学校物业管理思路和目标

.某物业项目投标文件项目名称： 某物业项目 采购编号： 号 采购人： 某学院 采购代理机构：某采购中心 投标人全称： 某物业公司 （盖单位公章）投标日期： 目 录第三部分：投标文件技术与 售后服务部分2一、项目实施方案3第一章 物业管理基本思路和目标3第一节 物业管理基本思路3第二节 物业管理服务目标8第三节 项目管理机构运作方法29（一）管理机构设置与运作29（二）机构职能与管理职责42（三）内部岗位人员职责45.第三部分：投标文件技术与 售后服务部分一、项目实施方案第一章 物业管理基本思路和目标第一节 物业管理基本思路一、某学院概述某学院新校园位于某市，新校园在校师生约9000人（不含在外实习学生），占地750亩，物业管理的建筑物41栋，物业管理的建筑面积约272500平方米。行政楼：建筑面积：10644，共5层，地上四层，地下一层，有大小办公室91间，会议室15间。教学楼：建筑面积：35250，1#教学楼A、B栋，2#教学楼A、B、C栋均为地上四层建筑，共有52人/间教室103间，120人间教室39间，200人间教室8间，400人/间教室1间，办公室31间，休息室11间。教研楼：建筑面积：9440，1、2#共两栋楼，为地上四层建筑，有10人间办公室62间，20人间办公室16间，研讨室6间，社团活动室2间。实训楼：建筑面积：36354，包括1、2、3、4#共4栋楼，均为地上五层建筑，有大小实训室176间，陈列室4间，标本室6间，尸库2间。实习工厂：建筑面积：17420，包括1、2、3、4、5#共5栋楼。图书馆：建筑面积：21800，地上五层，地下一层，报告厅2间，计算机中心、多媒体教学中心各1间，办公室24间，其余为书库及阅览室。礼堂：建筑面积：9051，2000人会场1个，7个准备间，4间大办公室，4间控制室，1间休息室以及5间活动室。多功能训练馆：建筑面积：12213，网球场4个，篮球场2个，配备4间办公室，8个活动室及2间器材室。游泳馆：建筑面积：1750，1个室内游泳池，2个室外游泳池，淋浴室2间，更衣室2间。射击馆：建筑面积：1500。后勤楼：建筑面积：8394，主要功能：医疗、银行服务、社团活动。专家楼：建筑面积：1900，23套两室两厅住房和1套值班室。学生公寓：建筑面积：76738， 1、2、3、4#楼共有6人寝室1702间。室外运动场地：总面积38000，2个田径运动场16300，23个篮球场10400，9个排球场4600，23个羽毛球场2900，3个网球场2100，1个地掷球场及1个单双杠场1700。二、某物业项目项目分析某学院新校园立足于高规格设计规划，其物业管理必然要求体现高品质服务。“某学院新校园”在校师生约9000人（不含在外实习学生），占地750亩，物业管理的建筑物41栋，物业管理的建筑面积约272500平方米。其物业管理必须满足三大要求：一是物业保值增值的要求，资产的保值增值是确保的目标，高水平的物业管理将通过对物业的有效管理和科学的维修养护，确保物业始终处于良好的运行状态，降低故障率，延长设备的正常使用周期，从而增长房屋和配套设施设备的使用寿命，实现物业的保值增值；二是要为教学楼内师生人营造一个安宁、便捷的工作和学习环境，物业管理是对“物”的管理，对“人”的服务，优秀的物业管理能为物业使用人排除干扰，提供完善的后勤保障服务，使之提高工作效率和良好的学习环境；三是要为教学楼内师生提供细致、与大学使用功能相匹配的服务。“某学院新校园”设计有许多功能室如辅助室、辅助用房等，每天上课的内容不一样，则进行相应的上课准备也不一样，物业管理必须针对这一特点，努力为教学楼内师生提供方便，为正常教学秩序的维护提供管理服务方面的支持。三、物业管理基本思路根据对本项目物业管理的以上分析，按照ISO9001：2008国际质量管理体系、GB/T28001-2011职业健康安全管理体系和 ISO14001:2004环境管理体系的要求，建立起实用、有效的管理体系，根据本公司“管理程序化、服务标准化、待人亲情化”的经营宗旨，我们确立对“某学院新校园”的管理服务理念为：以技术支持为基础，保障安全，营造环境，完善服务，提升形象。1、运用本公司的技术优势，保证设施设备持久地良好运行，为物业的保值增值提供物质基础物业的硬件设施能否持久的保持完好，是物业能否保值增值的基础，同时也是物业使用人赖以工作、学习和生活的物质条件。我公司在管理的大型、综合学校方面，不仅对大学、中学以及高层大厦物业管理独具心得，更造就和拥有了自己的专业技术人才队伍，公司现有高级工程师、工程师、技师十多名，熟练技术工人近百人，(若我公司中标)这些专业技术人员和成熟的管理经验将为“某学院新校园”物业管理提供有效的技术保障。针对教学楼的设施设备情况、范围和智能化程度，在保证对设施设备的有效管理方面，我们将运用专业技术和管理经验，对设施设备进行包括运行状态监测评估、维修保养计划（年、季度）、日常保养安排、技术档案等方面的管理。日常维护保养要注意巡视检查和清洁工作，定期做好性能状态检查、系统试验和计划性检修，做到因管理原因造成的设备故障发生率为零，使教学楼的各类设施设备始终保持良好的运行状态。