诸暨地产市场报告ppt课件

诸暨中青工艺美术城,宏观经济,与,房地产市场,宏观经济,诸暨,城市解读,诸暨位于浙江省中北部，北邻杭州，东接绍兴，南临义乌。中国百强县市。浙江省首批科技强市，浙江省首批教育强市。诸暨市在2013福布斯中国最富有的10个县级市排名第2位。福布斯中国大陆最佳商业城市，是中国大陆最富裕的地区之一。区域面积2311平方公里，常住人口在115万左右。2014年，生产总值980.48亿元，财政总收入109.54亿元，综合实力位居浙江省十强，境内山川秀丽，有著名的国家级风景名胜区浣江-五洩风景区，是中国优秀旅游城市。,诸暨为杭州、绍兴和义乌-金华相交的门户,交通便利,诸暨-杭州65.4公里诸暨-金华88.5公里诸暨-宁波126.1公里诸暨-上海207.3公里,城市人口,诸暨城市化比例不断增加，部分经济实力较好的农村人口前往城市购置物业，一定程度上促进诸暨房产发展，为诸暨房地产发展奠定基石。,据诸暨公安局人口2014年报统计，年末诸暨全市户籍人口108.04万人，比上年增加3931人。诸暨全市非农业人口15.86万人，农业人口91.18万人，分别占总人口的14.7%和85.3%。人口出生率9.95，死亡率6.76，人口自然增长率3.19；计划生育率为96.0%。诸暨城市化比例不断增加，这体现了农村人口往城市转移的现象非常频繁，也表现了部分农村人口相对来讲经济实力较好。这部分人往城市转移的首要渠道是在城市内置业，一定程度上促进诸暨房产发展，为诸暨房地产发展奠定基石。,经济实力,经济实力连续五年居浙江省各县市前茅，近年来更是快速增长。,目前诸暨的经济水平，房地产已处于快速发展期，但实际是诸暨当地的房产开发产品已初备姿态，整体开发能级尚可，城市建筑多种多样，未来由于经济的支撑，房产开发前景广阔。,中国近年GDP保持稳定、高速的增长，年俊增幅在15以上，良好的宏观经济发展环境十分有利于房地产市场的发展。自2002年以来，诸暨综合经济实力位居浙江省各县市第5位，2014年诸暨人均GDP为人均生产总值为90917元，居浙江省各县市前列。足以看出诸暨在绍兴乃至整个浙江的经济实力。诸暨经济增长速度预示着房地产市场应该处于快速发展期，诸暨处于房地产开发产品的中级阶段，强大的经济实力，未来房地产开发前景较好。,诸暨居民收入近年呈现稳定、快速增长趋势，每年以10%的增长速度持续。诸暨居民收入水平整体尚可，2014年城镇人口人均可支配收入为45790元，农民人均纯收入为25583元，城乡收入有一定的差距。由于诸暨经济实力非常强，大大促进的诸暨房产市场的需求，使得诸暨市场保持良好的发展势头。,诸暨人均可支配收入,居民收入整体保持快速增长的势头，市场保持良好发展势头。,诸暨市场环境,区位优越，产业发达，经济实力突出。,诸暨市区位优越，风光秀丽，北靠杭州、东依绍兴、南接义乌，浙赣铁路、杭长高铁和沪昆、诸永、绍诸高速贯穿境内，距杭州萧山国际机场，义务机场仅约40分钟车程。诸暨产业发达，活力充沛，拥有织布业、袜业、服装业、五金汽配业、新型管业、环保装备业、弹簧制造业、绣花机制造业、手套业、轴承釉瓦业等15个工业产业集群，位居2013福布斯中国最富有县级市第2位。全市拥有规模以上企业近3000家，年销售亿元企业300多家，中国企业500强3家，上市公司14家，国家级品牌100余只，30多种产品市场占有率居全国第一。,诸暨支柱产业,诸暨民营经济发展迅速，占全市规模工业企业数量的74.88%，规模企业达到1310家,铜加工及新兴材料业31%,诸暨目前已形成六大支柱产业：袜业、珍珠业、铜加工及新兴材料业、环保新能源业、机械装备制造业、纺织服装业。,2014年，诸暨实现地区生产总值980.48亿元。