BT项目政府回购的法律风险及防范

在集团公司“区域化、多元化”营销的战略要求下，BT、BOT等投融资工程建设模式将是落实集团公司营销新战略方针、完成年度揽活任务的重要支撑。，所以如何进行风险有效识别、防范对企业至关重要。在网上看到一篇感觉还不错的文章，供大家分享。摘 要 BT项目融资模式是城市市政基础设施民营化的一种具体操作方式，它由 BOT 融资模式演变而来。本文首先通过对BT 融资模式的基本概念、运行程序及意义和作用描述，反映BT 融资模式在我国目前的现状；同时，本文着重论及、分析BT项目投资方来自于政府回购方面的诸多风险，描述和分析政府信用风险、政策风险等诸多影响投资人实现投资目的情况；最后，本文结合在实践中就项目投资人如何有效降低和规避风险提出了合理化建议，提出如何在法律层面上，为投资者提供科学的策略，准确地识别风险、评估风险和合理地应对风险，帮助投资人顺利完成BT项目建设并收回投资成本和合理回报。 关键词：政府回购 BT 融资模式 风险评估 风险防范 引言随着我国工业化和城市化进程的迅快发展，城市基础设施建设的需求也日益增长。之前的政府主导基础设施建设，面临着管理机制不合理，资金效率低下，缺乏竞争压力等弊端。最重要的是，仅靠政府财政投入，显然无法跟上这一急剧增长的建设投资需求。因此吸纳社会资本、引入市场竞争机制，成为短期内有效缓解政府财政压力，降低城市基础设施建设工程成本，改善运营效率的一个重要手段。我国许多地方政府都奉行“经营城市”的理念,即在市场经济大环境下,尽可能多地借助于市场力量,将政府能够整合的资源发挥最大效益,以尽可能低的成本快速推进本地城市化建设。BT融资模式即是在此种情形下的一种极具独特性的城市经营模式，它能大大降低政府“经营城市”的风险,帮助一些经济相对落后、财政力量较为薄弱的地区，短期内超政府财政限额，运用社会资本快速发展城市化建设。但同时应当看到，由于实施BT融资模式的地方政府，往往是财政预算内资金及专项建设资金，远远不能满足城市发展所需的基础设施建设资金，所以政府为满足跨跃式城市发展需求，吸收、利用社会资本投资建设城市基础设施。政府对于社会资本投资的基础设施项目的回购，其资金来源是基于政府未来可支配的财政收入。也就是说，政府回购的资金是政府未来的预期的财政资金，是一种“政府按揭”，这也就成为目前BT融资项目中投资人所面临的最大风险。如何帮助投资人合理分析、评价、规避政府回购BT项目风险，如何在法律层面上帮助投资人顺利完成BT项目建设的同时收回投资及相应合理回报，是我们律师项目投资法律服务必须要做好的一个课题。在整个BT融资项目过程中，要求我们律师为投资人提供科学的策略，准确地识别风险、评估风险和合理地应对风险。现本文仅就 BT 融资项目投资人在政府回购问题上所面临的各种风险，结合笔者在投资法律实务实践中的经验和教训，抛砖引玉，以期得到共鸣。一 BT项目融资模式的国内现状1、BT项目融资模式的基本介绍BT项目融资模式是Build-Transfer(建设-移交)的简称，是20世纪80年代在发达国家盛行的一种项目融资模式。在我国，BT项目融资模式作为一种新型的投融资项目运作模式，是近年来比较常见的基础设施民营化融资模式，特别是房地产市场兴起后，更为地方政府和房地产开发企业所推崇。BT项目融资模式，多演变成房地产企业为争取理想地块土地开发权，在政府的引导下融资投资当地的城市配套设施建设，政府以为投资人量身设置条件定向拍卖的形式，将土地出让给投资人，以作为投资项目的政府回报。BT项目融资模式是BOT融资模式的一个变种。