第七篇房产测量.ppt

房产测绘,目录1.概述2.房屋调查3.房屋用地调查4.房屋平面控制测量5.房产要素测量6.房产图测绘7.房屋面积测算8.房产变更测量9.房产测绘成果管理,房产测绘,1.概述一、房地产概念房地产是房产与地产的总称，有时也称为不动产。二、房地产类型根据土地利用方式的不同分类：工业房地产商业房地产住宅特殊房地产三、房地测绘的目的和任务就是对房屋及房屋相关的建筑物、构筑物和房屋的用地进行测量和调查工作，获取房地产权属、位置、数量、质量和利用状况等信息，为房地产管理，尤其为房屋产权，地籍管理提供可靠的成果资料。,房产测绘,四、房产测绘的基本内容及工作流程1.房产平面控制测量2.房产及房产用地调查3.房产要素测量4.房产图测绘5.房产面积测算6.房产变更测量7.房产成果资料的检查与验收,房产测绘,房产测绘,五、房产测绘的成果1.房产簿册，包括房产调查表、房屋用地调查表、有关产权状况的调查资料和证明及协议文件。2.房产数据集，包括房产平面控制点成果表、房角点成果表、界址点成果表、面积测算成果表。3.房产图集，包括房产分幅图、分丘图、分层分户图、房产证附图、房屋测量草图、房屋用地测量草图等。,一、与房屋有关的名词1、假层：指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的成为假层。2、气屋：利用房屋的人字屋架下面的空间建成并设有老虎窗的叫做气屋。老虎窗（roof）开在屋顶上的天窗3、夹层：建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋。,2.房屋调查,房产测绘,房产测绘,气屋,房产测绘,假层,4、暗楼（阁楼）：房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间。5、过街楼：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋。6、吊楼：一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋。7、阳台（挑外廊）：房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。分外（凸）阳台、内（凹）阳台、凸凹阳台，画图时把突出墙面的部位画成虚线。8、天井和天棚：房屋内部无盖见天的小块空间叫做天井；天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。,房产测绘,阁楼,阁楼,9.塔楼是对不同建筑结构的建筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。10.板楼是对建筑结构的构筑物的称呼，板楼一般建筑层数不会超过12层。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好,塔楼,过街楼,板楼,9走廊：建筑物的水平交通空间。10.挑廊：挑出建筑物外墙的水平交通空间。悬挑的走廊，现多用于称呼较长而通向多个房间的阳台，作用同阳台、眺台。指二层以上挑出房屋外墙体，有围护结构，无支柱有顶盖的水平交通空间。,房产测绘,挑廊,11挑檐：是指无组织排水屋面挑出外墙的部分，起着排出雨水和保护墙身的作用。挑檐一般采用现浇钢筋混凝土悬挑板与圈梁连成整体，挑出长度不大于800mm。挑出长度太大时可采用梁板式钢筋混凝土屋面板。12雨棚：是设在建筑物出入口或顶部阳台上方用来挡雨、防高空落物砸伤的一种建筑装配。13檐廊：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。指廊的一边与房屋相依，而另一边有柱的柱廊。14回廊：在建筑物门斗、大厅内设置在二层或二层以上回形走廊。15骑楼：是指楼房与楼房之间，跨人行道而建，在马路边相互联接形成自由步行的长廊，这就是近代典型的商业建筑，骑楼一般分楼顶、楼身、骑楼底三部分。16门斗：在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的建筑过渡空间。,房产测绘,房产测绘,有柱雨棚,无柱雨棚,房产测绘,檐廊,回廊,房产测绘,骑楼,房产测绘,门斗,门斗,房产测绘,16架空层：建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。架空层是建筑用词，顾名思义就是把建筑物用柱子架起来空的那一层。其实架空层并不是最新的东西，往近处说江南水乡依水而建的高脚楼、傣家的竹楼、苗家的吊脚楼、苏州园林的水榭；往远处说地处山西一千四百年前建的的悬空寺，无不含有架空层17架空通廊建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊18插层指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。实际上是这样的：比如你现在买下了4.9米高的写字楼，如果将其从中间用方钢搭一个平台，一层当两层用，这个方钢平台就叫“插层”，,房产测绘,架空层,房产测绘,房屋性质分类,二、房屋调查的内容房屋的权属、位置、数量、质量和利用状况。1、房屋的权属房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图。（1）权利人：房屋所有权人的姓名。产权证件上的姓名（2）权属来源：指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。（3）产权性质：共划分为全民（全民所有制）、集体（集体所有制）、私有（个体所有制）等三类。