2、做好安全防范，确保教学大楼正常教学、工作和学习秩序治安、消防管理工作是物业管理的一个极为重要的环节，是师生评价物业管理工作最基本是最重要的标准，在“某学院新校园”中，治安、消防和应急管理更是重中之重！为此，我们将采取严密、有效的手段和措施：首先，我们将把好安保队伍的素质关，一方面，利用我们与保安学校及部队建立的多年密切合作关系，选拔政治素质好，专业技能强的安保队员，另一方面，坚持我公司的一贯做法，凡到本公司工作的公共秩序维护人员均实行准军事化管理；其次，要充分运用教学楼本身的治安和消防监控设施，采取人防、技防相结合的办法，实行24 小时监控，定时、定路线巡逻，及时发现和消除治安、消防和交通管理隐患；其三，考虑到某学院新校园”有可能出现应急突发事件的情况，公共秩序维护服务中心也将根据不同管理区域的特点和重点制订专门的作业指导书和处理突发事件预案，做好事先防范。3、完善服务，注重细节，营造良好的办公和学习环境，树立高品位教学楼宇的形象向物业使用人提供规范、严谨、细致、到位的服务，为前来学习和工作的人们提供便捷，是体现“某学院新校园”管理服务品位，提升物业使用人形象的重要方面。在日常管理服务中，我们将从细部做起，按照物业使用人的需要，在各岗位、各环节都精心安排，针对服务特点和要求修订各服务岗位的作业指导书。在人员出入管理、消防管理等方面要保持与业主和物业使用人的充分沟通。此外，根据教学楼的实际情况，我们还将根据实际需要制定“物资进出管理规范”等服务流程，为教学楼内师生做好服务，以维护和提升某学院新校园的良好形象。4、“环保”理念的推行“环保”是指物业经营服务过程中，以一种对社会、对环境负责的态度，以“合理利用资源，有效保护环境”的企业理念开展各项物业服务，核心是节约和健康。1) 资源节约在保障正常使用条件下，充分考虑使用人的作息时间，制定切实可行的节能措施。在工作中做好每日能耗记录，要求数据准确、清晰。每月制作能耗分析报表，监控能源的消耗情况，及时发现能耗异常。 工程技术职员重点控制用水系统有无跑冒滴漏现象。 在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及通风系统开闭是否符合要求，并把异常情况及时反馈到服务中心。 保洁职员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电，卫生间保洁时合理使用水源，不能长流水。2) 节能降耗节能管理不但包括传统所采用的节能方法，更重要的是采用先进的科技来达到更准确的调整和控制，使能源的消耗更趋合理。3) 预防污染导入ISO14001环境管理体系规范，对垃圾回收系统进行规划，建立垃圾分类回收处理机制，使垃圾处于受控状态。通过各种形式向职员宣传垃圾回收的必要性和可行性，在服务过程中，应不断地灌输节能降耗的必要性。建议配备符合环保要求的各类垃圾处理设施，例如垃圾分类回收系统、食物碎渣处理机、封闭式垃圾中转站等，缩减垃圾排放量以及污染程度。第二节 物业管理服务目标一、管理服务内容对区域内的行政楼、教学楼、教研楼、实训楼、实习工厂、图书馆、礼堂、后勤楼、专家楼、学生公寓、体育场馆及公共区域保洁、绿化养护、日常维修、楼宇保洁、设备设施巡视、会议客服及安保消防、能源管理等工作实施全方位、统一的物业管理及服务。委托物业服务的内容为以下10项：1、物业综合管理服务（1）日常管理：建立健全各项管理制度，具有完善的日常工作流程和物业工作手册以及定期进行物业工作人员岗位培训。（2）档案管理：建立完整的物业服务人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作；建立维修、保洁、秩序维护等日常运作管理档案；建立物业验收、设备维修、房屋修缮、外购存货、楼宇数据及资产管理档案；所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内；制定有关人、财、物移交的管理规定，所有有关校区管理档案资料，必须保证完整、完好，撤离时全部移交院方。（3）管理质量控制：按照ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康体系的要求，建立起实用、有效的管理体系。（4）投诉接待处理：流程合理，及时处理及消除不良影响，建立回访制度和记录。（5）报修受理：有完善的报修受理流程，急修15分钟到场，建立回访制度和记录。（6）外包服务监管：有明确的监管措施，由学院委托专业企业养护和管理的，需要协助学院对专业企业进行管理，达到外包合同规定的质量要求。（7）客户意见征询：定期向学院相关部门或相关师生进行物业服务满意度调查，征求物业服务意见，对合理的建议及时整改。（8）对外统筹与协调：同所有外部接口实现无缝衔接，接受学院的领导、学院相关部门共同完成指令任务。（9）物业需提供校园移动式（手机APP）后勤服务软件，提供一站式接待服务和专线电话接通，按照首问责任制的要求，接受区域内所有关于后勤保障服务的咨询、报修、建议等。满足师生线上报修（线下服务）、线上投诉、线上评价系统、后勤信息公开等服务需求，提供客户端的制作与管理（与学院网络中心进行对接）。