在BOT融资模式中,政府通过招投标方式与投资人之间达成特许经营协定,由投资人负责项目的设计、融资、投资与建设,建设完成后在特许经营期内由投资人自己或投资人委托他人经营该项目，经营期间的利润作为投资成本及收益的回报,特许权到期后根据协议将项目的所有权、经营权转移给政府或其指定的公共组织。而在BT融资模式中,将中间环节即特许经营环节省略,投资人在BT项目建设到一定节点时或BT项目全部完成后，政府按之前的协议以现金或其它方式，分期或一次性返还投资人的投资成本及相应回报。BT项目合同签订后，投资人代替政府进行项目投融资和建设，而政府只负责监督项目的质量和工程进度，项目建设过程中的一切费用开支，例如设计、勘察、原材料、人工、工程建设费用、管理费用、融资等均由投资人承担，直到项目竣工后交由政府验收。BT项目建设完成验收合格后，投资人将BT项目全部移交给政府或政府指定的公共组织。BT融资模式与BOT融资模式相比具有特定的政府回购模式。BT融资项目中政府的回购方式，是政府为获得所建项目而向BT项目投资人支付投资成本及投资收益。现实中，政府常不直接支付资金以作回购，而是利用其公权力和公共资源为投资人提供政策优惠或其它优惠措施，以满足和实现投资人的投资目的；而在政府的回购时间上，政府在BT项目建设过程中，一般根据投资人的投资节点，即投资人完成定量投资额或完成分期投资目标时，政府按协议约定分批兑现承诺的优惠政策或分批回购投资人的投资成本及相应回报；政府回购的期限，按BT项目的性质和大小，一般在1-5年左右。BT项目并非是投资人与政府之间就BT项目移交即宣告双方之间的合同关系结束，而是需到政府应付的回购款支付完毕或政府承诺的优惠条件全部实现后才结束。2、BT项目融资模式的运作流程目前我国大多数地方政府的BT项目融资模式的运作流程，一般均包括五个阶段。（一）项目的确定阶段。在该阶段中，当地政府对BT项目进行规划立项，完成项目建设书、可行性研究、筹划报批等工作；该阶段实质是BT融资项目的政府内部审批、立项阶段。（二）项目的前期准备阶段。在BT项目基本完成立项、规划用地红线基本确定后，地方政府开始确定BT融资项目的建设模式、工程造价及政府回购方式、政府回购担保、BT项目招投标的前期准备等工作，此阶段是政府内对BT融资项目的具体内容的核定和准备阶段，也是政府就BT融资项目进行招投标前各项准备工作的汇总。（三）项目的合同确定阶段。政府通过公开招投标方式，发布招标公告和招标内容，吸引投资人的投标和竞标。政府通过公开评标确定投资人，谈判商定BT融资项目的合同细节，确定双方之间的权利与义务关系；该阶段确定投资人与政府具体的权利义务内容，是律师参与BT融资项目最重要的阶段。律师在该阶段应完成审慎调查工作、合同谈判工作、合同修改和审查工作等重要内容。（四）项目的建设阶段。投资人中标后成立BT项目公司，负责具体的BT项目的开展工作。项目公司在项目设计、工程建设施工、资金融资、建设等全面行使权利、履行义务，保证BT项目按约保质保量有序地推进。期间，项目公司接受政府的监督和检查，定时核报工程量和完成投资进度，并按约向政府要求政府分期回购或兑现优惠承诺。（五）项目的移交阶段。BT项目竣工验收合格后，投资人在基本得到政府回购或实现合同目的的同时，将竣工验收合格项目移交给政府或政府指定的公共组织，政府完全兑现之前的承诺。3、 BT项目融资模式的意义和作用BT项目融资模式的积极意义和作用显而易见。BT项目融资模式有助于缓解政府基础设施建设的资金困难，利用BT项目融资模式能在政府财政紧张的情形下实现跨跃式城市基础建设，即BT融资模式能够有效快速推进城市基础设施建设，满足城市需求并促进城市和城市经济的发展。