丹东市商业市场发展现状分析报告100419.ppt

丹东市商业市场发展现状分析,2010.04.15,报告结构,丹东城市市场研究,丹东住宅市场现状及发展状况分析,丹东商业市场发展现状分析,第一部分,第二部分,第三部分,第四部分,丹东周边城区发展情况分析,摘要,第三部分,丹东市商业市场发展现状分析,报告结构,丹东市商圈发展及分布状况丹东传统商圈发展及分布状况丹东新兴商圈发展及分布状况丹东专业市场发展及分布状况丹东娱乐性商业发展状况丹东商圈内写字间及公寓发展状况丹东商业消费者消费习惯及消费行为分析周边城区商业市场状况分析,一、丹东市商业市场基本状况,目前丹东市的商业格局，基本形成了以振兴区和元宝区交汇处为主要商业核心区域的态势。形成了七经街/新安街商圈（传统商圈）和金海女人街商圈（新兴商圈）两个商业区域。其中七经街/新安街商圈是丹东市的主力商圈，其辐射范围大，对周边东港、凤城及宽甸等城区吸引力强，这个商圈的发展对提升丹东商业形象和增强丹东商业辐射力具有重大意义。而金海女人街商圈从2005年逐渐发展，区域性较强，是丹东商业市场的补充，但其发展一般。目前，丹东政府着力打造新城区建设，新城区内共包括行政中心、生态会展区、商业休闲区、灯塔广场、高端商务区、金融中心区、领事区七大主体功能区，未来丹东商业发展的重点将是新城区的商业建设。,二、丹东市主要商圈分布状况,目前，丹东市共有传统商圈1个、新兴商圈或区级商圈1个、专业市场4类（电子市场2个、电器市场3个、家居市场2个、装饰装修市场3个）、超市4个（华润2个，乐购2个）各商圈分布状况如下：,【丹东市主要商圈分布图】,传统商圈,新兴商圈,专业市场,超市,乐购超市,乐购超市,华润超市,华润超市,丹东站,摘要,第三部分,丹东市商业市场调研分析报告,报告结构,丹东市商圈发展及分布状况丹东传统商圈发展及分布状况丹东新兴商圈发展及分布状况丹东专业市场发展及分布状况丹东娱乐性商业发展状况丹东商圈内写字间及公寓发展状况丹东商业消费者消费习惯及消费行为分析周边城区商业市场状况分析,1、地理位置,丹东传统商圈位于丹东市振兴区与元宝区交汇处，东起新安街、南至七经街、西临十纬路、北至十一经街，是丹东市最繁华的商业中心。商圈以七经街、新安街“一横一竖”为主轴，由新安步行街、七经街商业街、锦山大街街等街区组成。,一、传统商圈基本状况,【新安街】,【十纬路】,【七经街】,【十一经街】,【传统商圈位置图】,2、商圈规模,3、服务半径：传统商圈是丹东市的商业中心，其服务半径辐射整个丹东市，并对周边城市的客户群体（凤城、东港、宽甸）有较大吸引力。4、商圈定位：传统商圈中七经街定位为具有都市时尚的高端现代化商业中心，新安街定位为满足大众需求的中低端商业中心。5、目标客户群：七经街的主力目标客户群是3550岁的高端消费群，新安街的主力目标客户群是2555岁的中低端消费群。6、消费者认可度：七经街和新安街商圈是丹东市最繁华的商圈，消费者认可度极高。,一、传统商圈基本状况,（1）占地面积传统商圈总长约1200米，宽约590米，总占地面积0.708平方公里；其中，新安步行街长550米，宽15米；金汤街与七经街长1300米，宽18米。（2）商业面积传统商圈在营业总面积为13.2万左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营业面积约0.32万。该区总营业面积近36.4万。,二、传统商圈商业现状-商圈业态分析,传统商圈主要有百货店、专卖店以及商业步行街等业态，主要分布在新安街和七经街上。,【七经街上大型商场】,【七经街上临街商铺】,二、传统商圈商业现状-各街区业种分析,七经街商业街是上个世纪五十年代后逐步发展起来的，1995年以后逐渐发展成高端人群购物的场所。街道两侧高档专营品牌店有新一百、国贸大厦、随缘商厦、乐美商场、雅戈尔专卖店、以纯服装城、康奈克鞋店、恒兴钟表珠宝金店、鲭江眼镜店等，中档大众化品牌店有惠源商场、大台北鞋店等。目前，该街区业种相对比较集中，主要以服装为主。,二、传统商圈商业现状-各街区业种分析,新安步行街是丹东有名的步行街，主要是大众消费者购物的场所。与七经街基本是同时兴起，但其发展方向截然不同，七经街是高端消费者购物的场所，而新安步行街是大众消费者购物的场所。该街区内存在的基本上是老商场，业种也相对比较集中，也主要以服装为主。,二、传统商圈商业现状-各街区业种分析,十一经街业种分布有餐饮、服装、保健产品、烟酒店等。,二、传统商圈商业现状-各街区业种分析,十纬路位于丹东火车站前，业种分布有旅店、旅行社、便利店、水果店和服装。,二、传统商圈商业现状-各街区业种分析,锦山大街（财神庙街-十纬路）业种分布有服装、典当、银行、复印印刷、鞋等。,传统商圈大约有750多家商户，该商圈主要业种有服装、餐饮、运动休闲、珠宝金店、鞋店、银行、眼镜店、旅店等，从分布区域来看，主要业种分布如下：,二、传统商圈商业现状-主力业种分布分析,七经街：主要业种有服装、鞋、运动休闲、餐饮、眼镜店、黄金珠宝店、银行,十纬路：主要业种有旅店、旅行社、便利店、水果店、服装,丹东站,十一经街：主要业种有餐饮、服装、保健产品、烟酒店、食杂便利店、美发店,新安街：主要业种有服装、运动休闲、鞋、眼镜店、化妆品,锦山大街（财神庙街-十纬路）：主要业种有服装、典当、银行、复印社、鞋,二、传统商圈商业现状-各街区商业面积分布,丹东站,北,七,经,街,新,安,街,十,一,经,街,十,纬,路,锦,山,大,街,目前，传统商圈内各主要街道商业面积情况如下：七经街临街商铺：面积较大，集中在51-100平，其次是151-200平；新安步行街临街商铺：面积主要集中在100平以下；十一经街临街商铺：面积较小，主要集中在50平以下；十纬路临街商铺：面积也较小，主要集中在50平以下；锦山大街临街商铺：面积较小，主要集中在50平以下。