罗村房地产可行性报告

罗村房地产可行性发展报告1.项目概况1.1项目地理位置介绍本次拍卖地皮是南海区罗村街道孝德湖1号地块，本地块位于罗村镇中心地区，在罗村孝德湖旁，依山伴水、环境优美，空气清新是一处不可多得的上风上水的福地。附近不仅有孝德湖公园（类似于桂城千灯湖地块）和状元公园，还有罗村实验小学和实验幼儿园等学校和海宜市场等配套设施，是旺中带静的好地方。此地块交通也十分方便，邻近桂丹路，5分钟可到达狮山，30分钟可到达广州。而且地块正南新建的路段机场路西沿线不仅可以到禅城一带，而且可以往西直通佛山西站，到时罗村将是一个拥有轻轨，高铁，机场，地铁于一身的中心城市。1.2项目现状项目场地平整达到用地红线内土地：移交的土地基本平整，未平整部分由受让人自行平整，并承担由此产生的相关费用。周围基础设施达到三通，即通道路、通基建用电、通基建用水至宗地红线外围，出让宗地的用水、用电及雨水排放、排污等须由受让人向各管线的经营管理部门申请办理与宗地外主管线引接手续，并承担由此产生的相关费用。1.3项目周边设施教育：罗村高级中学 罗村实验小学；罗村实验幼儿园；罗村图书馆等。生活配套：华润万家、KFC、伊丽莎白、耐克、圣地广场，华南灯饰市场。公建配套：孝德湖公园，状元公园，罗村医院，佛山九州医院。1.4项目技术指标介绍主体建筑物性质：城镇住宅、服务设施用地；附属建筑物性质：批发零售用地；建筑总面积：91352.55且.1平方米； 建筑容积率：不高于3.0不低于1.5；建筑限高：54米；建筑密度：不高于35%不低于15%；绿地率：不低于30%；2项目投资环境和市场研究2.1全国环境分析2012年，中国国内生产总值（GDP）增长的预期目标为7.5%。随着中国共产党第十八次全国代表大会的召开，习近平主席等新领导的上台，必定在2013年着手推动GDP的增长。中国社科院预期，中国经济将实现平稳增长，GDP增长率为8.2%左右。但是国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，这说明中国在大多数地方还是土地财政为主。而且房地产是很多行业的风向标，决定水泥，钢铁，水电，陶瓷等一系列的支柱行业的走势，虽然国务院最近颁发了“新国五条”提出对房地产的调控，但是只是旧酒新瓶，并未提出进一步的措施。新一届政府要在2013年推动GDP的增长，必须对房地产有一定程度的宽松，由此可预计中国的房地产市场受内外围因素影响，将在2013年大幅上扬。2.2罗村环境分析罗村辖区总面积44.64平方公里，拥有14个社区，户籍人口6.69万人，流动人口7万多人，是广东省“照明灯饰专业镇”，有“孝德罗村”“光明新城”的美誉。曾荣获“全国双拥模范镇”、“全国社区建设示范街道”、“国家卫生镇”、“广东省教育强镇”等系列荣誉称号。2012年1- 9月，罗村工业总产值122.59亿元，同比增长8.93%；税收总额9.06亿元，同比增长7.03%；固定资产投资总额50.1亿元，同比增长53.6%；招商引资总额达60.94亿元，同比增长59.62%。此增幅均排在南海前列。附：2011年南海镇区人口，GDP比较2.3罗村房地产市场分析罗村镇位于佛山市南海区中部，地处“广佛”走廊，距广州仅20公里。自桂丹路开通以来，从罗村到禅城市区仅需10分钟车程。目前，禅桂两地新房的均价一般在9500元/平米或以上。佛山房价企稳，部分银行取消首套房贷利率优惠，禅桂两地的刚需一族开始把眼光投向了以六字头起步的罗村板块。目前罗村板块在售的楼盘有钜隆风度广场、尚观御园、翠湖绿洲，长信银湾。罗村板块房价以六字头起步?这只是部分特价房的报价。尚观御园到了2011年3月，均价已经达到8000元/平。同期开盘的翠湖绿洲也有着相似的涨价轨迹。罗村板块部分项目情况在产品方面，罗村板块的项目从几年前主打刚需刚需小户型，转变为试水100平以上的改善型单位。不过据合富辉煌5月14日公布的数据，翠湖绿洲755套56-71平的公寓最近售出525套，324套99-129平的洋房单位售出52套，78套140平以上的洋房单位均未售出。由此可见，尽管罗村板块的户型日臻丰富，但客源仍以本地及禅桂刚需为主。根据南海区房协的统计数据显示，2011年罗村全年的商品房成交量只有6 .26亿元，第四季度单月的成交量还不到1000万元。全年的总成交量仅次于九江镇，位居全区的倒数第二。这一点主要和区域的供应量减少有关，数据显示，2011年罗村的新增住宅面积只有6 .77万平方米、624套，实际销售面积比新增略高。