其次，BT融资模式实施的是积极和扩张的财政政策，利用未来的财政资金来实现现阶段急需完成而受困财政预算而无法完成的目标，在一定程度上也有助于提高城市运作效率和质量。同时，BT融资模式短期内有效改善城市基础设施，提升了城市品味和投资价值，区域地块价值飙升，对于土地财政为支柱的地方经济来说，能快速增长土地财政收入。最后，由于BT融资模式利用了社会资金，提供了民营资本的良好的投资渠道，优化了社会资源的配置。BT项目融资模式的积极意义和作用的同时，BT项目融资模式也有一定的负作用。它主要表现在BT项目融资助长了地方政府不顾现实的盲目投资，随意扩大城市建设规模。由于我国地方政府实行任届制，并且每届政府领导班子只对任期内的事务负责。政府任期内的工程建设往往作为考察本届政府的政绩，一些地方政府官员为了自己的政绩，就大搞“政绩工程”、“形象工程”。在这种背景下，有的地方政府在明显缺少建设资金的情况下，利用BT建设模式来随意盲目扩大建设规模，导致建设规模难以控制。与此相联系的是，由于BT项目未经科学审核随意大马和建设规模不断“大跃进”，在BT融资建设项目完工后，政府根本无力回购或兑现承诺。而上下两届政府有可能互相推脱责任，导致政府回购的难以落实，尤其是一些地方政府换届后，下届政府对上届政府投资BT建设项目回购责任进行推诿，造成重大的政府回购风险，极大地影响了政府的公信力和公众形象。另外，BT项目融资模式经常出现因政府无法及时回购或兑现承诺而致使投资人不再投资，或有投资人因自身原因融资不到位资金紧张而无法有效推进项目进程，BT项目被迫停工、窝工，严重影响城市的公共需求和公共秩序。而与此相联系并产生的大量城市问题，给地方政府造成麻烦和不便，极大影响社会和谐稳定。最后，BT项目融资建设的投资人往往是“醉翁之意不在酒”，投资人的投资目的大多为了相应区域地块的开发和经营。因此真正的BT项目有可能被层层转包和分包，使得项目建设工程质量难以得到保障，造价与工期也很难让政府和公众满意；另一方面政府利用手中的公共资源进行城市经营，也有灰色操作和损害公共利益之嫌。二 BT政府回购的法律风险在一些地方尤其是中西部地区城市,地方政府为了快速推进城市化进程,不顾自身条件和财政实力，短期内采取BT融资模式项目集堆上马，BT项目政府回购所需资金远远超出政府财政承受能力。在一些中西部城市,在建的公共工程项目所需成本甚至超出政府财政偿还能力的10-30倍，BT项目政府回购存在着一个严重“政府按揭”状态。那么,这样巨大的差额如何弥补呢?许多地方政府大多都是通过行政权力将社会公共利益转移给BT项目公司,作为政府回购BT项目的模式。实践中一般包括以下几种方式:(1) 制造并收取级差地租以直接抵扣或间接支付BT项目政府回购资金。在一些地方政府所开发的城市公共基础设施建设项目中,政府事实上很少考虑用既有的财政收入,来偿还BT融资项目投资人的投资成本和投资回报,而是将政府回购的预期,建立在交通基础设施建设过程中或完成后的土地转让收益上。在实践中,由于BT融资项目的投资人对于BT项目的投资建设，必然导致建设区域的地理位置、自然环境、配套设施得以重大改善，区域内的地块价值也会快速增长。与此同时，政府往往利用其行政强制力,低价从居民手中征用相邻区域的土地,然后在BT项目完成或基本完成时,高价出让这一片区域内土地使用权用于住宅或商业开发。BT融资项目的投资人，或直接受让区域内的地块使用权以作为BT项目的投资回报，或与政府协定从土地差价中所获取收益进行利益分成作为项目回报。 (2) 公益性工程掺杂营利内容以获取收益，即在本应是公益性质的公共工程中,掺杂大量营利性内容,而政府作为营利主体收取利润,以偿还工程项目建设的成本。如将用途规划为纯城市公用设施的项目，通过规划调整，将部分功能转化为经营性、营利性功能，并向市场公开出售、出租,以其中的收益直接或间接作为政府回购资本，以偿付BT项目投资人的投资成本和投资回报。 (3) 以地方政府的财政作为担保，通过政府市（县）长常务会议、人大常委会决议等形式，通过以地方财政（特别是土地出让地方留成部分）作为BT融资项目投资回报的担保，并最终以当地政府财政局和国土局出具的承诺书作为吸引BT融资项目投资人对BT融资项目进行投资。为了谋取本届政府的政绩,为了“形象工程”、“政绩工程”而将BT项目政府回购的长期成本,留给下任政府去承担。地方政府土地出让收益，在很大程度被挪用为替上届政府“买单”。鉴于上述种种现状和情形，作为BT项目投资人在洽谈项目、签订合约和履行合同时，应充分且首要地重视政府回购的法律风险。根据实践经验，笔者认为目前存在的政府回购风险，多表现为以下几方面：1、 政府信用风险政府信用风险是BT项目融资模式投资人所需面临的最大的风险。由于BT模式没有未来的项目经营利益作为投资回报，其投资收益完全靠政府财力和信用作保证。因此，如果政府信用发生重大变化，必然影响投资人的投资安全和投资回报。政府信用风险在实践中主要表现在以下几个方面：（1）政府优惠承诺不能兑现政府在招商引资时为鼓励投资者以BT方式投资建设重大基础设施项目，必然开出相当优惠的条件来吸引投资人投资；投资人在投资BT项目时考虑到投资风险，也一般会提出比较苛刻的条件和要求。这些优惠承诺包括：按投资人的自身条件量身定做目标地块招拍挂条件，随投资人的投资进度分批提供土地进行招拍挂，投资人在竞得目标地块后，以政府须支付给投资人的回购资金作为土地出让款，投资人实际无须支付土地出让金等条款；给予投资人财政税收上的优惠，税收地方留成部分全部或部分减免或返还，城市报建费用给予减免等条款；保证BT融资项目用地和经营用地的拆迁安置工作，保证BT融资项目的前期准备工作，确保BT融资项目能顺利且不受阻挠地推进等条款；确保BT融资项目收益的合理盈利水平，以财政收入、土地地方留成部分进行回购担保等条款。地方政府依据BT项目的重要性和急迫性，会对投资人提出的大大小小的优惠条件结合在招标文件中的优惠承诺进行统一平衡，在不影响政府的实质性利益和严重违反法律政策的前提下，政府大多会接受并在合同中体现。但是，政府的支持度并非将一直一成不变。如果政府支持度出现重大调整，之前承诺的优惠条件即使已经在合同中予以体现的，由于涉及到灰色地带和与公共利益相悖的情形存在，也将出现不能预料的变化，这无疑会给投资人造成巨大风险。若BT融资项目未能在一届政府内完成，政府换届选举时地方政府领导人的更迭，则更是投资人面临政府信用风险最大的时候。由于每届政府施政目标不同、政府职能结构调整、政府领导人风格差异等，都将直接影响政府行为的继承性。笔者曾经为浙江某知名房地产企业在长沙西湖文化园建设BT项目进行了全程投资法律服务。在起初长达一年与长沙市政府的洽谈、协议过程中，长沙市政府对于浙江投资人的要求是全部满口答应，所有的优惠承诺及回购保障均以市长会议纪要、与市政府及相关部门的协议或合同中固定或确定。在该项BT融资项目中，政府承诺的最大优惠条件是投资人在完成长沙西湖文化园建设后，长沙市政府将定向出让长沙西湖文化园边约800亩土地用于房地产开发建设，土地出让金固定在一定额度范围内。