从各街道商业面积情况可以看出，传统商圈内七经街和新安街的商铺面积较大，是商业的主要集中区域。,面积,街道,目前，传统商圈的租金收取方式有两种：第一种，各大型商场按营业额的20%扣点形式抵扣租金，如新玛特按20%扣点。第二种，各临街铺面或小型商场按每月固定金额收取租金。目前，传统商圈各主要街道租金水平如下：七经街临街商铺：1000元-2000元/.年新安步行街商铺：1500-2500元/.年锦山大街商铺：500-1000元/.年十一经街商铺：350元-800元/.年,二、传统商圈商业现状-各街区租金水平,三、传统商圈典型商业物业分析-分布图,【商圈内主要商业物业分布图】,新玛特,新一百,丹东站,北,金元宝商业城,新柳商业城,七,经,街,新,安,街,十,一,经,街,十,纬,路,三、传统商圈典型商业物业分析-新柳商业城,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,出入口,出入口,出入口,楼梯,滚梯,二层平面图,新柳商业城内部平面图,三、传统商圈典型商业物业分析-新柳商业城,鞋针织内衣,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,滚梯,楼梯,一层平面图,超市、小吃,化妆品,百货,箱包钟表眼镜,小家电灯具,床上用品,纺织面料男女毛衫,一层大概有200家经营店,二层大概有300家经营店,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,滚梯,三四层平面图,新柳商业城内部平面图,三、传统商圈典型商业物业分析-新柳商业城,三、四层大概各有300家经营店,服装,业态分布及价格情况,三、传统商圈典型商业物业分析-新柳商业城,丹东新柳商业城是1994年1月23日开业的一家综合性商业企业，是一个集购物、餐饮、集贸、娱乐、服务为一体的综合性商贸大楼。从开业至今，新柳商业城在丹东已经享有较高的知名度。新柳商业城内业态种类繁多，满足大众消费者需求，目前1-3层处在正常营业状态，四层装修，暂不营业。,商业模式及经营状况,新柳商业城内部以摊位和店铺形式出租，拥有摊位和店铺一千余个，1-3层已全部出租出去（四层装修）。新柳商业城位于丹东市中心繁华地段，交通方便，已成为丹东人较为理想的购物场所，日均客流量达到一万七千人，经营状况较好。,三、传统商圈典型商业物业分析-新柳商业城,项目优势分析,经营时间较长，硬件设施老化所售商品层次较低，缺乏高端客群内部结构混乱，购物环境一般,项目劣势分析,优劣势分析,位于丹东市传统商圈内部，地理位置优，交通便利品牌优势明显，得到丹东市民认可经营时间较长，在丹东市民心目中占有重要地位大众消费，受众面较广销售商品品类齐全客流量较大,三、传统商圈典型商业物业分析-新柳商业城,消费客层：新柳商业城辐射丹东全市及周边城区人群，辐射面较广，满足的主要是中低端的大众消费人群。,三、传统商圈典型商业物业分析-金元宝商业城,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,滚梯,观光梯,滚梯,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,金元宝内部平面图,小家电,百货,百货,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,滚梯,观光梯,滚梯,三、传统商圈典型商业物业分析-金元宝商业城,二五层平面图,一层平面图,每层商铺约为300家,业态分布及价格情况,三、传统商圈典型商业物业分析-金元宝商业城,金元宝商业城是丹东市经营规模较大，商品种类比较齐全，经营环境较好的综合性商业大厦。金元宝商业城内业态种类繁多，主要满足中青年消费者需求，目前1-4层处在正常营业状态，五层正在装修，即将引进顶级品牌。,商业模式及经营状况,在金元宝商业城内经营的业户大概有1500户，他们自筹资金，自主经营，经营状况较好。与新柳商业城相比，金元宝开业时间较晚，但其经营状况及知名度并不落后于新柳商业城。,三、传统商圈典型商业物业分析-金元宝商业城,项目优势分析,项目劣势分析,优劣势分析,经营时间较长，硬件设施老化所售商品层次较低，缺乏高端客群,位于丹东市传统商圈内部，地理位置优，交通便利品牌优势明显，得到丹东市民认可经营时间较长，在丹东市民心目中占有重要地位大众消费，受众面较广销售商品品类齐全客流量较大,三、传统商圈典型商业物业分析-金元宝商业城,消费客层：金元宝商业城辐射丹东全市及周边城区人群，辐射面较广，满足的主要是中低端的中青年消费人群。