外产、中外合资产不进行分类，但应按实际注明。,房产测绘,（4）产别：根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两级分类，一级分8类，二级分4类。房屋产别分类标准（5）墙体归属：指四面墙体所有权的归属，一般分三类：自有墙、共有墙、借墙。（6）房屋权属界线示意图：以房屋权属单元为单位绘制的略图，表示房屋的相关位置。其内容有房屋权属界线、共有共用房屋权属界线以及与邻户相连墙体的归属、房屋的边长，对有争议的房屋权属界线应标注争议部位，并做相应的记录。（7）房屋权属登记情况：已办理过房屋所有权登记的，注明房屋所有权证证号。,房产测绘,二、房屋调查的内容2、房屋的位置房屋的位置包括房屋的坐落、所在层次。（1）房屋坐落：描述房屋在建筑地段的位置，指房屋所在街道的名称和门牌号。单元式的成套住宅，应加注单元号、室号或产号。（2）所在层次：指权利人的房屋在该幢的第几层。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。3、房屋的质量房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。（1）房屋的层数：指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上起计算层数。,房产测绘,当采光窗在室外地坪线以上的半地下室，室内层高在2.2m以上的，则计算层数。地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间均不计算层数。屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数，但仍需测绘平面图且计算建筑面积。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和（2）房屋的结构：根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构的建筑材料确定。房屋建筑结构分类标准一幢房屋一般只有一种建筑结构，若房屋中有两种或两种以上建筑结构组成，能分清楚界线的，则分别注明结构，否则以面积较大的结构为准。（3）建成年份：指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建筑年份，应分别调查注明。,房产测绘,房屋建筑结构分类标准,4、房屋的用途房屋的用途指房屋目前的实际用途，即房屋现在的使用状况。按两级分类，一级分8类，二级分28类。一幢房屋有两种以上用途的，应分别调查注明。房屋用途分类5、房屋的数量房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、总建筑面积、套内建筑面积等。,（1）建筑占地面积（基底面积）：指房屋底层外墙（柱）外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。（2）建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。,房产测绘,平房建筑面积指房屋外墙勒脚以上的墙身外围的水平面积楼房建筑面积指各层房屋墙身外围水平面积的总和勒脚：建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。（3）使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。（4）共有面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。,房产测绘,房产测绘,勒脚,（5）房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。（6）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和；等于计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和。计算容积率的建筑面积包括使用建筑面积、分摊的共有面积和未分摊的共有面积。容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率=地上总建筑面积总用地面积容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。,房产测绘,住宅分类低层住宅：指1至3层高的住宅，主要指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。多层住宅：指4至6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。小高层住宅：一般而言，主要是指7至11层高的集合住宅。从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，而又是较低的高层住宅，故称为小高层。高层住宅：一般指总高12层以上的住宅。它是作为解决城市用地紧张的一种高密度居住手段，在反映城市建设经济原则的同时，也满足了居民在城市中心区“职住相近”的居住便利性和城市生活丰富性的需求。,房产测绘,（7）成套房屋的建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。（8）套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。