之后在BT项目建设的三年时间里，投资人共直接投入3.411亿完成了项目设计、拆迁安置、建设并完成移交，长沙市政府当时也遵守承诺，以设置条件形式通过招拍挂将承诺地块出让给浙江投资人，并签订了国有土地出让合同。但就是在投资人全部缴清土地出让金后，由于政府换届长沙市政府主要领导人更迭，长沙市政府对之前的承诺予以反悔，最后以“规划需调整、风景区边不适宜房地产建设”为由强行终止了与投资人之间的BT项目合同关系、收回了出让土地。而投资人几经努力获取的结果，仅是两年后收回3.411亿的实际投资款和相应的银行利息。近四年的建设、机会成本和几十亿的可得利益，应政府的诚信而化作流水。（2）政府故意单方追加不合理设计方案故意追加不合理设计方案增加投资成本,迫使工程项目无法正常实施，这也是政府不守信用的另一个惯常手法。政府在招标过程中做出的承诺是投资人判断项目投资成本和投资风险的重要因素，然而有的地方政府通过牺牲公信力的方式,在项目签约后有的甚至在项目开始建设或项目进展到一定程度时，以各种形式和借口追加不合理设计方案、增加投资额，逼迫BT项目投资人无法继续完成项目。地方政府不履行BT融资模式下原先项目的设计方案，其原因是多方面的。有的确实是原先设计方案不合理、不科学，有的是原先设计违反了现行的政策要求，但更多的是地方政府为迎合“大、全、前”，要求BT项目必须在所在省甚至全国具有先进、典型，要树立城市标杆形象，而盲目扩大投资要求，提出不合理的设计方案或追加方案,导致投资额的大幅上涨,超出投资人原先的投资预算，给投资人带来巨大的心理阴影。还有一小部分地方政府官员，涉及个人利益而利用公权力故意阻挠和破坏项目的正常实施。笔者曾参与的河南周口川汇区旧城拆迁安置BT项目,在投资人中标后经过标后三次谈判，周口政府与投资人达成旧城拆迁安置协议，周口政府承诺以项目区域内的相应地块定向出让给投资人作为政府回购方式。但就在合同签订后不久，周口市政府单方要求增加周口人民公园周边综合改造项目,并以此作为政府提供相应地块的条件。由于政府的单方追加投资，给投资人对政府的信心大打折扣，最终投资人被迫与政府终止BT项目。然而在投资人被迫放弃后不久，周口市政府随即将项目以更优惠的形式转由香港高博环讯（国际）有限公司与周口市聚通房地产开发有限公司联合开发建设。（3）拖延回购款支付时间另外有一些地方政府,在BT融资合同约定的付款期已满的情况下,却逾期或以各种方式或原因拒绝按期政府回购,致使投资人无法实现投资目的，这种现象较属普遍，特别是以纯现金方式政府回购模式。此种模式下由于地方政府财政本身相当困难，财政无力负担巨额债务，迟延支付也就是顺理成章的事了。2、政府公共政策和法律法规重大调整政府公共政策和法律法规的变化必将影响地方政府经济政策的走向，尤其是国家政策和法律法规与局部地区施行的经济政策有冲突的情况下，其影响更加明显。在BT融资模式下，由于项目的资金投入量非常大，建设周期也比较长，即使地方政府相对稳定经济政策未作调整的情况下，但国家宏观经济及相应的政策和法律环境做出调整正常和可能。此时地方政府的经济政策势必将作相应的调整，而由于政策的调整或将导致政府对BT项目投资人的承诺发生变化，从而增加投资人投资风险。目前对于BT融资项目投资人利益影响最大的，应该就是经营性建设用地越来越严格的出让政策。依据国土资源部三令五申的政策，各地政府被责令实施严格的住房建设用地出让管理制度，要规范编制拟供地块出让方案。当地政府国土资源主管部门要会同住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）主管部门，依据土地利用规划和城镇控制性详细规划协调拟定住房用地出让方案。