地产策划-凤凰城8月份别墅整合推广方案.ppt

绝对现场8战定天下凤凰城8月份别墅整合推广方案,项目北岛别墅全面升级，但现场还是工地；项目别墅档次全面升级，但售楼处还是旧的；项目样板区已全面升级，但接待水平仍滞后；项目景观环境全面升级，但目前仍无法全面展示；项目别墅形象名已确立，但市场还停留在以前印象,我们要重新树立凤凰城观湖别墅一湖一墅一天下的霸主地位，我们要明确凤凰城观湖绝世压轴别墅的稀缺产品价值，我们需要改变人们对凤凰城郊区大盘的印象，我们要让买家亲身体验极致豪宅别墅样板区的梦想我们要让买家购买，我们要完成今年的销售目标，我们需要“8战筹谋一统天下的地位”,第1战销售现场比什么都重要,“现场为王价值最大化”2010年下半年是凤凰城最后一场大战，为了凤凰城观湖最后一批别墅去化的全面胜利，需要做好一切可能的准备，以确保今年销售最终完胜与伟星品牌全面提升。单纯仅仅从广告方面来控制远远不够，需要全面挖掘凤凰城最大社区成熟价值与别墅的绝对现场实景价值最大化，通过让买家到现场感受和体验别墅极大魅力，从而实现最后别墅的完胜。,第2战客户体验比什么都重要,“体验即销售最大化”不是单纯的看房子，不是单纯的参观项目现场接待中心，不是简单的样板区包装，而给到客户最切身的体验与服务，提出“全程体验式行销”的方式把项目从卖“房子”拔升到卖“生活的高度”，通过接待中心、现场情景示范、样板间等为载体，以未来生活原境重现的方式，最终实现销售即体验、体验即销售的最大化。让客户感受芜湖最高级别的礼遇，其直接决定客户对来别墅生活质量的想象。,第3战看房通路私属比什么都重要,“顶级别墅地位标签”凤凰城别墅买家强调身份的显赫和荣耀的隐性标签，出在金字塔尖的人群心理属性特征就是尊贵神秘、私享独占及权威掌控。因此，在项目建筑硬件及配套上就得表达出极致的私享独占的权力符号，如现场主入口临湖景观轴的仪式感与私家路的尊贵感，同时现场接待中心装修、气派与迎宾档次都能极大提升项目档次，样板区对营销溢价形成重大支持的顶级标签。,4,1,2,5,3,6,7,8,9,别墅区入口导视牌,“别墅领域地位感”建议调整目前别墅看房通路动线，把别墅的主入口改道到南入口，入口一定要有凤凰城观湖别墅的尊贵大气感，因而建议针对入口处一定要设置尺度大的别墅精神堡垒，其是项目面向城市界面的形象面，因而给人进入之前就形成心理上的优越感和尊贵感，这里只是献给少数人的别墅区，同时也昭示你进入凤凰城核心领域。,别墅私家入口通路,“别墅私家路专属感”建议把整条南入口通路，打造成别墅区私家通路，此线路上不能让施工车辆与其他车辆随便通过，一定要提前预约才能进入核心别墅区。同时针对私家通路的两侧景观需进步完善，建议针对不同季节放置不同的花草，让客户眼前一亮，从而营造出超乎客户期望的别墅环境。,别墅核心区岗亭安保,“别墅核心区岗亭安保”别墅一定是少数人的产品，一定要让大多数人在心理上形成一个门槛，建立一种多数人望而止步的距离感，因此建议在南岛中心花园处设置岗亭安保，除了贴有公司通行证的车辆，其他车辆需要通过保安确认后，由置业顾问带领坐电瓶车方可进入，让进入犹如军区一样，彻底建立别墅的身份感。,第4战接待中心产品比什么都重要,“别墅产品全面呈现”目前凤凰城接待中心仅只有整个项目规划沙盘，而涉及别墅区的产品资料与模型很少，建议针对最后一批别墅，可单独做一个小规模的沙盘与别墅模型，同时还可以配合部分别墅的宣传物料与户型单页、凤鸣湖实景照片等，从而最大限度的呈现产品价值与配套价值，让客户感受到项目未来的升值空间和刺激客户购买欲望。,预约接待，一对一尊崇感,接待中心，贵气私密,花园庭院，精致自然,第5战样板区感受比什么都重要,“顶级样板体验感受”对于别墅产品而言，仅产品价值是不够。