在区内的时代倾城售罄之后，可售的一手房主要以翠湖绿洲为主。2.4罗村房地产市场的需求类型分析2.4.1.消费型需求A.传统思想影响下的自住型需求B.经济增长拉动的改善型需求 C.旧城改造引致的被动型需求D.城镇人口不断增加带来的外来型需求2.4.2预防型需求预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。 比如一些父母提前为子女购买房产、单身青年提前购房等。2.4.3投资型需求投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。 由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。2.4.4 投机型需求投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假需求目的在于短期牟利。2.4.5罗村房地产需求的主要特征 A. 多数居民仍以购房而非租房为居住首选。 B. 城市化进程加快，外来人口需求较大。C. 对保障性住房的需求增多。 D.对中低价位小户型的中低档住房需求旺盛 E. 对高价位大户型的高档住房需求不减2.5竞争对手分析2.5.1产品供给情况分析从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商（包括开发商和二手房经营者）在每一价格水平上愿意而且能够出售和出租的房地产商品量。房地产供给类型 (1)新建商品房（俗称增量房或新房） (2) 过去生产的存货（俗称存量房或二手房）2.5.2房地产供给的特征商品房既有着商品的一般属性，又有着自身独特的属性。商品房的独特属性有以下几点： （1） 土地供给的稀缺性和垄断性（中国城市土地属于国家所有，具有垄断性） （2） 房地产供给的滞后性和风险性 新建商品房的开发周期比较长。 较长的建设周期又导致了房地产供给与需求的脱节，具有一定的盲目性和风险性。 （3） 房地产供给的区域性和程序性 房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这使得房地产流动性较差，其供给具有较强的区域性。 房地产作为大额不动产，其生产、销售、转让都需要一些法定的管理和登记程序2.5.3影响产品价格因素交通便捷因素,地块靠近禅桂、狮山,到广州只需三十分钟,到佛山西站仅需十分钟,并有多辆公交车经过,交通便利.商业繁华因素,随着罗村城镇化进程的加快,地块周围将迅速发展为集经济,文化予一身的豪华地段,发展前景不可限量.2.6竞争楼盘分析2.6.1尚观御园佛山尚观御园，雄踞罗村街道北湖一路，坐落规划建设的“六纵六横一环”骨干路网枢纽，北面接狮山组团，大沥组团，南面接通禅桂中心组团，东同广州，西连丹灶。交通非常便利。项目占地7万多平方米，总建筑面积25万平方米的生态居住社区。以臻美欧式建筑为主体，大方而不是厚重的设计风格，诉说一个美丽的人居宝地。佛山尚观御园除了完善的交通配套外，同时坐享罗村“一轴四点”建设核心，城市状元公园、罗村休闲公园以及东华水库休闲公园四周环绕。在教育方面，罗村实验小学、实验幼儿园（规划建设中）紧邻项目，完善的教育配套让您的孩子赢在起跑线上。在加上海宜广场、海宜市场等一应配套设，尚观御园将集工作、购物、娱乐、休闲、教育于一体，打造罗村从未有过的生态人居。楼盘位置南海区罗村街道罗湖北区北湖一路东侧建筑面积平方米容积率2.50主力户型98，109，117，132平米 31座新品 98-112平米建筑类别板塔结合 小高层物业类型普通住宅价格详情均价6500元/平米二期洋房单位8000元/平米2.6.2长信银湾长信银湾”是长信集团于11年启动的一个重大项目，同时也是南海罗村光明新城之“十大城市项目”之一。长信银湾商住项目位于新光源产业基地核心园区西北约2公里，罗村大道旁，既原“东方、南方玻璃厂”。占地约195亩，总建筑面积约55万平方米，总投资25亿。项目可为光明新城及周边区域不断汇聚的人才和白领提供中高档住宅选择。项目1公里范围内基本是以专业生产基地+厂房形态，周边聚集了广东省新光源产业基地、新合铝材厂、华兴玻璃厂。临近佛山一环、广三高速、佛开高速、禅西大道、桂丹路等多条城市主干道，交通条件得天独厚；是罗村进出禅城、广州的城头堡，交通极为便利。