件方可申请购买。,14,房地产基础知识,二手房:新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。,15,房地产基础知识,临街铺作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，通常在经营业态上不受限制。商场铺在大型建筑物内分隔多个独立营商的物业，由于商铺吸引人流量，自身内部有经营主题，与自然街道的临街铺截然不同。,16,房地产基础知识,房地产开发的“五证二书”：国有土地使用许可证建设工程用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预（销）售许可证商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等。商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。,17,房地产基础知识,预售商品房许可证指通过市国土房管局审核批准，允许开发商出售商品房的证明，有具体编号。如：南房预字第（）号。取得商品房预售证的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。持有其余三证。（建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。多层建筑必须主体完工后方可申请商品房预售许可证。,18,房地产基础知识,价格因素：因朝向、景观、噪音、间隔、楼层差等原因不同而产生单位的售价均有所不同。基价：经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后得出。,19,房地产基础知识,起步价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以底层或顶楼（顶层复式除外）的销售价为起步价；高层物业，以最低层的销售价为起步价。起步价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。,20,房地产基础知识,平均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。（销售总价销售总面积）契税：单位面积在144平米以下，契税按总房款的1.5%计征；单位面积在144平米以上，契税按总房款的3%计征；商铺、车库按房款的3%计征。（第一节完）,21,第二节建筑基础知识及规划术语,22,建筑基础概念,标准层：平面布置相同的住宅楼层。自然层数：按楼板、地板结构分层的楼层。层高：即楼层高度，指地面到楼板面或楼板面到楼板面、楼板面至瓦底之间的垂直距离。现在住宅的层高一般采用2.83米。楼板厚度：是指每层的天花板到上一层地面的厚度，多层一般为8-10厘米，高层在10厘米以上。,23,建筑基础概念,净高：房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高层高楼板厚度(层高减去楼板厚度的净剩值。,24,建筑基础概念,塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。,25,建筑基础概念,通廊式高层住宅：以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。,26,建筑基础概念,地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过房间净高的1/2者。半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过房间净高的1/3者，且不超过1/2者。,27,建筑基础概念,裙楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。,28,建筑基础概念,架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。,29,规划术语及相关规定,用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其他地上建筑物、天井、庭院、通道等占地面积总和。（规划地块划定的面积）,30,规划术语及相关规定,建筑密度（覆盖率）：用地范围内所有建筑物的基底面积与总用地面积的比值。（建筑密度=建筑基底面积/总用地面积）（数值一般小于1）容积率：用地范围内总建筑总面积与总用地面积的比值。（容积率=总建筑面积/总用地面积）（数值一般大于1）,31,规划术语及相关规定,绿化率：用地范围内所有绿化的基底面积与规划用地的百分比。（绿化率=绿化基底面积/用地面积）绿地包括：公共绿地、住宅旁边的绿地、公共服务设施所属和绿地路绿地。不包括屋顶，晒台的人工绿地。绿化率自然越高越好，一般在3040%左右。,32,规划术语及相关规定,用地性质：规划用地的使用功能。（住宅、商业、工业、公共、教育等）用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。,33,规划术语及相关规定,道路红线：城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。,34,规划术语及相关规定,建筑间距：两栋建筑物外墙之间的水平距离。多层和小高层：以1.5H以上为最佳，用地紧张时也要达0.71H，H指楼宇的高度。南北向楼间距：多层18米；小高层24米。东西向楼间距：多层6米，11层以上13米。高层：60米以下按0.5H计算，超出部分按超出高度的0.3H,35,规划术语及相关规定,日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。1994年2月1号执行的城市居住区规划设计规范中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。,（第二节完）,36,第三节建筑识图,37,建筑识图,建筑图示：门,38,建筑识图,建筑图示：窗,39,建筑识图,建筑图示：楼梯,40,建筑识图,建筑图示：楼梯,41,建筑识图,建筑图示：楼梯,42,建筑识图,楼梯一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。楼梯的宽度一般在1.2米左右。