房地产评估PPT演示课件

第7章房地产评估,浙江财经学院会计学院,1,EstimatedMarketValue估计的市场价值,EstimatedMarketValue估计的市场价值,EstimatedMarketValue估计的市场价值,Location,Building,Land,Neighborhood*,Quality*Class,+,Topo,Sq.FeetLivingarea+Baths,Width*+Lotsize,GeneralQuality%,=,=,=,BuildingBuildingquality*Quantity%$,(,),LandLandQuality*Quantity%$,(,(,),),地点*【建筑+土地】,社区*【级别*（起居室面积+厕所）+（地形*（宽度+土地面积）】,总质量%*【（建筑质量%*建筑价值$）+（土地质量%*土地价值$）】,2,内容框架,7.1房地产评估概述7.2房地产价格及其影响因素7.3收益法7.4市场法7.5成本法7.6假设开发法7.7基准地价修正法7.8路线价法7.9在建工程评估,3,土地的认识?!,土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。（土地不是平面，是立体的）广义（地心地表大气层）；狭义（地皮、地表，土壤层）具体一宗土地的范围可分为三层：地球表面，简称地面；地面以上一定范围内的空间，简称地上空间；地面以下一定范围内的空间，简称地下空间。一宗土地的地面范围，是地球表面该宗土地的“边界”所围绕的面积。在进行房地产估价时，对一宗土地的认识主要包括：坐落、四至、面积、形状、地势、地质和水文状况、周围环境和景观、利用现状、利用规划、产权状况、基础设施完备程度（指道路、给水、排水、通电、通讯、通邮、通气、热力等）,4,7.1房地产评估概述,一、房地产的整体概念,房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动产）。,土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的植物或人工建筑等。,5,广义：包括内陆水域和滩涂。指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类活动对土地所产生影响的结果。两重性：不仅是资源，也是资产,二、房地产的特性,自然特性,经济特性,6,（一）土地的特性1、土地的自然特性位置固定性质量差异性不可再生性效用永续性2、土地的经济特性供给稀缺性产权可垄断性利用的多方向性经济地理位置的可变性（效益级差性）,7,1、位置固定性（一般是以一个城市为一个市场，没有两幢完全相同的房屋）2、使用长期性3、保值增值性（1）人口的增加和经济的发展；（2）对房地产本身的投资改良；（3）外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善；（4）通货膨胀。,（二）房地产的特性,4、投资大量性（取得土地使用权、开发和再开发、建筑设计和施工、房地产销售等）5、难以变现性6、政策限制性（城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等）,8,三、我国土地使用权我国土地所有权与使用权相分离，土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。土地所有权有3种情况：城市土地：所有权属于国家；农村和城市郊区的土地：所有权归农民集体所有。宅基地、自留地、自留山、自留草原：归农民集体所有。国家出让土地使用权：70年：居住用地50年：工业用地50年：教育、科技、文化、卫生、体育用地40年：商业、旅游、娱乐用地50年：综合或其他用地国家出让土地使用权的方式：协议、招标、拍卖、挂牌土地使用者可将土地使用权转让：出售、交换、赠与申请续期：最迟于届满前1年、住宅建设用地自动续期,中国民政部：墓地使用期限一般为50年或70年；护墓费以20年为一个缴费周期,9,（预期原则、贡献原则、供求原则、替代原则、估价日期原则等）（一）合法原则1、合法产权：应以房地产权属证书和有关证件为依据。2、合法用途：应以城市规划、土地用途管制等为依据。（违章建筑）3、合法处分：应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。（二）最有效使用原则土地及其建筑物可以有商业、工业、住宅等多种用途。市场经济条件下，房地产用途可以通过竞争决定，使房地产达到最有效的使用。,四、房地产评估原则,10,房地产估价规范最高最佳使用highestandbestuse法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。,11,五、房地产评估的程序,明确评估的基本事项,签订评估合同,实地勘察与收集资料,测算被估房地产价值,综合分析确定结果,撰写评估报告,3、确定评估基准日,2、了解评估对象,1、明确评估目的,整理归档,制定工作计划,12,7.2房地产价格及其影响因素,一、房地产价格的种类（自学）（一）根据权益的不同1.所有权价格2.使用权价格3.其他权利价格（抵押价格、租赁价格）（二）按价格形成方式1.市场交易价格：交易双方收支价款的依据、缴纳契税和管理费的依据。2.评估价格：市场交易价格的模拟。,基准地价：标定地价：交易底价：房屋重置价格：课税价格：,13,基准地价：也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。