山墙：房子端头以及和端头平行的墙，山墙大多是承重墙。由于中国古代的房子大多是长条形状的，短方向的墙是山墙，长方向就叫纵墙，即和山墙垂直方向的墙。纵墙大多都是非承重墙。相对于纵墙，山墙也叫做横墙。,房产测绘,（9）套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。（10）套内阳台面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。三、房产要素的编号1、房产编号房产编号全长17位，字符型。户地农村居民点的宅基地。,房产测绘,1、房产编号编号前13位为该房产/户地所属的宗地的编号。第14位为特征码（二值型），以“0”代表房产，以“1”代表户地。第15、16、17三位为该房产/户地在所属地块分为内按“弓”形顺序编的房产序号/户地序号。,宗地编号前6位为省、地市、区县的代码；7、8位为街道/乡/镇代码；9、10位为街坊/行政村代码；11、12、13位为宗地在街坊/行政村内按弓形顺编的序号。,房产测绘,2、房屋及构筑物要素编号房屋、构筑物编号全长9位，字符型。第1、2位为房屋产别，用两位数字表示到二级分类。第3位为房屋结构，用一位数字表示。第4、5位为房屋层数，用两位字符表示，199层用199表示，100层以上用字母加数字表示，A代表“10”，B代表“11”，依次类推。第6、7位为建成年限，用两位字符表示，取建成年份末两位数。1999年以后的用字母加数字表示，A0代表2000年，C4代表2024年。1900年以前建成的表示，在宗地图上特殊注记。第8、9位为房屋用途，用两位数字表示到二级分类。,房产测绘,房屋及构筑物编号,42,房产测绘,3.房屋用地调查一、房屋用地调查的主要内容主要包括用地坐落、产权性质、土地等级、税费、用地单位性质、土地产权、四至、界标、房屋用地用途、面积、用地略图以及其他情况的记录等。,二、房产用地单元的划分和编号（1）丘的定义：丘是指地表上一块有界空间的地块，相当于地籍调查中的宗地。,房产测绘,（2）丘的编号丘的编号：按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号；丘以房产分区为单元划分。丘的编号格式及位数：市代码+市辖区（县）代码+房产区代码+丘号（2位）（2位）（2位）（2位）,三、房屋用地情况的调查1.用地人、用地人所有制性质用地人是指房屋用地使用权人的名称，用地人的所有制性质按房屋所有制性质填写。2.权源权源即房屋的用地使用权的来源。权源调查主要是调查房屋用地使用权的单位和个人取得其使用权的时间、方式及数量。,房产测绘,3.土地等级城镇土地等级是根据市政建设情况、经济繁荣程度、商业发展程度、公用事业及交通状况、城市发展规划、工程地质条件及自然生态环境等条件综合评估而划分的等级。4.房屋用地的税费房屋用地的税费按房屋用地使用人向税费部门缴纳的年度金额为准，按年计征额填写。其中属于免征对象应注明“免征”5.土地所有制性质中华人民共和国土地管理法规定，城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属国家所有外，属于集体所有。6.房屋用地用途分类按照现行国家标准，房屋用地一级10类、二级24类7.房屋用地面积房屋用地面积指的是用地单位实际面积。,房产测绘,房产测绘,四、房屋用地权属界线1.房屋用地界址线的调查房屋用地界址线是指用地单位合法使用土地范围的边界线，它是一闭合的多边形。2.界标界标是指房屋用地范围权属界址标线界址标志。3.用地的四至关系房屋用地四邻地块情况为房屋用地的四至。4.房屋用地范围示意图的绘制房屋用地范围示意图，是以房屋用地单元即丘为单位，主要表示房屋用地范围及其权属界线，并用概略比例尺绘制的略图。其内容有：用地界线及其权属，包括共用院落界限；界标及其类别；用地范围内房屋的位置及形状；注记内房屋用地界线边长，包括共用院落的相对定位关系尺寸；标注用地四至名称。,五、房屋调查的技术要求,在现场调查中要在草图中记上门牌号、街坊名称、业主（单位）名称、四至业主名称、幢号、房屋结构、层数，并注明界墙归属、门窗装修等情况。私人住宅房，应调查其四墙归属，并按四墙归属丈量其建筑面积。已签订购房合同书或已办房屋所有权证的，按原合同或房屋证的面积为准。已有资料中有建筑面积，要清楚查实建筑面积的来源。建筑面积调查采用钢卷尺实地量算法。丈量用的钢卷尺需进行检校，检核合格后方能使用。遇到房屋现状变化应先绘草图将房屋的平面图形和边长尺寸等记载在草图上。丈量边长读数取至厘米。,49,房产测绘,边长要进行两次丈量，两次丈量结果较差应符合下式规定：房屋面积测算的中误差MP按下式计算：式中：P房屋面积，单位为m2。房屋建筑面积测算的最大误差为两倍中误差。房屋建筑面积使用的单位为m2，面积数值取位至0.1m2。房屋建筑面积调查后应绘制房屋权属界线示意图，并填写房屋调查表。,D的单位为m,50,房产测绘,房产测绘,房产测绘,4.房屋平面控制测量,一、一般规定1.房产平面控制网点的布设原则房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网2.房产平面控制点的内容房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。3.房产平面控制点的密度建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。4.房产平面控制测量的方法房产平面控制测量可选用三角测量，三边测量，导线测量，GPS定位测量等方法。,房产测绘,5.各等级三角测量的主要技术指标(1)各等级三角网的主要技术指标应符合表3的规定,房产测绘,(2)三角形内角不应小于30，确有困难时，个别角可放宽至256.