,三、传统商圈典型商业物业分析-新一百,化妆品,内部平面图,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,滚梯,滚梯,楼梯,一层平面图,二层至四层平面图,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,滚梯,滚梯,楼梯,五层平面图,三、传统商圈典型商业物业分析-新一百,装修区域,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,滚梯,滚梯,楼梯,鞋,珠宝,其他,二层：正装、休闲装、箱包、皮具三层：女装、内衣、配饰四层：少女装、羊绒羊毛、体育用品五层：羽绒服、儿童用品、家居用品、床上用品,产品销售区,产品销售区,产品销售区,产品销售区,产品销售区,产品销售区,产品销售区,产品销售区,业态分布及价格情况,三、传统商圈典型商业物业分析-新一百,新一百的经营模式较为新颖，对楼层的规划、品牌的分布是按照品类进行划分的，不是一个个处于割据状态的分散商号。目前，商场内一层-四层都处在营业状态，五层一部分区域正在装修，尚未营业。,商业模式及经营状况,新一百主要以租赁形式运营，商户将营业额的20%交给商场，商场内引进了大概150家品牌商户。目前，新一百商场内的日均客流量达到六千人。,三、传统商圈典型商业物业分析-新一百,项目优势分析,项目劣势分析,三、传统商圈典型商业物业分析,优劣势分析,客流量不大，缺乏人气产品档次较高，不能迎合普通百姓需要市民购物“只逛不买”现象严重,位于七经街商圈，毗邻丹东火车站，地理位置优越开业时间较晚，内部装修品质较高，购物环境优良经营产品均来自大品牌，上档次商品品类齐全,消费客层：丹东新一百商场开业时间较早，品牌影响力较远，辐射范围广，主要面对的是中年消费群体，购物者消费能力较强。,三、传统商圈典型商业物业分析-新玛特,出入口,出入口,出入口,一层门市,收银台,收银台,收银台,收银台,收银台,出入口,出入口,滚梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,一层平面图,内部平面图,三、传统商圈典型商业物业分析-新玛特,收银台,滚梯,楼梯,楼梯,出入口,楼梯,负一层平面图,新玛特超市,美食街,品牌鞋销售区,品牌鞋销售区,化妆品销售区,珠宝销售区,干果,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,滚梯,收银台,收银台,收银台,二-五层平面图,内部平面图,三、传统商圈典型商业物业分析-新玛特,二层主要经营的是少女装和淑女装；三层主要经营的男士品牌服装；四层主要经营运动休闲服饰，五层主要经营儿童用品、家居、内衣和羽绒服,产品销售区,产品销售区,产品销售区,产品销售区,产品销售区,产品销售区,产品销售区,产品销售区,业态分布及价格情况,三、传统商圈典型商业物业分析-新玛特,丹东新玛特位于丹东市经商历史最悠久的黄金地段，集百货、超市、餐饮于一体，是目前丹东地区经营档次较高、商品品牌较全、设施设备较优、购物环境较好的现代化大型百货购物中心，充分满足消费者一站式购物的需求。,商业模式及经营状况,新玛特主要以租赁形式运营，商户将营业额的20%交给商场，商场内引进了大概200家品牌商户。目前，新玛特商场内的日均客流量达到近五千人。,三、传统商圈典型商业物业分析-新玛特,项目优势分析,项目劣势分析,优劣势分析,客流量不大产品档次较高，不能迎合普通百姓需要市民购物“只逛不买”现象严重，超市和小吃成为主要营业收入来源,位于传统商圈，地理位置优越大商集团品牌优势明显购物环境优良经营产品均来自大品牌，上档次商品品类齐全内部还有一个中型超市,消费客层：丹东新玛特商场辐射范围广，主要面对的是中年消费群体，购物者消费能力较强。,三、传统商圈典型商业物业分析-新玛特,四、传统商圈商业发展状况总结,一、传统商圈内的商业主要以大型商场和临街商铺两种经营形式出现。二、传统商圈内经营业种以服装产品和餐饮两大类为主。作为丹东老的商业市场，商圈内的人流量很大，商业氛围浓厚。三、丹东人的购物场所主要集中在七经街和新安步行街上，这两条商业街大概从上个世纪五十年代发展起来的，现如今七经街已发展成中高端人群购物的场所，而新安步行街是大众购物的场所。四、传统商圈中的餐饮场所主要集中在十一经街上，但主要以临街住宅底商形式出现，店铺较小，档次一般，经营环境一般。五、传统商圈内锦山大街上银行和证券金融机构较多，是丹东的一条金融街。六、十纬路位于丹东站前，地理位置决定其业种主要是酒店，一条酒店街。七、商圈内的新柳商业城和金元宝商业城是丹东老的购物商场，经营品类繁多，购物环境一般，针对的是大众消费者，客流量较大。八、商圈内的新一百和新玛特是丹东市唯一的两家中高端购物商场，内部购物环境较好，但客流量一般，经营状况也一般。,摘要,第三部分,丹东市商业市场调研分析报告,报告结构,丹东市商圈发展及分布状况丹东传统商圈发展及分布状况丹东新兴商圈发展及分布状况丹东专业市场发展及分布状况丹东娱乐性商业发展状况丹东商圈内写字间及公寓发展状况丹东商业消费者消费习惯及消费行为分析周边城区商业市场状况分析,丹东新兴商圈位于丹东市中东部地区，原宝山批发城，是丹东市新兴的商业中心，商圈以锦山大街为主轴，东起九江街、西至公安后街，由九江街和公安后街等街区组成。,一、新兴商圈基本状况,振安区,元宝区,振兴区,锦,山,大,街,公,安,后,街,【锦山大街】,1、地理位置,（1）占地面积新兴商圈总长约680米，宽约200米，总占地面积0.136平方公里；（2）商业面积新兴商圈在营业总面积为15万左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营业面积约1400。该区总营业面积近17.2万。,2、商圈规模,3、服务半径：新兴商圈是元宝区的商业中心，其服务半径辐射元宝区，并对振安区的客户群体有一定的吸引力。4、商圈定位：新兴商圈定位为引导丹东消费时尚的城市新核心商圈，但实际却是满足大众需求的中低端商业中心。