其中，第一产业增加值49.09亿元，增长1.9%；第二产业增加值532.91亿元，增长9.1%；第三产业增加值398.48亿元，增长9.3%。三次产业的比重由2013年的5.4:55.2:39.3调整为5.0:54.4:40.6，诸暨人均生产总值为90917元，折合14801美元。,经济发达沿海区域向省域内陆辐射的主要经济走廊：诸暨市是绍兴市的重要组成部分，环杭州湾地区重要的制造业基地之一，也是长三角核心区域的有机组成部分，经济发展受大区域经济影响很大。宏观经济的高速发展，消费力拉动了房地产市场发展。随着诸暨经济的快速增长，居民收入大幅增长，消费力、尤其是城市化进程的加速，都间接拉动了房地产市场的发展和繁荣。内需以及城市化为主体，城市辐射力强。诸暨主要依靠内需工商业的增长拉动经济的增长，属于内外性经济。由于处于长三角核心区域，区位优势明显，靠近杭州，因此，也具有一定的外向辐射力。南部新城国际商贸区的成立，对诸暨商业地产投资带来大机遇。随着诸暨南城功能的确定与完善，已出现新一轮商业地产开发浪潮。人均GDP、人均收入相对较高，有效带动房价上升空间。诸暨2014年人均比嵊州足足多了近三万元，商品房市场价格每平方米却略低嵊州（嵊州14年均价8172元/），价格还有提升的空间。房地产投资保持稳定，本案的宏观市场面向好。项目所在区域各项规划的稳步实施，片区其他项目陆续开盘，对于本案的营销推广会产生一定的助力。与城市发展方向一致是本案的有利因素。南部新城国际商贸区是诸暨未来发展的重点，本案就位于片区内核心位置。,诸暨城市小结,房地产市场,诸暨资产投资,诸暨近两年固定资产投资保持稳定增长的趋势，为经济发展提供强有力的支撑，有利于房地产市场的发展。近年诸暨房地产开发投资每年保持高速增长态势，房地产开发如火如荼，整体开发能级较可，13-14年保持平稳的增长速度。房地产投资在固定资产投资中所占比率总体适当。,固定资产投资与房地产开发投资保持平稳增长。,诸暨商品房住宅成交量走势,2014年前四个月，诸暨一手住宅成交量环比2013年后四个月萎缩了36.6%，四月份虽然成交量有所回升，但是和以往相比仍有不小差距。五月份，随着降价的浪潮扩大，诸暨一些高档楼盘也加入了降价的行列，成交均价有大幅度的回落，成交量上升。随后，进入下半年，在拆迁的带动下，再者一些开发商为了快速回笼资金，加大了促销的力度，降价促销以及信贷政策的调整使得市场开始发生转变，特别是从5月份开始，成交就一路回暖。数据显示，2014年下半年环比2014年上半年，成交量环比上涨了75.4%。,2015年前四个月诸暨商品房住宅继续保持稳定的成交量走势。,诸暨商品房住宅成交均价走势,2014年楼市的降价促销可以说是近几年来最为疯狂的一次。暨城西、城东由于大盘集中住宅货量大，成为今年降价的重灾区。而前几年较为热门的老城区，由于前几年楼价上涨快速，今年的降价也可以说是惊人。在2014年中的时候，诸暨市多个大盘降幅超过2000元/平方米。多个楼盘年中的时候就由于降价幅度过大而引起了旧业主的强烈不满。而城东的另一个大盘，同样也因为售价跌至“7字头”而遭到旧业主的强烈抵制。除此之外，诸暨市众多楼盘今年都曾一度陷入了降价风波当中。,2015前四个月诸暨成交均价较2014年继续有所下降。,区域规划,与,项目本体,区域规划,规划将诸暨划分为“南北工、中间城、东西游”的空间整体格局。,城市规划,南北工：指南北部依托店口、次坞、山下湖、枫桥、直埠、牌头、安华等城镇形成先进制造业基地。中间城：指中部以中心城区为主体，打造现代化综合性山水园林城市。东西游：指东西部围绕五泄国家级旅游区、东白湖旅游区打造生态旅游空间，重点突出休闲旅游和生态保护。,规划市域城镇体系将继续延续“一个中心、六大组群”结构，并在“一个中心、六大组群”结构基础上，规划城镇总体空间结构为“K形主轴，星月结构”。