红军公园项目报告.ppt

北京“红军公园”项目情况汇报,2012年11月,沿海集团项目投资可研报告,一、项目概况二、合作方式三、市场调研四、项目定位五、初步测算六、难点分析七、项目附件,目录,沿海集团项目投资可研报告,一、项目概况,项目位置位于北京市朝阳区黑庄户乡【红军公园】内，五环化工桥向东约3公里，大鲁店北路南侧。,沿海集团项目投资可研报告,一、项目概况,区域概况项目所处区域为黑庄户乡郎各庄村和小鲁店村，周边建筑以农民住宅和企业、工厂用房为主，多为平房和低层建筑；通行道路仅依靠大鲁店北路，沿路向西3公里即是东五环，有公交线路，交通状况一般；周边生活配套低端，向西2公里可借力富力又一城完善的生活配套设施。,沿海集团项目投资可研报告,一、项目概况,现状情况目前，红军公园已失去了正常的管理秩序，原有场地、建筑和设施基本处于荒废状态，院内各种车辆杂乱停放、草木丛生、道路泥泞、环境脏乱、私搭乱建。,沿海集团项目投资可研报告,一、项目概况,项目背景1997年，一批老红军集体提议修建红军公园。2003年，公园获得北京市发改委立项批复。2008年，为庆祝长征胜利70周年，首批景观向社会开放。公园总体设计分两部分，一部分为爱国主义和革命传统教肓区，另一部分为集旅游、娱乐、休闲为一体的综合游乐区。因建设过程中出现纠纷，只完成原规划的一部分项目。2008年，公园建设方北京长征投资有限公司与北京博泰森科贸集团就其中100亩建设用地合作开发事宜签订了合作开发协议。因“长征公司”一直未支付征地费，黑庄户乡提起诉讼。据介绍，法院已判决黑庄户乡收回土地，待12月份完成长征公司资产评估后宣判。目前红军公园已经荒废，环境脏乱。针对公园的不良现状，黑庄户乡一直在寻求解决办法。经多方接触洽谈，最终与“博泰森”达成合作意向，决定共同重新打造红军公园。在原公园规划基础上开发建设红军公园文化产业基地。,沿海集团项目投资可研报告,一、项目概况,公司背景据介绍，长征公司通过协议出让方式获得项目用地。在建设过程中，未按约定支付征地费用，并且与多家单位发生经济纠纷，涉及多起诉讼。2010年12月12日，其因未按规定参加年检被朝阳工商局吊销营业执照。,沿海集团项目投资可研报告,一、项目概况,公司背景“博泰森”与“长征公司”合作开发红军公园项目，是实际出资人之一。,沿海集团项目投资可研报告,一、项目概况,项目规划公园一期：规划用地面积591563.9平方米，其中，建设用地519215.5平方米，代征道路用地44318.8平方米，代征绿化用地28029.6平方米。地上建筑面积不超过28000平方米，建筑层数不超过2层。最新设想：在原一期基础上开发建设红军公园文化产业基地：除了介绍和传承红军精神的主题公园外，还将围绕红色主题建设与文化产业、影视产业相关配套设施，开展文化生产、文化交流、休闲娱乐活动。为满足新设想的要求，红军公园文化产业基地需要在原建设规模基础上新增建设指标，用于建设相关配套设施。,沿海集团项目投资可研报告,一、项目概况,项目进展公园一期已经取得各项规划和建设手续，并已建设一部分。重新申请指标的工作目前正在进行，2012年6月份，“博泰森”向朝阳区政府提出了关于申请建设红军公园文化产业基地的报告。据介绍，针对该申请报告，朝阳区有关部门要求“博泰森”提出详细建设方案后再组织相关部门参与的联席会商讨。,沿海集团项目投资可研报告,二、合作模式,1、“博泰森”已经与黑庄户乡签订了项目合作协议（因保密原因未提供），约定由“博泰森”办理项目全部手续，乡里为其保留土地4年。如4年内“博泰森”未能办妥手续，乡里有权用该土地与其他单位合作。2、据介绍，可以合作开发的项目用地约700亩，其余土地乡里用于建设幼儿园；3、“博泰森”拟通过与乡政府的良好关系，协调市、区相关部门，将原长征公司的建设手续变更至自己名下，无需走招拍挂程序。4、征地费用的土地补偿费预计70万元/亩，另外，地上物补偿预计1000万元；还有人员安置费，目前不确定；5、我方可以采取购买或者入股的形式与“搏泰森”合作：购买方式：可以核定一个转让价格支付货币，也可以用开发后的房地产折价；入股方式：“博泰森”最低可以保留10%的股权。