住宅楼梯的倾斜度一般在1520度台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在2530cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。2.8米3.0米层高的住宅每跑9个台阶。,43,建筑识图,建筑图示：电梯,44,建筑识图,建筑专用名词：用地四至图：指用地范围与四邻接壤的情况，一般按东、南、西、北方向注明邻接的地形、现状及街道名称。总平面图：即以上空为视点竖直向下看而得的水平投影图，体现项目地段内的总体布置，包括具体位置、占地大小、附近环境、绿化、道路、周边建筑分布等。,45,楼盘具体位置、朝向（坐南朝北、坐北朝南）公建设施（会所、商铺、运动场所）楼盘的整体布局（点式、碟式、排列式）楼盘的配套设置（幼儿园、小学、医院）小区入口、停车场入口道路、园林组团设置,建筑识图,46,47,建筑识图,平面图（特殊的剖面图）：设想用一个水平面从房屋窗台以上、窗眉以下部分切开，自上而下观看房屋内部，截面以下部分的水平投影图即平面图。,48,建筑识图,立面图（正面投影图）:图中应含朝向、轴线、编号、图名，一般最有特征的一面称为正立面图，其余称为侧立面图和背立面图。,49,建筑识图,剖面图:设想用一个垂直于水平面的面将房屋竖向切开（通常以较有代表性或空间变化复杂之处为切入点，如楼梯、窗户等），向其中一侧观看房屋内部构造，即是截面以后部分的正投影。可以利用该图看清房屋自上而下空间间隔、楼层分布、楼层高度、楼板厚度、门窗高度与位置、楼梯和阳台的形式、屋顶形状等。,50,建筑识图,建筑标高：（分为相对标高和绝对标高）绝对标高：我国以青岛、黄海的平均海平面为绝对标高的零点。相对标高：0.000（正负零零）为首层室内地坪标高。,51,建筑识图,比例尺：各类平、立、剖面图常以1：X（X1）的缩小比例表示。各类细部大样图常以X：1（X1）的放大比例表示（大样图常用）。指北针：除非特别标明，若无表示则一般为上北、下南、左西、右东表示。平面计算单位：国际规定，除了总平面图和标高以米（m）为单位外，其余以毫米（mm）为标准单位。,52,建筑识图,定位轴线和编号：定位轴线表示承重构件的位置及房间的大小。水平方向：阿拉伯数字由小到大、从左到右排列。垂直方向：英文字母由A到Y、从下到上排列（除I、O、Z外）。各向次要轴线以分数形式出现，如C与D之间的以1/C、2/C等表示）。（第三节完）,53,第四节建筑材料,54,建筑材料,三大材：钢材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。,55,建筑材料,主要建筑材料1、钢材：抗拉、抗压能力强；质量轻；价格贵。2、水泥：水硬性胶凝材料。目前大多采用硅酸盐水泥。,56,建筑材料,3、混凝土（砼）：砂、石、水泥混合成的三合土。抗拉、抗弯性能差1)强度等级：分12个等级表示如下：C7.5、C10、C15、C20、C30、C35、C40、C45、C50、C55、C60符号C表示混凝土，数字表示立方米抗压强度标准值C7.5、C10的混凝土一般用于基础的垫层钢筋混凝土结构的混凝土强度等级不宜低于C15预应力混凝土结构的混凝土强度等级不宜低于C302)混凝土的养护：龄期可分为3天、7天、28天等,57,建筑材料,钢筋混凝土构件：现场浇筑整体装配式预制件（整合性好、节点接合要求高、模式单一、交通运送不便、价格贵）1)优点：耐久、耐火、整体性好、具可模性、经济节约2)缺点：自重大；尤其对大跨度、高层结构的抗震不利；抗裂性能差（正常使用时往往带裂缝工作）3）采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。,58,建筑材料,墙体材料：砖1)实心粘土砖（红砖的学名）：已被禁用（为了保护耕地和植被、节能）规格：240mm115mm53mm承建商建造时要交墙体保证金，保证金按建筑面积计算（10元/m2）；2001年4月1日正式取消。提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。2）非烧结硅酸盐砖：由硅酸盐材料压制成型后经高压釜蒸而成。3）粘土空心砖：一般指孔洞率大于15%的砖，这种砖不但可以减少建筑物的自重，并提高了保温隔热性能。,59,建筑材料,墙体材料：砌块1）混凝土空心砖块2）加气混凝土砌块3）粉煤灰硅酸盐砌块新型墙体材料的特点：节能、利用三废材料、保护土地植被、质轻、隔音。,60,建筑材料,管材：用于建筑物给排水管道系统1)环保绿色给水管道系统(PVC给水管）无毒；不结垢；不滋生细菌；在-60110C的温度范围内使用寿命达50年，克服了普通镀锌管的缺点。2)PVCU芯层发泡复合排水管降低流水噪音；抗压性能强。防水材料：目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。,61,建筑材料,建材发展趋势：轻质、高强度、环保、节约资源外墙装饰材料的发展1、住宅砖（清水墙）一般涂料水刷石马赛克条形砖哑光砖玻璃高级涂料2、商场、写字楼一般涂料水刷石马赛克玻璃幕墙复合铝板天然石材、人造石(第四节完）,62,第五节建筑结构,63,建筑结构,建筑结构：主要指建筑物的承重骨架。结构空间三部分：地面、墙身、天花。建筑物的主要构件：基础、柱、梁、板、墙、门和窗。,64,建筑结构,房屋的基本组成由：基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分组成。具体细分：竖向部分：包括内墙、外墙（承重墙和非承重墙）、柱、门窗、基础；水平部分：屋顶、楼板、地面；上下层联系部分：楼梯（坡道、电梯）；其它部分：阳台、雨篷、遮阳、管道、烟囱等。,65,建筑结构,混合结构（砖混结构）：指砖墙壁及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。结构常识：在楼板与楼板的交接处和门窗顶部的墙体中夹有圈梁，可以说是房屋的腰箍，能加固房屋，但不起正式梁的作用。若拆掉厅与阳台的墙体以增加厅的使用面积，虽然未必立即导致房屋坍塌，但圈梁长期超负荷工作，偶尔遇到地震或时间长久以后势必将造成更大的危险。该结构的墙壁可以开洞，洞口宽度不宜90cm，也不宜开在靠近墙角处；另外开洞时不得贪快而用重锤敲击墙壁，这样会令旁边的砖砌体震松，即使不掉下来也形同虚设。,66,建筑结构,框架结构：由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。