三边测量(1)各等级三边网的主要技术指标应符合表4的规定,房产测绘,(2)三角形内角不应小于30，确有困难时，个别角可放宽至257.导线测量测量(1)各等级导线测量的主要技术指标应符合表5的规定,房产测绘,(2)导线应尽量布设成直伸导线，并构成网形。(3)导线布成结点网时，结点与结点，结点与高级点间的附合导线长度，不超过表5中的附合导线长度的0.7倍。(4)当附合导线长度短于规定长度的1/2时，导线全长的闭差可放宽至不超过0.12m(5)各级导线测量的测距测回数等规定，依照表4相应等级执行。8GPS静态相对定位测量(1)备等级GPS静态相对定位测量的主要技术要求应符合表6和表7的规章。(2)GPS网应布设成三角网形或导线网形或构成其他独立检核条件可以检核的图形(3)GPS网点与原高控制网的高级点重合应不少于三个。当重合不足三个时，应与原控制网的高级点进行联测，重合点与联测点的总数不得少于三个。,9.对己有控制成果的利用控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按本规范的规定和要求进行比较和分析，凡符合本规范要求的己有控制点成果，都应充分利用；对达不到本规范要求的控制网点，也应尽量利用其点位，判对有关点进行联测.,房产测绘,房产测绘,房产测绘,二、水平角观测1.水平角观测的仪器水平角观测使用DJ1、DJ2、DJ6三个等级系列的光学经纬仪，其在室外试验条件下的一测回水平方向标准偏差分别不超过士l飞士2，+6。2.水平角观测的限差水平角观测一般采用方向观测法，各项限差不超过表8的规定。,房产测绘,三、距离测量1.光电测距的作用各级三角网的起始边、三边网或导线网的边长主要使用相应精度的光电测距仪测定2.光电测距仪的等级光电测距仪的精度等级，才安制造厂家给定的1km的测距中误差m0的绝对值划分为二级:3.光电测距限差光电测距各项较差不得超过表9的规定。,房产测绘,房产测绘,5.评查计算二、三、四等和一、二、三级平面控制网都应分级进行统一平差或联合整体平差。评查后进行精度评定。6.计算取位评查计算和数据处理的数据取位应符合表10的规定,房产测绘,5.房产要素测量,房产要素测量的主要内容包括以下几个方面：（一）界址测量界址测量是指对界址点和界址线进行的测量，最主要就是测定出界址点坐标。1.界址点坐标的测量界址点测量可采用极坐标法，交会法，导线法等。以及界址点应单独测量，测距使用级测距仪，测角使用DJ2经纬仪，测距读至1mm，测角读至秒，最大测距不应超过200m，尺长改正与温度改正等气象改正数大于5mm应加改正。2.丘界线测量用界址点坐标反求、测距仪测距、钢尺量测。,房产测绘,房产要素测量的主要内容包括以下几个方面：（二）境界线测量对于行政境界的测量，主要包括国界线及各级行政区域划界线和保护区界线的测绘。其成果主要有：1.界桩登记表2.界桩成果表3.边界点位置和边界线走向说明4.边界协议书及附图5.各级行政区域和特殊地区及保护区界限详细图集部分。（三）房屋及其附属设施测量1.房屋的测量房屋的测量，应逐幢测绘，对于不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量和表示。房屋按外墙勒脚以上墙角为准，依水平投影进行测量。并标明房屋墙体归属。,房产测绘,2.房屋附属设施测量（1）有柱走廊：应按柱子的外围为准进行测绘（2）无柱走廊：应按围护结构外围或外轮廓的投影进行测绘（3）架空通廊：应按围护结构的外围进行测绘（4）门廊：应按柱子或围护物的外围进行测绘（5）挑廊和阳台：均以维护结构外围为准，围护结构不规则的或难以确定的，以底板投影为准进行测绘。（6）独立柱和单排的门廊、雨棚、车棚、站台；此时均应以顶盖的投影为准，并测绘出柱子的位置。（7）门墩、台阶：均以外围投影为准进行测绘（8）门顶:应以顶盖的投影为准进行测绘（9）室外楼梯：应以外围投影为准进行测绘,房产测绘,3.房角点测量房角点的测量与界址点的测量相同，房角点的类别代码为4。房角点测量，可在墙角设置标志，也可以不设置标志，可以房角外墙勒脚以上（100+20）cm处的墙角为测点，测定其坐标。4.独立地物的测量对于独立地物的测量，应根据地物的几何图形测定出定位点的位置。（1）亭：应按柱子的外围为准进行测绘（2）塔、烟囱、罐：应按外围轮廓的投影进行测绘（3）水井、消火栓：应以地物中心为准进行测绘,房产测绘,（四）房产界址点及建筑物房角点测量1.界址点精度房产测量规范中规定，房产界址点的精度分三级，各级界址点相对于临近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过下表的规定；间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过下式计算结果。,房产测绘,2.界址点的标定、埋设及标志种类界址点的标定必须当事人指认，确认。界址点可以用混凝土界桩、带铝帽的钢钉界址标桩、石灰桩等。,房产测绘,房产测绘,3.界址点的编号点的标号是以高斯克吕格的整公里网为编号区，每个编号区的代码以该公里网格西南角的纵横坐标值表示。点的编号在一个编号区内从1至99999连续顺编。点的完整编号由区代码、点的类别代码、点的编号三部分组成，编号形式如下：,房产测绘,编号区代码由9位数组成，第1、2两位数为高斯坐标投影带的带号或代号，第3位数为横坐标的百公里数，第4，5位数为纵坐标的千公里和百公里数，第6，7位和第8，9位数分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。