（10）主动接受专业监督考核，定期汇报业务开展情况，充分听取和尊重学院师生意见，想方设法改进服务实现的方式和人性化服务时段，最大程度上满足师生需求。2、公共物业巡视、日常维修管理服务物业公司建立统一报修流程和快速反应机制，完善修理完毕后客户回访机制、用户评价机制。对区域内的消防设施、消防通道进行管理，定期巡查。发现问题时要及时向院保卫处和相关管理部门报告。对楼宇设备设施（门禁、开水器、电梯、给排水系统、照明系统、空调系统、停车场车牌自动识别管理系统等）巡查，定期对机房、泵房、配电间、集水井等设备进行巡查，对损坏或异常及时报修。对楼栋内通向顶楼的安全门、窗予以加锁或关闭，未经同意任何人不得进入楼顶。物业区域内施工跟进。日常维修单项单次在10000元及以下的维修项目，维修人员由物业公司负责，维修材料由学院负责，物业公司负责做好施工安全工作。单项单次在10000元以上的维修项目由学院负责，物业公司负责做好相关监管工作。中央空调的全系统维修保养、消防设施的维修保养，供配电的维保检测、电梯维修保养、锅炉、防雷检测、化粪池清掏等不在物业维修范围内，但是日常巡查工作由物业公司负责，发现问题及时上报学院，由学院另行组织安排维修和保养。（1）对区域内所有物业结构、屋面、外墙面、装饰等定期巡查、管理，公共设施设备（上下水管、卫生间设备、照明系统、门禁系统、避雷接地系统、泵房间设备、配电间设备、配电间及泵房间电路以及个别房间、教室（非系统性的）电线线路）的定期巡视、日常维修和管理，确保公共设施、设备的正常运行。（2）对日常维修项目（日光灯、吸顶走廊灯、筒灯、应急灯等灯具，电风扇、变速器、开关、插座、电源空气开关等，课桌椅、照明灯、水龙头、马桶、蹲便器、各类水阀、水箱、软管、水管、玻璃、窗叶、门锁等所有公共设施以及铰链、衣帽钩、卷纸洗手液盒、窗帘、窗钩、滑轮、部分吊顶扣板、衣架、木门、玻璃压条、楼梯压条、木扶手、所有五金件等）进行定期检修、及时维修、更换。（3）对区域内的特种设备如中央空调等定期巡查和管理，配合专业维保单位进行养护工作。（4）对会议室、教室等专有设备，如音响、灯光、投影仪、话筒等提供专业性设备操作及日常日常维修，泵房间、配电间的日常操作及巡检工作。（5）配合做好区域内其他大型设备设施的维修养护工作。（6）泵房、配电间的定期巡视，保证水泵、电柜等设备的正常运转，发现故障及时向物业管理办公室报修。（7）配合做好经学院批准的其他部门的施工，开关泵房、配电间，提供取水、用电服务等。3、环境保洁服务（1）公共区域的环境保洁（外场）空地的日常保洁：地面干净，无纸屑，无白色污染，无烟头，无垃圾堆积物，无积水；窨井盖无缺失，无堵塞；道路两边无积泥沙，无杂草延伸。校区主干道和生活区道路的日常保洁：保持主干道、教学区、生活区道路干净、无尘土淤泥，整洁，干净，美观，定期对主干道进行清洗。运动场的保洁：篮球场等学生日常活动场地，需保持地面干净，无纸屑，无白色污染，无烟头，无垃圾堆积物，无积水；主运动场保证大型活动前后，扶手和栏杆无陈灰陈垢，室外台阶干净、无纸屑、烟头等杂物，平时无白色垃圾，定期做好塑胶运动场的养护。果皮箱、垃圾箱的日常保洁：保证每日无堆积垃圾，无异味，并定期消毒。排洪渠、排洪沟的日常保洁：无垃圾，无堵塞；明渠干净，无积污水；水面保持干净，无杂物，无漂浮物，无杂草，夏季前后需喷洒灭蚊虫药水。绿化带的日常保洁：清除有机废弃物和白色污染、石块，使其干净、整洁。垃圾中转站的清洁：对垃圾中转站内外进行打扫清洁，喷药杀虫消毒，并建有台账。窨井的日常维护：定期有效的对窨井进行疏通、灭虫。窨井盖无缺损。水面的保洁：水面保持干净，无积污水，无漂浮物、杂草。对屋顶天沟的清理：无堵塞、无垃圾、无积水，下水沟通畅。定期在合适的地域摆放灭鼠药（2）建筑物内的保洁（含体育场馆内保洁）公共楼宇开水器清洁及排污工作的管理；配电间（强、弱电间）、水泵（消防、生活用水泵）的管理及清洁工作；地下停车库的管理及清洁工作；负责楼宇内部公共区域门厅、楼梯、扶手、电梯、楼梯间、盥洗室、会议室、资料室、公共部位的门窗、公共空间的设备设施（信箱、电控箱、售卖机、饮水机、垃圾桶、灯箱、黑板、课桌椅等）及院系指定的空间部位的表面清扫揩擦。在不影响正常教学的前提下，保证场馆内部公共区域（不含实验室内部）环境整洁做到地面干净，无垃圾、无灰尘、无水迹；公共卫生间做到无异味，卫生洁具做到无积便、无尿垢、无污渍；墙、地、顶面无污垢；垃圾桶、废纸篓、痰盂、烟缸无积存垃圾、污物；保持门窗明净；阳台、平台、天花板做到无垃圾、无积灰、无蛛网；负责公共区域垃圾袋的更换。（3）保洁安全作业规范要求各清洁员工定时、定区域进行作业，各区域清洁员工仅限在本区域内作业，不得进入其它区域。清洁员工对于各类废弃物，必须全部检查后才能清运出去，如发现可疑物或不能确认的物件，立即问询有关人员，经确认后方可清运出去。在作业时注意裸露的电线、破碎玻璃，湿手不要触摸任何电器。不要把工具横在过道上，擦试高处的物品要使用梯子，控制高空作业或可能危及施工人员及第三者安全的作业。清洁作业完成后，要及时关闭在作业时打开的门窗等。