5、目标客户群：商圈定位的主要目标客户：丹东市商圈内在事业上已取得成就的高收入阶层；商圈定位的次要目标客户：项目周边的普通居民、商圈内区域经济发展潜力、新增的企事业单位及居住群体、高消费群体、旅游消费群、有一定收入水平及消费能力的高知人才。新兴商圈实际的主力目标客户群是项目周边居住的普通居民及商圈东侧振安区的一部分居民。6、消费者认可度：新兴商圈是元宝区较为繁华的商圈，消费者认可度一般。,一、新兴商圈基本状况,二、新兴商圈商业现状-商圈业态分析,新兴商圈的商业主要是以金海宝山批发城、金海A座、金海B座女人街和金海C座为代表的商城和临街设置的商铺两种经营业态存在，临街商铺多为住宅下的底商，由私人购买所有权，现在自营或出租。,【新兴商圈业态分布图】,临街商铺,商场,【临街商铺】,【商场】,新兴商圈（锦山大街上九江街至公安后街路段）大约有150家商户，该商圈内的业种比较繁杂，有餐饮、服装、旅店、药店、银行、日杂建材、针织品、美发、影楼等，具体业种分布情况如下：,二、新兴商圈商业现状-业种分布分析,二、新兴商圈商业现状-主力业种分析,目前，商圈主力业种为餐饮、服装店、旅店和药店四大类。,二、新兴商圈商业现状-网点面积分布,目前，商圈内的临街网点为2层商网，网点的面积主要集中在151-200平，其次是101-150平。,目前，新兴商圈的租金收取方式按每月固定金额收取租金：金海B座女人街商场内：30-50元/.月金海宝山批发市场：75-130元/.月金海A座商场内：100-135元/.月锦山大街商铺：40-80元/.月,二、新兴商圈商业现状-租金水平,【新兴商圈业种租金分布图】,金海B座女人街,金海宝山批发城,金海A座,锦江大街,北,三、新兴商圈典型商业物业分析-分布图,【商圈内主要商业物业分布图】,金海宝山批发城,金海A座,金海商业广场原址为丹东市宝山批发市场，2004年，金海集团承接改造宝山批发市场地段，一个新兴的标志性的城市现代化商圈-金海商业广场于2005年底全面落成。金海商业广场总占地面积5万平方米，总建筑面积15万平方米，有A座、B座、C座，原宝山批发城现隶属于金海集团。,金海B座女人街,金海C座,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海A座,直梯,滚梯,滑冰场,卡丁车场,电玩城,楼梯,儿童乐园,儿童乐园,商店街,滚梯,楼梯,三层家具店,放货区,超市日杂,安全出口,安全出口,安全出口,安全出口,安全出口,安全出口,二层服装店,楼梯,滚梯,放货区,超市百货,安全出口,安全出口,安全出口,安全出口,安全出口,安全出口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,服装超市,入货口,底商,底商,滚梯,底商,国美电器装修中,出入口,商店街,商店街,商店街,商店街,商店街,商店街,一层平面图,二层平面图,三层平面图,四层平面图,（建面12000平）,（建面12000平）,（建面12000平）,（建面12000平）,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海A座,A座华润万家业态分布及价格情况,一层大部分为商业店铺，但多家在对外出兑，好处费在3-5万元不等，一小部分为国美电器现正在装修中；二层大部分为华润超市，一小部分为商业店铺和电玩城都正处在经营状态；三层大部分为华润超市，一小部分为家具店铺，现正在装修中；四层大部分为电玩城光顾的人比较少，一小部分为商业店铺，但无人经营，现正处在招商阶段。,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海A座,A座华润万家商业模式及经营状况,金海A座一层店铺现都处在经营当中，但是经营状况不良，目前有多家商户开始对外出兑，经过走访商户了解到，大多数商户都不太盈利有的甚至亏损；但整体客流量仍是较少，商业气氛不浓。金海A座由于二、三层整体出租给华润万家超市，与女人街相比，人气相对旺些，经营状况良好；金海A座四层为大型电玩世界和一小部分商铺，电玩世界游戏品种非常齐全，但客流量非常少导致电玩世界处于半瘫痪状态，商铺现全部空闲处在招商中。,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海A座,项目优势分析,项目劣势分析,A座华润万家优劣势分析,项目二三层引进华润万家超市，不但为整个项目带来一定的人气，而且也为整个商圈也带来了一定的人气和商业气息；项目紧邻锦山大街，道路通达性较好；项目周边社区较为成熟，为项目的发展提供了一定的市场保障。,项目四层的电玩大世界由于正营状况不佳，再加上四层的商铺处在招商中，为整个项目的客流量带来了一定的影响。由于项目旁边有老的街边市场，对超市的客流量产生了一定的冲击。,A座华润万家消费客层：A座华润万家主要辐射的是丹东市中东部区域的居民，尤其是元宝区的居民。