标定地价：在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据，是清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股的标准；是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准；是划拔土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。交易底价：不一定由政府制定，而由交易有关方面制定。房屋重置价格：课税价格：指政府为课征有关房地产税而由评估人员评估的作为课税基础的价格。,14,（三）按房地产实物形态分1.土地价格：（1）开发条件和开发程度生地价格：已征为国家所有并支付了征地补偿费，办理了土地征用手续但尚未被开发的土地。毛地价格：城区内附有待拆迁建筑物的土地。熟地价格:已达到三通一平或七通一平开发程度的土地。（2）价格形成机制一级市场地价：由政府制定的，具体包括基准地价和标定地价等。二级市场地价：由市场形成的，包括了正常市场条件下形成的各种地价（如公开市场交易地价）和非正常条件下形成的各种地价（如拍卖地价）。2.建筑物价格：纯建筑物部分的价格。3.房地产价格：房地合一价。,15,（四）按房地产价格表示单位房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格（三种情况）：土地：指单位土地面积的土地价格；建筑物：指单位建筑面积的建筑物价格；房地产单位价格：指单位建筑面积的房地产价格。楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。,楼面地价土地总价格建筑总面积容积率建筑总面积土地总面积楼面地价土地单价容积率,16,（五）其他价格类型公告地价：是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。申报地价：是土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格，城市房地产管理法第三十四条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”,17,二、房地产价格的特征（自学）,（一）土地价格不由生产成本决定：地租的资本化（二）房地产价格是权益价格：所有权、使用权、抵押权、租赁权等（三）房地产价格与用途相关：规划用途（四）房地产价格具有个别性（五）房地产价格具有可比性,18,三、房地产价格的影响因素,一般因素区域因素个别因素,19,经济发展：经济增长速度、国民生产总值、国民收入、物价指数等，呈正相关关系。经济财政金融：利率水平与土地的价格成反比产业结构：三次产业之间的比例关系。人口：数量、密度、素质与地价正相关家庭规模：小型化住宅套数需求增大涨价社会房地产投机：教育科研水平和治安：如中关村社会福利：如医疗、教育（学区）等。土地使用制度+住房制度+地价政策城市规划、土地利用规划、城市发展战略行政税收制度、投资倾斜、优惠政策隶属关系变更：如星星港湾。交通管制心理,（一）一般因素,房地产业的发展周期与国民经济发展周期总体趋势基本一致。,第三产业所占比重越大，房地产的价格就会呈上升态势。（正相关）,和睦新村,价格上涨，预期还涨；价格下跌，预期还跌；价格下跌，预期上涨。,心态、认同度、欣赏趣味、时尚风气、风水、阴阳等,20,问题,三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。水通（专指给水）；电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）；路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）；场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称三通一平。一般合同条件下三通一平工作，多为业主建设单位负责解决范围。,21,问题,五通一平：建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。七通一平：一般基本要求有是三通一平（通水、通电、通路、平整土地），在沿海发达地区，也有要求七通一平的（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）。,22,（二）区域因素,总体上：1、商服繁华因素：2、道路通达因素：3、公交便捷因素：4、城市设施状况因素：基础设施，生活设施，文体娱乐设施5、环境状况因素：自然环境和人文环境各种噪声，环境污染，视觉环境,23,影响住宅房地产价格的主要区域因素：日照、风向等气候条件；当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；街道的宽度、构造；离市中心的距离及交通状况；商业网点的配置状况；上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；学校、公园、医院、健身等配置状况；噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；景观环境状况；,24,影响商业房地产价格的主要区域因素：商业群落状况及地段的繁华程度；顾客来源及购买力状况；顾客的交通手段及交通状况；营业类别及竞争状况；经营者的创造力及资信状况；土地利用的管制状况等。