清洁作业过程中用洗地机、刀片之类或高空作业时，必须放置警示牌，操作前检查工具是否损坏、检查接电是否良好，如有损坏或漏电现象禁止使用；高空操作时需有专人扶梯或守护；用刀片作业时应注意安全，做好相应的防范措施，避免事故的发生。洗手间便池用洁厕灵时，作业人员应在作业区域内先摆放“清洁中”指示牌，作业者戴好橡胶手套，进行药水清洗作业，清洗完后用清水多次冲洗，拖干地面。地面需用强酸药水作业时，作业人中应在作业区域内先摆放“清洁中”和“停用”指示牌或用围栏围信住，以防车子等经过时烧坏车子表面，浓酸作业时应穿好胶鞋、戴好胶手套和口罩；进行药水清洗作业时，清洗完用清水多次冲洗，拖干地面。对使用完毕的药剂空瓶，用清水洗净，废水排入污水沟，空瓶用垃圾袋装好封闭后运往垃圾站。清洁员工不得擅自闯入无人的工作区域。对易燃废弃物要每日清运到指定（或安全）的地方，不得在工作区域内堆集或过夜。产生的垃圾必须当天处理，并清运至指定地方。培训员工基本的安全防范意识，培训员工如何使用防火报警设施，及在发生意外时，能采取适当、有效的应急措施。4、安保消防服务（1）秩序维护管理物业公司须按照学院的要求配置值勤岗位，值勤时间、岗位职责，达到学院各项安全管理的要求。物业公司须对来访人员严格实行出入管理，建立询问、登记制度，严禁闲杂人员进入校区；对访客指引行走路径；负责办公区前台接待、登记工作。物业公司对突发事件有应急处理预案，制定电梯困人、突然停电、盗窃破坏、暴风雨、水灾、火灾、意外伤害、刑事、交通事故等有应急处理预案，并定期培训和实行突发事件的应急演练。当遇到紧急情况时，采取应急处理措施，防止事态进一步恶化，并及时报告学校并报警，协助保护现场。对楼宇监控室、消防控制室实现24小时实时监控。规范校区的内部装修管理，对进入校区各大楼内的施工人员严格把控，做好出入登记、物品登记，施工人员不得留夜施工。配合学院对大型活动做好安全保卫和秩序维护工作。对公共设施、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标识（物业管理公司提供标示内容，学校统一制作）。根据学校安全管理制度，制定消防安全设施设备安全管理办法，每年配合学校保卫处、学生处共同开展消防安全及疏散相关的演练，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。其它要求：严格执行保安岗位行为规范管理规定，24小时值班，维护日常安全秩序，认真做好中心区域防火、防盗、防破坏的安全工作；认真做好办公室、教室、会议室、公共部位和外围的巡视工作，巡逻安保根据当天巡逻路线巡视，巡逻时不得影响教学秩序，发现一般问题及时处理，发生紧急事件严格按应急预案规定程序处理；配合管理人员和保洁做好办公室、教室、会议室相关事项，确保上课、开会的正常进行；负责楼宇的安全监控工作，监控室24小时值班，发现问题时要及时向院保卫处和物业管理部门报告；监控室操作人员要持证上岗，接受设备安装单位的培训，熟练掌握手动操作程序；负责楼宇大门安全管理，来访人员登记，负责门前车辆停放管理，以及院系指派的其他工作。校内重大活动的安全警戒与秩序保障。工作纪律：遵纪守法，遵守学校规章制度。不迟到，不旷工，不脱岗，不漏岗；严禁在校大门口及值班室内吸烟。上班期间要着装，佩带工作证，不得接待外来闲杂人员，不得在值班室睡觉、打瞌睡。严禁酒后上班或上班期间饮酒。（2）消防管理积极配合学院进行消防管理，按消防管理条例要求，建立消防管理制度，包括消防责任制、消防档案、消防预案等。定期进行消防宣传，每年至少进行一次安全防火技能培训和消防演习，并对演练效果进行评价。定期对区域内的消防设施设备进行全方位的检查并记录反馈（巡视记录卡每月定期记录），确保消防设施和器材状态正常。在自动消防报警系统报警后，及时查看并处理，做好书面记录并及时上报。巡视检查区域内电线、插座等设施，做好书面检查记录，有故障及时处理。对员工进行安全教育和技能培训，合格后方可上岗，每位员工都必须熟悉各项应急预案和各项消防器材的使用方法。每天巡视检查消防通道，确保安全通道畅通无阻，检查各出入口安全钥匙是否完好，做好书面检查记录，有问题及时处理。（3）巡逻管理对校区实行严格24小时巡逻管理，须配备不少于4名特勤人员。学生宿舍属于安全防范重点部位，物业公司须加强对公寓的安全管理，增强巡逻频次，密切查看报警监控，切实保障学生公寓的安全。夜班的巡查巡视密度间隔不大于一小时，接到突发事件报告后3分钟内到达现场；车辆秩序按照学院要求，做好校园进出车辆的通行和停放管理。做好车辆的出入管理，包括来访车辆、人员的登记手续，联系被访人员及引导来访人员所需行走的路线。对学院车辆进行有效控制，指挥车辆按规定行驶和停放。责任区域没有重大交通安全事故。在特殊情况时，能及时做好车辆疏导、指挥等工作。5、学生公寓管理服务（1）学生公寓管理负责做好学生公寓的安全管理工作，昼夜巡查，认真做好防盗、防火、防斗殴和楼内消防设施器材及违规电器的管理工作。按作息时间关闭大门，做好访客登记工作。（2）公共卫生管理负责日常清洁卫生(大厅、楼梯、走道、平台、屋顶、盥洗室、厕所等公共部位卫生，实行垃圾袋装化并及时收集清运到垃圾中转站。根据院方要求做好学生入住、公寓调整与退宿工作。