而对于拟出让宗地规划条件出具的时间逾期一年的，国土资源主管部门将重新征求相关部门意见，并完善出让方案。对于大块地块供地采取了限制政策，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。上述政策的出台，尤其是修编供地块出让方案、限制大宗地块出让及不能捆绑出让和毛地出让政策，无异对BT融资项目投资人希望通过定向出让、捆绑出让以保障BT项目投资收益和回报，形成了法律上和政策上的障碍。同时，国家政策对于房地产用地供应加强了监管力度。各省（区、市）国土资源主管部门将加强对住房用地出让公告和合同约定内容的适时监管，对市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地的，要责令立即撤销公告，调整出让方案重新出让。而中西部一些省份，已以政策的形式明确对开发区域内整理的地块出让进行溢价分成制度说不，这对于BT投资人希望通过改善区域内地块周边环境，提升区域内地价，从而获取政府土地出让红利的想法，无异是又一重大打击。在目前BT融资项目中经常出现作为政府回购对价的特定地块出让，即以设置条件形式定向出让。所谓条件设置，是指对参与经营性用地招拍挂出让的竞买人，作出与其经营开发直接相关的资格条件的限制性要求，从而导致最终地块定向为竞买人所独购。而目前国土资源部要求各省市设置招拍挂出让条件设置审定小组，要求其对政府对地块设置条件的必要性、合理性和可行性进行审查，以防止在国有土地使用权招拍挂出让活动中，出现人为设置条件限制申请人参加竞买活动等现象。土地出让金的返还或超收分成，也是目前BT项目政府变相回购的一种方式。对于土地收益管理基本是法律空白，没有明确的法律规定，也没有权力约束。但目前相关的土地政策对于土地出让金的管理越来越严格，土地出让金不再是预算体外的独立循环，对预算的使用和支出已形成收支两条线，土地出让金不能随意返还和分成。以上政府公共政策和法律法规重大调整均会直接导致地方政府对于已作承诺的变更，都会导致投资人的投资目的实现产生障碍，这也是BT项目投资人所必须注意和重视的。3、 政府回购不能BT融资项目建设需要以政府财政资源作为基础。虽然政府都有一定财力作为公共基础设施建设的投资保障，但由于地方政府的财政条件不同，各地政府的财政收支也相差较大。又加之政府财政支出是多元化的，有些财政支出是必须且专款专用的，如果政府负债过多或回购财政资金不能保证，必然对项目回购能力造成影响。土地财政是目前地方财政的重点，而土地又是国家重点控制的对象。因此对于中西部地区，政府的财政资源相对不足，对BT项目回购的保障程度也相应降低。因此BT融资项目的投资人应充分权衡地区性风险和土地财政的风险。三 BT项目投资中法律风险防范1、BT项目的律师尽职调查（1）做好政府信用度调查 政府履约回购最重要的是取决于政府信用，政府信用是BT融资项目投资人参与 BT 项目投资建设的基础，它既能强化投资人投资信心，也是投资回报可以顺利实现的基本保障。律师调查政府信用主要调查之前政府的履约信用状况，调查政府在实施同类项目时信用情况，调查政府BT项目运作规范情况。BT融资项目运作较为规范且政府能够按照合同约定执行且政府信用较好的，对于投资人的信心及投资成本和收益的保障也就越大。（2）做好政府财政能力调查政府财政能力的调查主要看当地政府的财政收支情况，如果政府财政收入有一定的基础且近几年来稳步增长，说明当地经济状况和政府财力较好，项目回购风险较小；如果政府负债过多或回购资金准备不足，则项目回购风险较大。