B-4德信资本房地产项目尽职调查(考察)

尽职调查报告尽职调查报告 报告完成日期：【 】年【 】月【 】日 目目 录录 1项目背景与融资情况项目背景与融资情况1 1.1项目背景项目背景1 1.2交易结构概述交易结构概述1 1.3融资及资金情况融资及资金情况1 2融资人资信情况融资人资信情况2 2.1融资公司基本情况融资公司基本情况2 2.2融资公司经营情况融资公司经营情况3 2.3融资人财务状况融资人财务状况3 2.4融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况3 3项目概况和建设情况项目概况和建设情况4 3.1项目基本情况项目基本情况4 3.2项目建设条件项目建设条件5 3.3项目建设实施进度项目建设实施进度5 3.4项目的设计、施工、监理情况项目的设计、施工、监理情况5 4项目市场情况项目市场情况5 4.1项目投资环境项目投资环境5 4.2项目分析及市场情况项目分析及市场情况6 4.3项目租售情况预测项目租售情况预测6 5项目财务效益评估项目财务效益评估7 5.1房地产项目总投资预测房地产项目总投资预测7 5.2项目资金来源情况项目资金来源情况9 5.3项目损益预测项目损益预测10 5.4项目有关财务效益指标项目有关财务效益指标11 6融资方案与风险防范措施融资方案与风险防范措施11 7意见及建议意见及建议12 8项目资料项目资料12 1项目背景与融资情况项目背景与融资情况 1.1项目背景项目背景 此处简要介绍项目背景情况此处简要介绍项目背景情况 例如：【 】年【 】月【 】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【 】省【 】市【 】地块，地块编号为【 】 （以下简称“【 】项目” ） 。 为【 】希望由投资管理有限公司就上述地块的开发建设提供融资服务。 1.2交易结构概述交易结构概述 1.2.1简要描述本项目的融资结构简要描述本项目的融资结构 融资方式：融资方式：【贷款贷款】/【股权投资股权投资】 如是股权投资则控股比例：如是股权投资则控股比例： 融资总成本：融资总成本： 融资人要求融资资金到位时间：融资人要求融资资金到位时间： 贷款期限：贷款期限：【 】年年 1.3融资及资金情况融资及资金情况 已投入资金情况：已投入资金情况： 后续还将投入资金：后续还将投入资金： 融资总额：融资总额： 融资用途：融资用途： 还款资金来源：还款资金来源： 1.3.1项目现状项目现状 此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格） 、土地出让金缴、土地出让金缴 纳进度、拆迁情况、纳进度、拆迁情况、 “四证四证”取得的情况、项目公司是否成立、设计、施工进度、招标情况取得的情况、项目公司是否成立、设计、施工进度、招标情况 等等 1.3.2项目总投资及资金来源项目总投资及资金来源 项目总投资共【 】万元。 序号序号项目项目金额（万元）金额（万元）比例比例备注备注 1自筹资金 【 】 【 】% 2融资计划投资额 【 】 【 】% 3施工单位垫资 【 】 【 】% 列明垫资到何种形象进度（如垫资到 主体三分之二或具体层数等） 4银行贷款 【 】 【 】% 列明目前申请贷款进度、哪家银行等 5部分销售收入 【 】 【 】% 6其它 【 】 【 】% 7总投资 【 】 【 】% 2融资人资信情况融资人资信情况 2.1融资公司基本情况融资公司基本情况 2.1.1融资公司情况融资公司情况 这里介绍融资公司情况，包括存续时间、经营情况、股本结构、业务范围等等情况并填写这里介绍融资公司情况，包括存续时间、经营情况、股本结构、业务范围等等情况并填写 下表下表 融资公司融资公司 住所住所 法定代表人法定代表人 企业类型企业类型 注册资本注册资本 实收资本实收资本 经营范围经营范围 经营期限经营期限 房地产开发资质房地产开发资质 项目公司情况项目公司情况 项目公司项目公司 住所住所 法定代表人法定代表人 企业类型企业类型 注册资本注册资本 实收资本实收资本 经营范围经营范围 经营期限经营期限 房地产开发资质房地产开发资质 2.1.2项目公司实际控制人情况简介项目公司实际控制人情况简介 说明项目公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历、控股公司情况、说明项目公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历、控股公司情况、 过往开发业绩等过往开发业绩等 2.1.3融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）融资公司控股（大）股东情况介绍（如有） 视项目具体情况简要介绍项目公司大股东情况视项目具体情况简要介绍项目公司大股东情况 2.1.4融资公司税收政策融资公司税收政策 税税 种种税税 率率税税 种种税税 率率 土地契税土地交易服务费 营业税土地使用税（二类） 土地增值税（预缴）房产税 土地增值税（清算）城市建设税/费 企业所得税（预缴）教育和卫生附加费 企业所得税（清算）地方教育费附加 施工合同印花税购房合同印花税 其它 2.1.5融资项目当地商品房预售政策融资项目当地商品房预售政策 此处列明融资项目当地商品房预售政策（如：出地面即可预售或多层封顶、高层形象进度此处列明融资项目当地商品房预售政策（如：出地面即可预售或多层封顶、高层形象进度 达到三分之二等）达到三分之二等） 2.2融资公司经营情况融资公司经营情况 此处简要介绍融资人过往开发过的项目情况、获得的荣誉（如有）此处简要介绍融资人过往开发过的项目情况、获得的荣誉（如有） 2.3融资人财务状况融资人财务状况 此处列明融资人近三年及最近一期财务报表，除此之外还应将融资人近三年经审计的财务此处列明融资人近三年及最近一期财务报表，除此之外还应将融资人近三年经审计的财务 报表提交风险管理部。若融资人已投入资金，还应介绍已投入资金来源及用途。报表提交风险管理部。若融资人已投入资金，还应介绍已投入资金来源及用途。 