做好房间钥匙的管理工作，配合学管部门做好每天1次的夜间查房和白天的卫生检查工作。做好公寓门窗、地面、墙面、室内设施以及水电设施等各类设备、设施的日常维修，维修材料由学院负责提供。做好公寓内务管理，做好学生思想教育，检查室内卫生和纪律工作，配合搞好学院组织的评比、考核、评优和表彰，及时呈报，反馈给学工部、后勤处和相关部门，积极开展学生社区文化建设。6、会议客服服务（1）做好学院会议室使用登记工作，及时开、关会议室门，提前与会务主办方联系沟通会议相关流程和要求，根据主办方要求向物业相关岗位分配任务，根据会议需求准备热水。（2）会议开始前会议相关服务人员提前到岗做好会议准备工作，会议开始后直至会议结束，会议相关服务人员不得擅自离岗。（3）前台接待或客服负责每月做好会务的统计工作，并记录在每月会务统计表内。（4）负责行政楼报刊邮件的分发、投递与签收。7、楼宇管理服务（含运动场馆）（1）楼宇内部所有区域的环境卫生在不影响正常教学的前提下，保证楼宇内部（含场馆、教室内部、地下室）环境整洁做到地面干净，无垃圾、无灰尘、无水迹；教学楼内部做到桌椅、书架、橱柜、多媒体设备、楼梯扶手清洁、无灰尘，桌斗内无废纸和杂物，无“课桌文化”；公共卫生间做到无异味，卫生洁具做到无积便、无尿垢、无污渍；墙、地、顶面无污垢；垃圾桶、废纸篓、烟缸无积存垃圾、污物；保持门窗明净，墙面无脚印；阳台、平台、天花板做到无垃圾、无积灰、无蛛网；负责公共区域垃圾袋的更换。（2）楼宇内部设施设备的日常维护负责楼宇内公用设施和设备（含水电设施设备、课桌椅、消防设备、多媒体、监控设备、空调等）的日常管理，满足正常使用要求，完好率达95%以上；负责多媒体教学设备的软、硬件系统日常维护，保证在开课前满足课程教学的软、硬件环境要求；保证楼宇内供电、供水系统的完好，供电、供水正常，排水畅通；有巡查制度，能及时发现问题、及时报修、及时恢复；负责所有多媒体教室设备的管理；对于教学上有特殊要求的教师，保证提供技术支持和帮助。（3）楼宇内部水电管理适时开闭管理区域内房间和楼宇公共部位的灯光、空调等设备，节约能源，杜绝长明灯，长流水，杜绝发生跑、冒、滴、漏等浪费资源情况。（4）教学保障按时、按需要开闭管理的楼宇、房间和设备控制台柜，满足教学需要，按需登记、领取，保证教学正常进行。8、绿化养护服务（1）做好前期校园绿化规划咨询工作；（2）做好绿化维保期内监督及维护保养建议工作，提出整改建议，并监督整改结果；（3）绿化维保期到后，做好统计及交接工作；（4）维保外的绿化养护工作应按如下要求实施：35月份修剪：3-4月，剪除冬、春季干枯的枝条，修剪常绿绿篱。5月，修剪残花，行道树进行第一次的剥芽修剪。草坪养护：修剪、清除杂草。防治病虫害：对绿地内所有植物的病害进行一次普防。补栽补种：对裸露地块进行补种和补栽，对长期生长不良的植物进行品种置换和更新。夏季：68月份浇水：根据天气情况，及时浇水。修剪：继续对行道树进行剥芽、除蘖工作；对绿篱、球类及部分花灌木实施修剪。草坪养护：对校区内大面积草坪进行全面修剪，根据杂草情况，施除草剂。抗旱：7-8月，进入植物抗旱保苗关键时期，保障植物充足的生理水分需求和对半阴性和阴生植物采取遮荫处理，以防日灼病。迎新准备：8月底前，确保校区内草坪、绿篱及行道树已完成全面修剪。排水：有大雨天气时要注意低洼处绿地的排水工作。秋季：911月份修剪：绿篱造型修剪，草坪修剪。病虫害防治：清理枯枝落叶，防止各种害虫潜入过冬。挖隔草沟：根据整体工作计划，合理安排草坪、绿地的切边。冬季：122月份修剪：对乔木、灌木进行冬季修剪，调整树冠形态。病虫害防治:消灭越冬病虫害，做好对植物的“涂白”工作。施肥：对绿地内植物进行全面施肥。补栽补种：对裸露地块进行补种和补栽，对长期生长不良的植物进行品种置换和更新。全年：防治病虫害：根据病虫害程度，对虫害较大的植物区域进行重点防治。白蚁防治。清理死树：发现死树枯枝，及时上报并清理。9、节能管理（1）在保证物业管理服务质量的条件下，要充分运用节能、环保的新方法和新技术，制定有效降低物业运行各类能耗和环境污染的措施；（2）贯彻执行环境保护、劳动保护、劳动防护、职业卫生和安全生产的法律法规和有关要求，构建节能、低碳、环保、健康和安全的物业管理服务新模式。（3）协助学院做好物业管理区域内各项节能管理工作，对物业服务人员进行节能专业培训，加大节能力度，完成学院下达的物业公共部位年度节能指标。（4）学院每年对公共楼宇下达公共区域内的用能定额指标，指标的考核对象为楼宇所在的物业公司。考核采用综合评分方式，完成指标给予加分，未完成指标则考评扣分。（5）学院对楼宇实行节能环保项目改造时，中标物业应给予相应的配合，确保项目改造的顺利实施。 （6）物业公司负责对楼内节能设施进行日常维护。10、其他与上述服务相关的物业管理及服务二、管理服务总体目标通过专业化的物业管理，加之与物业使用人的默契配合，我们有足够信心保证“某学院新校园”在管理期内达到下列管理目标：1、物业管理服务按照招标文件第六章招标项目技术、服务、政府采购合同内容条款及其他商务要求和物业服务合同约定执行；2、为物业使用人提供所需要的特约服务。