《政府房价调控政策》PPT课件

政府房价调控政策,2010年政府遏制房价房政策大盘点,1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2月20日，银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法，打击炒房者和投机行为。3月9日，温家宝总理所做的政府工作报告中强调，促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容3月12日，国土资源部称，将于3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。3月18日，国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。,3月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1。1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十条举措，被称为房地产“新国十条”。4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,政府为什么要遏制房价？,第一，防止资产价格过快上升，导致资产泡沫，并通过抵押品价值虚高的方式，把金融系统拖下水；表面上看，打压市场价格，似乎可以同时满足这两个目标，但上一轮房地产市场调控的实践表明，打压房价并没有做到这一点。这就使我们有理由相信，这两个政策目标很可能不能简单地合并为打压房价一个动作，而是需要两个独立的操作过程。换句话说，我们不能指望用房价一个“快捷键”解决所有住宅问题。住房问题防范金融风险和保障居民住房必须通过两个互相关联的政策组合来解决。,第二，满足市场消费需求，减轻居民购房压力。简单地讲，就是“防范金融风险，降低购房门槛”。以提高二套房首付比例和利息支出为核心的“二套房”政策，在房地产市场和金融市场间，有效地建立起了一道防火墙，极大地降低了房价暴涨带来的金融风险。理论上讲，只要消费者完全是用自有资金“炒房”，金融系统就不会有任何风险。这就像古董或集邮市场，价格的暴涨或暴跌，都只不过是孤立的市场现象。对于借钱炒房的人而言，只要首付达到一定比例，自有资金就会约束其投机的规模。而只要利息高到一定水平，炒房就会无利可图。实际上的效果也正是如此，“二套房”政策出台后，投机性的需求大规模离场，成交量明显萎缩，对房价形成了巨大的卖压。严格地讲，房价下跌至多不过是隔离金融系统和高风险商品房市场的一个后继结果，而非目的。资产价格暴涨本身并不一定导致泡沫，这就像古董或集邮市场，价格的暴涨或暴跌，都只不过是孤立的市场现象。就防范金融风险这一目的而言，只要能将银行资金与投机性房地产隔离，价格高低就不再有重要的经济含义。,房价真的会降吗？,回顾历年来的调控，政府出台了不下200项政策，可这些政策为什么就不能令房价理性回归，为什么就不能从根本上解决民众的普遍住房需求呢？究其原因不外乎如下几点：一、中央政府对房地产完全市场化的期望值过高，给予房地产市场极大地扶持。房改以来，中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。于是乎，政府对房地产业极尽所能进行大力扶持：商品房预售、房地产开发及销售期间给予房产商贷款、个人购房贷款、土地使用金延期支付、给予房地产项目极低的资本金比例等。所有这些扶持政策令房产商得以顺利地以小博大，得以快速的发展并聚拢超额财富，与此同时，中国房价也被数度推高。可以毫不夸张地说，政府对房地产完全市场化的期望值过高时导致中国房价处畸高状态的最重要原因。,二、地方政府与房产商结成利益共同体，成为维护畸高房价的主力军。一直以来，地方政府在房产利益链条中占重要一环已成业内外共识。这一点，从地方政府的种种表现可见一斑：对中央政府的诸多宏观调控政策执行不到位、对中央的保障性住房政策执行不到位、在去年房价刚步入下行通道时迫不及待地救市等。地方政府及相关官员看重GDP、政府收益及个人收益，对房产商给予大力扶持，对房产商的违规、违纪甚至违法行为眼开眼闭甚至大开方便之门，近年来，各地都有地产领域腐败官员东窗事发即为明证。可以说，地方政府与房产商结成利益共同体，成为维护畸高房价的主力军，是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素。,三、政府房价稳定论，令房价越来越高。历年的调控，政府所提出的口号一直是稳定房价，很少有官员明确表示调控的目标就是降房价的。政府的房价稳定论，给开发商以政府不会打压房价的信心，于是乎捂盘惜售、随意定价、哄抬房价、销售欺诈等行为随处可见；政府的房价稳定论，令新闻媒体尤其是房产媒体确立了房价不会降的新闻导