项目通过内部造街，分割成A、B个相对独立的组团进行分期开发，商业街位于各组团外围，住宅则采取行列式布局，加大楼距，部分塔楼巧妙拼合，使各组团更具围合感，使小区园林更具私密性；同时各组团采取中心独立大花园规划，并将花园延伸至架空层泛会所。沿罗村大道为1幢公寓，其余为住宅，首层为商业街、架空园林，其余为住宅。楼盘位置南海区罗村大道中2号建筑面积平方米容积率3.2主力户型二居室 73-76平米 三居室 83-107平米 四居室 129-154平米建筑类别板楼 高层物业类型普通住宅 公寓价格详情均价7000元/平米2.6.3 钜隆风度广场钜隆风度广场，位于罗村中心城区(罗湖花园东侧)，首个英伦风格的大型商住小区，钜隆房产2011年重点打造项目。共分两期开发，第一期由19栋小高层洋房组成，内设一个2万平方米的大型私家园林，产品线丰富，户型涵盖30-286平方米的一至四房，方正实用，超高83%实用率。风度广场，可以说是风度国际名苑的姊妹篇，自身拥有1.5万平方米的商业配套，项目西边为罗村花园和罗湖花园，而且地块南面靠山，有一定的景观资源。1公里生活圈内政府单位、学校、购物商场、公园、银行、酒店、医院、美食街等一应俱全，可以享受罗湖区的各种成熟配套。项目临桂丹路，10分钟通达禅城，25分钟即达广州，交通出行十分便利。楼盘位置南海区罗村中心城区（罗湖花园东侧）建筑面积平方米容积率3.000主力户型二居室 74平米 三居室 92-93平米 四居室 126-128平米建筑类别小高层物业类型普通住宅 商铺价格详情均价7500元/平米2.6.4 翠湖绿洲翠湖绿洲位于佛山罗村核心区域，紧临城际主干道桂丹路，10分钟畅达禅桂中心，30分钟直达广州，路网畅通便捷。占地约25万平方米，总建筑面积约80万平方米，首期共12座，八种住宅面积(50至400平方米), 户型丰富多样，以小高层住宅(9至14层)、高档情景洋房(5至6 层)和单身公寓組成；外围以小户型、3房2厅(90至120平方米)品字形住宅为主，小区中间设置两户4房2厅(140至180平方米)到7房3厅(270至350平方米)复式豪宅，全方位诠释写意生活。这个项目之所以名为“翠湖绿洲” ，发展商特别聘请了世界知名的贝尔高林国际有限公司负责的园林设计，其最具代表性项目是香港迪士尼乐园的园林设计。为的是希望提供一个优美舒适的绿化生活环境给予我们的住户。项目中的“森林大道”、风景优美的人工湖及整个项目中水景园林绿化将会是项目中之一大特色。拥有自然生态径和六个主题公园：观水平台、石景花园、儿童亲水花园、特色景墙花园、观灯花园、榕林花园。楼盘位置南海区罗村贵隆路1号建筑面积平方米容积率3.07主力户型57-300平米 二至五房建筑类别多层，小高层物业类型洋房价格详情均价6600元/平米3.项目客户群特征分析（以下数据从其他文件参考所得，仅为住宅类商品房）3.1大多数人喜欢购置新房调查结果反映出，打算选购新房占70；二手房占21，尚未决定占9，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。3.2自用为主导由于国家进行高强度房地产宏观调控，在购房用途的选择中，自住占60，投资占32，为亲友占4，为度假占3，其他占1。购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。3.3更喜欢自己装修 在交楼标准的选择上，毛坯房占50，厨卫装修占24，普通装修占19，精装修占7。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。3.4三房是首选 在单位房间的选择上，选择1房占5，2房占20，3房占65，4房占7，5房以上占3。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。3.5最希望的面积区间 希望购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望购置面积在70平方米以下的比例不高。与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在70-90平米占比较大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。整体选择面积的中位数M0=85平米；选择三房的购房者希望面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选择70-90的小三房。