2012年《初级会计实务》新题型习题班讲义-第9讲

第八讲 投资性房地产与其他资产一、单项选择题1.以下关于投资性房地产表述不正确的是（ ）。A.房地产开发公司的存货不属于投资性房地产B.对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，如果尚未签订租赁协议，则不作为投资性房地产核算C.已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或通过出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租D.以经营租赁方式出租的房产应作为投资性房地产核算【答案】B【解析】对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应将其作为投资性房地产。2.下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（ ）。A.采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失 B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量 C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积 D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量 【答案】D【解析】投资性房地产采用成本模式计量的期末也应考虑计提减值损失；采用公允价值模式核算的不能再转为成本模式核算，而采用成本模式核算的在符合一定的条件下可以转为公允价值模式；选项C应是计入公允价值变动损益。3.甲公司为房地产开发企业，现有存货商品房一栋，实际开发成本为9000万元，2009年3月31日，甲公司将该商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用，租赁期为10年。甲公司对该商品房采用公允价值模式进行后续计量，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。假定不考虑其他因素，期末公允价值为9100万元，下列关于甲公司2009年12月31日资产负债表项目列报正确的是（ ）。A.存货为9000万元 B.固定资产8865万元C.投资性房地产为9100万元 D.投资性房地产为8865万元【答案】C【解析】甲公司的该商品房应该确认为投资性房地产，并且按照公允价值模式计量，期末账面价值等于公允价值列示为9100万元。二、多项选择题1.下列各项中，不属于投资性房地产的有（ ）。A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商用房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AD【解析】选项A，房地产企业持有的待售商品房作为企业的存货；选项D，以经营租赁方式租入后再转租的建筑物不属于投资性房地产，因为该项资产企业没有所有权。2.下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。3.下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。A.企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD 【解析】选项A自用房地产，选项C属于作为存货的房地产，选项A、C不符合投资性房地产的定义。4.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（ ）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式 C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 【答案】ABD【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。三、判断题1.企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应直接计入当期损益。 （ ）【答案】【解析】经营租入的固定资产的改良支出应该记入长期待摊费用，以后分期摊销计入相应的成本和费用。2.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整资本公积。 （ ）【答案】【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。3.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。 （ ） 【答案】【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧、不进行摊销。4.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。 （ ） 【答案】【解析】企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。四、不定项选择题甲企业为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%，2010年至2013年发生的长期借款和投资性房地产建造业务如下：（1）2010年1月1日，为出租建造一幢仓库从银行取得长期借款800万元，期限3年，合同年利率6%（合同利率等于实际利率），每年末支付利息，到期还本。 （2）2010年1月1日，开始建造仓库，当日用该借款购买工程物资，价款500万元（不含税），支付的增值税税额为85万元，全部用于工程建设；支付工程人员（甲企业外部人员）工资300万元； （3）2010年6月1日，工程领用本企业生产的产品，实际成本为10万元，税务部分核定的计税价格为12万元；（4）为建造该工程企业使用运输车辆，建造期间运输车辆计提的折旧费用为15万元；（5）2010年12月31日，支付2010年长期借款利息48万元；（6）2011年3月1日，工程领用本企业外购的原材料10万元；（7）2011年4月建造期间由于暴雨毁损部分工程，价值为10万元；（8）2011年6月30日仓库工程完工并验收合格，达到预定可使用状态，并将其出租，租赁期为2年，年租金收入为100万元；（9）企业对该项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量；2011年12月31日公允价值为1000万元；2012年公允价值为1100万元；（10）2013年6月30日，将其出售，处置价款为1200万元，处置缴纳营业税5%；其他资料说明：仓库达到预定可使用状态前发生的借款利息全部予以资本化。该仓库预计使用年限为5年，预计净残值为8万元，假定未发生其他建造支出。要求：根据上述资料回答下列问题。1.下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的有（ ）。A.自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项投资性房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成B.建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益C.处置投资性房地产取得的收入应计入营业外收入D.处置投资性房地产的账面价值应计入营业外支出【答案】AB【解析】处置投资性房地产取得的收入应计入其他业务收入，其账面价值计入其他业务成本。2.该仓库的入账价值为（ ）万元。A.985.74 B.998.74 C.988.74 D.985.74【答案】A【解析】仓库的入账价值=585+300+12.04+15+48+11.7-10+24=985.74（万元）。3.针对2011年的处理下列说法正确的有（ ）。A.确认其他业务收入100万元B.确认公允价值变动损益14.26万元C.2011年12月31日该投资性房地产的账面价值为1000万元D.2011年应确认折旧98万元【答案】BC【解析】2011年应确认租金收入50万元；采用公允价值模式计量的投资性房地产后续不计提折旧。4.针对2013年的会计处理正确的有（ ）。A.2013年应确认租金收入50万元B.2013年处置该项投资性房地产计入其他业务成本金额为1100万元C.2013年处置该项投资性房地产缴纳的营业税计入其他业务成本D.对2013年当期损益的影响金额为90万元【答案】ABD【解析】2013年处置该项投资性房地产缴纳的营业税计入营业税金及附加。编制上述业务的会计分录：取得借款：借：银行存款 800 贷：长期借款本金 800购买工程物资：借：工程物资 585 贷：银行存款 585工程领用工程物资：借：在建工程 585 贷：工程物资 585支付工程人员工资：借：在建工程 300 贷：银行存款 300工程领用自产产品：借：在建工程 12.04 贷：库存商品 10 应交税费应交增值税（销项税额） 2.04（1217%）注意：工程领用自产产品视同销售计算增值税销项税额。建造期间运输车辆计提的折旧费用：借：在建工程 15 贷：累计折旧 15计提和支付利息借：在建工程 48 贷：应付利息 48 借：应付利息 48 贷：银行存款 48工程领用原材料：借：在建工程 11.7 贷：原材料 10 应交税费应交增值税（进项税额转出） 1.7注意：工程领用原材料作为增值税进项税额转出。011年4月建造期间由于暴雨毁损部分工程，价值为10万元；借：营业外支出 10 贷：在建工程 102011年6月30日，计提利息。借：在建工程 24 贷：应付利息 24仓库的入账价值=585+300+12.04+15+48+11.7-10+24=985.74（万元）。借：投资性房地产 985.74 贷：在建工程 985.742011年取得租金收入：借：银行存款 50贷：其他业务收入 502011年确认公允价值变动：借：投资性房地产公允价值变动 14.26 贷：公允价值变动损益 14.262012年取得租金收入：借：银行存款 100贷：其他业务收入 1002012年确认公允价值变动：借：投资性房地产公允价值变动 100 贷：公允价值变动损益 1002013年6月30日取得租金收入：借：银行存款 50贷：其他业务收入 502013年6月30日处置该项房地产的会计处理：借：银行存款 1200 贷：其他业务收入 1200借：其他业务成本 1100 贷：投资性房地产成本 985.74 投资性房地产公允价值变动 114.26借：公允价值变动损益 114.26 贷：其他业务成本 114.26借：营业税金及附加 60 贷：应交税费应交营业税 60 【总结】投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。具体处理成本模式公允价值模式会计科目投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产成本公允价值变动公允价值变动损益1.是否计提折旧或摊销借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.是否计提减值借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备3.是否确认公允价值变动借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益或相反的会计处理4.处置借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产公允价值变动（或贷方）贷：投资性房地产成本借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本（或相反处理）5.取得租金收入的处理借：银行存款 贷：其他业务收入相同6.出租期间的营业税借：营业税税金及附加贷：应交税费应交营业税相同7.出售缴纳的营业税借：营业税税金及附加贷：应交税费应交营业税相同 【总结】固定资产、无形资产、投资性房地产相关损益核算总结：营业税日常活动无形资产的出租其他业务收入（影