,城市规划,“K形轴线”：指浙赣铁路及杭金衢、诸绍、诸永3条高速公路形成的城镇发展主轴线，“星月结构”：指“六大组群”围绕中心城区形成“众星拱月”形结构。,“一个中心”：为中心城“六大组群”：分别为以店口、枫桥、牌头、五泄、璜山、次坞为中心镇的城镇组群,规划诸暨市的发展方向为“东进、西拓、南伸、北展、内调理”。,城中区：以商贸为主导，兼有商务、商住、文化、娱乐、休闲等功能；城东区：以行政、商贸、居住为主要功能；城北区：以文教、居住为主导功能；城西区：以工业为主导，相应配置行政、商务、文化、居住等基础设施；城南区：以旅游休闲功能和商贸产业集群为主导。,城市规划,项目本体,住宅用地,住宅用地,住宅用地,住宅用地,越美国际轻纺城,诸暨国际商贸城一期市场粤港城,港龙国际装饰城,越宁机电城,本案,欢乐世界,展览/商务用地,恒伟乐家,逸乐城奥特莱斯,东盟国际商贸城,粤港钟表珠宝城粤港酒店用品城,联想科技城,越美集团投资有限公司投资20亿元，占地213亩，主要业态布局以轻纺为主导，设立尾货交易中心，进口商品馆等；,区域分布图,太子龙控股有限公司投资10亿元，占地85亩，主要业态分布局奥特莱斯广场、动漫影视、商务办公等；,政府投资14.8亿元，占地249亩，业态布局主要为五金机电，生活消费品、服装、电子商务、旅游购物等五大中心。,浙江中凯旅游开发有限公司投资5亿元，占地42亩，以儿童娱乐为主题，集为新型家庭提供购物、餐饮、休闲、亲子娱乐等于一体的一站式大型娱乐中心。,南京越宁房地产开发有限公司投资13亿元，占地131亩，主要业态布局为环保设备、电力设备、工程设备、通用设备、闲置设备、仪器设备、备品配件、照明电器等；,港龙控股集团有限公司投资10亿元，占地97亩，主要业态布局为建材家居、机电五金、服务业总部经济大厦等；,港龙国际食品城,港龙控股集团有限公司投资8亿元，占地85亩，主要业态布局为国内名特优食品、有机绿色食品批发、酒店用品批发、食品安全检测、服务业总部经济大厦等；,“区域规划，商铺开发，贸易发展”的方针，创办诸暨第一商贸城中心，以现代化商业贸易发展和进口商品业重点的综合发展为特色，打造诸暨城市的新地标，续义乌国际商贸城后又一中国大贸易中心。,本案,规划快速路,城市主干路,城市次干路,城市支路,项目交通条件,直连诸暨市中心,暨南路,商城路,江新路,欢乐世界路,联想路,占位诸暨，南部新城核心商贸区,城南核心南部新城核心区，公交便利多条干道交汇驾车10分钟直达诸暨市中心,项目经济指标,项目现状,项目现场,项目西侧为已营业的粤港城,项目南侧为在建联想科技城,项目东侧为河堤,项目北侧为未动工住宅用地,区域内商业项目林立，未来发展前景巨大。,项目S.W.O.T分析-优势,区位地处诸暨南部新城未来核心专业市场区域，政府重点打造片区交通毗邻区域主干道，交通成熟，通达便利规划未来诸暨南部新城新地标，打造国际知名国际商贸城与周边现有项目同步呼应，业态丰富定位差异化定位，与周边专业市场项目不形成业态竞争,S.W.O.T,项目S.W.O.T分析-劣势,配套周边配套有待发展，虽然粤港城已开业，其他项目也将陆续开业，但商业氛围还需发展时间形象目前周边开发情况仍有滞后，项目初始时期，周边将以工地为主项目临近区域边缘，容易被到访客户忽视板块周边项目相对较多，区域未来发展潜力巨大，但成型期限未知商贸区内商业项目林立，竞争趋势已经形成,S.W.O.T,S.W.O.T,项目S.W.O.T分析-机会,规划区域规划发展已经进入加快实施阶段，各项扶持政策正陆续落实配套周边项目地块与本案形成良好互动，共同打造诸暨城南新地标区域内商业项目形成规模化发展，有望成为未来南部乃至诸暨