,编号区代码为：375384662点的类别代码用1位数字表示，其中：1.基本控制点，包括一、二、三、四等平面控制点。2.地籍控制点，包括一、二、三级地籍平面控制点。3.界址点，包括一、二、三级界址点。4.建筑物角点，包括各级精度测定坐标的建筑物角点。,房产测绘,四、界址点成果表界址点外业测量结束后通过内业平差计算得出各界址点坐标成果。对界址点一般应以编号单元为单位编制成果表，格式见表4-4,表中标志类型据实填写混凝土、石灰、钢筋、钢棍、喷涂等，间距为同一权属界线上相邻界址点之间的距离；点位说明，主要对界标进行说明，有时也可说明界址点与相对地物的相对关系。,（五）房产测量草图房产测量草图包括房屋测量草图和房产用地草图1.测量草图的规格和要求草图用纸可用787mm1092mm的1/8、1/16、1/32规格的图纸。测量草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读，在内容较集中的地方可绘制局部图.测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改擦拭，汉字字头一律向北，数字字头向北或向西。,房产测绘,2.房屋用地测量草图房屋用地测量草图的内在包括(1)平面控制网点及点号(2)界址点、房角点相应的数据:(3)墙体的归属，(4)房屋产别、房屋建筑结构、房屋层数(5)房屋用地用地用途类别(6)丘(地)号，(7)道路及水域;(8)有关地理名称，门牌号；(9)观测手簿中的所有未记录的测定参数(10)测量草图符号的必要说明(11)指北方向线(12)测量日期，作业员签名,房产测绘,房屋测量草图内容及要求包括：(1)房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制；(2)房屋外墙及分隔墙均绘单实线；(3)图纸上应注明房产区号、房产分区号、丘(地)号、幢号、层次及房屋坐落，并绘制指北方向线，(4)住宅楼单元号、室号，注记实际开门处;(5)逐间实量，注记室内净空边长(山内墙面为准)、墙体厚度，数字取至厘米，(6)室内墙体凸出部位在0.1m以上者如柱垛、烟道、垃圾道。通风道等均应表示:(7)凡有固定设备的附属房屋如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均应实量边长，并加必要的注记:(8)遇有地下室、覆式房、夹层、假层等应另绘草图。,房产测绘,6.房产图测绘,一、房产图的墓本假念与作用房产图是房产产权、产籍管理的重要资料，在房产测绘工作中按照管理的需要形成的图件种类有房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图三种房产图，各有成图方式和制图要求在房产管理中各有其不同作用。房产分幅平面图通常简称房产分幅图是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘平面图房屋分户平面图的基础资料。房产分丘平面图是房产分幅平面图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。房屋分户平面图也称分层分户图是房屋产权登记发证的依据，是房产产权、产籍管理的基础资料之一。,二、房产图的基本规格1.分幅图的规格分幅图采用50cm50cm正方形分幅我建筑物密集区的分幅图一般采用1：500比例尺，其他区域的分幅回可以采用1：1000比例尺。2.分丘图的规格分丘图的幅面可在787mm1092mm全开纸的1/32-1/4之间选用。分丘图比例尺根据丘面积大小在1：1001：1000之间选用3.分户图的规格房产分户图的陌面可选用787mm1092mm的1/32或1/16等尺寸。分户图的比例尺一般为1：200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小。,房产测绘,房产测绘,三、房产图式符号一般规定所有房产图图式符号按照国标规定执行符号的规格，均以毫米为单位符号的规格和线粗可随不同的比例尺做适当调整。在-般情况下，符号的线粗为0.15mm点大为0.3mm圆形、正方形、矩形、三角形等几何图形符号的定位点在其图形的中心。宽底符号的定位点在底线中心底部为直角形的符号的定位点，在直角的顶点两种以上几何图形组成的符号的定位点，在其下方图形的中心点或交叉点。下方没有底线的符号，定位点在其下方两端间的中心点不依比例尺表示的其他符号的定位点，在符号的中心点线状符号的定位线在符号的中心线独立地物符号的方向垂直于南图廓线.,房产测绘,四、房产图绘制方法全站仪野外数据采集航摄影像采集成图数据野外解析测量的数据成图平板仪测绘房产图编绘法绘制房产图五、房产图绘制精度要求,全野外采集依据或野外解析测量等方法所测量的房地产要素点和地物点，相对与邻近控制点的点位中误差不超过0.05m。模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点相对与邻近控制点的点位中误差不得超过图上0.5mm。利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时地物点相对与邻近控制点的点位中误差不超过图上0.6mm。采用已有坐标或已有圈件，展绘成房产分幅图时，展绘中读差不超过图上0.1mm。,房产测绘,六、房产图的分幅与编号房产图的分幅采用分幅图的形式。统一采用5050cm的分幅规格。房产图的编号代码由两部分组成，即编号区代码和图幅比例尺代码组成。,房产测绘,房产测绘,七、房产图测绘内容1.