政府财政能力的大小，还要看地方政府财政收入中土地财政收入所占的比重大小，土地财政收入比重大的，则地方政府财政主要倚重于土地收入，则需进一步调查次年度及今后几年的土地出让指标及拟供地块出让方案和土地出让价格的走势图，以计算出未来几年内地方政府以土地出让地方留成部分的地方财政。（3）做好政府回购资金程序及渠道的调查 做好政府财政能力调查后，还需对项目回购资金是否纳入当地财政预算、项目财政回购资金需要获得什么相关部门的审批、项目回购资金的资金渠道、相关税金等都要纳入对项目回购风险的评价的考察范围。笔者特别强调对政府回购资金渠道的调查，由于目前政府对土地收入实行收支两条线，土地收入不能象以前一样可以为地方政府任意支配。土地财政如何进行政府回购渠道，必须在签约之前进行充分的调查和了解。另外，如果涉及政府回购担保的，还需对回购担保的主体或抵押物的资格以及能否满足合同金额要求等，进行必要的风险调查和评估。（4）做好政府回购政策风险性的调查和评估BT融资项目由于资金投入量大、建设周期长，对于目前及之后的政策和法律法规应作详细的了解和预测。国家政策与法律、法规的调整有可能会直接导致地方政府对BT项目投资者承诺的实现，从而增加投资人的投资风险。（5）地方政府任期及地方政府主要领导人的必要调查2、BT项目投资合同的完善 BT项目的合同完善，应至少包括以下四个方面条款：（1）明确投资节点及节点与优惠政策落实相挂钩的条款。投资节点的确定，实际上是最大程度上保障投资人的最高投资损失。在投资人满足投资节点后，由政府按协议落实相应的优惠政策或回购政策。若政府不能落实相关协议义务，则投资人可依据协议条款约定，中止BT合同的履行；若政府在宽限期内仍未履行义务，则投资人有权终止合同并不免政府的违约责任。（2）明确投资回报及收益纳入政府财政收支，以地方政府文件及地方人大决议的形式纳入地方财政预付编制计划内。在签订 BT 合同时，为了防止政府信用状况出现问题，投资人应要求地方政府将此 BT 项目列入政府财政预算，同时应在 BT 项目合同中注明，政府以财政专项资金或土地出让收益作为BT回购资金的保证，以确保项目顺利回购。（3）可适度引入担保和保险条款。为 BT 项目建设投保商业保险是防范非系统性风险的有效手段。无论是政府或是 BT 投资人都应重视商业保险的风险防范作用，并充分运用以避免可能发生的各种风险。另外引入有实力的当地第三方作担保，也是保障项目顺利回购的一个比较好的方法。（4）设定具体而明确的违约责任条款。无论地方政府在签约时如何保障和承诺，投资人对于因政府原因而导致的BT合同中止、终止或其它政府违约行为，都应设定具体而明确的违约责任条款，这对于政府是有一定的制约作用，尤其是对因政府换届而导致下一出政府对于前任政府所作承诺的推诿、拖延和疏漫。3、BT项目投资人止损的“鳄鱼原则”在所有BT项目融资模式中，投资人始终应有风险意识并要存有止损原则，即有用且简单的 “鳄鱼原则”。该法则源于鳄鱼的吞噬方式：猎物越试图挣扎，鳄鱼的收获越多。假定一只鳄鱼咬住你的脚，如果你用手臂试图挣脱脚，则它的嘴巴便会同时咬你的脚与手臂。你越挣扎，便陷得越深。所以，万一鳄鱼咬住你的脚，务必记住：你惟一的生存机会便是牺牲一只脚。BT项目中对于风险的预测，应设定止损原则。“凡事预则立，不预则废”，所有的止损必须在签订合同之前设定。做BT投资，应是一种高风险投资，投资人必须养成一种良好的习惯，就是在投资之前就做好撤退的准备、就设置好止损，而在风险出现时评估确无可能返还的情况下，要果断地止损出局，而后选择其它途径进行最大限度地挽回，而不应再继