整体选择面积的中位数M0=104平米；3.6按揭付款是主流 频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占78，一次性付款占22。按揭的比例大约八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对佛山住宅市场的支持作用不容小视。3.7年轻人成为主力军购房者的年龄25岁以下占5，25-35岁占75，3639岁占7，4045岁占7，45岁以上占6。购房者的年龄段主要集中在25-35岁之间，占75%；显示年轻的群体是当前置业的主要构成成分。3.8其他因素在促成购买的因素中，环境占重要位置。为了改善居住环境的占最主要部分；购房者在抉择过程中不是独立的，受许多其他因素的影响，大部分人都是大家一起出主意买房，并受业内人士的建议影响。置业者关注置业因素分析中，超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注；其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大约不到三分之一的置业者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑买房应当关注的因素。3项目分析及评价3.1地块解析3.1.1交通条件本宗地项目位于孝德湖边，紧靠机场路西沿线，以后将发展成集地铁、轻轨、高铁、机场于一身的中心城市，交通条件良好。3.1.2地势、地形本宗地项目处于佛山机场航线管制区，因此高度有限制，限高54米，对项目的发展有一定的制衡。但是项目紧靠孝德湖水体公园，环境优越，正所谓鱼与熊掌不可兼得。3.2.项目SWOT分析3.2.1.项目优势分析（1）交通便利（佛山西站地铁，桂丹路） 本宗地项目在罗村正中心，既有机场路西沿线和禅西大道北沿线贯通中西南北，直通佛山西站，也有桂丹路可到狮山、广州，位置不可多得。（2）临近孝德湖，环境优越。据介绍，孝德湖会在不久的将来建成像桂城千灯湖一样的中心公园，为此给此地块带来无限的升值潜力，相信以后地铁轨道也会在这附近建地铁口，是难得的机遇。（3）周边学区较多，教育配套齐全。 附近有罗村实验小学，罗村实验幼儿园，都是比较有名的学校，区内还有罗村高级中学和已投资2.5亿元在建的佛山市超盈实验中学。教育设施齐全，适合家庭居住，长远发展，是一个比较大的卖点。3.2.2.项目劣势分析（1）佛山机场导致罗村楼盘高度有限制由于此地块位于佛山机场航道管制区，因此建筑楼层高度有限制，必须控制在54米以下，导致楼盘质素相对降低，而且能卖的楼也会减少，对销售有一定的影响。但是唯一的优势是航线并非在此地块上空经过，因此去除了有飞机坠落的担心。（2）罗村人口少，商业氛围比较差罗村的常住人口只有13万多，而且普遍消费力差，消费圈也聚集在禅桂，广州，因此可以预期地下商铺的售价将会比较低。罗村现已在售的商铺价格大概在15000元/平米30000元/平米不等。（3）消费力薄弱，购房者主要为外地人由于罗村相对还是比较乡村化，而且不像狮山一样有大型企业，所以购房消费力也比较差。在罗村购房者南海其他镇区的人起码占4成，罗村本地人大概只占一半左右。由于罗村的楼价比狮山还要低，而且靠近禅桂，所以可以预期未来的购房者主要为狮山，禅桂人。3.2.3.项目机会分析（1）罗村规划佛山的两个中心之一。由于罗村和乐从将会被规划成佛山的两个中心，可预期罗村将会是市政府重点发展的城镇，将会给人口带来很大的增长。而人口的增长，也会对房地产的需求有快速的增加。（2）罗村光明新城和佛山西站的建设。罗村原来有较多的工业旧厂房，如五金厂、玻璃厂、铜材厂、铝材厂等。2012年3月，罗村镇政府公布了光明新城“十大城市提升项目”，其中“三旧”改造项目占了七成。五大旧改地将分别改建成大型商业综合体富弘广场，新能源产业基地信友现代产业园、中南阳光城、旺南园区，房地产项目长信银湾。可以预见，罗村板块将逐渐对污染大的工业旧厂房进行拆迁整改，打造更宜居的生活环境。而且佛山西站的建设，给罗村带来无限的方便。物流成本的降低，人气的聚集，将会给罗村带来很大的商机。（3）孝德湖水体公园的发展，未来升值潜力大。周边有孝德湖水体公园，状元公园等环境设施，可参照桂城千灯湖附近楼盘的升值情况，将来此地块楼盘的升值潜力还是很大的。3.2.4.