分幅图测绘的内容和表示方法房产分幅图应表示的内容包括：控制点、行政境界、丘界、房屋及附属设施和房屋外围护物、丘号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等，以及与房产有关的地形要素和注记等。,房产测绘,房产测绘,房产测绘,房产测绘,八、房产分丘平面图的测绘内容和方法（一）分丘的规格分丘的坐标系统与分幅图的坐标系统一致分丘的比例尺，应根据丘面积的大小和需要在1：1001：1000之间选用分丘图没有分幅编号的问题。分丘图的图幅可在787*1092mm的1/321/4之间选用，其编号按分幅图上的编号。图纸一般采用聚酯薄膜，也可选用其他图纸分丘图以丘为单位实地测绘，也可采用分幅图结合房产调查表绘制。,房产测绘,（二）分丘图绘制的内容和表示方法1.测绘的内容分丘图的内容除表示分幅图的内容外还应表示以下内容:房屋权界线，包括房屋墙体的归属和四至关系界址点的点位和点号，包指界址点间的边长在房屋产别、房屋结构和房屋层数之后应加注房屋建成年份代码房屋用地面积和房屋建筑面积房屋各边长尺寸以及阳台、挑廊等有关轮廓尺寸2.测绘方法利用已有的房产分幅图，结合房地产调查资料，按本丘范围展绘界址点，描述房屋等地物，实地丈量界址边、房屋边等长度、修补、补测成图。,房产测绘,3.表示方法房屋分幢丈量边长，用地按丘丈量边长，边长标注至0.01m，也可由界址点的坐标计算边长，对不规则的弧形，可按折线分段丈量。边长量取至少两次，结果较差不超下式规定在测绘本丘的房屋和用地时，应适当绘出与邻丘相连的地物。房屋权界线与丘界线重合时，用丘界线表示；房屋轮廓线与房屋权界线重合时，用房屋权界线表示。界址点点号以图幅为单位，按丘号的顺序顺时针统一编立，图上分别用符号表示，并注记等级及点号，点号前冠以英文字母“J”房屋建成年份是指房屋实际竣工年份（在分丘图上表示，在分幅图上不表示）拆除翻建者，应以翻建峻工年份为准。,房产测绘,丘面积用地面积注记在丘号下方正中，下加两道横线。建筑面积以幢为单位，注记在房屋产别、结构、层数、建成年份等数下方正中，下加一道横线。注明所有周邻产权所有单位(或人)的名称，各种注记的字头应朝北或朝西。,房产测绘,九、房产分层分户图的测绘内容和表示方法房屋分层分户图是在分丘基础上测绘的局部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围内的局部图。,1.房产分户图主要表述的内容(1)本户所在的丘号、幢号、户号、坐落、结构、层数、层次、产权主姓名(或名称)、户(套)内建筑面积、共有分摊面积、产权面积。(2)房屋层(户)的轮廓、权界线(墙体归属)、共有部位，并注出房屋边长。(3)指北方向线及概略比例尺。,房产测绘,2.号产分户图规格与表示方法(1)分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向线。(2)分户图比例尺一般为1：200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小(3)分户图图上房屋的丘号、幢号，应与分丘图上的编号一致。房屋边长应实际丈量，注记取至0.01m注在图上相应位置。(4)分户图的幅面大小可与房屋所有权证幅面大小一致，可以直接作为房屋所有权证的附图。,房产测绘,7.房屋面积测算,一、房屋面积测算方法房屋面积测算方法主要有坐标解析法、实地量距法和图解法三大类。二、房屋面积测算的精度要求依据我国现行国家标准房产测量规范，房地产面积精度分为三级。对繁华地段。商业区及特殊建筑物的房屋，或者产权人自己要求的可使用一级房屋面积精度标准，对城市的商品房或进入房地产市场的房屋面积应达到二级精度要求，其他房屋应达到三级房屋面积的精度标准。,房产测绘,房产测绘,三、房屋建筑面积测算房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上的外围水平面积，包括房屋的附属结构，如室外楼梯、阳台、走廊等。房屋面积的测算以幢为单位，根据实地丈量的数据计算。依据国家标准计算面积的房屋应是具有上盖结构牢固、有回护物并且层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑物。在计算面积时，针对房屋的构件不同，其计算方法要分别对待。有些要计算全部建筑面积，有些只计算一半建筑面积，还有些不计算建筑面积。,房产测绘,一、计算全部建筑面积的范围（1）永久性结构的单层房屋按层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2.20m以上的部位计算建筑面积；房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等高度在2.20m以上的部位计算建筑面积。（3）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分按其水平役影面积计算。（4）楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。（5）房屋天面上，属永久性建筑、层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积汁算。,房产测绘,（6）挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算。（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。（8）与房屋相连的有柱走廊，封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（9）楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。