三、物业服务标准为了实现以上管理服务目标，我们将执行以下工作标准：1、综合服务服务项目服务标准综合管理业务1.各楼宇值班员应向访客提供关于校园情况、办公楼内部各服务功能的咨询；2.行政楼大厅服务人员应注意维护大厅的整洁、有序和安全；3.当客户报修时应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）；4.实施值班经理制度，保证夜间突发事件应急处理的及时有效性；5.设立24小时服务中心，8小时/天接待服务；6.受理公共服务处指定的公共服务类业务；7.协助学院做好房屋、设施设备接管验收工作；8恶劣天气，应加强教室、公寓的检查，及时排查并消除安全隐患，并做好相关突发事件的应急预案；投诉处理1.物业管理服务机构直接受理的投诉，应核实情况及时处理并回复投诉者；2.属于物业管理责任的，应向师生道歉并及时纠正；3.属于无效投诉的应做好解释工作；4.物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报学院主管部门处理；5.管理服务机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不超过三个工作日；6.直接向有关部门投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实上报书面材料，协助有关部门做好相应工作；7.向公安机关报案的投诉，协助公安部门处理；8.涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理；9.受理、处置的投诉应保持记录。会务服务1.会前服务a接到会议通知后，会议服务人员根据会议名称、性质、时间、与会人数、级别及布置要求调配桌椅，并确定台形；b会议服务人员根据会议需要摆放茶叶、开水、面巾纸、鲜花、会议桌签等物品，会务相关物料由学院提供； c工程专职人员对会议室的音响、麦克风、投影仪、幻灯机、电视、录像、照明等设备进行调试，保证设备设施正常使用；d会议开始前会议服务人员要在会议室门口迎接等候与会人员。2.会间服务a与会人员入席后会议服务人员根据其个人需要提供茶水服务；b会议期间会议服务人员要定时倒水，根据需要为与会人员提供小毛巾、果盘，食物、饮料（咖啡、矿泉水和其它饮料等）等其它服务；水果、饮料等由学院自行购买。c会议休息期间，会议服务人员要尽快整理会场，补充和更换各种物品；d会议期间，会场使用的音频、视频系统由专职技术人员操作，对设备出现的异常情况需进行及时排除。3.会后服务a会议结束与会人员全部退场后，会议服务人员做好会议物品（茶杯、毛巾、果盘、鲜花等）的整理，音响设备、空调的关闭，桌椅的清洁、复位，剩余食物、水果的处理，地毯的吸尘、清洗；b会议服务人员仔细检查会场，是否有与会人员遗忘的物品等，并及时与遗失方联系或移交院长办公室。c专职技术人员检查设施设备是否有损坏，并认真做好记录；d会议服务人员清洗、消毒会议用品（茶杯、茶碟等）。能耗统计与管理1.协助学院做好各项能耗计量表周期计数据的统计；2.适时提出有效的节能降耗管理意见，经学院认可后实施开展。2、校园安保服务服务项目服务标准综合服务运用新技术、新方法、新设备进行校园内消防管理、安全技术防范系统管理、治安秩序维护管理、楼宇门卫值班、交通管理等形成三维六防安全防护体系。1.设立24小时值班服务电话，实行24小时不间断巡逻，维护校园秩序，做好校园内陌生人询问工作，发现可疑人员立即处理未能处理的报告保卫部或公安部门。2.学院大门按学院的规定，做好来访登记，车辆出入管理，大件物品出入管理。 3.积极做好安全防范宣传工作，组织建立义务消防队，制订群体事件、消防、治安、自然灾害、紧急突发事件处理预案，协助学院保卫处做好治安、消防等安全防范工作，做好四防(防火、防盗、防破坏、防自然灾害)工作，及时发现报告和消除各种治安、消防及其他安全隐患，维护校园稳定。4.制止乱涂乱画、乱张贴、乱拉乱接、乱倒垃圾、破坏校园公共设施等不文明行为，并作好说服教育工作。5.协助学院做好重大活动的安全保障工作。 6.定期对校内消防设备进行例检，及时充装、更换过期灭火器。（灭火器药剂的更换由学院负责），代学院做好外包的消防设施维保监督工作，保障消防通道畅通，每月定期提交消防设备例检报告。7.做好校区交通秩序维护，按学院车辆停放管理相关规定做好停车场、露天停车位的管理工作，预防交通事故发生。8.每月定期向学院后勤保卫部门汇报校园安全防范工作小结和下月工作计划。3、楼宇管理服务服务项目服务标准楼宇值班服务1.行政楼实行24小时值班管理，教学楼、实训楼、教研楼等白天由保洁员兼职值班，晚上实行外场保安安全巡查，并做好楼宇出入口的人员进出管理；2.做好楼宇的开关门工作，教学楼教师休息室的开关门管理工作；3.教学楼、实训楼、教研楼需加强危化品预警管理工作，发现问题及时上报；4.图书馆需加强消防、安全管理，定期进行安全隐患排查工作；5.加强对楼宇消防器材的管理，如有缺失应及时补充。6.24小时楼内巡视管理、消防安全检查管理等；7.及时受理行政楼办公人员的报修、留言等相关工作；楼宇巡视服务1.楼内进行24小时不间断安全巡视，发现问题及时处理；2.