还要通过软件服务上进步深化，尤其是样板区的体验与服务最重要，样板示范区的物业服务怎么样，直接决定客户对未来生活质量的想象。因而建议通过“视觉、味觉、触觉、听觉、感觉”五感营销，全面提升样板区体验感受，在接待过程中，让客户体验到一种无比崇高的尊贵感和安全感。,管家迎宾接待，营造客户归家感,生活场景体验，感受未来生活,注重细节服务，理性转化感性购买,第6战推盘限量比什么都重要,凤凰城别墅货量一览,独栋16套双拼28套联排109套总153套,“别墅限量分批推盘”凤凰城销售进入尾声，北岛观湖153套将是项目最后、最好的货量，其也是芜湖市场上独有4200亩凤鸣湖景稀缺资源限量版产品中的最顶级的产品，其拥有资源的独享性与稀缺性。因此建议针对剩余的153套产品，分2批推出。如别墅8套，双拼14套，联排53套，依据蓄水客户情况放量，限量不仅创造稀缺的价值，也有利于借独栋带动联排价值，从而制造热销，最终完成销售任务完胜。,第7战营销事件比什么都重要,对于凤凰城别墅产品来说，户外、报纸、路旗、围墙、楼书、一个都不能少。但是，对于彰显“一湖一墅一天下”别墅的影响力来说，我们与其铺天盖地的在媒体上砸钱，不如在芜湖制造两件足够震撼的公关营销事件。,“事件营销强势蓄客”针对目前凤凰城压轴别墅153套房源的去化，如按照10月份开盘节点，仅2个月主力客户蓄客期，如仅仅按常规的广告进行推广无法解决。只有通过事件营销的方式，采用非常规的事件攻击力，对市场不断地形成打击点，才能一次又一次地引起市场关注，强势蓄客保障开盘成交量，建议以伟星品牌价值为内涵，以凤凰城项目销售完胜为目标，从而形成销售价格与品牌价值双赢顶峰。,“现场体验圈层蓄客”建议提前启动新的接待中心，通过现场接待中心作为市场核心主力战场，需要把客户打到现场来，以各种主题的VIP客户体验活动，让客户亲身感受项目的产品、景观与未来生活方式，建议定期邀请芜湖高端圈层领域的人士与四个项目忠诚老业主来现场了解产品，激发他们的购买欲望与口碑传播效应。,凤凰城VIP体验沙龙事件8月9月10月11月新老业主VIP专场客户维系蓄水“瑜伽养生会”关联客户VIP专场接待中心开放招商银行VIP专场“大师风水讲座”别墅开盘热销“第三方理财讲座”,“夏季瑜伽养生计划”切入点，因项目主力客户年龄正处于35-50岁之间，随着他们事业的成功其后期更加关注自身居住环境与健康保养的需求。因而可以邀请知名养生专家，在现场举办滋补养生的讲座，为业主举动养生咨询服务，同时也可以邀请专业的瑜伽老师，现场教客户瑜伽等活动。此类活动更加能吸引客户的参与，并于细微之处让客户感受到项目带给他们更多附加值从而促动项目销售。,“国际著名风水大师说风水”针对凤凰城别墅项目客户年龄层次是在35-50岁之间的考虑，并结合项目最大优势是坐拥4200亩的凤鸣湖景资源，其占据着芜湖最好的湖景风水资源，建议结合项目产品特点与客群信奉风水学说相结合特点，可邀请国际著名风水大师亲临实地给项目看风水，并给业主家内相关布置提一些建议和方法，从而实现对项目价值深度传播和客户蓄水。,国际著名风水大师说风水邀请人：林国雄，香港人，国际著名风水大师简介：主持多个风水命相类电视、电台节目，主笔多个杂志的风水专栏，被美国加州太平洋大学颁予哲学博士荣衔，极高的国际知名度，曾为香港及海外的政经界要人及娱乐明星看过风水和掌相。,“第三方理财顾问讲座”针对项目主力客群是私营业主，此类客群对于自我与资产增值非常关注，因而建议针对该圈层客户举办各种理财与投资的VIP沙龙会，联手招商银行，提供一对一的理财服务，给客户量身定制理财规划。