房地产开发项目代建方报酬确定研究——以绿城房产建设管理有限公司为例.pdf

.房地产开发项目代建方报酬确定研究.以绿城房产建设管理有限公司为例重庆大学硕士学位论文（学术学位）学生姓名：金莹指导教师：刘玉峰副教授专业：技术经济及管理学科门类：管理学重庆大学建设管理与房地产学院二 O 一二年十月Research on the Agents Payment of Commercial Agency ConstructionA case study of Greentown Construction Management LimitedA Thesis Submitted to Chongqing University in Partial Fulfillment of the Requirement for theMasters Degree of ManagementByJin YingSupervised by Associate Prof. Liu YufengSpecialty: Technology Economy and ManagementFaculty of Construction Management and Real Estate ofChongqing University, Chongqing ChinaOctober 2012重庆大学硕士学位论文中文摘要摘要随着宏观调控的延续，房地产市场已逐步由“地产”时代转变为“房产”时代，单纯依靠“土地红利”获取开发利润的传统模式难以为继。在投资主体的多元化和“投资、开发”职能逐渐剥离的情况下，专业开发能力将在未来房地产行业扮演越来越重要的角色。基于委托方对专业开发管理服务的需求和众多房地产开发商战略转型的要求，房地产项目代建模式应运而生。该模式能够有效整合双方的优势资源，在信息共享，风险共担的合作前提下，实现项目整体利益、委托方利益及代建方利益最大化的“多赢”目标，受到当前市场的高度认可。但是作为新生事物，房地产项目代建模式的相关理论研究缺乏,众多房地产代建项目落地过程中产生大量悬而未决的问题和矛盾。本文拟采用“发现问题理论验证解决问题实例验证”这一思路，研究房地产项目代建模式中最核心的问题，即代建方报酬标准的确定问题。主要内容如下：1）详细阐述房地产项目代建模式的概况，包括概念、特点、运作模式和发展现状等内容，对比现有政府代建模式的理论研究文献，得出该模式中双方矛盾的焦点是代建方报酬标准确定问题。2）以委托代理理论、合作伙伴理论以及风险分担机制为理论基础，分析得出房地产项目代建模式的合作的理论基础“合作伙伴理论”；通过对经典委托代理模型的演绎和对最优激励合同的研究，得出在激励问题中考虑风险分担因素是十分必要性，“风险分担度”指标会对激励效果产生重大影响。基于风险分担方案的激励方式不仅能有效提高代建方的工作积极性，还能降低委托方的总激励成本，缓解“代理人问题”。此外，合理的代建费用构成应该包括固定报酬和风险报酬两部分。3）根据理论研究的结果，采用问卷调查法和类比法等方法设计出代建方取费模式。基于现有实例，运用问卷调查法确定双方对于风险分担的倾向性，重点研 究共同承担风险的分担情况；设计出基于风险分担方案的代建方风险报酬取费标 准；最后通过实例研究证明代建方风险报酬取费标准是合理的，具有一定现实指 导意义。关键词：房地产代建，取费标准，风险报酬I重庆大学硕士学位论文英文摘要ABSTRACTWith the governments regulations, the real estate market has shifted from the era of land to the era of property. Consequently, relying solely on dividends derived from the land will be no longer be viable. As investment entities become more and more diverse and the function of investment and development becomes more and more separate, professionalized development capacity will play an increasingly important role in the real estate industry.Construction project management emerged as clients were in need of professional management services and real estate developers needed to go through a strategic transformation. Construction project management has been highly recognized by the market as it enables both the client and the construction