,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海A座,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海B座和C座,女人街一层平面图,女人街二层平面图,商店街,商店街,商店街,商店街,商店街,商店街,商店街,婚纱街,婚纱街,滚梯,滚梯,滚梯,调高,调高,一层云友米线二层金汉斯、澳瑞特健身三层澳瑞特健身四层华臣影城,C座,（建面12000平）,（建面12000平）,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海B座和C座,B座和C座业态分布及价格情况,B座女人街由于运作不善现阶段正在进行重新规划：一楼一半进行了整体招商，另一半原有的婚纱摄影街被搬到了二楼，原婚纱摄影街进行了重新招商现以基本完成，但是现在还没有成型，大多数店面还是空着比较冷清；二楼现在商店街的出租率约70%，空闲率比较高约50%，婚纱摄影街完成装修进行营业后，空闲店面会大幅减少；,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海B座和C座,B座女人街商业模式及经营状况,目前女人街人气不旺，基本可以说冷冷清清。由于商场内商铺现有半数还未营业，导致购物选择性太少，并且女人街在丹东的口碑一般，所以每天的客流量较少。女人街由于前期运作的失败，现商场正在重组过程当中，商场方面想靠这次重组来重新打造女人街。,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海B座和C座,项目所在地原是丹东市宝山批发市场，地理位置优越；项目紧邻锦山大街通达性较好，交通也十分便利，拥有十多条公交线路；项目周边生活配套齐全，有华润万家超市、麦当劳、巴西烤肉“金汉斯”，有澳瑞特健身会所、华臣金海国际电影城，有电玩城，集吃、喝、玩、乐于一体。,项目优势分析,项目前期定位以丹东市取得成就的高收入人群为主，但引进的商业店没有什么知名品牌，商业氛围不浓；项目商业店以老的国贸个体经营户为主，老业户的经营理念和新商场不符，使得商场经营混乱没有人气，得不到丹东人的认可；项目内没有停车场，为消费者带来一定的不便。,项目劣势分析,B座女人街优劣势分析,B座女人街消费客层：女人街商业店和澳瑞特健身会所辐射的消费人群主要元宝区，华臣影城辐射全丹东人。,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海B座和C座,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海宝山批发城,金海宝山批发城内部平面图,一层平面图,二层平面图,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,底商,底商,底商,底商,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,底商,底商,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海宝山批发城,食品、烟酒糖茶,日杂、文教用品,日杂、文教用品,日杂,洗化、电料,箱包、玩具,小百,床上用品,服装,鞋帽,针织品,金海宝山批发城业态分布及价格情况,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海宝山批发城,金海宝山批发城共有两层，业态种类繁多，产品以批发为主。宝山批发城存在时间较久，在本地已经有很深的影响，未来会稳步发展。,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海宝山批发城,金海宝山批发城商业模式及经营状况,由于金海宝山批发城存在时间较久，早已成熟，辐射面比较广，目前经营状况较好，摊铺租金较高，但内部购物环境较差，批发市场有待改造升级。,项目优势分析,项目劣势分析,金海宝山批发城优劣势分析,项目存在时间较久，影响力较远较深。项目处在新兴商圈内，为项目的发展带来契机。项目周边配套齐全，紧临锦山大街，四通八大。,项目内部环境较差，管理比较混乱。项目无地上停车场也没有地下停车场，给批发户带来较大的不便。,三、新兴商圈典型商业物业分析-金海宝山批发城,金海宝山批发城消费客层：金海宝山批发城消费客群的辐射面较广，不但辐射元宝区的一些批发户，还辐射传统商圈中的一些批发户。,四、新兴商圈商业发展状况总结,一、新兴商圈从2005年形成至今，发展的并不理想，商业氛围不浓。二、新兴商圈以金海宝山批发城、金海A座、B座和C座四大项目为主要经营业态，锦山大街两侧多设有临街商铺。三、新兴商圈以金海的三大商业项目为中心，包含超市、电影院、健身场所、购物街、电玩城、批发城，其中购物街和电玩城的经营状况一般。四、新兴商圈内的临街商铺为2层商业网点，经营面积主要在151-200平。五、新兴商圈内的临街商铺经营业种较为杂乱，档次参差不齐，主要囊括餐饮、服装、旅店、药店、建材、针织品等业种。六、从该商圈的租金水平来看，由于商铺的发展水平不同，造成了批发城/华润万家商场与女人街/临街商铺的租金水平存在一定差距，整体来讲批发城/华润万家商场约是女人街/临街商铺租金的2倍。,摘要,第三部分,丹东市商业市场调研分析报告,报告结构,丹东市商圈发展及分布状况丹东传统商圈发展及分布状况丹东新兴商圈发展及分布状况丹东专业市场发展及分布状况丹东娱乐性商业发展状况丹东商圈内写字间及公寓发展状况丹东商业消费者消费习惯及消费行为分析周边城区商业市场状况分析,【专业市场分布示意图】,1,3,4,6,10,8,11,9,7,一、丹东专业市场分布及发展概况,目前，丹东共有四类专业市场，一类是装饰装修市场，第二类是家居市场，第三类是电子市场，第四类是电器市场。