上饶城东片区市场调研报告

上饶城东片区房地产市场调研报告,南昌上饶宜春九江,目录,Z中京置业,Z中京置业,城市概括数字新城,单击添加标题,三个宏伟目标,全省最大呼叫产业城,全省最大游戏产业城,国家级数字经济小镇,“打造国家级数字经济特色小镇、全省最大的游戏产业城、全省最大的呼叫产业城”的目标，推动数字经济在上饶集聚壮大，开启新时代上饶高质量跨越式发展新局面,Z中京置业,上饶市城乡规划局公布的上饶市城东片区控制性详细规划草案公示中就将城东片区定位为以交通枢纽、商务会展、旅游服务、品质生活为主要功能的城市新区和生态化与景观型为特色的城市新窗口与新形象展示区。,规划局在高铁新区发展规划简介中对于高铁新区的定位进一步优化为：依托上饶高铁十字交汇的交通资源优势，结合高铁新区自身的山水人文资源，重点发展高端文化产业、现代服务产业和品质旅游休闲等三大产业类型，打造具有中国山水人文特色的最美高铁新区。,Z中京置业,城市概括高铁新城,一、城东片区的介绍,1、城东片区的规划程,2、城东高铁新区的发展历程,3、城东高铁新区的未来,上饶高铁时代已经到来，,城东高铁新区未来不可想象.,金融市场运行稳健，投资市场增势平稳,消费动力持续增强，升级态势明显,添加标题,增幅提升,2、GDP产值,Z中京置业,Z中京置业,人口增长,常驻人口91.2万,户籍人口81.2万,棚改量5.03万套,城镇化率突破50%,3、人口发展城镇化率提升明显,2018年，国家下达该市棚户区改造任务5.03万套，总量居全省第二。,下一步市房管局将按照我省的要求继续推进全市的新三年棚改规划，在已完成棚改7万套，拆迁1350万平方米的基础上，再棚改7万套，拆迁1300万平方米以上。此外，2018年，全市棚改计划融资221亿元，目前已通过国开行、农发行、民生银行等金融机构落实贷款184亿元。,年均7万套棚改目标，将带动房地产市场蓬勃发展。,Z中京置业,城市扩容,交通改善,城镇化提升,配套完善,小结,据上饶市城市总体规划2016-2030市域人口规模及城镇化水平规划近期2020年全市总人口为710万人;远期2030年，全市总人口为750万人。近期2020年，城镇化水平为56%，城镇人口为398万人;远期2030年，城镇化水平为66%，城镇人口为495万人。,高新产业：城东旅游综合体、饶商总部大厦、上饶建筑科技产业园、江天农博城、华为云数据中心。在基础配套设施方面：七条道路畅通无堵，在教育医疗方面有城东三甲医院、一中新校区，城东学校、市二十小。休闲娱乐：欢乐风暴（水上乐园）、农都花博园。以及正在建设中的华熙国际综合体以上是目前在建或者是已知的项目，相信在未来城东高铁新区建设的越来越好，就会有更多名企的进入。,核心区：东至吴楚大道、南至信江、西至旅游集散中心、北至浙赣铁路，用地面积约6.7平方公里；拓展区：东至灵溪镇行政范围边界，南至新320国道，西至稼轩大道、旅游集散中心、紫阳大道，北至沪昆高速公路，用地面积约72.8平方公里；控制区：东至上蒲高速公路，南至朝阳工业园，西至稼轩大道、旅游集散中心、紫阳大道、云碧峰森林公园，北至沪昆高速公路，用地面积约165平方公里。,对于道路建设，城东片区在2016年就开始规划建设四横三纵七条道路，其中包括稼轩大道，从丁家洲大桥至浙赣铁路线，长2874米，宽55米；葛仙山路，从滨江东路至凤凰大道，长1582米，宽30米，绿苑二路，从稼轩大道交叉点向东延伸至规划路，长1060米，宽24米；陶侃路，从五三大道到东高速迎宾大道，长2403米，宽30米；怀玉山路(原站前南路)，从陶侃路交叉点向北延伸至站南一路，长1336，宽24米；站前大道，从滨江东路至五三大道平交，长335米，宽55米；桃源路(原20米规划路)，从怀玉山路到稼轩大道，长867米，宽20米。；,Z中京置业,房地产宏观政策、市场解析上饶市房地产板块分布情况项目SWOT分析、市场分析,上饶市房地产市场基础调研,Z中京置业,宏观政策，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位。,把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处，2019年明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展,“稳房价”是基调,宏观市场,房住不炒”的战略定位指导下，坚持因城施策，一城一策，,“稳定”的主基调贯穿楼市始终，房价不会大涨大跌。