商业核心区域区内竞争周边板块在售项目众多，但主打工艺美术市场的项目暂未出现板块内其他项目的落成及开业将大大提升板块价值，提前把握住机会，截留客户，将大大提升项目的去化速度,S.W.O.T,项目去化周边大型项目林立，诸暨本地去化量有限，需外来投资客源支持区域周边板块在售项目众多，产品上市量巨大，同质化竞争不可避免板块内未来新项目将陆续动工，供大于求趋势已经凸显,项目S.W.O.T分析-威胁,S.W.O.T分析,S优势,W劣势,O机会,T威胁,强化优势，把握机会,规避劣势，化解威胁,政策利好交通便利未来城市新地标发展潜力巨大,板块印象一般环境资源少商业氛围形成仍需时间,规划发展先机与其他项目形成互补未来城市商业核心区域,客源竞争激烈商业项目上市量巨大，供大于求趋势形成,商业市场,与,客户分析,商业市场,诸暨商品房商业类产品成交走势,从数据上来看，诸暨市2014年7月起，商品房非住宅类产品销量开始节节攀升，至2015年4月月均销售套数207套，月销售面积1.431万，月销售金额17754.16万元。,诸暨市商品房商业类产品现阶段市场表现较好。,最新统计诸暨市商业市场目前存量面积为89万平米，项目所在的诸暨国际商贸城区域存量为63万平米；商业项目方面城东有永利雄风商贸体，城北有英豪洲际商贸综合体、城南有一百商贸广场、城西有雨润广场，城中有旧城改造核心商贸综合体。城市的东西南北中，商贸综合体、大型购物广场等商贸大项目纷纷上马，填补了原本服务业滞后的短板。,诸暨商业现状,目前诸暨整体商业形态处于初级形态，以中小规模为主，业态传统。大部分为独立街铺，零售为主，主要包括便利店、专卖店、集中专营店和传统百货、超市卖场。以雄风永利广场、大润发超市为目前最为核心商业，其他商业则体量偏小、建筑老旧。雄风永利二期、万达广场、诸暨不夜城等新兴商业综合体项目将会不断涌现，开业后将会拉升城市商业水准。,1.雄风永利广场：目前诸暨市地段最为核心、档次最高、经营相对成功的商业项目，客流相对密集，主营业态为百货、超市卖场、餐饮、休闲娱乐。2.祥生大润发广场：以大润发超市为主力业态，导入周边客流，是目前四线城市比较常规也比较成功的商业综合体形态。,诸暨商业综合体分布,雄风永利商业广场,雨润国际广场,诸暨绿城广场,颐高广场,祥生大润发,银达美食城,百瑞财富广场,不夜城,万达广场,雄风百货,诸暨国际商贸城区域,诸暨代表商业情况分析,大润发首层单价在48000元/左右,雄风永利首层单价在51000元/左右,银达广场首层单价在46000元/左右,雄风百货首层单价在62000元/左右,竞品项目,诸暨国际商贸城粤港城,诸暨国际商贸城粤港城将以一个大型综合型市场为主导，分若干个功能区，以环保、绿色、生态为主题，与诸暨优势产业发展和生活品质提升相结合，采取“展贸中心”与采购中心并重的发展模式，以批发为主，零售为辅，建设一个具有区域影响力和较大辐射力的特色专业市场集群。诸暨国际商贸城粤港城一期业态定位为环保产品、小商品、家居建材产品，市场内设环保城、百荟城、电商城三大主题城。,粤港城经营管理：每铺位一次性交纳十年经营管理费10万元；开业三年内不得转让开业后给予五年财政扶持，前二年反税100%、后三年反税50%；,诸暨国际商贸城粤港城,经营业态为：鞋业、皮具包箱和五金机电,1F,2F,经营业态为：窗帘、床上用品、日用百货,3F,经营业态为：袜业、服装,4F,经营业态为：珠宝首饰、电子商务、国际采购区,楼层业态信息,商场东西长200余米，南北长400余米，总投资约12亿元。分地下一层和地上四层，商铺总数计4200余个；其中婴童用品、鞋业、五金机电、窗帘及配件、百货、皮具箱包、袜业、服装、旅游购物类商铺约3400个，电子商务类商铺约600个，国际采购中心约200个商铺。