,2,5,二、重点专业市场分析-装饰装修/家居市场分布,装饰装修、家居市场分布图,装饰装修/家居市场概况丹东的装饰装修/家居市场主要集中在老乐购和新乐购附近。丹东装饰装修市场主要分为两大部分，一部分是江城大街的三纬路至六纬路之间，商家以销售地板、门窗、橱柜、家具为主；另一部分是锦山大街的兴四路至兴七路之间，商家以销售建材、陶瓷、厨卫、管业产品为主。丹东家居市场规模较大的有锦绣家居、王朝家私，还有1个金豪灯饰城。,锦绣家居,王朝家私,金豪灯饰城,装饰材料（江城大街）,装饰建材街（锦山大街）,北,丹东站,老乐购,新乐购,二、重点专业市场分析-装饰装修市场-江城大街两侧,江城大街（三纬路至六纬路）,老乐购,江城大街主要以地板、门业、窗饰等装饰材料的门市店为主，该市场形成已有3年左右的时间，较为成熟。,二、重点专业市场分析-家居、装饰材料,锦山大街（兴四路至兴七路）,新乐购,锦山大街主要以销售建材、陶瓷、管业等销售为主。,二、重点专业市场分析-家居市场-王朝家私,目前，丹东共有两家家居市场，最早的一家是位于振兴区十纬路与江城大街交汇处的王朝家私，2006年开业；另一家是位于振兴区锦山大街与体育馆路交汇处的锦绣家居购物广场，2007年3月开业。,王朝家私位于振兴区十纬路与江城大街交汇处，交通十分便利，距离丹东站步行2分钟，地理位置优越。王朝家私前身是华联商厦，华联商厦成立于1996年7月，2005年因资不抵债，华联商厦被多家银行进行了产权拆分，2006年华联商厦被整体承包给了王朝家私至今。王朝家私总占地面积4212平，总建筑面积28448.44平。,市场概况,王朝家私,经营现状,王朝家私目前经营现状不良，客流量较少；一层为玉器销售，由于市场氛围不好有多家业户对外出兑；王朝家私二层到六层为家具产品销售，由于客户较少，商场大部分照明灯都是关闭状态，客户观看产品时由导购员现打开照明灯，经营状况较为不景气。,内部分布图,一层平面图,二层平面图,二、重点专业市场分析-家居市场-王朝家私,王朝家私共六层，总商户210户，一层主要销售玉器，建设面积为2681.55平，单店经营面积10-20平，租金100-130元/平/月，过户需要3千至1万元的好处费，出租率达到100%，店铺的使用率为100%；二层主要销售家具，建设面积为2965.56平；三层主要销售办公家具用品，建设面积为3026.18平；四层、五层和六层主要销售的都是家具用品，建设面积均是3316.42平。,五层平面图,六层平面图,三层平面图,四层平面图,二、重点专业市场分析-家居市场-王朝家私,锦绣家居购物广场地处丹东市振兴区锦山大街与体育馆路交汇处，紧邻锦山乐购超市，周边配套齐全，是丹东市西部商业圈的中心地带。锦绣家居购物广场于2007年3月8日开业，建筑面积30000多平方米，该项目由辽宁锦绣实业集团有限公司投资、经营。锦绣家居购物广场是比较正规的家居市场，得到了丹东市各级部门的大力支持；该项目处在建材街旁边，消费者在此处购物能够得到家装家居一站式服务。,二、重点专业市场分析-家居市场-锦绣家居购物广场,锦绣家居购物广场,市场概况,经营现状,锦绣家居购物广场的营业时间从早上9:00至下午17:00。购物广场内经营的产品没有品牌优势，客流量不多。,一层平面图,二层平面图,三层平面图,二、重点专业市场分析-家居市场-锦绣家居购物广场,锦绣家居购物广场总商户69户，单店经营面积为50-100平，租金为45元/平/月，出租率为100%，店铺的使用率也达到100%。锦绣家居购物广场共三层，一层主要销售板木家居，建设面积为13000平；二层主要销售实木家具，建设面积为13000平；三层主要销售高档沙发，建设面积为4000平；,二、重点专业市场分析-电子市场-天龙数码港,市场概况,天龙数码港位于振兴区三纬路18号，2007年7月7日开业，占地面积达到4000多平，是省内单店经营规模最大的专业数码及IT产品大卖场，集联想、Acer、惠普、佳能、EPSON、苹果等诸多国际一线IT品牌。天龙数码港隶属于丹东天龙电脑有限公司，该公司始建于1993年，是一所集销售、开发、培训、维修于一体的高科技企业，2005年、2006年连续2年进入全国电脑商500强，东北地区百强（排名21位）。,天龙数码港,天龙数码港以消费电子为主导，主要吸引的是丹东市消费者，但近来也吸引了隔江对岸而来的朝鲜客人。,经营现状,目前，丹东共有两家电子市场，最早的一家是位于元宝区锦山大街与官电街交汇处的华美科技大厦，2000年开业；另一家是位于振兴区三纬路18号的天龙数码港，2007年7月开业。,内部分布图,二、重点专业市场分析-电子数码市场-天龙数码港,一层平面图,二层平面图,一层主要经营手机、摄像机、MP3、MP4及数码小件产品，目前一层的使用率达到100%；二层主要经营电脑及电脑配件等产品，目前二层的使用率也达到100%。,二、重点专业市场分析-电子数码市场-华美科技大厦,市场概况,经营现状,华美科技大厦位于丹东市元宝区锦山大街与官电街交汇处，新安街商圈内，是丹东最大的IT电子产品卖场。华美大厦于2000年12月26日开业，起初市场不足9000平米，由于IT行业发展的比较快，到2004年初现有空间已经满足不了市场的需求，2005年5月，在市政府的大力支持下，公司收购相邻土地，成功将市场空间扩建至20000平方米。,华美科技大厦的营业时间从早上8:30至下午17:00。华美科技大厦经过几年的建设发展，市场兴旺繁荣，现有经营业户400余家，年销售额4亿元左右。初步形成门类齐全、品种丰富的信息技术产品批发零售交易市场，具备较高的技术支持服务能力。