（10）突出墙外的有柱或有维护结构的的门廊、门斗，按其外围水平面积计算。（11）玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。,房产测绘,（12）图书馆的书库、立体书库。立体车库按其结构层计算建筑面积。（13）坡地建筑物利用吊脚做架空层，层高超过2.2m以上且有围护结构的，按其围护结构外围水平投影面积计算。（14）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通，应计算建筑面积。（15）体育馆、影剧院等房屋按其实际层数计算建筑面积。体育场看台下空间加以利用的，其净高超过2.20m的，计算其建筑面积。（16）突出外墙的凸窗，进深大于0.60m、高度大于2.20m，且窗台高度小于0.40m，凸窗计算建筑面积。,房产测绘,二、计算一半建筑面积的范围(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无围护结构的或围护结构大于上盖宽度的，按其上盖水平投影面积积的一半计算。(2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，投其上盖水平投影面积一半计算。(3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。(5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按围护结构外围水平面积的一半计算。,房产测绘,三、不计算建筑面积的范围(1)层高小于2.20m的房屋及房屋附属部位。(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。(3)房屋之间无上盖的架空通廊。(4)房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。(5)顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。(6)房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。(7)建筑物内的操作平台、上料平台且利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。,房产测绘,(8)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构都不计算建筑面积。(9)屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。(10)利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。(11)广场式室外楼梯。(12)独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。(13)与房屋室内不相通的房屋间可伸缩缝。(14)活动房屋、临时房屋、简易房屋。,房产测绘,四、成套房屋套内建筑面积的测算成套房屋的套内建筑面积由以下三部分组成(1)套内使用面积：套内使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度计入使用面积。(2)套内墙体面积：套内自由墙体面积，全部计入套内墙体面积。套与套之间的共有墙体，套与公共部位的共有墙体，套与外墙(包括山墙)，均按墙体中线汁算套内墙体面积。(3)套内阳台面积：套内阳台面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影讨算全部建筑面积，不封闭阳台接水平投影面积的一半计算建筑面积，无顶盖的阳台不划算面积。,房产测绘,五、房屋用地面积测算房屋用地面积测算以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、丘面积以及各项地类面积等。其中房屋占地面积是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积，一般与房屋底层建筑面积相同。凡未编丘号的道路、河流等公共用地不计算用地而积。一丘范围内的用地，按照不同的地类分别计算其用地面积，各地类面积且和应等于丘面积。丘面积的计算应且可能利用界址点坐标果用坐标解析法计算，对于丘内地类面积测算可采用图解法或求积仪在图上量取，若地块为规则的几何图形也可实地丈量，采用几何图形解析法计算,六、共有面积的分摊,（一）、共有面积的含义共有面积由两部分构成：应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积。应分摊的共有面积主要有室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房及机房，多层建筑物中突出屋面结构的楼梯间、有维护结构的水箱等。不应分摊的共有面积是前项所列之外，建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关文件规定的不进行分摊的共有面积，包括独立使用的机动车库、非机动车库、地下室、半地下室、车棚；人防工程的建筑面积；梁底标高不高于2m的架空结构转换层和架空作为社会公众休息或交通的场所等。,107,房产测绘,对于应分摊的共有面积，如果多个权利人拥有一栋房屋，则要求分户分摊；一个权利人拥有一层，分层分摊，即使用面积按层计算，房屋的共有面积按层分摊。