巡视时应做好各项安全记录，主要关注防火、防盗、防水等相关工作，并作好各项巡视记录；3.巡视员应时刻关注自己的形象，穿戴整齐、巡视时不得吃零食、不得抽烟、不得闲聊；4.对于陌生人员应主动上前盘问，发现可以人员应及时汇报；4、学生公寓管理服务服务项目服务标准学生公寓值班服务1.学生公寓管理必须接受学院相关部门的指导、监督；聘请专职公寓公寓管理员实行24小时值班，实施学生公寓的管理，按教育部、学院及相关职能部门的有关文件精神要求，配合学院相关部门做好学生的日常行为规范的引导；2.学生公寓配置管理员，负责公寓区的综合管理服务，服务内容包括公寓区维修管理、协助学院做好卫生检查等相关工作；3.依据学院相关规定，做好公寓设施和物品的登记清查工作； 4.做好空公寓的卫生清理、维修等管理工作，并协助学院做好学生住宿方案、办理学生入住接待、退房；5.来访登记、大件物品出入登记；6.督促学生自觉遵守学院的各项规章制度和作息时间，做好公共秩序维护，协助做好公寓的调整工作，发现问题及时处理并报学院有关部门7.学生公寓钥匙的交接、管理，备用钥匙管理，门禁系统的运行与管理；8门前各类车辆停放秩序管理；9运用互联网智慧管控平台及时受理报修、留言、小件寄存、失物招领等各项工作；10.配合学院做好学生日常防火、防盗、安全用水用电宣传教育工作，对违章者及时通报学院相关部门处理；11遇突发事件，管理人员、值班管理人员必须在第一时间报告学院保卫处及相关人员，如情况紧急更应同时直接报警（110、120或119等），主管人员必须在第一时间到现场处理问题或协调处理问题；12寒暑假期间加强安全管理和能源管理；13根据实际情况制定除四害、消毒工作细则；14.建立学生住宿管理信息系统。保洁服务1.走道、门厅等公共区域要求每日保洁一次、实时巡扫。做到地面干净整洁，无明显积尘、污迹和湿滑现象，扶手和栏杆无明显积尘；2.公寓范围门窗设施光亮、玻璃明亮，窗台无积灰、无污渍；墙面无黑印、无积灰、无污渍、无蜘蛛网、昆虫，无乱张贴现象；垃圾箱（桶）干净整洁、垃圾入箱、清运及时，无异味、无不文明现象；消防栓、信箱外表无明显积尘；定期清洁供电设施外表，照明灯具、插座开关和电视机；2.公共卫生间要求每日保洁两次、每两小时巡扫一次离开前检查设施是否完好，不好及时报修。做到室内无异味、臭味；地面清洁，无烟头、无垃圾、无积水、无湿滑现象、无乱张贴现象；地漏盖板清洁完好，排水通畅，无垃圾堵塞；卫生设施表面清洁，无污迹黄斑，保持畅通；垃圾筐表面清洁，垃圾及时清理；墙面、隔板、器具表面无涂鸦和乱张贴；保持通风排气，空气良好；保洁工具、用品统一放在指定地点；3.开水房保洁要求开水房地面及墙面保持清洁无烟头、无垃圾、无积水、无湿滑现象、无乱张贴现象；地漏盖板清洁完好，排水通畅，无垃圾堵塞；垃圾筐表面清洁，垃圾及时清理。4.学生毕业离校后，对搬空公寓进行清扫，保证室内整洁干净、无垃圾杂物；新生报到前，于暑假提前对入住公寓进行清扫，保证室内墙面、地面、家具整洁干净、无污渍、无灰尘。5、校园环境管理服务服务项目服务标准保洁服务1.道路、广场：每日8：00，15：00前各完成一次保洁，期间每二小时巡扫一次，重大活动期间实施冲洗保湿，做好重大活动组织期间的保洁服务；暴雨、大雪时及时组织保洁人员共同清扫。做到干净整洁，无明显垃圾、杂物、积水、泥沙，下水道口保持畅通；雨雪天气时，保证路面、广场不积水。2.室外体育场：每日保洁一次，巡扫二次，大型赛事活动期间实施持续保洁，且每二小时巡扫一次。做到干净整洁、无明显垃圾、杂物、积水、泥沙，下水道口保持畅通。3.停车场（含户外、地下）：每日清扫一次。做到干净整洁、无明显垃圾、杂物。4.户外设备设施：垃圾桶每日保洁一次，巡查保洁二次。要求外表面完好干净、无明显污迹、无异味；玻璃设施每日巡查保洁一次。要求干净、明亮，无污迹、无明显灰尘、无乱张贴；校标、指示标志每周保洁一次。要求干净、无灰尘、无污迹；宣传栏、橱窗（非广告）每日巡查保洁一次。要求边框干净整洁，玻璃明亮，无明显灰尘、无污迹、无张贴；灯杆每周保洁一次。要求干净、无污迹、无乱张贴；草坪、桥头灯每周巡查保洁一次。要求干净、无积尘、无污迹；休闲设施每日巡查保洁一次。要求干净整洁，无积尘、无污迹；雕塑每周保洁一次，要求干净、无积尘、无污迹。5.消害灭杀：“灭四害”有季节防疫工作方案，实施措施和效果有验收，妥善投放药物，防止对环境造成次生污染。6.化粪池清理：每季度清理一次，每日巡查一次（涉及相关费用由学院负责）。做到无粪便堵塞或满溢现象，保证出入口畅通，污水不溢出地面。垃圾清运服务1.室外垃圾桶每日清运二次。做到无满溢、散落现象；2.室内日产垃圾包装后定点集中堆放，定时清运，保持周边环境整洁、无散落现象；垃圾清运费用由学院支付；3.垃圾中转站每日清扫保洁二次。配合垃圾清运单位做好垃圾外运，清运后地面冲洗干净，要求环境整洁，无积压、无散落和乱堆放垃圾、无污水、无臭味；4.日常巡查中发现废弃物及时妥善处置，做到无卫生死角；5.负责校区垃圾中转站的运行管理工作；6.负责与环卫部门协调、沟通做好垃圾外运工作。绿化养护服务1.绿化养护应达到绿地或花坛内黄土不裸露，各类乔、灌、草等绿化存活率95%，植物群落完整，层次丰富，有整体观赏效果。