因未砌墙壁时象个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板的任意位置加砌砖墙（即使板下有梁也未必可行），因为结构设计时并没有考虑在梁上加间墙的情况，若随意为之，将可能加大梁的挠度，减弱其抗震能力，并可能会造成梁上出现裂缝，危及楼宇安全。剪力墙结构（剪力墙承重）：高层建筑因为其高度的原因，将承受较大的水平荷载（风力、地力），从而产生剪切力，用于抵抗剪切力的墙体称为剪力墙。,67,建筑结构,钢结构多用于桥梁（多采用悬索、斜拉索）、高耸建筑等。1)材料强度高，塑性与韧性好2)材料均匀，各向同性3)可焊性好，制造简便，并能用机械操作，精确度高4)耐腐蚀性差，必须对其加以防护5)耐热但不耐火100C时，强度无多大变化；150C以上时，则须用隔热层；超过500700C时，钢材就会变软，从而丧失承载能力。典型例子：“911”事件，国际贸易大厦就是钢结构,68,建筑结构,其它结构类型：筒体结构钢钢筋砼结构砖木结构双隅：承重结构为双隅砖墙，楼面是木材所建单隅：承重结构为砖柱、单隅砖墙、木材、瓦面所建简易建筑:指木屋或用砖柱、木柱承重，板墙或无墙的简易建筑其它：石结构、竹结构、砖拱结构、窑洞等,69,按结构平面布置情况分类,70,建筑结构,71,建筑基础,基础：定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基：定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。,72,建筑基础,1、基础分类1)天然地基：地质好，不需特别处理2)浅基础：条形基础（刚性；钢筋砼）单独基础（刚性；钢筋砼）柱下梁式基础柱下交梁基础箱形基础（地下室）壳体基础片筏基础（地基泥土多为淤泥，基础作风帆作用）3)深基础：桩基础（预制；灌注：沉管、钻孔、挖孔）墩基础（截面尺寸大）地下连续墙2、适宜土质：中等风化；微风化（最佳）3、地基处理：辗压实；换土垫层；挤密砂桩及振冲桩；化学加固（第五节完）,73,第六节住宅的分类、户型及形式,74,住宅的分类,住宅的分类：住宅只作高度上的分类，按国家规定：低层住宅为一层至三层，多层住宅为四层至六层，中高层住宅为七层至九层，高层住宅为十层至建筑高度100米，超高层住宅为建筑总高100米以上。,75,常识,电梯的配备：7层以下，无7层11层，1台1218层2台19层33层；150户270户3台超高层做电梯转换层（例如：广州中信广场）,76,户型,户型一般按房、厅数量分型：如一房一厅、二房一厅、三房二厅等等。,77,一套好的户型，必须做到以下几个分开：1、动静分开。2、公私分开。3、主次分开。4、干湿、洁污分开。,户型,78,一套好的户型，首先必须是每一个房间都间隔方正，谨防多边多角的“钻石房”的出现，少点“金角银边”。如此不仅利于家具摆放提高实用面积，也符合中国人的消费心理。,户型,79,户型,一套好的户型，必须做到“通”、“透”。一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，则首先满足的应是客厅与主卧。好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维修检查，还节省材料。,80,户型,房屋的开间在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.03.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。,81,户型,房屋的进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。,82,户型,进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。,83,户型设计必须从以下三个方面综合权衡:消费者对应性。舒适性。地域性。,户型,84,在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。视总面积的大小，客厅的开间应在3.85米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。,户型客厅（又称起居室）的设计,85,独立性、私密性是主卧的主要要求尽量远离入户门、远离客厅，如是立体户型则设置在上层或上半部分除私密性外，朝向、“观景”也是在确定主卧位置时必须考虑的重要因素，主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。,户型主卧的设计,86,位置：客厅或餐厅的一侧，北方的厨房多位于厅的北端,厨房是家居生活中最主要的污染源，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门。,户型厨房的设计,87,户型厨房的设计,配套：厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯面积：目前多数厨房的面积在46平方米左右形状：在洗、切、炒的流程中，“L型”厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度。,88,使用面积：目前消费者希望的洗手间面积集中于4-6平方米和8-10平方米两个区间。位置：集中用水的地方。洗手间都应该做到宽敞明亮，通风顺畅，引入日晒。,户型洗手间的设计,89,双阳台：景观阳台、生活阳台景观阳台置于客厅（或餐厅）强调通风、采光、观景。生活阳台与厨房相连，便于置放日常的生活用品及晾晒衣服。特殊功能阳台：3、4平方米安置空调主机、燃气热水器等,户型阳台的设计,90,评价户型最重要的依次是：布局、朝向、使用率。,户型,91,户型设计的有关规范,1、采光口与地面比例不应小于17；2、客厅宽度不应小于3.3米；3、主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积大于10平方米；4、餐厅应是明间，净宽度不宜小于24米；5、厨房净宽度不应小于1.5米，宜带一服务阳台；6、带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于12米。,92,住宅的形式,93,住宅的形式,独立别墅：小区内独立或半独立的一栋二层以上的住宅。,94,住宅的形式,联排别墅：小区内连续二套以上的连成一排的二层以上的住宅。,95,住宅的平面形式,平面布局：一梯二户,96,住宅的平面形式,平面布局：一梯三户,97,住宅的平面形式,平面布局：一梯四户,98,住宅的平面形式,平面布局：一梯六户,99,住宅的平面形式,平面布局：一梯八户,100,目前市场上的立体户型主要有两种：复式（楼中楼）和错层式。