可考虑为业主提供多种投资渠道组合形式的“一站式”理财服务，分散投资风险，让客户在购买房子之后获得更多的产品与投资的增值服务。,第8战攻杀节点比什么都重要,凤凰城8月攻击布局8月12345678910111213141516171819202122232425262728293031第一封市场诠释别墅价值“媒介精准炒作”第二封现场看房动线调整“现场包装完善”第三封客户登记客户维系“VIP瑜伽养生会”,“媒介精准炒作”由于凤凰城观湖别墅客群层次比较高、客户接触的媒体渠道也有所不同。因而其针对的媒体组合也需要调整，建议一方面加强凤凰城老业主及招行VIP客户、移动全球通、联通金卡客户的短信宣传和口碑传播；另一方面集中拓展凤凰城周边企业及企业领导的楼书专刊定向投放宣传，同时借助杂志、DM、电台、电视进行建立项目高度与深度诠释别墅价值精准锁定。,借鉴：奔驰销售顾问给张靓颖的直邮信,“DM直邮信感化客户”如果我们的沟通不是大海里撒网，而是与买家一对一的交流，为他提供定制化的服务，让他享受最尊贵的销售服务，成交概率会更进一步。DM直邮如采取特殊的私人信件形式，筛选50位最有诚意的客户，为他们定制专门的DM直邮信，并持续的进行专人沟通，让他感受独特尊贵礼遇的同时了解我们的项目。,张靓颖同学：本来不想给你写这封信的，你会收到那么多的对你表示敬仰、崇拜的信件，这封却完全不同。而且，在所有获奖的超级女声中，我们也仅仅写给你。从信封你应该可以了解，这是一封来自奔驰公司的信函。我在中国销售奔驰车已经有9年了，社会上各种成功人士、富翁、精英、学者、名人都是我尊贵的客户，我逐渐掌握了一个只有我掌握的技术，那就是只要见过这个人，我就知道他会喜欢什么类型的车。毕竟，奔驰车的型号有S级、E级、C级，还有如CLK、SLK、CLS、SL、ML等多种款式和型号。不同的人内心有着不同的向往，虽然，驾驶一台奔驰将最终标志着这些人的成就和社会地位，但是，具体什么型号，还真有讲究和内在的道理。比如，张靓颖同学，对你来说，你最适合的车型就应该是E级。或者说，E级的典雅、品味更加适合你这样的与所有超女不同的人。也因此，我宁可破例即使你不购买奔驰车，也会将一款精致、典雅的E级车的车模赠送给你。所有赠送给尊贵客户的车模上都有客户亲笔签名，我们采用特殊的技术将你的签名浮雕在车模上，而且，车模上的车牌号码可以由你自己指定。所以，需要你提供签名，你偏好的车模的颜色，以及喜爱的幸运车牌号码。我的联系地址是：你一定很忙，也许没有时间回复，不要紧，让你的经纪人、朋友、家人与我联系，方便的话给我电话也可以。我的联系电话是：XXXXXX,中国奔驰4S店的高级销售顾问给“超女”张靓颖写了一封直邮信：,报纸广告设计,看房动线导视系统,“VIP客户瑜伽养生会”建议针对项目前期积累的新老客户，在现场举办VIP客户瑜伽养生活动，让客户回归到项目现场体验活动与近距离对别墅产品及景观价值的贴切感受，吸引客户的购买欲望和对项目未来别墅生活氛围的提前感受坚定购买信息。此类VIP客户活动可以定期举办，加强与客户之间的维系与沟通。,1、活动目的：吸引新客户到现场，让客户在体验凤凰城实景魅力同时促动其购买欲望。老客户每周一次进行维系。建立与老客户长久联系，成立凤凰城瑜伽会2、活动时间：2010年8月9月中旬每周六、日上午7-9点3、活动地点：凤凰城中岛别墅（卢总别墅）4、邀请人员：预约登记客户的女主人、新客户体验。活动每次约10人5、活动形式：凤凰城项目现场以实际演练的授课形式，配合关于生活中营养健康的饮食，以及健康的生活习惯规划讲授。6、合作对象：杜琼瑜伽会所（分别在侨鸿国际和步行街）,“一场湖畔大宅与