,据统计5月以来各地包括部委累计针对房地产进行了41次调控。下半年的调控，既有适度放松的调控，也有升级和加码的调控。据诸葛找房数据研究中心数据显示，2019年5月份100个重点城市二手住宅挂牌均价为15008元/平方米，环比2019年4月份上涨0.14%，这一涨幅比上月回落了0.51个百分点。其中，上涨城市有59个，平均涨幅为1.11%；下跌城市有41个，平均下跌了0.81%。未来普涨普跌的现象少见了，往下更多呈现出在房住不炒主旋，因地制宜的市场情况。,Z中京置业,宏观大势的启示,“调控”仍将是未来几年房地产市场不变的主题，因此，合理定价，跑量为主，确保资金快速回正才能在目前的市场中立于不败之地。,2.房地产调控政策：重申房住不炒，一城一策稳楼市,3.住房制度改革：租购并举，加快完善住房保障体系,6.培育发展现代化都市圈，实现区域一体化发展,5.人口人才政策：落户放开放宽，新一轮人才引进聚焦住房安居,4.棚改、旧改政策：棚改规模急剧收缩，加快改造城镇老旧小区,1.货币财政政策：稳健的货币政策松紧适度，把好货币供给总闸门,Z中京置业,2、上饶市房地产板块分布情况,标题,标题,标题,中心城区不足以满足新一轮城市化进程需要，依托高铁交通优势向城东板块发展成为必然趋势。,Z中京置业,2、上饶市房地产板块分布情况,三大板块形成直接竞争关系,竞争优势,城东板块,环境、教育、优越、高规划未来发展潜力巨大,中心城区板块,城西板块,区域劣势,竞争优势,区域劣势,竞争优势,区域劣势,生活、配套、不完善，居住率低,商圈、生活、医疗配套、完善,拥挤，环境不佳、发展饱和升值潜力有限,低价、性价比高，环境良好，配套健全,偏离城市发展重心，边缘化发展潜力不足,Z中京置业,2、城东片区板块竞争情况分析,Z中京置业,Z中京置业,2、中心城区板块竞争情况分析,Z中京置业,2、城西板块竞争情况分析,市场小结,供应量巨大：目前市场供应的热点地区主要分布在中心城区和广信区，市场潜在供应量巨大，中心城区在售项最多，且产品丰富，销售价格相当，将对城东片区产生一定竞争；比拼价格：截止目前，三大板块房地产市场在售楼盘的品质相差较小，在销售压力下，比拼价格的现象趋于明显。中心城区在售房源均价主要集中在9000元/平米左右。仅荣盛雲溪府成为销售价格洼地。，高铁新区板块的滨江学区房源，价格也逼近9000元/平米。三房当道：高层与超高层属于市场供应的绝对主流，同时不乏高品质低密度的洋房别墅物业形态逐渐丰富；相对其他户型而言，三室产品成为市场的绝对主流，且销售速度明显高于其他户型。高铁新区热点涌现：上饶高铁新区由于交通区域优势明显，加上政府的高规划高起点，将成为整个上饶城区未来房地产项目供应的主要区域和热点区域；依托上饶高铁十字交汇的交通资源优势，结合高铁新区自身的山水人文资源，重点发展高端文化产业、现代服务产业和品质旅游休闲等三大产业类型，打造具有中国山水人文特色的最美高铁新区,Z中京置业,城东高铁新区小结,当地原住人群受棚改回迁对区域房地产市场影响较大,城东片区新入市楼盘不多，但体量普遍巨大,地块属尚开发的新城区、配套稀缺，居住便捷性有待完善,本区域主要购买客户群体呈现明显的地域特色，东面广丰为重点区域,Z中京置业,Z中京置业,机会,优势,劣势,威胁,项目SWOT分析、市场分析,Z中京置业,优势（Strength）,项目地块位于上饶高铁新区核心范围内，城东片区定位为以交通枢纽、商务会展、旅游服务、品质生活为主要功能的城市新区道路建设城东片区在2016年就开始规划建设七条道路，其中稼轩大道，长2874米，宽55米；葛仙山路，从滨江东路至凤凰大道，长1582米，宽30米；等高新产业：城东旅游综合体、饶商总部大厦、上饶建筑科技产业园、江天农博城、华为云数据中心，大数据产业园、农都花博园、水上乐园等项目在基础配套设施方面：七条道路畅通无堵，在教育医疗方面有城东三甲医院、一中新校区，城东学校、市二十小。未来的城东高铁新区不管是在商业、休闲娱乐、高新产业、居住、基础建设等多个方面都会引领整个城市向东发展，上饶“高铁”时代已经到来,Z中京置业,劣势（Weakness）,项目周边尚未形成规模化的商业生活配套设施。整个片区作为新开发区域多数楼盘尚未交付，未形成浓郁的居住氛围。