manager to effectively integrate their primary resources, share information and risks so that the benefits for both parties can be maximized.However, as construction project management is still a fairly new phenomenon, not sufficient studies have been done about it. As a result, many issues arose in the process of construction and have become intractable. This essay addresses the core issue, namely payment incentives for construction managers, through a combined method of statistics, theoretical models and theory application. The main content is as follows:1) Through thorough reading of relevant government documents and documents regarding construction project management, I discovered that the most significant issue is payment incentives.2) By studying the theories of construction management, partnership and risk sharing, I reached the conclusion that the foundation for cooperation in construction project management is the consensus reached between the client and the construction manager. Based on the deduction of theoretical models, I concluded that modes of payment incentives are closely linked to risk sharing mechanisms. Therefore, it is imperative that the risk sharing is factored into the payment planning. I also argued that the payment should be comprised of a fixed management fee and risk payment.3) Through drawing analogies from real-life examples and studying documents, I came up with a way to determine the fixed management fee. By way of surveys, I foundII重庆大学硕士学位论文英文摘要a reasonable way to share risks between the two parties. Finally, I tested the feasibility of this mode of payment.Keywords: Commercial Agency Construction, Modes of Payment, Risk returnIII重庆大学硕士学位论文目录目录中文摘要.I英文摘要 .II1绪 论 .11.1研究提出的背景 .11.2研究的目的及意义 .21.3文献综述 .31.3.1.代建制的概念和特点31.3.2.代建模式中代建方的激励问题51.3.3.文献评述71.4论文的研究内容、方法及技术路线 .81.4.1.研究对象及内容81.4.2.研究方法91.4.3.技术路线92房地产项目代建模式发展现状及问题 .112.1房地产项目代建模式概述 .112.1.1.房地产项目代建模式的概念112.1.2.房地产项目代建模式的创新点112.1.3.房地产项目代建模式分类122.2房地产项目代建模式的运作模式 .132.2.1.委托方的主要职责132.2.2.代建方的主要职责132.2.3.项目公司的运作方式142.3房地产项目代建模式发展现状及问题 .152.4本章小结 .173房地产项目代建模式的理论基础 .183.1委托代理理论 .183.1.1.委托代理理论概述183.1.2.委托代理理论基本模型193.2合作伙伴理论 .213.2.1.供应链合作伙伴关系概述223.2.2.