另外，华美科技大厦的业务也不断扩大，现如今还有对朝贸易出口业务，为朝鲜等地提供电子产品。,华美科技大厦,二、重点专业市场分析-电子数码市场-华美科技大厦,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,滚梯,滚梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,电梯/楼梯（通往写字间）,电梯/楼梯（通往写字间）,肯德基,欧罗巴,台球社,滚梯,滚梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,电梯/楼梯（通往写字间）,电梯/楼梯（通往写字间）,欧罗巴,滚梯,滚梯,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,电梯/楼梯（通往写字间）,电梯/楼梯（通往写字间）,一层平面图,二层平面图,三至五层平面图,一层为电子通讯市场；二层为品牌电脑、笔记本电脑、数码产品市场；三层为耗材商品市场；四层为DIY(兼容机)市场；五层主营二手电脑及电脑维修；六层为华美公司办公区及综合服务区。,电子通讯产品经营区,电子通讯产品经营区,产品经营区,产品经营区,产品经营区,数码产品经营区,电脑产品经营区,电脑产品经营区,电脑产品经营区,产品经营区,数码产品经营区,电脑产品经营区,市场概况,丹东主要的家电市场有当代、国美和大商这三家家电商场，都位于传统商圈内，很集中，家电市场竞争非常激烈。当代是丹东最早的，规模也最大，也是丹东经营状况最好的，在丹东当地影响超过了国美和大商，目前有2家店。其次是国美也比较早，经营状况较好，目前有1家。最晚的是大商，经营状况一般，目前有1家。,当代电器一部成立于1985年，作为丹东家电行业的旗舰，已经走过了25年的辉煌历程。从最初一个不起眼的小门市到如今成为丹东地区规模最大、品种最全、价格最低、品质最佳的电器商场。目前丹东有2家当代电器，分别是当代电器一部和当代电器二部。当代电器一部位于七经街，共一层，经营各种品牌的液晶电视、冰箱、洗衣机、电饭煲压力锅、电磁炉、微波炉、吸尘器、烟机炉具；当代电器二部位于兴隆街，共两层。,经营现状,当代电器由于在丹东是最早的一家，多年来在丹东已经享有了较高的品牌知名度，消费者对当代电器的认可度较高。目前当代电器的经营状况较好。,二、重点专业市场分析-家电市场-当代电器,当代电器一部,当代电器二部,当代电器二部一楼经营各种品牌的手机、MP3、MP4、可视DVD、数码相机、摄相机、录音笔、电子词典、收音机、电话机、传真机、迷你音响组合、电剃须刀、电熨斗、加湿器、豆浆机、榨汁机、饮水机、电饭煲压力锅、电磁炉、微波炉、吸尘器、烟机炉具、热水器浴霸、电风扇、空调等。当代电器二部二楼经营各种进口及国内知名品牌的等离子、液晶电视、彩电、家庭影院、碟机、冰箱、洗衣机、消毒柜、冷藏柜冰柜、展柜等。,当代电器二部内部平面图,出入口,小家电,小家电,滚梯,安全门,出入口,滚梯,楼梯,小家电,洗衣机,电视,滚梯,安全门,滚梯,楼梯,冰箱,一层平面图,二层平面图,二、重点专业市场分析-家电市场-当代电器,二、重点专业市场分析-家电市场-国美电器,国美电器,国美电器位于锦山大街与新安街交汇处，临近新安街步行商业街，周边商业氛围较浓，地理位置较好。2005年10月22日，做为家电连锁巨头国美电器的战车首次驶入丹东。目前海尔、康佳、TCL等国内品牌和索尼、松下、LG等国际品牌都已加盟丹东国美。,市场概况,经营现状,国美电器成立5年来，凭借全国连锁的优势，使消费者获得更充分的价格主导权。作为全国电器连锁的名牌企业，丹东国美一直凭借高标准的服务和质优价廉的家电商品得到了江城消费者的一定信任。但由于成立时间较短，在丹东的知名度目前还不及本地的当代电器。,出入口,滚梯,楼梯,电视,办公区,电视,电视,放货区,国美电器内部平面图,二、重点专业市场分析-家电市场-国美电器,一层平面图,二层平面图,三层平面图,二、重点专业市场分析-家电市场-大商电器,市场概况,经营现状,大商电器,大商电器位于金汤街与新安街交汇处，临近新安街步行商业街与七经街商业街，周边商业氛围浓厚，地理位置较好。2008年5月1日大商电器盛大开业，经营的商品从彩电、冰箱、洗衣机等传统家电到电脑、手机、数码、IT等产品，高、中、低档品类齐全，品种丰富，能充分满足消费者的全方位需求。,大商电器凭着总部统采的营销模式、完善的售后服务及其家电产品在当地价格低廉的强大优势，吸引了之前的一部分当地消费者。由于大商电器成立至今仅近两年时间，在当地的认可度还不高，目前的经营状况还远远不及当代电器。,大商电器内部平面图,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,出入口,出入口,底商,底商,底商,滚梯,楼梯,楼梯,滚梯,二、重点专业市场分析-家电市场-大商电器,一层平面图,二层平面图,三层平面图,内部主要经营微波炉、吸尘器、电磁炉、电饭锅、剃须刀、电熨斗、豆浆机等小型电器产品,内部主要经营彩电、音响、冰箱、冰柜、空调和洗衣机。,内部主要经营家具家居用品。,摘要,第三部分,丹东市商业市场调研分析报告,报告结构,丹东市商圈发展及分布状况丹东传统商圈发展及分布状况丹东新兴商圈发展及分布状况丹东专业市场发展及分布状况丹东娱乐性商业发展状况丹东商圈内写字间及公寓发展状况丹东商业消费者消费习惯及消费行为分析周边城区商业市场状况分析,【娱乐性商业分布示意图】,二、丹东市娱乐性商业分布状况,电影院,KTV,酒吧,五星级酒店,中西餐厅,健身俱乐部,电玩,目前，丹东市娱乐性商业主要集中在沿江开发区，尤其是KTV，数量较多。