,25,影响工业房地产价格的主要区域因素：道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设装况；动力供应和供排水状况；劳动力市场的供应状况；与关联产业的位置关系；与生产紧密联系的气候、地质、水文状况；政府行政上的指导与管制，如排污限制。,26,（三）个别因素,区位:宗地位置优则价高面积、宽度、深度:临街较宽则价高、深度不深不浅则价高形状:矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高地力、地质（正比）、地势（高则价高）、地形（平坦高）容积率:与地价同方向变动，但一般不呈线性关系用途:商业用地地价住宅工业土地使用年期面积+结构+材料等:影响成本设计、设施:是否与功能相适应施工质量:影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性法律限制:城市规划、建筑法规环境协调:是否最佳使用,土地,建筑物,27,28,7.2收益法在房地产评估中的应用,一、收益法的基本原理（一）基本思路房地产的预期收益能力估价对象的价值。纯收益=总收益总费用1、收益为有限年期：成立条件为：（1）净收益a每年不变；（2）资本化率r固定且大于零；（3）收益年期有限为n。2、收益为无限年期，则计算公式转化为：,29,（二）适用范围适用于：有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。不适用于：政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。（三）基本步骤搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；预测估价对象的未来收益；求取报酬率或资本化率；确定房地产的收益年限；选用适宜的收益法公式计算收益价格。,30,二、房地产净收益,（一）净收益的测算原理一般以年为单位。1基于租赁收入测算净收益（P202）净收益总收益总费用潜在毛收入空置等造成的收入损失总费用（1）潜在毛收入：充分利用、无空置（100出租）。（2）空置等造成的收入损失：空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租金）等造成的收入损失。（3）总收益：（1）-（2）（4）总费用：管理费、维修费、保险费和税金等。（5）净收益：（3）-（4）,31,2基于营业收入测算净收益（P202）以营业方式获取收益：旅馆、娱乐中心、加油站等。净收益总收益总费用或者：=经营收入-经营费用-其他经营收益一是潜在毛收入或总收益变成了经营收入；二是除了要计算总费用外，还要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。,32,（二）实际收益和客观收益实际收益是在现状下实际取得的收益，它只反映了现实的状况，一般不能直接用于估价。例1：如某企业占用一宗交通便利的房地产，但由于经营不善，由收入减去费用所得的结果可能为负数。这也不意味着该宗房地产无价值。相反，一个交通不便、环境不太好的宾馆，但有特殊的关系能将一些会议、活动指定在该宾馆举行，因此可以获得较高的收益。但这并不意味着该宾馆的价值较高。,33,例2：当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让。例3：土地处于待开发状态，无当前收益，同时需要支付有关费用，净收益为负值。例4：当前房地产并未处于最佳利用状态，经营不善，收益偏低甚至负值。例5：当前收益很好，但未来风险较大。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，这种正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。,34,（三）客观总费用取得该收益所必须的各项支出：维修费、管理费等。认真分析、甄别：正常支出与非正常支出实际费用与客观费用收益法中房地产总费用：维修费、管理费、保险费、税金等。不包括：折旧费,35,三、资本化率（一）资本化率的实质资本化是将房地产未来净收入转变为等量资本价值的过程。资本化率就是将收益转换为其等量价值的回报率，又称为还原利率。,关键及敏感因素,36,资本化率的大小同投资风险的大小呈正相关关系。投资风险越大，期望利润率越高；反之，亦然。资本化率越高，意味着投资风险越大，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。,37,不同风险水平下的还原利率,建筑物还原利率综合还原利率土地还原利率,38,（二）求取资本化率的方法1市场提取法（净收益与售价比率法）搜集市场上近期交易的与被估房地产相同或相似的房地产的净收益、价格等资料，反算出它们各自的资本化率。理论基础：房地产商品的替代性。结果：案例（参照物）均来自市场，反映投资房地产的利润率。要求：市场发育充分、案例多、评估师经验丰富。市场提取法，是获得资本化率优先选择的方法，也是最容易理解的方法。,39,例7-1在房地产市场中收集到5个与待估房地产类似的交易实例（假设交易价格为无限年期）。表7-1交易实例,r（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/57.32%,40,相关链接：租售比：指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况。