植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛；2.制定完整的养护月历，定期进行水肥管理、整形修剪、中耕除草、围护巡查等养护工作；3.病虫害防治应以预防为主，生态治理，各类病虫害发生低于防治指标；所用的农药符合“低毒，高效，无残素毒”的环保标准。4.绿地整洁，无杂物、堆放物、堆料、搭棚，树干上无钉、拴、刻画等现象，无白色污染（树挂）；绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）、水面杂物应日产日清，重点地段做到随产随清；做到保洁及时。6、楼宇保洁服务楼宇保洁服务1.楼宇大厅、楼道要求每日保洁二次，每小时巡扫一次。做到地面、台阶无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘；墙面无灰尘、无污渍，光亮，墙角无蛛网；公共设施表面(如宣传窗、垃圾桶、装饰柱、灭火箱、植物花盆等)无积尘、无污渍、无手印、光亮；高度2米以下的门、窗框、外立面表面干净、玻璃明亮、无积灰、无污垢、无水迹、无乱张贴。2.校领导办公室每日保洁一次。将室内垃圾、杂物，集中收放于垃圾袋中（包括清洗烟灰缸），擦拭文件柜、门窗、家具、画框等。做到文件柜、画框表面无灰尘、无污渍，玻璃明亮；地面、墙面、门窗（米以下）干净整洁、无积尘、无污渍、无蛛网、无水迹湿滑现象；电脑、电话、传真机、复印机、打印机、饮水机表面无积灰、无污渍并定期消毒；垃圾筐内垃圾清理及时。3.教室休息室每日保洁二次，巡扫二次。做到墙面无黑印、无积灰、无污渍、无蜘蛛网、无乱张贴现象；地面无积灰、杂物、垃圾；沙发、茶几、文件柜、饮水机表面干净光亮，无积灰、无污渍、无杂物、无异味；窗帘挂放整齐；垃圾筐及时清理。4.教室要求每日保洁二次、巡扫二次。做到墙面无黑印、无积灰、无污渍、无蜘蛛网、无乱张贴现象；地面无积灰、杂物、垃圾；高2米以下门窗玻璃明亮，窗台无积灰、无污渍；桌椅、讲台、中控台、教学设备干净整洁，无积灰、无污渍、无杂物、无异味，表面光亮；定期清洁照明灯具、音响设备、电风扇；定期清除课桌涂鸦；窗帘挂放整齐；垃圾筐及时清理。5.会议室、接待室每日保洁一次，巡扫二次。根据会议室的不同要求，以及会议安排，在会议前一小时完成保洁。要求经常开窗通风，保持室内空气清新；墙面、天花板、吊灯表面无积灰、无污渍、蜘蛛网；桌椅、沙发、设备表面干净整洁，无积灰、无污渍，光亮；地面、踢角线无积灰、无杂物垃圾；音视频设备表面无积灰、无污渍，话筒定时消毒；细心整理窗帘并挂放整齐；垃圾筐中垃圾清理及时；地毯每两月清洗、消毒一次。6.礼堂报告厅平时每周保洁一次，但使用前需提前做好保洁，；控制设备、布景、灯光、音视频设备配合专业人员保洁。墙面、地面、门窗、设备保洁要求按照上条会议室保洁标准；化妆台、桌椅、机柜、水池表面干净整洁，无积尘、无污渍、无乱张贴，镜子明亮；道具表面无积尘、无污渍，摆放整齐；窗帘挂放整齐。7.图书馆大厅、楼道、电梯、屋顶平台、地下室、公共卫生间、开水间的保洁要求按照公共空间标准。书刊阅览室、电子阅览室、自修区要求每日上班前完成清洁工作。做到墙面无黑印、无积灰、无污渍、无蛛网；地面无积灰、无垃圾杂物；高2米以下门窗玻璃明亮，窗台无积灰、无污渍；桌面清洁、桌椅摆放整齐；窗帘挂放整齐；垃圾筐内垃圾清理干净（白天中午再清除一次），外表面干净无污迹；捡拾物品需及时上交图书馆工作人员做失物招领，不私自处理；电子阅览室要求每日擦拭键盘、鼠标，电脑桌下不留积尘和死角。书库开馆期间要求每周清洁一次，墙面、地面、门窗保洁要求按照阅览室标准，书架表面无积灰、无污渍，架上图书移动后需恢复原位、码放整齐。办公室保洁要求按照办公室保洁标准。8.电梯每日保洁一次，每二小时巡扫一次。做到电梯轿厢内地面干净、无积尘、无污渍、无垃圾杂物；不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、无张贴物；灯具、指示板明亮；门槽内无垃圾杂物；9.屋顶平台每日保洁一次。做到干净整洁，无明显垃圾、杂物、无积水、无泥沙，落水口畅通；10.地下室每日保洁一次。做到干净整洁，无明显垃圾、杂物、无积水；11.公共卫生间每日保洁二次、每二小时巡扫一次。要求作业前，门口放置“工作进行中”的黄色告示牌；作业时，开窗通风，先擦门窗，室内由上至下，从里到外逐一保洁和收集垃圾；离开前检查卫生设施是否完好，不好需及时报修。做到室内无异味、臭味，无烟头、无纸屑、无污渍，无蜘蛛网、无积水、无湿滑现象、无乱张贴现象；地漏盖板清洁完好，无垃圾堵塞现象；卫生设施表面清洁卫生、无污迹黄斑、烟头、纸屑，保持畅通；废纸篓干净、及时更换垃圾袋；墙面、隔板、器具表面无涂鸦和乱张贴；保洁工具、用品统一放在指定地点。12.开水间每日保洁三次，每二小时巡扫一次。做到供水设备表面清洁、无污渍；地漏排水通畅，无积水、无垃圾堵塞现象；地面无污渍，无积水、无湿滑现象；垃圾篓及时清洁7、设施设备运行管理服务房屋设施设备运行与维护服务房屋维护管理房屋维修管理1.建立健全房屋档案，检查、督促办公楼业主正确使用