公私伙伴关系概述22IV重庆大学硕士学位论文目录3.2.3工程管理中和谐管理理论概述 .233.3风险管理与风险分担 .233.3.1风险和风险价值的定义 .243.3.2风险偏好概述 .253.3.3房地产代建项目中风险组合方式 .263.4房地产代建模式中的激励与风险分担 .283.5本章小结 .304房地产项目代建方固定报酬取费标准研究 .324.1房地产项目代建方报酬取费现状 .324.1.1绿城建设的报酬取费模式 .324.1.2北京鼎益地产的报酬取费模式 .324.1.3广州维森的报酬取费模式 .334.1.4深圳里程地产的报酬取费模式 .334.1.5小结 .344.2房地产项目代建方固定报酬取费标准 .344.2.1代建方固定报酬构成 .344.2.2固定报酬取费方式 .354.2.3固定报酬的支付方式 .384.3本章小结 .395房地产项目代建方风险报酬取费标准研究 .405.1房地产开发代建项目风险识别 .405.1.1风险的含义及特点 .405.1.2风险的识别和分类 .415.2房地产项目代建模式中风险分担原则及方法 .435.2.1风险分担原则 .435.2.2风险分担方法 .445.2.3问卷调研方法及对象 .445.3房地产项目代建模式中的风险分担方案 .465.3.1风险分担倾向性的数据分析 .465.3.2基于代建方视角的实证结果分析 .485.4基于风险分担的代建方风险报酬模型 .505.4.1风险报酬基本模型 .505.4.2基于代建方视角的风险报酬模型 .505.5本章小结 .54V重庆大学硕士学位论文目录6案例分析 .556.1项目概述 .556.2案例特点 .556.3代建方报酬确定 .576.3.1 合同约定的取费方式 .576.3.2 基于风险分担的代建方报酬取费方案 .576.4对比分析 .596.5本章小结 .607结论与展望 .617.1结论 .617.2本研究尚存的问题及展望 .61致谢 .62参考文献 .63附录 .65VI重庆大学硕士学位论文1绪论1绪论1.1 研究提出的背景工程项目依据投资主体不同可大致划分为政府投资项目和非政府投资项目。“代建制”已经在政府投资项目中得到广泛运用，取得了良好的管理效果。随着我国城市化进程的不断推进，房地产行业快速发展，由普通企业投资的房地产项 目开始引入代建管理模式。追溯房地产项目代建模式产生的原因，可归纳为如下 两点：1）房地产市场由“地产”时代向“房产”时代的转变，中小开发商面临“生存”问题。伴随行业调控政策和主要城市土地价格上涨，单纯依靠“土地增值”获取主要开发利润的传统盈利模式已经难以复制，房价爆发式上涨的可能性微乎其微，如何在严峻的宏观环境下，赢得有限的市场，是中小开发商或外来行业的投资者面临的最大问题。2007 年至 2010 年期间，房地产市场的空前繁荣，大量行业内外企业高价购地，涌入房市。由于缺乏开发管理经验，专业水平较低，营造的产品缺乏竞争力，这些企业急需引入专业开发团队和优质品牌，通过提高房产品的“性价比”去赢得有限的市场，才能保证公司在最严厉的调控中“生存”。2）行业投资主体多元化，投资职能与开发职能逐步分离，专业房地产开发企业面临转型。由于“银根紧缩”和“限购、限贷”政策的持续推行，大型开发商同样面临“生存”问题。依靠银行信贷和销售资金回款支撑项目开发的“资金流滚动扩张”模式难以为继，传统开发商面临战略转型，或缩小投资规模或彻底转变为“专业 的房地产开发管理服务商”，凭借自身专业的开发能力谋求生存和发展。通过最 大程度地剥离投资功能，输出品牌和专业开发服务，实现扩张，将成为众多开发 商的战略转型方向。房地产项目代建模式对于委托方和代建方具有同样重要的意义。随着房地产 项目代建模式在全国各省市落地，在实际运作过程中遇到各类问题。笔者有幸在 国内规模最大、影响力最大的“专业的房地产开发管理服务商”绿城房产建设管 理有限公司实习，见证了众多房地产代建项目的落地。笔者所属部门是整个模式 研究和探索的最前沿部门，负责宣传、推广和拓展代建业务，既能直接接触市场， 触碰委托方的真实诉求，又能收集到代建方内部运营过程中的问题。特殊部门职 能使笔者对房地产项目代建业务模式有了更深入的了解。结合现有项目实际情况， 得出委托方和代建方主要的矛盾点集中在以下几方面：1重庆大学硕士学位论文1绪论1）对委托方而言，由于宏观经济环境影响，资金压力增大，较为高昂的代建费用极可能摊薄自身收益，商务谈判过程中未对风险分担做清晰界定，委托方通常需要独自承担项目开发的全部风险，风险规避和控制能力较弱；2）对代建方而言，代建费用较低，除人员薪酬福利和行政办公费用等固定管理费外，利润微薄，主动承担风险的积极性有限，在项目实际运作中的受委托方干预的影响较大，话语权相对较弱。综上：双方的矛盾根源在于激励机制不完善。在双方目标和利益诉求不一致、信息不对称的情况下，委托方无法设计出合理的补偿契约诱使代理方以自身利益为目标而努力工作，而代建方在缺乏足够激励的环境下，工作积极性较低，难以发挥房地产项目代建模式的特色和优势。因此，房地产开发项目代建方报酬标准研究，是房地产代建制中亟待解决的核心问题。