项目五土地与房地产管理法律制度

项目五 土地与房地产管理法律制度,【工作任务】,1掌握国家所有土地和集体所有土地的范围。禁止闲置、荒芜耕地的基本措施。2掌握建设用地补偿的费用范围、标准和劳动力安置措施。3掌握国有土地使用权出让的方式。房地产转让的条件。4掌握商品房预售的条件。房地产禁止转让的情形。,【教学重点】,1土地所有权和使用权的确认，基本农田保护的耕地范围。2建设用地的审批，国有土地使用权出让，土地使用权无偿收回。3城市房屋拆迁评估，房地产开发的基本要求。4土地产权设定登记、变更登记和注销登记的情形和基本要求。5房地产产权登记。,【教学方法】,案例教学法,【教学内容】,任务一 土地管理法律制度任务二 房地产管理法律制度,任务一 土地管理法律制度,一、土地管理法概念土地管理法是调整土地关系的法律规范的总称，它是我国经济法律体系中的重要法律。,二、土地的所有权和使用权,土地所有权，是指组织或者自然人依法对土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国的土地所有权分为国家土地所有权和农村集体土地所有权。,国家土地所有权,（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中依法没收、征收、征购，收归国有的土地（依法划定或者确定为集体所有的除外）；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民的集体所有的土地。,集体土地所有权,（1）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外；（2）宅基地和自留地、自留山,（二）土地使用权,土地使用权，是指土地使用人根据法律、合同的规定，对国家或集体所有的土地享有占有、使用、部分收益和部分处分权能的权利 。表现：使用权（利用权）、出租权、转让权和抵押权。,(三)土地所有权和使用权的确认,1.农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。2.单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。其中，中央国家机关用的国有土地的具体登记发证机关由国务院确定。,三、耕地保护制度,（一）实行占用耕地补偿制度1.非农业建设经批准占用耕地：（1）按照“ 占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；（2）没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。,2.土地年度计划：,（1） 省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施，确保本行政区域内耕地总量不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。（2）个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。,（二）建立基本农田保护制度,1.依法列入基本农田保护区的耕地有：（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、教学试验田；（5）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。2.各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。3.基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界。4.非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。,（三）禁止闲置、荒芜耕地（记忆）,1.已经办理审批手续的非农业建设用耕地：（1） 一年内不用又可以耕种和收获的，应由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；（2） 一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；（3） 连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的使用权；该幅土地原为农村集体所有的，应交由原农村集体经济组织恢复耕种。2.承包经营耕地连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。,（四）鼓励开发未利用的土地,1.适宜开发为农业用地的，应当优先开发成农用地。2.开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划规定的可开垦的区域内，经批准后进行。3.开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。,四、建设用地管理制度,（一）建设用地的权属关系（了解）1.建设占用国有土地的权属关系归国家（1）任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。（2）土地占有单位和个人建设占用国有土地的，经国家规定的机关审批并办理合法手续后，依法享有该幅土地的使用权，该幅土地的所有权依法归国家享有。,2.建设占用集体土地的权属关系 一般归集体，被征收归国家,（1）土地占用单位和个人建设占用集体所有的农业用地，如果属于征收土地，经过国家规定的机关批准，用地一方必须依法支付土地补偿费并办理合法手续后，才享有该幅土地的使用权，该幅土地的所有权依法归国家享有。（2）乡镇企业、农村集体经济组织、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等建设占用集体所有的土地，经国家规定的机关依法审批，土地占用者取得合法手续后，土地占用者依法享有该幅土地的使用权，该幅土地的所有权依法归集体组织享有。,（二）建设用地的审批程序,建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。（1）建设用地征收 基本农田、征收基本农田以外的耕地超过35公顷、征收其他土地超过70公顷的，由国务院批准。（2）征收上述范围以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,（三）建设用地的补偿和安置,建设用地的补偿和安置, 农业人口数=被征收的耕地数量/征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量 标准的确定由省、自治区、直辖市人民政府决定。 除属于个人的附着物和青苗的补偿费付给本人外，其余均由被征地单位用于发展生产和安排多余劳动力的就业以及作为不能就业人员的生活补助，不得移作他用，任何单位和个人不得占有。 用于劳动力安置和生活补助 土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用 国有土地有偿使用收入予以补贴。,任务二 房地产管理法律制度,一、房地产管理法概念房地产是房产和地产的统称。房地产具有一般“物”的属性，又称不动产。房地产管理法，是调整城市规划区内国有土地范围内房地产权属关系，以及房地产开发、交易和产权管理中发生的经济关系的法律规范的总称。,二、房地产开发用地管理,（一）城镇国有土地使用权出让制度概念1.国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。直接出让2. 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。先征后让,期限 （记忆）,（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。,方式,（1）土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。（2）商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取招标、拍卖方式；没有条件不能采取上述方式的，才可以采取双方协议的方式。相对要求（3）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。绝对要求,合同,（1）采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。（2）建设用地使用权自登记时设立。登记生效（3）未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。（4）建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。,（二）城镇国有土地使用权划拨制度,1.定义：经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【链接】出让是有偿方式。2.确属必需可由县级以上人民政府依法批准划拨的（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。,（三）城市房屋拆迁评估管理制度,1.国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。2.房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的 房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。3.拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担。4.估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，提供整体估价报告和分户估价报告。拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。,三、房地产开发管理,1.按照合同约定开发（记忆）超过出让合同约定的动工开发日期 满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。2.开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用,3.群体项目应当综合验收,（1）城市规划设计条件的落实情况；（2）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（3）单项工程的工程质量验收情况；（4）拆迁安置方案的落实情况；（5）物业管理的落实情况。,四、房地产交易管理,（一）房地产交易的概念和一般规定1.房地产交易转让、抵押和租赁的方式2.特点：（1）房地产权属不可分离。房随地走，地随房走，房地一体（2）房地产交易价格管理：国家对房地产价格实行评估制度，国家实行房地产成交价格申报制度。（3）房地产转让、抵押的，办理权属登记。不包括租赁,（二）房地产转让,1.房地产转让的条件出让 方式:（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,划拨 方式,报有批准权的人民政府审批。一般情况，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。,商品房预售,（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 总结：3证+25%,2.不允许转让的房地产,（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,3.房地产转让合同,（1）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。合同年限-已使用（2）受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，重签或变更合同，调整土地使用权出让金。,五、房地产产权登记管理（了解日期）,（一）地产产权登记1.设定土地权利登记（1）一般情况均为 “30日”一般是合同或批准等为起点（2）依法抵押土地使用权的，出租土地使用权的 “15日”,【注意1】,以划拨方式取得，接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设单位用地批准书申请土地预登记；竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其中有关文件申请国有土地使用权登记。,【注意2】,以出让方式取得土地使用权的，支付全部土地使用权出让金后30日内；成片土地开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，受让方应当在每期付款后30日内。,2.变更土地使用权登记,（1）一般情况均为 “30日”（2）土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，以及土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，应当在变更之日起 “15日内”申请变更登记。（3）依法转让土地使用权，即因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的