项目威胁分析(1)本地需求容易被分流到其他地区（狮山，桂城）由于罗村位于狮山，桂城之间，此两地都是楼盘聚集地，居住人口密集，可选择性高，相对罗村此乡村地方，生活配套相对完善。所以罗村本地需求很有可能卑此两地分流。(2)罗村中心楼盘快速增加，竞争激烈除了孝德湖1号地块，罗村围绕孝德湖还有多块地皮推出。相信未来几年罗村将会有多间楼盘推新楼，所以竞争会很激烈。(3)未来几年政府打压楼市的政策会持续2013年是党领导新老交替的一年，由于房地产是所有企业中的龙头，因此为保GDP的平稳增长，相信今年对房地产的打压力度会降低。但是未来几年地产还是政府重点打压的对象，不排除未来几年有政策风险。3.2.5.项目SWOT分析表优势劣势交通便利（佛山西站地铁，桂丹路）临近孝德湖，环境优越楼盘升值潜力巨大附近有罗村实验小学，罗村实验幼儿园佛山机场导致罗村楼盘高度有限制罗村人口少，商业氛围比较差消费力薄弱，购房者主要为外地人机遇威胁罗村光明新城和佛山西站的建设罗村纳入佛山中心城区孝德湖水体公园的发展本地需求容易被分流到其他地区（狮山，桂城）罗村中心楼盘快速增加，竞争激烈未来几年政府打压楼市的政策会持续3.2.6.项目评价本宗地项目处于新城区规划范围内，后期开发的后劲大，竞争激烈。由于处于新规划开发期基础公共配套设施不齐全，区域价值不明显。最大的优势在于得天独厚的自然风光和人文景观，是一处不可多得的宜居的风水宝地。直接的竞争对手在于尚观御园项目，所以在后期的开发上应注意产品的异质化。4.项目定位分析4.1.项目客户定位4.1.1客户职业定位客户层次主要职业核心客户企业高管、企业主、投资者、高新技术产业园工作者重要客户本地经营者、生意人次要客户外来人员4.1.2客户特征定位特征属性年龄2747岁学历大专以上或本科以上为主收入中高收入家庭（家庭月收入2000030000以上）中等收入家庭（家庭月收入1000020000）普通收入家庭（家庭月收入500010000）职业高新技术产业人员、企业高管、企业主、个体工商户住房情况以一次置业、刚性需求为主，二次置业为辅4.1.3客户收入定位A本市中上收入阶层。本项目位于罗村中心地域，交通方便，是一个连接工作于生活的宜商宜居的最佳居住点。上班方便，进市中心又便捷。此项目毗邻周边的企业家，或者以佛山西站物流特点为发展方向的工作者成为本项目的核心客户。这两类人群的工作和收入相对稳定，知识丰富消费观念较为超前。B本市高等收入阶层。企业高管以及投资者。这类人群在社会打拼有一定的年限，社会阅历丰富，生活要求较高。他们处于社会收入金字塔的顶端，一般年收入都在几十万以上。C本市中等收入阶层。本地经营者、生意人、外来人员。此类人群一般为个体工商户、企业中级管理人员，在本市打拼多年属于初次置业人员。此类人群一般都是三口一家的小家庭户主。4.1.4客户需求定位A周边高新技术产业人员和一般企业家。此类人群受教育程度高，注重生活品质，平时休闲生活丰富。年龄结构上年轻的高新技术产业人员追求现代时尚以及文化内涵深厚的社区文化。这两类都可以接受高层品质住宅，房型要求为三房两厅为主。B企业高管以及投资者。这类人群要么处于二次置业改善居住要求，要么属于看好投资的潜质。对于前一种客户来说住宅的整体环境，人文风光和自然风光都要求较高。而对后一种客户来说项目楼盘的区位以及未来的升值空间显得尤为重要。C本地经营者、生意人、外来人员。这类人群一般对于环境和社区文化要求都不高。这些人原先都是靠着通过租赁来满足居住的要求，随着收入的增加以及生活的逐步稳定，置业安家的愿望强烈。出于对生活环境的熟悉和方便工作的考虑，本区域居住是其选择购房的主要目的。5项目可行性研究结论与建议5.1.市场调查分析由于房地产价格的大幅上涨，通过对市场调查发现南海市民最亲媚于70-90平方米的户型，大多数人都会选择购买首套房。在城市化发展的进程中年轻人不断的涌入到城市建设当中，当今购房以年轻人首次购房为主流，同时也有一大批在社会打拼多年的中青年骨干力量也是购房大军的一支不可小视的人群。再购房目的上60%的人群还是以满足自住为主，同时也有超过32%的人群为投资，可以看出经济的发展带来两种不同的消费能力。大多数人受传统思想还是比较喜欢自己装修房子。从南海现在的存量来看市区累计可售商品房面积来看，大户型商品房还是占一个比较大的比重。而消费者却并不为此买账，所以增加中小户型商品房的供应量显得尤为重要。5.2.项目投资与开发分析5.2.1项目投资环境今年的土地价格已经有一定的上涨，大型房地产企业特别是国有房企开始着手投地。但是在强大的财政收入缩减的情况下，有些地方政府为了