2016年东莞商业投资前景分析

东莞中原研究中心 2016年6月7日,2016年东莞商业投资前景分析,现在国内投资环境如何？现在投资做什么好？现在怎么看住宅市场的发展趋势？现在还能投资住宅吗？近几年商业到底怎么了？我国的经济未来是什么走势？未来的商业发展怎么看？东莞的商铺市场怎么看？东莞的写字楼市场怎么看？东莞的商业公寓市场怎么看？,1,投资环境,资产价格继续上涨,美元弱势，人民币重回升值，推动国内资产价格继续上涨。,2,投资选择,不动产是投资主流,A股三波大跌，市场元气大伤，政府去房地产库存之手一直压着股市。,金融杠杆太大，境外原油、黄金、外汇投资风险大。,余额宝等理财产品投资回报率低，专业类产品投资技术要求高。,目前个人理财产品相当丰富，包括有基金、保险、银行理财以及余额宝、微信理财通等等，应有尽有。但这些理财产品投资回报率普遍低。 此外，作为投资资产的还有字画、古董、翡翠、钻石等等，但这类投资的专业技术含量太高，而且通常需要巨资投入，不是一般人能玩得来。,基金,保险,银行理财,余额宝、微信理财通等,字画,古董,翡翠、钻石等,黄金也并不是只涨不跌的投资品种，相对2011年的高位，已经腰斩。,不动产价格走势整体向上，稳定且有使用价值。,2015,2014,2013,2012,2009,2010,2011,2008,2007,2006,2005,2015年全国商品房销售面积128495万，销售额为87281亿元，成交均价为6793元/,2014年全国商品房销售面积120649万，销售额为76292亿元，成交均价为6323元/,2013年全国商品房销售面积130551万，销售额为81428亿元，成交均价为6237元/,2011年全国商品房销售面积10.99亿，销售额为59119亿元，成交均价为5381元/,2012年全国商品房销售面积111304万，销售额为64456亿元，成交均价为5791元/,2010年全国商品房销售面积10.43亿，销售额为5.25万亿元，成交均价为5032元/,2008年全国商品房销售面积62089万，销售额为24071亿元，成交均价为3877元/,2009年全国商品房销售面积93713万，销售额为43995亿元，成交均价为4695元/,2007年全国商品房销售面积76193万，销售额为29604亿元，成交均价为3885元/,2006年全国商品房成交均价为3367元/,2005年全国商品房成交均价为3168元/,与黄金相比，过往不动产价格走势整体向上，反映不动产投资比较稳定且升值明显。其次，不动产投资还有使用价值，可以通过出租获得部分收益。,不动产，是市场投资主流。,不动产投资安全性高，保值增值性强，投资者心理踏实。,10%,金融杠杆太大，随时爆仓,不动产发展趋势向上保值增值性强 安全性高,理财产品投资回报率低字画、古董、翡翠、钻石等投资技术含量太高,投资,全球股市暴跌，股民亏损惨重 股市行情低迷，赚钱效应弱,小结：不动产，是市场投资主流。,全球股市大跌，股民亏损惨重，股市行情不好。黄金价格持续低位，上行缺乏动力。境外杠杆投资包括黄金、原油投资风险太大，基本以亏居多。国际环境动荡太大，外汇市场波动大，导致外汇投资不容易赚钱。基金、保险、余额宝等理财产品投资回报率低。不动产发展趋势整体向上，保值增值性强，安全性高。,不动产投资安全性高，保值增值强，投资者心理踏实。,东莞未来发展,3,莞深融城一体化,深圳地少人多，要发展必须外拓。