2010房地产现状及2011年展望

1、2010年全国房地产市场市场分析与2011年展望2010年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹。特别是二季度以来，市场消费信心逐渐增强，商品住房成交量快速增长，住房价格稳步回升，房地产开发投资持续回升，企业资金压力进一步减缓，部分区域土地购置竞争激烈。2011年房地产市场仍有一定的不确定性，市场运行自身要求市场做出一定的回调，而调控政策也更加注重保持房地产市场的长期健康发展，预计2011年房地产市场会在整体平稳中将出现小幅回落。1.1 2010年全国房地产市场运行情况从2010年房地产市场的运行情况来看，随着2009年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。2010年市场总体保持着持续回升的态势，整体表现好于预期。一、房地产开发投资完成情况2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。二、商品房销售情况2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。三、房地产开发企业资金来源情况2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。四、70个大中城市房屋销售价格指数12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。五、全国房地产开发景气指数12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。1.2 2011年房地产市场走势预测2011年继“二次调控”实施后，年末的政策调控力度并未减缓，多类市场化及非市场化调控手段的交替出台，再次表明了政府遏制房价持续上涨的坚定态度，可以预计即将到来的2011年将是调控的作用年和有效性的检验年。在此宏观背景下，我们预测：(一)在房地产投资方面，预计2011年房地产行业完成投资额为63 364.31亿元，同比增长30.57%，涨幅同比下降3.37个百分点。此外，2010年末受后半年销售回升的影响，在主要城市尚余较多土地的情况下，2011年各地土地购置动力将依然较强。预计2011年房地产企业购置土地面积45852.044万平米，同比增长9.40%，涨幅同比下降明显；完成土地开发面积22348.88万平米，同比降低0.32%。(二)在房地产需求方面，预计2011年全国商品房销售面积将为98 961.64万平方米，同比增长2.83%，增幅同比增加0.14个百分点；全国住宅销售面积为90981.94万平方米，同比增长2.79%，增幅同比下降1个百分点；全国商品房销售额为50 705亿元，同比增长10.51%，增幅同比下降1个百分点；全国住宅销售额为41374.2亿元，同比增长2.06%，增幅同比下降4.18个百分点。 (三)在房地产供给方面，预计2011年房地产新开工面积187 350.18万平方米，同比增长10.55%，增幅同比下降十分明显；住宅新开工面积为114 748.10万平方米，同比下降10.03%。房地产施工面积533 389.62万平方米，同比增长29.03%，增幅同比下降0.3个百分点；住宅施工面积396 028.34万平方米，同比增加26.02%，增幅与2010年相比基本持平。房地产竣工面积76 594.07万平方米，同比增加2.33%，增幅同比下降4.26个百分点；住宅竣工面积650 74.69万平方米，同比增加5.70%，增幅下降1.01个百分点。 (四)在房地产价格预测方面，预计2011年房价涨幅将回落，但总体水平趋稳，全年商品房平均销售价格将达到5711.51元/平方米，同比增长12.77%，增幅同比增加4.31个百分点。其中，2011年1季度房屋销售价格同比上涨6.9%，涨幅环比下降1.3个百分点；2季度房屋销售价格同比上涨6.1%，涨幅环比下降0.8个百分点；3季度房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅环比下降0.7个百分点；4季度房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅环比下降0.1个百分点。 展望2011年，影响中国房地产市场走势的因素主要集中在八个方面： (一)宽松货币政策将增加房地产投资保值需求； (二)收入增长预期将长期支撑刚性需求； (三)土地政策将推动房地产供给的结构调整； (四)“限购令”将快速抑制投资和投机需求； (五)“限外令”将防范国际热钱扰乱我国住宅市场； (六)加息预期将强化市场收紧预期； (七)征收房地产税将挤压空置房上市交易