,港龙国际装饰城,港龙控股集团斥资逾10亿打造，集建材家居专业市场、五金机电贸易、产业经济总部大厦、区域性物流基地、电子商务中心于一体，是诸暨首家一站式建材家居五金机电采购中心，业态涵盖陶瓷、卫浴、地板、石材、五金、灯具、橱柜、楼梯、木门等上万种商品。项目引进港龙旗下全国著名品牌“喜临门”，是诸暨第一个真正意义上的建材家居连锁品牌。项目建成后将容纳来自全球超过1500个厂家和经销商入驻，从业人员超过5000人，预计年交易额可达30亿元，将成就业态最全，经营最好，生意最兴旺的全国连锁专业市场。,营销方式,业态信息,自持部分,建材家居机电五金服务业总部经济大厦,第一年返8%；第二年返8%；第三年租金一九分成；,港龙国际装饰城,3#-16#平面图；面积段为75-85平米；,1#平面图；面积段为11-30平米；,港龙国际食品城,自持部分,诸暨港龙国际食品城是港龙控股集团继港龙喜临门国际装饰城之后，在诸暨投资的另一个重点项目，该项目投资8亿元，征地85亩，拟将项目建造成国内名特优食品、有机绿色食品批发、酒店用品批发、食品安全检测、服务业总部经济大厦等业态于一体的“港龙国际食品城”。,汽车坡道直达二层,销售方式,业态信息,国内名特优食品有机绿色食品批发酒店用品批发服务业总部经济大厦,10年托管5年一次性返租；第一年7%之后每年8%；,港龙国际食品城,5#-18#平面图；面积段为40-100平米；,逸乐城奥特莱斯,逸乐城，太子龙控股集团荣誉出品。择址诸暨城南国际商贸城，总建筑面积预计超18万方，荟萃龙太子欢乐谷、逸乐城奥特莱斯两大核心板块，汇集时尚购物、休闲娱乐、餐饮美食等多功能于一体，打造吃喝玩乐购一应俱全的诸暨文化时尚新地标，文化旅游与商业相结合，以文化旅游为引擎，倡导全新的“慢生活”理念，引领一场超越想象的国际时尚生活热潮。,销售方式,业态信息,奥特莱斯广场动漫影视商务办公,10托管，每年返7%；1-2年可抵购房款；,逸乐城奥特莱斯,自持部分,一层平面图；面积段为20-50平米；,欢乐世界,“欢乐世界”项目由浙江欢乐世界旅游发展有限公司出资5亿元开发，将建成集演艺互动、游玩乐购于一体的休闲服务型娱乐中心，建筑面积约35亩，预计2016年建成投用。该项目也是进驻我市国际商贸城的13个商贸综合体项目中第7个开工建设的项目。“欢乐世界”项目为国内最大的室内主题乐园，创造属于诸暨特有的狂欢节。,销售方式,业态信息,奥特莱斯广场动漫影视商务办公,前3年固定回报8%；4-6年固定回报8%超出部分五五分成；后面4年每年10%；,欢乐世界,星级酒店建造设备完善，服务设施齐全的星级酒店。内有较大规模的宴会厅、会议厅、综合服务等；是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。,月子会所月子会所内从湖里用品、喂养器具、母婴衣物、洗漱用具等生活用品的配置，到妈妈的产褥期护理和宝宝的健康护理，到产后瘦身等产后修复服务，为产后妈妈提供“一条龙”的服务。,主题乐园主题乐园实现了时尚、娱乐、休闲于一体的室内乐园。园内近百项高科技互动游乐如童话王国、增强现实、交互影院、海盗船、水上表演区、摇摆转台、自行旋转升降车、嘉年华、幸福摩天轮、跳楼机、魔幻剧场、造浪池、4D过山车、飞行球幕、旋转木马、真人CS、环境4D电影院等；,星级酒店与月子会所自持；中间商业综合体一层二层出售，三层四层自持为主题乐园；剩余外圈部分暂未开售；,产品面积段为25-80平米,越宁机电城,越宁机电城作为诸暨国际商贸城核心专业市场，立足诸暨五金机电产业基础，工贸一体化，打造诸暨最专业的市场；打造一站式多功能照明配件专业市场；战略定位，品牌运营商导入、高端交易平台导入，合力打造越宁电商产业园、五金机电交易中心；为外来人才提供创业平台，为外来客商提供配套酒店，建造外来人才创业村、快捷品牌连锁酒店；建立仓储物流、企业采购一站式服务体系。