自然层数等于或大于2的建筑物，一定有共有面积。二、应分摊共有面积的分摊原则1、按文件或协议分摊：有面积分割文件或协议的，实际情况并不多见。2、按比例分摊：按其使用面积的比例分摊各单元应分摊的共有面积分摊系数K各单元套内建筑面积K应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之和,108,房产测绘,3、按功能分摊：对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），共有面积应参照其服务功能进行分摊。（1）对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同分摊，否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。（2）住宅平面以外，仅服务于住宅的共有面积（电梯房、楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊。住宅平面以外的电梯房、楼梯间，仅服务于住宅部分，但通过其他建筑功能的楼层，按住宅部分面积和其他建筑面积的各有比例分配相应的分摊面积。（3）建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊。,109,房产测绘,（4）共有面积的分摊除有特殊规定外，一般按所服务的功能进行分摊，分摊时凡属本层的共有面积只在本层分摊；服务于整栋的共有面积整栋分摊；只为某部分建筑物服务的共有部分只在该部分分摊。建筑物天顶部分的共有面积，如无特别要求，无条件由整栋建筑物分摊。商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。,110,房产测绘,商住楼共有建筑面积的分摊方法住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照按比例分摊的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。,111,房产测绘,（三）应分摊共有面积的区分及分摊方法在房屋调查过程中，正确的区分及计算是保证房屋面积测算准确的关键。,综合概念楼立面图,112,房产测绘,（1）G1只服务于A部分，则只在A内分摊。（2）G1只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊。（3）G2只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊。（4）G2同时服务于A、B两部分，则整栋分摊。（5）G3只服务于B部分，则只在B部分分摊。（6）G4为天顶部分，整栋分摊。（7）G5只服务于B部分，但不通过A，则只在B部分分摊。,113,房产测绘,T2为在整栋房屋中本层应分得的共有面积。T1为本层的共有面积，仅服务于C、D两部分，C、D两部分为功能不同或权利人不同的使用面积。CDT1相对于整栋房屋来说是使用面积。T1T2作为本层的共有面积分摊到C、D两部分。,综合概念楼层面图,114,房产测绘,（四）应分摊共有面积的特点1、产权是共有的。其产权应属建筑物内部参与分摊共有面积的所有业主拥有，物业管理部门及用户不得改变其功能或有偿出租（售）。对于不应分摊的共有面积也是如此。2、应分摊共有面积的相对性。如层面图上的T2、T1。3、各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。只拥有数量上的表达，而无空间位置界线的准确表达。4、从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积，无共有面积的建筑物仅限于只有一层的建筑物。,115,房产测绘,房产测绘,8.房产变更测量,一、概述房屋变更测量是指房屋发生买卖、交换、继承、分析、新建、拆除等涉及权界调整和面积增减变化而进行的变更测量。房屋变更测量包括房屋现状变更测量和房产权属变更测量。,房产测绘,二、房产变更测量的内容（一）房屋现状变更测量的内容(1)房屋的新建、改建或扩建未经房户初始登记的房屋，房屋实地位置、房屋的结构、层数、平面图形发生变化的；(2)房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、自然倒塌或烧毁的未经注销或变更的房屋；(3)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等房屋围护物，以及房屋附属设施的变化，(4)市政道路、广场河流的拓宽或改建，以及河流、水塘、沟渠、渠等边界的变化；(5)房屋坐落(地名、门牌号)的更改或增设;(6)房屋且其用地分类的变化:(7)行政境界的变化(如市辖区界的调整，涉及房地产编号的更正)。,房产测绘,(二)房产产权权属变更测量的内容(1)产权初始登记后发生房屋买卖、交换、继承、分析（割）、赠与、兼并、入股等房产主易活动引起的所有权和使用权的转移或变更:(2)房屋用地界线、界址的变化，包括房屋因合并、分析(割)、自然胡塌以及截弯取直引发房屋占地范围的调整；(3)征拨用地、出让或转让土地使用权而引起权利范围的变化;(4)法院等司法部门裁决的房产转移和变更，以及房产管理部门按政策处理的接代管和发还的房屋，(5)房屋他项权利(抵押、典当、地上杖、地役权)设定权利范围变更或注销；(6)房产权利人自行申请更(主要是权属面积和权属范围的补正)，发证单位因申请人隐瞒事实、伪造有关证件等引发错证的补充和更正。,房产测绘,二、房产变更测量的方法根据房地产变更的有关资料，先进行房地产变