文化街区招商.ppt

历史文化街区招商流程,世联研究模型,2005.07.15,2,关键字：历史文化街区、招商、流程,简介：此模型给出了历史文化街区的招商流程，包括对潜在主力店商家进行分析与综合排序、制定招商方案及沟通文件、进行初步沟通，谈判并达成协议三步走。,3,主力店的成功引入，对太平街历史街区的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现,招商过程,4,首先应通过对潜在主力店商家在发展战略、关键技能、历史文化相融及沟通渠道等方面的分析，进行排序,通过综合分析，对潜在主力店商家进行综合排序，并根据排序结果，制定招商方案，建立街区发展蓝图,关键分析内容,该商家的发展历史是怎样的？该商家未来发展战略是什么？该商家在同行竞争和市场中的地位如何？该商家对太平街历史文化街区的发展影响如何？,分析原则,该商家的品牌效应如何？该商家的管理技能/水平如何？该商家以往的经营成功记录如何？,该主力店是否符合历史文化街区定位？该主力店是否与历史建筑相融？,太平街历史文化街区与其是否有便捷的沟通渠道？,5,根据分析，结合前面的商业业种选择及布局条件，我们初步得出了潜在主力店商家的重点目标,太平街,休闲娱乐：星巴克、illy、Lavazza、citecoffee、名典咖啡、上岛咖啡主题餐厅老字号药店：九芝堂老字号眼镜店：老杨明远眼镜店,老字号：利生盐号、乾益升粮栈、乾升泰干货店、杨福和豆豉鞭炮庄、杨隆泰钉子铺、和记多绸布庄、福裕祥南货店、德昌酱园、永茂和干货铺、怡丰商场、星沙食品店、稻香村、中国银行手工艺品：中国红瓷器（长沙锦东瓷业有限公司）菊花石（浏阳陈继武菊花石雕工艺馆）棕编（手工作坊）,金线街,老字号：汉新和纸号晋康纸行彭三和笔庄大昌祥颜料号,手工艺品：湘绣（捞刀河、沙坪、霞疑、长沙县、望城）剪纸艺馆（手工作坊）民俗艺术（湘剧等）,6,根据分析，结合前面的商业业种选择及布局条件，我们初步得出了潜在主力店商家的重点目标（续）,西牌楼街,老字号品牌运营商：长沙饮食集团老字号特色餐饮：茶馆：洞庭春茶馆、德园、何华春、春鹤楼、雪园餐饮：马明德堂、半雅亭、李合盛、强民、玉楼东、火宫殿、甘长顺、徐长兴、许宏茂、南国、曲园、奇峰阁,老字号小吃：向群/友谊、双燕楼、桂香斋、杨裕兴、和记、柳德芳、三吉斋、九如斋、又一村著名餐饮：潇湘酒家湘菜大楼百年长沙主题餐厅老字号茶馆：玉壶春、涌湘亭、听月楼老字号戏园：宜春园、景星戏园,孚嘉巷、马家巷,老字号家庭旅馆：同福客栈、顺昌公旅馆、四美旅馆酒吧、清吧：卡布雷登酒吧主题酒吧/清吧,7,招商筛选及优先综合排序详述：,老字号品牌,玉壶春、涌湘亭、听月楼宜春园、景星戏园九芝堂、老杨明远眼镜店利生盐号、乾益升粮栈、乾升泰干货店、杨福和豆豉鞭炮庄、杨隆泰钉子铺、和记多绸布庄、福裕祥南货店、德昌酱园、永茂和干货铺、怡丰商场、星沙食品店、稻香村、中国银行汉新和纸号、晋康纸行、彭三和笔庄、大昌祥颜料号洞庭春茶馆、德园、何华春、春鹤楼、雪园马明德堂、半雅亭、李合盛、强民、玉楼东、火宫殿、甘长顺、徐长兴、许宏茂、南国、曲园、奇峰阁向群、双燕楼、桂香斋、杨裕兴、和记、柳德芳、三吉斋、九如斋、又一村同福客栈、顺昌公旅馆、符合旅馆、四美旅馆,品牌是否对市民/游客有很大吸引力？产品是否有竞争力和持续发展能力？企业是否存在或可以恢复？,洞庭春茶馆德园宜春园九芝堂老杨明远眼镜店乾升泰干货店和记多绸布庄福裕祥南货店德昌酱园永茂和干货铺怡丰商场稻香村汉新和纸号李合盛强民、向群玉楼东、双燕楼半雅亭同福客栈南国、杨裕兴徐长兴九如斋,是否在恢复且在扩展市场？或太平街与其是否有便捷的沟通渠道？