,洗浴中心,一、丹东市娱乐性商业基本状况,一、丹东的娱乐性商业主要集中在传统商圈、新兴商圈及沿江开发区。二、随着生活水平的提升，丹东的娱乐性商业不断得到发展及完善，目前包含种类较多，含有电影院、KTV、酒吧、星级酒店、中西餐厅、健身俱乐部、电玩及洗浴中心。三、娱乐性商业中的KTV数量较多，集中在沿江开发区，发展状况较好。四、随着丹东城市的快速发展，吸引了许多旅游者及商务人士，酒店业也逐渐得到提高，已出现五星级酒店，且经营状况较好。五、由于丹东消费者的时尚消费观念薄弱，一部分酒吧开业以后由于经营状况不佳，逐渐停止营业。六、丹东原有影院由于环境较差，规模较小，已无法满足人们的消费需求，现都已经不存在了，目前丹东的大型影院只有华臣影城。,三、丹东市电影院分布及发展状况,丹东华臣影城是由大连电影有限公司与丹东金海集团共同投资兴建，座落在丹东金海购物商场中，具有国际标准的现代化五星级标准影城。新影城位于金海商业广场C座，于2007年9月26日正式开业，总建筑面积3000平方米，项目总投资2500万元。丹东华臣影城共设装修豪华的5个放映厅，总坐席700个，其中，超大影厅内设300多个坐席。影城内配备了世界先进的杜比CP650数字解码器、SRD、DTS、多制式高保真还音系统和进口环绕立体声音响，兼营卖场、电影纪念品。,丹东原有胜利电影院、侨光电影院、丹东电影院和侨光电影院，现仅有华臣影城1家大型影院。,华臣影城概况,华臣影城经营现状,华臣影城目前经营状况较好，高峰时期客流量达到900人。目前，华臣影城的票价有三种，分别为25元、30元和35元。,华臣影城,四、丹东市KTV分布及发展状况,麦点KTV,苹果KTV,KTV集中区域,目前丹东的KTV大概有35家，主要集中在沿江开发区的滨江中路上。NO.1KTV作为丹东市高档KTV，人均桌面最低消费在100元，其他KTV以量贩式经营为主，包房费15元60元/小时不等。,佳音KTV,NO.1KTV,苹果量贩KTV音乐位于振兴区兴五路58号，是丹东地区一所大型正规的KTV娱乐场所，2008年底开业。苹果量贩KTV音乐集欢唱、自选超市、饮于一身，深受时尚一代的青睐，为更多大众打造喜爱和信任的知名娱乐品牌。苹果量贩KTV音乐一流的硬件组合包括国内顶级的BMB音箱，CAH专业卡拉OK麦克风，PIONEER功放，最先进的VOD触摸点歌系统，甚至包含为达到良好演唱效果而配备的特殊卡拉OK器材，每天24小时营业。,四、丹东市KTV分布及发展状况-苹果KTV,苹果KTV概况,苹果KTV经营现状,苹果KTV开业时间较短，但凭借其强大的规模阵容、齐全的先进设施、热情周到的服务及新颖的曲目等赢得了很多消费者的认可，目前经营状况较好。,五、丹东市酒吧分布及发展状况,1,2,3,4,5,8,6,7,9,丹东的酒吧原来大概有15家，目前大概有10家。比较知名的酒吧有七月酒吧、向日葵酒吧、夜色酒吧和铁成商务酒吧，其中最早的酒吧是七月酒吧。,10,五、丹东市酒吧分布及发展状况-七月酒吧,七月酒吧始创与1997年7月7日，2008年初重新装修。位于丹东市沿江开发区D区33号楼102，即安东阁酒店对面。是丹东酒吧业的先行者，四周环境优美、交通便利，拥有专用停车位。七月酒吧开业至今，已发展成为休闲娱乐、观赏演艺、艺术展示等多元化的休闲娱乐场所。六百多平方米的酒吧空间分为两层：一层的酒吧大厅是可容纳五十至六十人演艺清吧，每日定时有专业乐手表演，间或有足球赛事转播；二层为五个大VIP包房和情人卡座区组成。,七月酒吧概况,七月酒吧,七月酒吧经营现状,七月酒吧重新装修以后，内部环境舒适，不但吸引了许多老顾客，还吸引了一些新顾客，经营状况更上一层楼。七月酒吧是丹东酒吧的代名词，消费者的认可度较高。,目前，丹东规模较大的酒店共有20家，其中五星级豪华酒店1家，为丹东皇冠假日酒店。,六、丹东市大型酒店分布及发展状况,六、丹东市大型酒店分布及发展状况-皇冠假日酒店,丹东皇冠假日酒店是目前丹东首家五星级酒店，位于丹东高科技开发新区中心地段，毗邻美丽的鸭绿江畔，距离丹东火车站和商业区仅仅8公里车程，交通较为便利。该酒店开业时间为2008年9月12日，楼高28层，共有客房总数270间（套），标间面积38平米。拥有高档豪华客房、中西餐厅、异国特色餐厅及多功能会议室。酒店内还设有游泳池、健身房等豪华娱乐设施。,皇冠假日酒店概况,皇冠假日酒店经营现状,丹东皇冠假日酒店主要面对的是高端消费人群，包括商务人士、旅游观光者和外商投资人士等。酒店内外部环境好、装修大气、布置豪华、价格合理，自开业以来，受到较大的好评，目前酒店的经营状况较好。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,丹东有名的中西餐厅大概有6家，其中中餐厅有2家，安东大世界成立于1996年，新安东阁2009年开业；西餐厅有4家，罗曼宫存在时间较长，其次是上岛咖啡，第三是名典咖啡，最后是两岸咖啡。西式快餐店6家，其中肯德基5家，麦当劳1家。,七、丹东市中西餐厅分布及发展状况,七、丹东市中西餐厅分布及发展状况-安东大世界,安东大世界成立于1996年，位于六纬路与七经街交汇处，地处最繁华的市中心，距离丹东火车站步行仅需3分钟，地理位置优越，是丹东的餐饮服务业龙头之一。安东大世界内部硬件环境高雅、气派，拥有可供三百人就餐的大宴会厅，装修典雅的安东