良好的租售比一般界定为13001200。如果租售比低于1300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1200还是低于1300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。,这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。杭州九堡：90平方米，售价18000元平方米，月租2700元（无家具），合每平方米租金30元。租售比约1600，是1300的国际标准线的一半。,41,2安全利率加风险调整值法资本化率=安全利率+风险调整值安全利率：银行中长期利率风险调整值：根据估价对象房地产所在地区的社会环境、经济状况、房地产发育程度、未来预测以及估价对象的用途和新旧程度等因素确定的对安全利率的风险加减值。,42,3各种投资收益率排序插入法（1）调查找出社会上各种类型的投资及其收益率。包括但不限于银行存款、贷款、国债、股票、债券、保险等等类型。（2）将调查取得的各种投资类型的收益率按一定顺序（从高到低或从低到高）排列，制作相应图表。（3）将估价对象房地产的投资与其他投资类型进行比较分析，考虑投资的风险性、流动性、管理难易性及作为资产的安全性，找出类似风险投资类型。（4）依据找出的类似投资类型判断资本化率相应的取值范围，确定资本化率。,43,（三）资本化率的种类1综合资本化率将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。（房地产整体的价值）2建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益。3土地资本化率用于求取土地自身的价值。采用的纯收益是土地自身的纯收益。,44,式中：r综合资本化率；r1土地资本化率；r2建筑物资本化率；L土地价值；B建筑物价值。例7-2某宗房地产的土地价值占总价值的40，建筑物价值占总价值的60，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6，建筑物资本化率为8。试计算综合资本化率。解综合资本化率计算如下：r406+6087.2,45,四、房地产的收益年限,1单独的土地或建筑物分别根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定。2土地与建筑物合二为一（1）当建筑物剩余经济寿命长于或等于土地使用权剩余期限时，以土地使用权剩余年限为准；（2）当建筑物剩余经济寿命短于土地使用权剩余期限时，房地产的收益年限分2段处理。第1段：以建筑物剩余经济寿命为收益期计算房地合一的房地产价值；第2段：以土地使用权剩余期限超出建筑物剩余经济寿命的时间，作为计算土地剩余使用权价值的年限。,46,表1不同估价对象的收益期限,47,五、收益法的具体运用,（一）房地产价值,房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用,48,例7-3某房地产公司于2003年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2005年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12000平方米，全部用于出租，每月平均实收租金为60万元。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为10%。试根据以上资料评估该写字楼在2008年5月的价格。,49,（1）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。（2）估算总收益年总收益潜在毛收入空置等造成的收入损失2.536012000（110%）9720000元（3）估算年总费用年管理费97200003.5%340200元年维修费4800120001.5%864000元年保险费4800120000.2%115200元年税金9720000（12%6%）1749600元年总费用34020086400011520017496003069000元,50,（4）估算房地产年净收益年净收益总收益年总费用972000030690006651000（元）（5）计算房地产价值房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价值6651000（P/A,10%,45）65597483元房地产单价65597483120005466（元）,51,（二）单独评估土地的价值1.由土地收益评估土地价值一般适用于空地出租情况。,52,（二）单独评估土地的价值2.