,强民向群徐长兴李合盛双燕楼半雅亭庭春茶馆德园桂香斋马明德堂九芝堂老杨明远眼镜店怡丰商场南国,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,8,招商筛选及优先综合排序详述：,其他品牌主力店,星巴克、illy、Lavazza、citecoffee、名典咖啡、上岛咖啡主题餐厅中国红瓷器（长沙锦东瓷业有限公司）菊花石（浏阳陈继武菊花石雕工艺馆）棕编（手工作坊）湘绣（捞刀河、沙坪、霞疑、长沙县、望城）剪纸艺馆（手工作坊）民俗艺术（湘剧等）潇湘酒家湘菜大楼百年长沙主题餐厅卡布雷登酒吧主题酒吧/清吧,星巴克illy中国红瓷器菊花石棕编湘绣剪纸艺馆潇湘酒家湘菜大楼百年长沙主题餐厅卡布雷登酒吧主题酒吧/清吧,星巴克菊花石湘绣潇湘酒家湘菜大楼百年长沙主题餐厅卡布雷登酒吧其他清吧,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,品牌是否对市民/游客有很大吸引力？产品是否有竞争力和持续发展能力？企业是否存在或可以恢复？,是否在恢复且在扩展市场？或太平街与其是否有便捷的沟通渠道？,9,制定潜在主力店招商文件的第一步：描述太平街历史文化街区的整体定位及发展目标,太平街将成为长沙市历史文化商业的重要中心长沙具有历史文化品位需求,太平街历史文化街区,历史文化,贾宜故居、历史街区对游客、市民具有强大吸引力,商脉文脉,太平街一直都具有良好的商脉，认同感高,黄金区位,城市商圈内，紧邻五一商圈及湘江，客流量大,交通便利,五一大道、解放西路、湘江路，三条主干道环绕，通达性好,品位需求,城市白领、中产阶层、游客等对有品位的历史文化街区购物、休闲娱乐、餐饮有需求,10,制定潜在主力店招商文件第二步：阐述太平街对潜在主力店商家的价值定位,主力店的价值,卓越的品牌强大的商业发展动力文化品位众多的就业机会客户吸引力,太平街历史文化街区的价值,优越的市场环境独具吸引力的历史文化氛围传统的商脉客流量大消费水平高政府的优惠政策支持便利的交通环境,11,制定潜在主力店招商文件第三步：利用财务模型演示业务发展蓝图,黄兴路：日均8万人；高峰近40万人。太平街开街后可吸引五一商圈30的客流量，每年30的客流量增长,按吸引街区1客流量，人均消费50元,12,在制定招商方案及文件的基础上，应根据重点对潜在主力店商家展开接触与谈判,时间,主要工作决策者辅助人员,依据所确定的潜在主力店的优先顺序和可能的角色分别确定沟通对象和联系人进行初步联系和接触阐述太平街历史文化街区对主力店的价值定位听取主力店商家的要求和条件太平街管理委员会负责人专业商业招商业务负责人,根据初步接触结果调整原定目标主力店的优先顺序调整和细化必要的政府政策确定下一步谈判的时间、地点、主题和参加人员太平街管理委员会负责人专业商业招商业务负责人,与目标主力店商家进行协商、会谈明确双方的责任和义务确定具体的财务安排条款制定项目的具体时间安排太平街管理委员会负责人或指定谈判人员商业招商业务负责人,根据会谈情况修改、调整招商方案和文件进行新一轮谈判制定合作意向书太平街管理委员会负责人或指定谈判人员商业招商业务负责人,就关键驻商入驻汽车城的方式、条件、利益分配等达成具体协议由相关律师、会计师、公证人等对正式文件进行审议签署正式文件太平街管理委员会负责人重大项目参考专业顾问机构有关律师、会计师、公证人、商业招商业务负责人,34周,数周数月,14周,1周,13,招商主力店数量、商业档次、开业率及开业时间是商业街成功运营的重要保证,14,非主力店招商应以选定的商业业种为限制条件，利用主力店效应及营销宣传吸引为主,非主力店商家的确定原则：体现历史文化街区内涵符合项目整体定位符合目标消费者偏好及特征与现有商圈商业差异化及形成加码符合历史文化街区的建筑、环境特征,业种限制范围：餐饮、工艺品、土特产品、传统文化产品、干货茶叶、金银玉石、饰品礼品文具、休闲娱乐、医药、客栈,租金水平比主力店高招商时间与主力