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房地产贷款和买卖房成本,东华大学MBA张健2009年9月20日,房地产投资课程之三,课程安排,主要内容房产价格的决定因素、自住房的需求和买房承受力分析、房产的供求、房地产理财、政府的房地产政策和税收、房地产投资的目的和成本、房地产金融和房地产投资基金等。考核方式(二份作业),房地产投资课程,第一课:上海房地产市场形势与投资策略分析第二课:房地产供求、价格和买房承受力第三课:房地产贷款和买卖成本第四课:房地产政策和税收第五课:房地产投融资和创新第六课:房产买卖和评估第七课:房地产投资者分析第八课:总结和讨论,政府宏观调控经济和房地产的主要政策,财政政策货币政策1.利率2.银行房贷量和存款准备金率国际政策,房地产贷款和买房成本,房地产项目的第一条优势是:银行乐于借钱给你购置,如果想要买套房产，不管用于自住还是投资，一旦投资者的可动用的资金达不到它的购买价，那么这就需要采取一定的手段来弥补这一不足（即借贷），通常都需要从金融机构借款，在我国目前就是向银行借款。金融机构能够借出的资金，大部分来源于他们的存款以及其他贷款者的正常还款.,按揭贷款数量,一般来说，贷款量的大幅上升会使得房产的交易需求量增加，而相应会产生使房产价格上升的压力。在一个如房地产市场一样供应相当有限的市场上，人们的支付能力是影响价格的一个因素，贷款信用条件的放宽、较低的利率水平将会使得价格水平上升。正常情况下新住房按揭数量的减少预示着对于房产的需求量将减少。,各国政府房屋贷款和税务优惠政策,2000-2008年全国个人住房贷款占GDP比例,资料来源:中国统计年鉴，住美投资咨询(上海)有限公司整理计算注*：2008年为估值,各国房产贷款占,我国和上海房产贷款几个重要特点,我国和许多城市的实际情况，通过比较可以发现下几个特点:2004年到2008年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比为10左右，低于所有这些发达国家,我国房产贷款占的比例还会快速上升,房产贷款市场潜力巨大；在发达国家中相对落后的希腊和意大利,从1992-2002年,花了10年时间,分别从4.0%和6.3%增加到13.9%和11.4%,而我国从2000-2008年,花了8年时间,从3.77%增加到12%左右,即我国的贷款增速超过这些国家；我国贷款占价值比例为60%-80,与这些发达国家相类似；,我国和上海房产贷款几个重要特点,我国典型贷款年数20-25年,与这些发达国家相类似；2000年以来，个人房产消费贷款年均增长率在30%以上；2004和2008以来同期增量不大，这意味着随着中央政府对房地产行业宏观调控的力度逐渐加大，个人房贷业务已经结束了2004年之前的爆发式增长，步入了平稳增长阶段。上海2008年房产贷款占的32%。和国际平均水平包括同为亚洲国家的日本较接近美国的房产贷款占比很高，也与次级债危机发生直接有关。,贷款资金种类,抵押贷款再抵押贷款重新筹资等额还款方式和等额本金还款方式存款等额冲减贷款用自住房抵押换取养老保障,贷款资金来源,银行个人住房贷款优惠利率4.16公积金个人住房公积金贷款3.87%,贷款要注意的几个方面,收入风险利率风险选择贷款银行贷款中介公司外资银行按揭贷款服务房贷保险,房地产贷款银行的选择,要注意的方面包括：贷款与房屋价值比例利息率水平贷款数额(商业公积金)和与贷款期规定的月本金利息偿还额占收入的比例抵押保险要求提前付清贷款而交纳的罚金付款方便度再抵押贷款的可行性与成本,买房成本,土地是不再生资源-中国谚语Buylandtheyhavestoppedmakingit买土地，人们已不在生产它”-英国谚语,房产投资费用,房产投资是那种最初要有相对较大资本支出额的投资,以及投资期内可能有不断上涨的运作费用并最终都会让买房人产生潜在利益的投资方式。对买房人,目前我国居民房产房产投资所花费的成本包括有：购房前期费用,房地产交易税费,以及运作成本(包括以后将有的物业税)。,不可计量的支出（成本）,房产投资中也有许多不可估量的花费,这些是因为房产：它并不是流动的资产，不可以立即转变为现金它是不可分割的，而且很难将部分房转为现金它常常需要由物业管理部门和/或业主任命的人来负责管理它常常会因为一般维修成本的不充足而需要增加支出它会随着不断变新的政府法律而变化，例如，会受到房东和租客法律条例及以后的物业税等的影响它还有可能会受到土地用途性质的改变的决定影响所以房产投资通常还必须要有一种长期的打算，因为资产是固定的，并且不可转到其它需求更多的地方。所有这些都是许多房产投资者所要考虑的重大的投资问题。,风险因素,作为买房自住者或投资者，若要进行房地产投资，一般必需要确保房产这一不动产在一段时期内持有。这样做的目的就是为了在将来某一天能实现未知的，未定的,但期望好的收益。而这种收益的不稳定性就使得投资者须担一定的风险。一般而言，预知的风险越大就说明投资者要求获得越多的经济回报。当然，如果是那些对房地产投资市场相对而言没有什么经验的投资者，这种情况就得另当别论,他们注意不到有潜力发展的好地段，也不知道通货膨胀另一面的保护作用，也不怎么会认真仔细地核算他们的投资总收益,反而这些缺乏经验的投资者还会常常受到很多个人情感因素的影响，而不能做出经济上的投资决定。房地产投资所得的经济收益是指租金收入与资金增值所得已扣除所有的花费与税收的总和。因而，房地产投资就会有很大的风险，这些可以归纳以下几点：,风险因素,来自于商业与经济环境的风险：例如，利息率和/或通货膨胀率的不稳定；由住房供求变化而引起的高空置率。有时资金虽然大大增值，但会出现租客损坏住房以及/或房客在租到期未付租金就搬出的现象。来自于政策与规划方面的风险：例如，新政策的出台；规划限制以及受道路影响的区域的形式的变化。所有这些变化都将会对房产投资结果发生相应的变化。其中有些会有积极的意义，比如公路和/或交通运输系统的完善，当地就业机会的增加，或者是小区环境的美化。而另一方面，令人不悦的情况包括工厂和机场跑道的建造都有可能减少附近房产的价值。房产投资的风险还包括有：空房率可能会比预计的高得多，管理与维护成本可能也会比预计的高，而且并不能确保房产一定会升值。考虑到以上这些因素，期望的投资收益高低的先决条件就是考验对投资者的风险的预测和承受力。,长期来说房地产投资有许多好处它们包括资产增值,对抗通货膨胀,税务优惠的投资,现金流收入,好的回报率,拥有住房所有权的自豪感,积累财富的方法,再投资的保证,较安全的投资,投资组合的多样化,财务杠杆作用,退休后生活的保障这些优点等，但同时房地产投资是复杂，废时的一种投资类型。首先要有一笔资金(可大可小)和银行的贷款，还要时常进行法律资询，整个交易一般需近30到60天或更长时间,要化很多时间精力,而投资本身相对也是比较固定的，也就是指它不能轻易的转为现金。然而，尽管有这些限制，房地产投资总体上还是比较可靠的安全性投资，而且时常还会有高于其它投资的实际投资收益。具体房产的选择与投资所花费的时间和精力以及所须的大量资金同时意味着，房