由房地产收益评估土地价值（1）土地价值=房地产价值-建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额*已使用年数年贬值额=（建筑物重置价-残值）/耐用年限=建筑物重置价*（1-残值率）/耐用年限（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率式中：建筑物净收益=建筑物现值*建筑物资本化率,53,（三）由房地产收益评估土地价值或建筑物价值（残余估价法、剩余技术）1由房地产收益评估土地价值（1）土地价值房地产价值建筑物现值建筑物现值建筑物重置价年贬值额已使用年限年贬值额（建筑物重置价残值）/使用年限（2）土地价值（房地产净收益建筑物净收益）/土地资本化率建筑物净收益建筑物现值建筑物资本化率,54,2由房地产收益评估建筑物价值（单独评估建筑物价值）（1）建筑物价值房地产价值土地价值（2）建筑物价值（房地产净收益土地净收益）/建筑物资本化率3残余估价法的适用前提和适用范围首先，要求能够估测房地产整体收益；其次，能用收益法以外的方法和技术估算出土地（如市场法）或建筑物（如成本法）的价值；最后，土地和建筑的折现率或资本化率能够得到。,55,例7-4某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。该建筑物占地面积为500平方米，容积率为1.8，建筑面积为900平方米。该写字楼现用于出租，每月平均实收租金为30000元。据CPV调查，目前该类建筑重置价格为每平方米2500元，当地同类写字楼的出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为建筑物重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。,56,（1）选定评估方法。该题为房地合一情况下单独评估土地价值，由于房地产整体收益已知，土地和建筑物的资本化率已知，建筑物价值可通过成本法估算，因此采用收益法中的残余估价法：土地价值（房地产净收益建筑物净收益）/土地资本化率（2）计算房地产年总收益年总收益5012900（1-10%）=486000元（3）计算总费用年管理费=4860003.5%=17010年维修费=25009001.5%=33750年税金=20900=18000年保险费=25009000.2%=4500年总费用=+=73260,57,（4）计算房地产年净收益年净收益=年总收益年总费用=48600073260=412740（5）计算建筑物（房屋）年净收益计算年贬值额。建筑物年贬值额（建筑物重置价残值）/使用年限（25009000）/4846875元计算建筑物（房屋）现值。建筑物现值建筑物重置价年贬值额已使用年限25009004687542062500元计算建筑物（房屋）净收益。建筑物年净收益建筑物现值建筑物资本化率（假设房屋收益年期为无限年期）20625008%165000元,58,（6）计算土地净收益年土地纯（净）收益年房地产净收益年建筑物净收益412740165000247740元（7）计算土地使用权价值土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为44年（506）。P247740/7%11/（1+7%）44=3358836.15元或者P247740（P/A，7%，44）3358836.15元单价3358836.15/5006717.67元（8）评估结果本宗土地使用权在2008年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。,59,7.4市场法在房地产评估中的应用,一、适用范围只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。在下列情况下，市场法往往难以适用：1没的发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4风景名胜区土地；5图书馆、体育馆、学校用地等。,60,二、选取可比实例、建立价格可比基础,选取可比实例的基本要求：1可比实例应是估价对象的类似房地产，具体指：（1）可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；（2）可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；（朗诗国际街区）2可比实例的成交日期应与估价时点接近；3可比实例的交易类型应与估价目的吻合；4可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。一般要求选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）的可比实例即可。,61,建立价格可比基础选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整建立共同的基础。建立价格可比基础包括：统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。,62,在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的，比较时应该进行统一。对于成套住宅来说：建筑面积套内建筑面积公摊面积套内建筑面积套内使用面积（墙体内表面所围合的水平投影面积之和）套内墙体面积套内阳台面积,63,举例1：一套杭州西溪君逸汇的房子，建筑面积111.43平方，其中套内建筑面积95.59平方，公共部位与公用房屋公摊面积15.84平方。举例2：例：长10M，宽为3M，计算套内建筑面积。