,深圳总面积为1996.85平方公里，2014年末深圳常住人口1077.89万，人均土地占有量约185平方米，人口密度已达5400人/平方公里，地少人多问题突显。 深圳是一个集金融高科技产业发达的城市，经济增长潜力很大，市场规模、投资需求在不断扩大，但深圳地少人多明显阻碍其发展空间，深圳要发展必须外拓。,深圳入户门槛高，难度大。,门槛高,门槛高,超生扣分,积分项目减少、难度加大,东莞积分入户门槛低，十二类人才可直接入户。,积分入户式：积满100分即可入户东莞条件准入式：12类人才可直接入户东莞,城镇化、户籍改革下，更多深圳人外溢落户东莞。,新型城镇化改革下，将加快人口、土地和资本从农村向城市流动。但由于深圳地少人多，在新一轮户籍改革下，将严控深圳人口规模，外地人落户深圳比较难，将无法享受深户的多种福利待遇。如非深户的子女无法入读公办学校，享受不到优质的教育资源，而且在深培育子女的成本也比较大。 因此，城镇化、户籍改革会加快深圳人向邻市外溢落户，而目前东莞积分入户门槛很低，十二类人才可直接入户，有利于吸引更多深圳人落户东莞。,深圳入户门槛 高，难度大。,东莞入户门槛低，难度小。,外溢,深圳一二手住宅成交量价情况（2016.2.15-5.21）：,目前福田、南山一手住宅均价已过8万，罗湖过7万/平，作为价格洼地的龙岗、宝安房价也超过了4万/平，深圳房价高得吓人。深圳二手房价正处于高位持续上升。 深圳高房价，令到越来越多深圳人在深圳买不起房，大量深圳购房需求被迫外溢。,持涨,深圳高房价，逼使深圳购房需求外溢。,东莞房价相对低洼，吸引深圳客向莞外溢置业。,目前东莞临深大部分区域洋房均价已接近2万/平，尤其是凤岗、塘厦、松山湖等镇区不少楼盘价格已超过20000元/。但作为深圳价格洼地的龙岗和宝安，其房价仍是东莞的2倍以上。东莞房价相对低洼，将吸引深圳客持续向莞外溢置业。,东莞,深圳,东莞是经济强市，区位优势明显。,2015年东莞GDP总值排广东省第四名，东莞是经济强市，经济实力比惠州、中山、珠海明显要强很多。 东莞地处珠三角腹地，穗深港经济黄金走廊，区位优势明显。,广州,莞深交通路网日益紧密，深圳多条高速取消收费。,广深高速,沿江高速,莞深高速,从莞高速,6条地铁贯穿东莞全市，R2线于今年即将开通。 未来东莞分别有R1、R2、R3、R4、R5、R6线地铁贯穿全市，5月27日R2线开通运营，未来深圳轨道交通6号、10号、11号、13号线路等将连接东莞，莞深两地交通路网日益紧密。,广深、沿江等多条高速联通深圳。 东莞拥有广深高速、沿江高速、莞深高速、从莞高速四大高速并列联通深圳，莞深两城通达性强。加上，目前梅观高速（梅林至观澜段）、南光高速、龙大高速（深圳段）已取消收费，莞深两地出入成本降低，深圳正在加速北拓。,1号线：东莞至广州和深圳的快速联络线从麻涌到黄江南站，途经9个镇区，设站13个，未来接深圳6号线。2号线：连接西部城镇密集带从石龙火车站西广场到长安镇振安一路，途经9个镇区，设站20个，未来接深圳12、18、20号线。 3号线：促进东莞市东西部交通联系从长安镇振安一路到谢岗，途经6个镇区，设站14个，未来接深圳11号线。4号线：从R1线黄江站到康怡路清溪汽车总站，全线高架，途经黄江、塘厦、清溪，全长24.17公里，设站8个，今后或将从塘厦境内直通深圳观澜并对接深圳4号线。5号线：北起于石龙站，向南途径龙升路、月湖路、东园大道、企石环城大道、振华路、东山大道、20号公路，止于谢岗站。