,销售方式,业态信息,一二年反税100%；三至五年反税50%；,闲置设备仪器设备备品配件照明电器,环保设备电力设备工程设备通用设备,越宁机电城,一层平面图；面积段：外铺为72平米；内铺45-75平米；,一二层出售；三四层出租；一楼多数为自营户；,竞品小结,该区域项目数量较多，专业市场业态较为全面，其中逸乐城奥特莱斯与欢乐世界业态有所重叠竞争力较为激烈；该区域沿街商铺价格均在16000元每平米左右；各项目均以典型面宽4.2米的产品居多；层高一般为4.8至5.4米；面积段为45-75平米左右；销售方式均以返租金来吸引投资者；一般以10年为限反租优惠；该区域已开盘销售项目较多；但除了粤港城，其余项目都未开业；,客户分析,本案,项目区域客户群,杭州,沪昆高速G60,绍诸高速G24,诸永高速G26,市区人口,江藻镇2.24万人左右,赵家镇2.67万人左右,陈蔡镇2.25万人左右,陈宅镇镇1.21万人左右,街亭镇1.8万人左右,王家井镇2.84万人左右,牌头镇4.22万人左右机电装备制造业基地,马剑镇1.24万人左右,诸暨市区内38.64万人左右,乡镇区域周边乡镇人口总体达到77.15万人左右、市区内人口38.64万左右；乡镇：直埠镇、江藻镇、山下湖镇、枫桥镇、赵家镇、陈蔡镇、陈宅镇、街亭镇、璜山镇、王家井镇、牌头镇、安华镇、大唐镇、马剑镇等等,除了诸暨市内周边乡镇如：街亭镇、王家井镇、璜山镇等镇区都是项目乡镇客户的主要来源。从区域图可看出诸暨市周边乡镇的产业相对比较发达的。,绍兴,安华镇3.31万人左右国家级环保新能源产业生产基地,大唐镇7.96万人左右全球最大袜业生产基地,山下湖镇2.80万人左右全球最大淡水珍珠产业集群,枫桥镇7.46万人左右全国重要纺织服装生产基地,直埠镇2.49万人左右鞋业产业基地,璜山镇2.82万人左右轴承轴瓦产业基地,成交数量来看,诸暨市客户成交量达到48%；诸暨本地成交客户中以各乡镇的私营业主为代表，分布广泛。,客户分析,购买本项目商铺的消费群体有一定的经济实力，购房能力成熟。年龄大多在41-50岁以上，该年龄段客户有多次投资商铺的经验；其次为31-40岁的客户群，该客户群多数为创业成功人士；20-30岁的客群为学生背景，通过父母购买获得财产的传承。,商业物业成交客户构成在对板块内，在售项目中商业成交客户的分析；,从数据上可看出长期投资与自营兼投资这两块占据了很大一部分市场各占33%与36%；客户还是选择了作为一个长期投资以及自营的项目来对待；,客户区域,客户年龄,客户种类,客户分析,商业物业成交客户构成在对板块内，在售项目中商业成交客户的分析；,成交客户以零售批发业和制造业为主，多数为私营业主以及个体户。其它如房地产也占一定比重。,行业分析,面积需求,面积需求方面以单层面积为40-70平方米最多。200平方米的客户所占比例也较高为26%；但此类面积需求结构为“1+2”形式；,接收信息途径主要来自于以上三种：报纸广告、宣传单张、公关活动；此外，客户对于工地围挡敏感度也比较高；而对于朋友介绍，往往成交率较高。,客户途径,该区域专业市场主要是以诸暨本市投资客户为主，外省市投资客较少；区域内投资客较相比自营的客户占的比要高；产品方面客户还是更青睐于40-70或一拖二形式的一个产品；该区域专业市场客户主要以零售批发私营业主和制造业私营业主这两大块为主；,客户总结,周边乡镇产业成熟对城市发展起到很大的作用，为本项目带来了更好的市场契机；,竞争力,与,市场定位,竞争力,项目本体特质,非常规型零售商业市场，竞争范围限制于周边同类市场及周边城市同类市