套内建筑面积套内使用面积+墙体面积套内建筑面积=（10M+墙体截面一半的长度0.24M）（3M+墙体截面一半的长度0.24M）=33.1776M2,64,举例3：甲、乙两宗交易实例：甲单价=3736.15（元/平方米建筑面积）乙单价=498（元/平方英尺使用面积）已知：（1=10.7639104平方英尺，使用面积率为70%）统一面积内涵：乙单价=4980.7=348.6（元/平方英尺建筑面积）统一面积单位：乙单价=348.610.764=3752.33（元/平方米建筑面积）,65,土地面积和地价单位换算,由于历史原因，我国土地面积的计量单位在不少场合仍沿用“亩”这个单位。基准地价也往往用“万元/亩”作单位。但我国土地面积的法定计量单位是“平方米”。一亩=666.6666666666平方米1公顷=15亩1公顷=10000平方米1亩=1/0.0015平方米,66,67,三、差异因素修正,（一）交易情况修正（P212）低于高于正常交易价格，分母小于100；分母100。（二）交易日期修正（P213）,68,三、差异因素修正,（三）房地产状况修正（区位、权益、实物）P214,69,（四）容积率修正容积率与地价并非呈线性关系，在一定范围内，容积率与地价成同方向变化，可通过编制容积率地价指数表来反映。表7-2,70,例：可比案例宗地地价每平方米为800元，容积率为1.7，待估宗地规划的容积率为1.2，则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后的可比实例价格800110/131671.76（元/平方米）,71,（四）容积率修正容积率与地价并非呈线性关系，在一定范围内，容积率与地价成同方向变化，可通过编制容积率地价指数表来反映。,72,（五）土地使用年期修正（P215）式中：K将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数；r资本化率；m被估对象的剩余使用年期；n可比实例的剩余使用年期。土地使用年期修正后地价=可比实例价格K,73,多层住宅楼层价格调整系数表（示意）,74,现有A、B两个可比实例，成交价格分别为2100元和2600元,可比实例A在估价对象房地产状况下的价格2100（100/96）2188（元）可比实例B在估价对象房地产状况下的价格2600（100/103）2524（元）,75,7.4成本法在房地产评估中的应用,一、成本法（成本逼近法）的基本原理方法：以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来确定土地价格的一种评估方法。土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益适用范围：重新开发建设、计划开发建设的房地产。尤其：估价既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、机场、公园、博物馆、纪念馆、新开发地等特殊性的房地产。,76,二、操作步骤（一）计算待开发土地取得费用土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。1.国家征用集体土地而支付给农村集体组织的费用。包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。征地费用标准，中华人民共和国土地管理法规定：征用耕地补偿费用：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费：该耕地被征用前3年平均产值的6-10倍；安置补助费：该耕地被征用前3年平均产值的4-6倍；每公顷被征耕地最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。不能使原居住农民保持原生活水平的，经省政府批准，土地补偿费和安置补助费标准的总和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。,77,2.为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。这是对原城市土地使用者在经济上的补偿，补偿标准各地有具体规定。,78,（二）计算土地开发费用土地开发费用涉及基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。1.基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。2.公共事业建设配套费用。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施费用。3.小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情确定合理的项目标准。,79,（三）计算投资利息1.不管自有资金还是借入资金，都要计算利息2.关于计息期。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。土地取得费：期初一次性投入：全期计息。在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费：（1）若在整个开发期间均匀投入计息期=开发期的一半+整个销售期；（2）若是分段均匀投入如：第一年投入30%，第二年投入70%，计息期为各段时间一半加上剩余占用期间。,80,（四）计算投资利润和税费利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。（1）开发利润（土地取得成本+开发成本）投资利润率（2）开发利润开发完成后的房地产价值（售价）销售利润率注意：计算基数与利润率的匹配性。结果的一致性。