6号线：北起于石排北站，经长青南路、德政中路、莞长路、新城大道、西环路、创业路、樟木头大道、香芒路、聚富路、清凤路、东深路，止于凤岗南站。,深圳向莞北拓，成大趋势。,东莞房价相对低洼,深圳地少人多，产业、人口必须外溢。受城镇化、户籍改革推动，人口向东莞外溢。深圳高楼价、东莞房价相对低洼，逼使购房需求向莞外溢。东莞经济发达，区位地理优势明显。东莞多条高速、轻轨对接深圳，深圳多条高速取消收费，莞深两城道路交通日益便利紧密。,莞深融城一体化，东莞未来发展空间很大。,深圳向莞北拓不断扩大，东莞逐渐被深圳同化，大深圳概念深化，未来东莞发展空间很大。,东莞商业机遇,4,东莞商铺、写字楼投资空间大,看淡住宅，投资转向商业。,东莞房价高位，多个镇区价格已翻几倍。 经历多年，东莞全市住宅成交均价突破万元大关，2016年5月住宅均价达到1.4万元/平米。目前东莞全市住宅房价同比2008年上涨近3倍，其中凤岗、塘厦、松山湖、黄江等多个镇区房价已翻好多倍，个别区域房价已接近天花板，上涨空间渐小。,高库存去化后，楼市进入大周期调整。 刚需减少，改善逐渐占主导；人口老龄化下人口红利对楼市促进作用减弱。,商业,看淡住宅,投资转向,1991年是我国出生人口数量增长趋势的大拐点，持续9年快速下滑。,19292014年中国出生人口数量增长趋势图（单位：人）,1962年,1990年,1970年,1982年,1977年,第一波婴儿潮（建国后-1958）第二波婴儿潮（1962-1970）第三波婴儿潮（1982-1990）,数据来源：国家统计年鉴,受人口增长趋势影响，数据显示结婚登记数量在2014年已经进入拐点。,2002年,2005年,数据来源：国家民政部,莞深融城一体化下，深圳人率先带热东莞商业投资。,深圳人改变东莞不动产投资取向，表现激进。 过去东莞投资者以东莞人为主，投资比较务实，因此造成过去东莞不动产投资以住宅为主。但莞深融合后，深圳人会逐渐改变东莞不动产投资取向，将投资目光转向投资潜力较大的商业市场，并表现比较激进。,轻轨沿线的商业被深圳客最先挖掘，带热东莞商业投资市场。 东莞R2线轻轨已经开通，轻轨沿线的商业将会被深圳客最先挖掘，迅速炒高商业价格，从而带热东莞商业投资市场。,挖掘轻轨沿线商业,不动产投资取向,双击添加标题文字,深圳人,目前商业投资不景气的原因：,经济差，投资信心不足。受到网购消费习惯的影响，传统购物为主的业态受到非常的影响。反腐败下，高端商业受重创，权贵人群谨慎投资，投资需求受抑制。扫黄后，部分消费力离开东莞，相关的商业消费受到影响。70年产权过渡到40年产权，需要时间消化和适应。东莞交通管制越来越严，就地消费习惯改变，街铺经营受到影响。受房地产政策影响，投资资金集中流向住宅。,2015年第三产业增速明显回升，产业结构有所优化。,第三产业增速回升，产业结构有所优化。2015年东莞第一产业同比下降0.4%，第二产业同比上升6.2%，第三产业同比增长10.0%。第三产业的增速明显，反映东莞产业结构有所优化。,东莞产业结构,投资增速低迷，消费增长回升，东莞经济对外贸出口的依赖不减。,三驾马车,数据来源：东莞统计局,2015年东莞市场主体增幅较大，高新技术企业占比提高，第三产业增长迅速。新产业、新业态引领作用明显，智能手机、机器人、电商物流产业大幅增长。,2015年东莞产业结构进一步调整，转型升级迈上一个新台阶。,转型升级,2015年全市市场主体增长情况：,2015年新业态市场主体增长情况：,产业结构： 2015年第三产业增速明显回升，产业结构有所优化。