,户型,101,复式（楼中楼）：套内空间跨越两楼层以上的住宅。两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。,立体户型,102,错层式：套内空间有300450mm的高差，形成两个相对独立的使用空间。,立体户型,103,三错层：则是复式与错层的结合。将不同的功能空间设置不同的楼层，从而有效地实现日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习，都可在不同的功能层面上进行，较好地满足了人们对现代家居的需求。,立体户型,上,下,104,住宅的形式,单身公寓：也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在50平方米以下。,105,1、客厅大而不当，对着客厅的门多，无隐蔽空间；2、客厅的采光口小或采光口凹槽深，使客厅较暗；3、客厅的形状不好或尺度不合理；4、入户无过渡空间；5、餐厅面积过大或过小；6、主卧室的宽度小于3米或面积过小；7、户内交通线长；8、卫生间距主卧室远或对着客厅的卫生间无前室；9、四居室的户型，主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；10、功能分区不合理；11、各功能空间面积比例不当；12、复式户型室内楼梯的位置不当；13、卫生间、厨房宽度不够等等。（第六节完）,户型设计的缺陷,106,第七节住宅的面积计算,107,面积基本术语,总建筑面积指各层建筑面积的总和，包括不足计算自然层，但又符合计算面积要求的阁楼、夹层、插层、技术层的建筑面积以及按规定折算的飘阳台、底层外阳台等建筑面积的总和。,108,面积基本术语,建基面积建筑基地面积，指建筑物首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。勒脚：建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。,109,面积基本术语,套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a.套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。b.套内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积。c.不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。,110,面积基本术语,套内墙体面积：是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,111,面积基本术语,套内阳台建筑面积其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。,112,面积基本知识,建筑面积套内建筑面积应分摊的共有建筑面积套内建筑面积=实用面积=使用面积+墙体面积使用面积=地毯面积或内空面积,113,面积基本知识,实用率=实用面积建筑面积多层住宅一般为85-90%以上；高层住宅一般为75-85%以上；（12-18层8085%，18层以上7580%）临街独立式商铺一般为90%以上；大型商场内商铺一般为45-55%左右；写字楼实用率一般50-60%左右。,114,住宅面积的计算范围,计算的五大原则：1、合法报建的；2、结构牢固的；3、有上盖的；4、有围护结构的；5、层高不小于2.2米的。,115,计算建筑面积的规定,1、单层建筑物应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，高度在2.20m及以上者应计算全部面积，高度不足2.20m者应计算1/2面积。,116,计算建筑面积的规定,2、利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部分应计算全部面积；净高在1.20m2.10m的部分应计算1/2面积；净高不足1.20m的部分不应计算面积。,117,计算建筑面积的规定,3、单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全部面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。,118,计算建筑面积的规定,4、多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全部面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。5、多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10的部分应计算全部面积；净高在1.20m2.10m的部分应计算1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。,119,计算建筑面积的规定,6、地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全部面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。,120,计算建筑面积的规定,7、坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上者应计算全部面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑物吊脚架空层，应按其利用部分水平面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。,121,计算建筑面积的规定,8、建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算，层高在2.20m及以上者应计算全部面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。9、建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构水平面积计算，层高在2.20m及以上者应计算全部面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1