,81,（五）土地增值收益确定土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。目前，土地增值收益率通常为10%-25%。土地的发展权带来的，应该在土地所有者、土地投资者和土地使用者之间合理分配。,82,四、新建房地产评估的成本法操作步骤评估基准日：开发建成日折旧：0新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润（一）土地取得费用（二）开发成本1.勘察设计和前期工程费；2.基础设施费；3.房屋建筑安装工程费；4.公共配套设施建设费；5.开发过程中的税费及其他间接费用。（三）开发利润（四）管理费用（五）投资利息（六）销售税费,83,五、旧建筑物评估,旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物的折旧（一）折旧含义及内容会计上的折旧：估价上的折旧：市场价值重新购建价格。（1）物质折旧：物质磨损、有形损耗，建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。（2）功能折旧：精神磨损、无形损耗，效用价值损失，如消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对缺乏、落后或过剩所造成的价值损失。（3）经济折旧：外部性折旧，各种不利因素造成的价值损失，如供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。,84,（二）计算方法1直线折旧法：最普遍的一种折旧方法，它假设建筑物的价值损耗是均匀的，即在耐用年限内每年的贬值额相等，则建筑物每年的贬值额为：式中D年贬值额；C建筑物的重新建造成本；S建筑的净残值，即建筑物在达到耐用年限后的剩余价值扣除旧建筑物拆除、清理等处理费用后所剩余的价值；N建筑的耐用年限；R建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。,85,各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下：（P222）钢结构：80年钢筋混凝土结构：60年，0%砖混结构一等：50年，2%砖混结构二等：50年，2%砖木结构一等：40年，6%砖木结构二等：40年，4%砖木结构三等：40年，3%简易结构：10年，0%,86,2成新折扣法：根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为：建筑物价值重置成本成新率适用：对大量建筑物进行估价，尤其是进行建筑物现值调查，但比较粗略。,87,五、应用举例例7-6某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。CPV：该土地各项投入成本均已知，可以用成本法进行评估。（1）计算土地取得费=10万元/亩=150元/平方米（2）计算土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米（3）计算投资利息：土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则，取得费利息=150（1+6%）2-1=18.54元/平方米开发费利息=20035%（1+6%）1.5-1+20065%（1+6%）0.5-1=6.393.84=10.23（元/平方米）（4）计算开发利润=（150+200）10%=35元/平方米（5）计算土地价格土地单价=（150+200+18.54+10.23+35）（1+15%）=475.84元/平方米土地总价=475.8415000=7137600元该宗地单价为475.84元/平方米，总价为7137600元。,88,7.6假设开发法在房地产评估中的应用,一、基本思路剩余法、倒算法、预期开发法。思路：土地的最高价等于开发完成后的房地产价值扣除开发成本和相应利息、利润等之后的余额。二、适用范围待开发土地将生地开发成熟地（P195）待拆迁改造的再开发土地,89,三、计算公式地价=预期楼价建筑费专业费用销售费用利息税费利润或者=房屋的预期售价开发建设成本利息税费利润或者=开发完成后的房地产价值（整个开发项目的开发成本+投资利息+开发商合理利润+正常税费）=A-（B+C+D+E）,90,四、操作步骤,（一）调查房地产基本情况规划等限制条件；位置；自然情况（面积、形状、地质、地貌、基础设施、生活设施、公共设施等）；利用要求（规划用途、容积率、覆盖率、高度等）；权利状况（权利性质、使用年限、能否续期等）。,91,（二）确定最佳开发利用方式最佳土地用途容积率覆盖率高度装修档次等（三）预测楼价出售的房地产：市场法出售总价出租的房地产：出租收益现值,92,例根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化率为8%，总建筑面积5000平方米，出租率为80%。试计算所开发房地产的总价可确定为多少（假设房屋收益年期为无限年期）：年纯收益=30012500080%=1440万元总价=1440/8%=1.8（亿元）,93,（四）估算成本费用建筑费+专业费+利息+税费+租售费用估算开发建筑成本费用：直接工程费、间接工程费、建筑商利润等。（比较法或工程概预算）估算专业费用：建筑设计费、工程概预算费用等。