三驾马车：东莞投资增速放缓，消费回升，出口回升；转型升级：市场主体增幅较大，高新技术企业占比提高，第三产业增长迅速。新产业、新业态引领作用明显，智能手机、机器人、电商物流产业大幅增长。,智能,保健,绿色,健康,激发内需消费成为深化改革下经济增长的主要动力！,基于生活条件改善，人们越来越注重生活品质，未来将形成新的商业发展趋势，未来消费发展主要呈绿色、健康、智能、教育、旅游休闲等趋势，也就是李克强提到的“大众消费”。 未来东莞发展方向还是跟着中央走，东莞产业转型方向是围绕大众消费发展的现代服务业。,李克强在政府工作报告中谈及2015年工作目标时指出，要加快培育消费增长点。鼓励大众消费，控制“三公”消费。促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，稳定住房消费，扩大教育文化体育消费。,消费,绿色,智能,休闲,教育,旅游,家政,养老,健康,环保,体育,文化,信息,高科技,未来消费趋势：,美容,教育（儿童兴趣班、职业体验、学前启蒙教育、情商培训、四点半学校、户外拓展）体育（健身、智能运动设备、体育用品店）旅游（旅游休闲户外用品店、旅行社）健康（水果店、有机菜、体检、spa、瑜伽、按摩器材、沐足、中医理疗、药店、港货店）家政（装修、搬家、保姆、清洁、月嫂、维修安装）亲子（母婴用品、玩具、游乐场）护理（美容美发、干洗店、皮具护理、擦鞋补鞋）智能（智能家居、安保设施）餐饮、银行、中介、日用品超市、面包店、网购体验店（嘿客）,未来东莞商业以社区商业、购物中心形态为主。,随着生活水平提高，未来大众化消费将保持快速增长，基于东莞产业向现代服务业转型和人们越发追求便捷式生活的判断，未来 东莞商业将以社区商业、购物中心形态为主，其提升空间很大。,东莞产业转型,绿色、环保、健康、智能、教育、家政、美容、旅游、医疗、信息、养老等,大众消费,社区商业,购物中心,主力店以超市为主，服务配套包括有有机肉菜店、水果店、面包店、干洗店、药店、美发店、家政店、银行、餐饮店、美容SPA店、亲子托管教育培训、网购体验店等等。,向消费者提供具有购物、餐饮、娱乐、休闲、健康、教育培训、社会交往等多种功能的消费服务场所。,未来东莞商业发展空间大，投资潜力大。,消费成为我国经济增长的主要动力；我国经济重回快速持续增长的通道；消费产业政策引导培育出很多新的业态和增长点；东莞第三产业发展加快，支撑商业发展；高房价令投资者逐步退出住宅投资市场；轻轨时代到来，是站点商业的发展机遇；莞深融城持续进程，带来庞大的消费力。,东莞的写字楼市场租金和售价比惠州和中山还要低？,近三年东莞写字楼租金上升快，趋势稳健。东莞小企业成长为大企业，包括地产、律师、金融、保险等相关行业公司。旧企业转型成新型小企业，如家政、养老、教育、智能、环保、医疗、美容等。金融业迅速发展，和金融有关的行业公司明显增多。跨境电商发展，带动写字楼租金上涨。国家出台优惠政策鼓励全民创业，小型商务办公室、中国版WeWork兴起。莞深融合后，更多深圳企业进入。,写字楼办公需求大，投资潜力大，投资回报率高。,近三年东莞写字楼租金稳健快速上升，2015年达到55元/月/，租赁比例达80%。,近三年东莞写字楼租金快速上升。,东莞企业小变大、旧变新，写字楼需求充足。,写字楼入驻行业以地产、金融、贸易、物流行业为主。,近年写字楼新入驻许多医疗、教育、家政、环保、物流等企业,华凯广场B座：13-20层入驻物流、教育、信息等新