三线城市资源型大盘项目营销节奏控制11p专题研究报告课件

三线城市资源型大盘营销节奏控制,1,PPT学习交流,大盘营销周期规律总结,形象期,主流期,明星期,价值期,黄金期,营销主题,阶段背景,关键问题,策略关键词,定义区域，建立市场影响力,大盘“震撼点”效应强势推广、特色概念深入人心通过官方声音、社会公信力引导主流市场舆论影响力打造突破区域界线，克服竞争常规思路,1.抓大放小2.强势（No.1）3.政府营销,营销策略,形象未树立,首期销售，现金流和成功销售是第一目标,快速成交、现金流为王,1.扩大客户层面2.缩短决策周期3.高形象性价比,立足于主流客户群，对其它客户群具有吸引和涵盖性通过足够大的展示区、震撼点制造卖压提升客户预期价格，以略低于预期价格的实际价格发售，借强势营销机会处理问题产品,节点刺激，保持持续竞争力,1.推出创新产品及产品概念2.关键配套投入,首期销售成功，进入后续阶段，审美疲劳,领先产品节点式刺激保持市场声音充分发挥配套体现大盘价值/产品力的核心作用配套的开发策略分级、价值点以及和住宅的联动关系,项目营销转向品牌营销,赢得价值回报、大盘力兑现价值,1.真实生后秀2.客户营销3.品牌营销,大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化随社区不断成熟、充分展示社区生活，价格持续快速增长，树立发展商强势品牌项目营销转向客户活动营销为主，以口碑传播演绎社区文化,依据企业目标市场环境决策,企业战略驱动,1.惜售2.实验新产品,高价惜售，充分稀释土地价格、实现项目溢价，追求超额利润站在企业策略层面，在项目最后一期推出新产品，实验市场，作为后续项目实现良好市场反馈的策略铺垫,本报告适用阶段,2,PPT学习交流,展示先行提升实景说服力,卖场：形象贴近大盘气质，内场增加互动功能；道路：宽阔且通达性好，道路两旁种植绿化；楼体：突出项目昭示性，体现良好的施工形象；景观：强势硬景、大面积绿化、有变化的地铺；其他：注重垃圾桶、小品、花池等的细节打造。,3,PPT学习交流,展示先行包装到位,4,PPT学习交流,展示先行控制节奏,客户对展示的心理感知过程,5,PPT学习交流,展示先行以参与性展示形成持续关注,客户主动参与革新互动功能,客户被动参与频繁暖场活动,市政公共活动功能空间会展中心、市民广场、休闲公园、游乐场等新兴商业配套功能空间大型超市、专业4S品牌店、语言学校等,小型聚客游园会、户外烧烤、赏花会、踏春寻宝等主题活动文艺演出、运动会、摄影大赛等,6,PPT学习交流,扩容市场主流期的资金要求,形象期：树立大盘高端形象，吸引财富人群；主流期：为满足现金流要求，市场被动横向扩张；明星期：打造项目差异化竞争优势，形成某一两类特殊客群；价值期：大盘力价值实现，泛圈层客户网主动扩大；黄金期：品牌秀，网罗市场大众为企业品牌扩张奠定基础。,主流期,形象期,明星期,价值期,黄金期,单一客户群体,多层次客户群体,无圈层客户群,特定客户圈层,市场大众,7,PPT学习交流,扩容市场多产品线寻求横向扩张,刚需产品成为现金牛90平米以下两房、低总价产品；高资源占有型产品成为形象明星强势景观资源占有、强势设计资源占有；推出实验性新品向大盘“明星期”过度T-House、U-House、Loft、空中别墅、花园洋房等；低价高速处理滞销问题产品边框房源（把山、把顶、把底）、户型缺陷、景观及朝向缺陷,8,PPT学习交流,建立居住标准人文标准、科技化标准、生活标准等；建立价值标杆资源价值、设计价值、品牌价值；提升心理预期高端形象、高端展示、高品位诉求；适当压低利润主流市场价格、能实现高速流转的平台价格。,务实推广提高性价比,9,PPT学习交流,务实推广产品为王,资源