（建造费用比率）确定开发建设工期，估算预付资本利息：即预付资本（地价+建筑费用+专业费用）的融资成本其中:地价计息期整个工期（建造期、空置期、销售期）开发费及专业费计息期一半建造期、空置期、销售期估算税金：营业税、印花税、契税。估算开发完成后房地产租售费用：中介代理费用、市场营销广告费用等，（总价或租金比率）,94,（五）确定开发商的合理利润利润=（地价+建筑费用+专业费用）投资利润率（六）估算待估土地价值地价=预期楼价（建筑费专业费用销售费用）利息税费利润,95,例7-7有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。,96,地价楼价建筑费专业费利息销售费用税费利润（1）楼价=20002.59000=45,000,000（元）（2）建筑费和专业费=300020002.5（1+10%）=16,500,000（元）（3）销售费用和税费=45,000,000（2.5%+6.5%）=4,050,000（元）（4）利息=地价（1+6%）21+16,500,000（1+6%）11=0.1236地价+990000（4）利润=（地价+16,500,000）10%（5）地价=45,000,00016,500,0004,050,0000.1236地价9900000.1地价1,650,000=218100000.2236地价总地价=21,810,0001.2236=17,824,452（元）（6）单位地价=17,824,4522000=8912（元/平方米）楼面地价=89122.5=3565（元/平方米）,97,一、基准地价的含义,含义：是指按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。特征：基准地价不同于具体的宗地地价，它是特定区域的平均价格。表现形式：区片价、路段价。,7.7基准地价修正法,98,99,杭州市国土资源局,:81/jpm/static/ztbj/tdsc/jzdj/P-1031168db87-10022.html,100,杭州市区基准地价表国土资源日期：2005年11月3日单位：（人民币）元/平方米,101,说明,1、基准地价内涵：各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格，地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45、20、35(其中萧山、余杭可视具体情况另行制定)。2、基准条件界定：商业、综合、住宅和工业用地的容积率均为2.0。本标准适用于容积率小于等于上述标准时的标定地价测算，当容积率大于上述标准时，按附件35确定的楼面地价标准执行。3、土地使用年限：商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。4、本表中的土地级别按土地级别划分范围（及土地级别图）确定，见附件1。5、萧山区、余杭区所在级别的各类用途基准地价可以本标准为基础分别下调15执行。6、当地块临市区主要街道时，还应按附件10标准另行加价。,102,杭州市区土地级别划分范围表,103,杭州市区土地级别划分范围表,104,杭州市区土地级别划分范围表,105,杭州市区土地级别划分范围表,106,杭州市区商业用地楼面地价表,土地级别,107,杭州市区土地用途分类与行业修正系数表,108,杭州市区主要道路临街土地出让加价标准,109,杭州市区土地级别分类细化表,110,杭州市区土地级别分类细化表,111,杭州市区土地用途分类与行业修正系数表,112,二、基准地价的特点与作用,（一）特点1.是区域性价格。级别区域或者区段区域区片价、路段价。2.是土地使用权价格。3.是平均价格。4.一般要覆盖整个城市建成区。5.是单位土地面积的地价。6.具有现时性，是评估出的特定时点的价格。,（二）作用1.政府公告作用；2.宏观调控地价水平的依据；3.国家征收城镇土地税收的依据；4.政府参与土地有偿使用收益分配的依据。5.进一步评估宗地地价的基础；6.引导土地资源在行业部门间的合理配置。,113,三、基准地价测算的基本思路基本原理：替代原理，是市场法的一种特殊形态。市场法：以土地交易实例为参照物。基准地价修正法：第一步：收集土地使用权出让、转让、出租和房屋出租、买卖等资料；第二步：依据资料，分别采用多种方法试算样点地价，对样点地价经过年期、容积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准宗地地价；第三步：根据评估区域内的标准宗地地价求取基准地价。,114,第四步：评估标定地价。市、县政府根据需要评估的宗地在正常土地市场，在正常经营管理条件下，在一定使用年限内的价值。试算样点地价标准宗地地价基准地价评估标定地价。（以基准地价的平均条件为参照物，属于一个虚拟的“参照物”）基本原理：替代原理，是市场法的一种特殊形态。市场法：以土地交易实例为参照物。基准地价修正法：地价=待估宗地所处地段的基准地价年期修正系数期日修正系数容积率修正系数其他因素修正系数,115,四、适用范围,1适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。2基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价的评估，因此，可快速方便地进行大面积的、数量众多的土地价值评估。3基准地价修正法评估的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。,