1.2 研究的目的及意义房地产项目代建模式可以有效整合双方的优势资源，在信息共享、责任对等、风险共担的合作前提下，通过积极地配合协调，实现项目整体利益、委托方利益及代建方利益最大化的“多赢”目标，既是委托方解决“生存”问题的良药，又是房地产行业轻资产战略转型的重要方向。在实践中，房地产代建业务也受到当前市场的高度认可。然而，房地产项目代建模式在我国仍处于探索阶段，相关理论研究较少。在房地产代建项目落地过程中产生大量悬而未决的问题和矛盾，委托方和代建方仍未就代建方报酬标准达成一致意见，对于如何将项目风险在委托方和代建方之间合理分担，进而确定项目剩余的分配方案等问题也没有清晰的界定。论文研究的目的和意义：1）以代建方的报酬取费标准为研究对象，确定代建报酬的构成方式、取费方案以及支付方式等；以房地产代建模式的定义、分类、运作模式及现有代建方的收费方式为现实基础，结合委托代理理论、风险分担理论及合作伙伴理论等的理论基础，确定房地产开发项目中代建方的报酬标准。2）在理论上，补充并完善房地产项目代建模式的相关理论研究。现有的“代建制”多以政府投资项目为研究对象，研究政府与代建人之间的关系。而房地产项目代建模式的研究对象是一般房地产开发项目。两者在理论基础、合作基础、组织关系、委托方类型和利益诉求、代建方取费方式等方面均在较大差异。因此，独立研究房地产项目代建模式的概念、运作模式及代建方取费标准十分有必要。3）在实践中，房地产项目代建模式作为近年国内兴起的新型开发管理模式，拥有广阔的发展前景。本研究基于理论演绎法和实证法展开，在一定程度上解释2重庆大学硕士学位论文1绪论和解决了房地产项目代建模式运行过程中遇到的某些问题，有一定的现实指导意义。本研究确定的代建方报酬标准，可以作为委托方和代理方在契约谈判过程中确定合理收益分配方案的参考依据。1.3 文献综述2004 年 7 月，国务院出台关于投资体制改革的决定1，代建制首次在政策层面上提出。政府提倡“对非经营性政府投资项目加快推行代建制，即通过招投标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，建成后移交给使用单位。”在此之后，大量的文献开始探讨代建制管理模式的现状和发展问题，从代建制实施的各个环节探讨代建制中参与主体、项目运作模式、代建取费、合同管理以及激励等问题。回顾现有文献，政府代建制理论研究主要围绕以下两方面：一是代建制的概念和特点；二是基于委托代理理论的代建方激励机制研究。1.3.1 代建制的概念和特点陈少春2提出代建制属于委托代理关系，代建人与业主签订合同，代建人按照契约规定，代表业主从事工程项目全过程管理或分阶段管理工作。 黄仲龙3提出，代建制的概念应该从狭义和广义两个角度解读，从狭义角度看，代建制即是政府投资项目的代建模式，政府选择项目管理公司负责工程项目的全过程管理工作，达到控制成本、提升项目服务质量、提高投资回报率的目标，实现政府投资项目“投资、建设、管理、使用”四项职能分离；从广义角度看，代建制是委托方选择有资质的代理方对项目定位、可行性研究、设计管理、施工管理、监理进行全权管理，项目竣工验收后，交付给委托方的工程管理模式。 林立祥4认为，根据代建方职责，可将“代建制”分为两种类型：一种是“代业主”，实质类似与国际通用的项目管理承包模式，即政府选定项目管理公司对工程项目实施全过程管理，并承担建设过程中的各类风险；另一种是“代建建设单位”，实质类似与国际工程项目管理模式中的项目管理服务，即政府选择项目管理企业履行部分管理权，代建单位不承担项目过程中的各类风险。 李永超5提出，政府投资项目采用代建制，可以利用市场竞争机制提升私人企业的“积极性”，提高公共产品的供给效率及产品品质，进而解决因为政府垄断带来的供给效率低下、投资把控不利、产品质量较差等问题，亦可以规避寻租行为。基于政府投资项目“代建制”概念的研究基础，国内学者对“代建制”的概念和内涵进行了衍生研究。广义角度解读“代建制”，即代建方为委托方提供的全过程或分阶段的工程咨询管理服务,提供的是一种管理经验和智力服务。3重庆大学硕士学位论文1绪论褚海鹏6提出，代建方在全过程管理过程中提供的是不易储存的、隐形的管理经验，属于智力服务的一种，但是这种无形资产必须依托于工程建设项目存在。 王燕、张飞涟、颜红燕7提出，代建制是代建方利用自身的专业管理团队、丰 富的工程项目管理经验，对项目实施全过程管理，包括方案设计、建筑产品定位、 招投标工作、工程采购、施工管理等各个重要环节进行把控，从而提高管理效率， 控制投资，避免不必要的浪费。代建方提供的是一种分阶段或全过程进行的项目管理服务。 孟宪海、冯念一8提出，代建制是政府通过招投标等公开公正的方式引入专业的项目管理公司，授予项目管理公司在项目建设实施期间合理的管理权；项目管 理公司依靠自身专业能力提供全过程或分阶段的工程管理服务，通过成本管理和 工期管理等，达到令委托方满意的投资效率和回报率，并在项目竣工验收完成后 移交给使用方。张伟、周国栋9提出，政府代建制是对现有我国政府投资项目管理模式改革和 创新，与传统的“工程指挥部模式”、“自建模式”等相比，在投资效率、成本 控制、产品质量、服务品质、管理水平等方面均有较明显的优势，是未来政府投 资项目工程管理模式的重要发展方向。国外研究多以政府代建制与 PM（项目管理