项目周边缺乏出行配套，公交线路稀缺导致出行不便项目离老城区远，除城东广丰区域客群，其他区域客户对区域了解低，认同度不高。,Z中京置业,机会（Opportunity）,目前项目周边，住宅项目屈指可数，本项目自带双学区属性与商务CBD核心位置优势符合市场需求。项目所处区域高规划高起点未来潜力可期。项目周边主打特点不明显，本项目定位清晰，以双学区核心卖点输出入市将迅速抢占目标客户群体，树立项目市场定位目前区域新出让地块不多，短期内暂未有竞品涌现,Z中京置业,威胁（Treat）,根据政府长期宏观政策重申房住不炒，一城一策稳楼市的前提，投资性需求将大大减少，对整体购房市场需求形成冲击，随着整个区域的逐步加快完善，势必同质化项目增多，对整体市场不利，项目周边现有的竞品项目货量可观，品质过硬或品牌优势都将分食本项目的目标客户群体项目周边在售项目入市较早，形成的口碑与知名度也将对本项目入市造成一定的挑战,Z中京置业,重点竞品项目调研,晶科.滨江1号碧桂园.天樾红海万象城建业广场华熙LIVE信江,Z中京置业,晶科.滨江1号,项目处于持销期，目前在售多层阳房与小高层，折后9000左右，客户群体未外务工与老城区改善群体；对本案启示：本区域地域缘性客户，明显，可加大对东部乡镇区域的推广宣传,Z中京置业,晶科.滨江1号主力户型解析,项目主打功能性三房与改善型全通透4房为主，并夹带多重赠送面积，主打大开间，阔景人居住宅；劣势:105户型入户玄关位置浪费明显。,Z中京置业,碧桂园天樾,项目处于持销期，目前在售多层大平层与高层，毛坯均价7500，精装折后9000左右，客户群体为各乡镇外出务工人员，看中项目品牌与区域高铁便捷性；对本案启示：客户对品牌的认知度与认同感比较强，对内部配套关注比较高，因此本项目应加大加快建立品牌形象与项目定位。,Z中京置业,碧桂园天樾主力户型解析,项目主打刚需三房与改善型阔景4房跟大平层为主，得房率高，功能布局强，阔景住宅；劣势:113户型不通透，动静分区不彻底，139户型入户对卫生间过道浪费面积,Z中京置业,红海万象城,项目处于尾盘阶段，目前在售120平可变三房，128平阔绰四方，毛坯均价7800，客户群体多为玉山，广丰等靠近高铁县镇区域人群，看中项目品牌与区域高铁便捷性；对本案启示：客户对品牌的认知度与认同感比较强，对内部配套关注比较高，因此本项目应加大加快建立品牌形象与项目定位。,Z中京置业,红海万象城户型解析,项目主打城东大型综合体配套住宅，离高铁区位最优，总价低，功能性全面；赠送面积高。劣势:户型不通透中间过道存在大面积浪费；中间户型采购通风性能不理想；,Z中京置业,华熙LIVE信江,项目处于入市前期预热阶段，预计首推113-118平3.0人居精装江景豪宅，华东师大附属华熙外国语学校正式签约落户华熙LIVE信江。享百万平米成熟商业配套。得房率高客户群体将覆盖全市乃至周边区县对本案启示：华熙LIVE信江综合优势凸显。属性全面除了行政功能，文体活动、休闲娱乐配套能给你城市生活所需要的一切功能。”正式入市将对整个区域带来巨大冲击。,Z中京置业,华熙LIVE信江户型解析,项目主打城东吃喝玩乐，衣食住行大型综合体配套住宅，户型优势不明显，书房采光不佳；赠送面积高。劣势:户型不通透中间过道存在大面积浪费；中间户型采购通风性能不理想,Z中京置业,2、典型项目分析小结,供应市场：上饶高铁新区市场供应以商业住宅超高层建筑、为主。面积集中在100140三房四房和部分商住公寓与大面积洋房。区域市场内主力单价在80009500元/，商业呈现单体量大；持续货量充裕的态势，住宅新入市项目匮乏；在售项目货源持续性一般客户群体：城东片区的主要客户群体为拆迁棚户区改造原主居民和东部县乡镇等地域性人群，加上传统老城区改善性置业人群，经开区城西客户群体较少，苏浙一带外出务工人员返乡置业倾向选择高铁新区；未来发展：目前呈现未来城市CBD雏形，路网道路紧锣密鼓加紧建设，超大型综合体集中建设，教育医疗配套快速完善中，未来区域价值不可限量营销渠道：多数项目采用推广渠道多元化，包括高炮展示牌、DM单、售楼部、导示牌、项目围挡，渠道公司联合，看房车车身喷绘等。重视口碑传播：口碑传播是最有效果、最省钱、最便捷、最直接、最有实战力的营销手段，准业主亲友推荐是获得楼盘信息的主要渠道之一。,Z中京置业,房地产市场调研结论,区域市场竞争项目不多，单单体量可观，住宅商业持续性供货量潜力巨大鉴于区域内数个大体量