,项目地址：红军公园西1公里大鲁店北路路北产权年限：住宅70年，商业40年占地面积：36.8万平方米建筑面积：115万平方米容积率：2.38项目业态：住宅、商业、办公建筑类型：高层装修状况：精装修销售均价：住宅：23000元/平米公寓：15000元/平米商业：22000元/平米项目说明：1、住宅共7133户，分三期开发；2、住宅及公寓已售罄，仅有商铺在售；3、项目配套有芳草地学校、幼儿园、会所、商业和公寓等。,富力又一城,三、市场调研,三、市场调研,项目地址：红军公园西800米大鲁店北路北产权年限：70年占地面积：2.1万平方米建筑面积：1.6万平方米容积率：0.78项目性质：独栋、联排别墅装修状况：毛坯开盘时间：2012年3月24日入住时间：现房销售均价：独栋30000元/平米联排25000元/平米其他说明：1、总户数为72户；2、独栋面积在245300平米之间，联排面积在220平米左右；3、地上三层。,城与墅,三、市场调研,项目地址：五环外1公里京沈高速路南，距红军公园3公里产权年限：50年，可分割产权占地面积：11.67万平方米建筑面积：15.7万平方米容积率：1.2装修状况：毛坯主力户型：独栋260300平米，联排200平米项目定位：集综合发布展厅、影音室、摄影棚、制片剪辑中心、形象设计中心、培训中心、企业个性办公、创意工作室等为一体的文化产业重要的聚集区，含办公、公寓。开盘时间：2011年10月入住时间：2013年销售均价：办公23000元/平米公寓25000元/平米,第九区,四、项目定位,项目SWOT分析,S,T,W,优势,SWOT分析,O,威胁,机会,劣势,项目靠近五环，地理位置优越；项目距离未来开通的7号线4公里，交通条件较好；项目紧邻红军公园，未来休闲景观资源较好；项目前期宣传在北京市场树立一定知名度。,项目周边环境杂乱，现状落后；项目周边配套相对缺乏；项目用地为公建性质，产权不可分割可能性较大；项目内部有遗留建筑，对未来产品规划有影响；商业体量大。,政策对商建住的限制；红色主题经营模式受到来自传媒文化基地等文化项目的冲击；东南五环外普遍存在商住公寓及低密度产品，市场不乏竞争产品。,区域未来交通不断改善，发展加快；随着北京不断东扩，区域未来发展潜力巨大。,四、项目定位,市场定位,北京红色爱国主义军事文化体验基地,红色爱国：融入红军的长征精神、爱国精神，以创新体验的方式形象的体现；军事文化：增强项目的体验性，将军事文化以各类型模拟实物的形式展现，吸引体验者参与；体验性：红色文化融入体验馆，相关产业融入商务配套项目，增强实际参与感，将参与者的体验感受放到第一位。考虑项目的盈利性，须建设可以出售的公寓。,四、项目定位,客群定位,红色主题项目：免费参观，作为爱国主义基地，争取成为北京企事业单位的指定参观地点；体验馆：出租经营，提前招商，红色产业，以中小投资、经营者为目标客户；商务办公：出售，以中小投资、经营者为目标客户。公寓项目：出售，60-80平小户型针对CBD的企业单位中层管理者；190-220平米大户型针对CBD的高层管理者；,四、项目定位,产品定位,红色主题项目：28000平方米；体验馆：占新增部分25%；商务办公：占新增部分20%；公寓项目：占新增部分50%；公共配套：占新增部分5%。,四、项目定位,价格定位,红色主题项目：公益项目，无偿建设；体验馆：出租经营，市场价值15000元/平方米；商务办公：销售均价：18000元/平方米；公寓项目：销售均价：20000元/平方米。,沿海集团项目投资可研报告,五、初步测算,测算思路,在：1、一期指标无偿建设红色主题项目2、其他各业态规模占新增指标比例不变3、按预计的项目市场价值销售4、实现35%毛收益率目标的条件下，计算：新增指标的最低数量。,沿海集团项目投资可研报告,五、初步测算,测算结果新增建筑面积超过140000平方米时，能够达到项目目标收益水平。,沿海集团项目投资可研报告,五、初步测算,测算结果,沿海集团项目投资可研报告,六、难点分析,1、项目一期建设用地为绿地，建设性质为红军公园。重新申请的指标极可能延续一期的项目性质。如按该性质获得批复，则“公寓”在户型设计、销售许可、产权分割等环节均会有障碍，并严重影响项目的销售价格和销售进度；2、用地范围内有高压线设施，对项目规划会有一定影响。办理迁移难度大、时间长；3、在项目用地南侧紧邻一规模较大的木器加工厂，其存在会对本项目的运营产生较大负面影响。如拆迁，可能存在程序和成本上的难题。,沿海集团项目投资可研报告,七、项目附件,沿海集团项目投资可研