2.4融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况 业务部门应在中国人民银行系统查询融资人的企业基本信用信息报告 ，注明融资人 贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况，并注明融资人是否存在不良贷款记录。 贷款情况：当前未结清贷款为【 】万元，已结清贷款为【 】万元,已结清 保函【 】万元，已结清承兑汇票【 】万。 对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【 】万元。 抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【 】万元，质押金额为【 】万元。 3项目概况和建设情况项目概况和建设情况 3.1项目基本情况项目基本情况 3.1.1项目用地情况项目用地情况 此处说明项目具体位置（说明所属行政区域、四至，并附地图）此处说明项目具体位置（说明所属行政区域、四至，并附地图） ，出让时是否是净地，出让时是否是净地， 土地总面积、用地性质、容积率。土地总面积、用地性质、容积率。 项目土地成本情况统计表（单位：万元）项目土地成本情况统计表（单位：万元） 项 目 已缴资金成本情 况未缴资金成本情况 合 计 土地成本 滞纳金 各种土地配套费 契税等税金 土地交易服务费 土地使用税 拆迁补偿、过度、安置费 安置房建安费 其它应计入土地成本的费用 合计 3.1.2项目基本控规指标项目基本控规指标 项目基本控规指标表 序号指标名称指数单位备注 1 1 土地面积土地面积 m m2 2 1.1 建设用地面积 m2 1.2 其它 m2 2 2 规划建筑面积规划建筑面积 m m2 2 容积率乘以建设用地面积 2.1 规划容积率 2.2 绿地率 2.3 建筑密度 3 3 总可建面积总可建面积 3.1 地上可建面积 m2 3.1.1 房屋面积 m2 3.1.2 车位面积 m2 3.1.3 其它 3.2 地下可建面积 3.2.1 车位 3.2.2 其它 4 4 总可售面积总可售面积 4.1 住宅 4.2 商业 4.3 车位 4.4 其它 3.2项目建设条件项目建设条件 此处注明本项目此处注明本项目已获得的政府有关部门批文、政府会议纪要、证照等 3.3项目建设实施进度项目建设实施进度 此处列明项目开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。此处列明项目开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。 项目总工期预计为【 】年，融资人已投入资金合计【 】万元。 本项目预计于【 】年【 】月开工建设，预计于【 】年【 】月竣 工验收，交付使用，开发建设期 【 】年，前期【 】年，建设期【 】年。 如有分期，请列明分期情况： 序号分期起止时间 建筑规模 （m2） 其中：住 宅（m2） 其中：商 业（m2） 其中：非机 动/机动车库 （m2） 其中：其它 （m2） 1 一期 2 二期 3 三期 合计 3.4项目的设计、施工、监理情况项目的设计、施工、监理情况 此处说明本项目设计公司，施工单位及监理单位此处说明本项目设计公司，施工单位及监理单位 4项目市场情况项目市场情况 4.1项目投资环境项目投资环境 4.1.1宏观经济概况宏观经济概况 此处简要说明项目所在地区的经济发展水平此处简要说明项目所在地区的经济发展水平 4.1.2当地总体房地产市场当地总体房地产市场 此处简要说明项目所在地区的近一段时间以来住宅新增供应量及成交量、成交均价等 房地产市场总体运行情况 4.2项目分析及市场情况项目分析及市场情况 4.2.1项目区域交通情况项目区域交通情况 简要描述项目周边的交通情况简要描述项目周边的交通情况 4.2.2周边主要土地成交情况周边主要土地成交情况 项目周边如有新近成交土地，可简要介绍作为参照。项目周边如有新近成交土地，可简要介绍作为参照。 序序 号号 楼盘或地块楼盘或地块 名称名称 成交金额成交金额 （万元）（万元） 建设用地面建设用地面 积（平米）积（平米） 单价（万单价（万 元元/ /亩）亩） 容积率容积率 规划建筑面规划建筑面 积（平米）积（平米） 楼面地价楼面地价 （元（元/ /平米）平米） 土地成交土地成交 时间时间 1 2 3 4.2.3周边竞争项目分析周边竞争项目分析 此处列明周边可能与本项目竞争的项目（包括已经开盘或即将开盘的项目）此处列明周边可能与本项目竞争的项目（包括已经开盘或即将开盘的项目） 序序 号号. 项目名称项目名称物业形态物业形态价格（元）价格（元）推盘量推盘量(套套)存量存量(套套)开盘时间开盘时间 1 2 3 4.2.4项目评价项目评价 此处应对项目市场定位、特色作出简要说明此处应对项目市场定位、特色作出简要说明 4.2.5项目评价项目评价 项目市场定位、特色等项目市场定位、特色等 4.3项目租售情况预测项目租售情况预测 4.3.1项目销售方式项目销售方式 列明项目销售方式列明项目销售方式 4.3.2销售前景分析销售前景分析 房屋（住宅）房屋（住宅） 序号序号年份年份第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年合计合计 1销售面积(m2) 2销售价格(元/m2) 3销售收入(万元) 房屋（商业）房屋（商业） 序号序号年份年份第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年合计合计 1销售面积(m2) 2销售价格(元/m2) 3销售收入(万元) 车位车位 序号序号年份年份第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年合计合计 1销售面积(m2) 2销售价格(元/m2) 3销售收入(万元) 其它其它 序号序号年份年份第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年合计合计 1销售面积(m2) 2销售价格(元/m2) 3销售收入(万元) 5项目财务效益评估项目财务效益评估 5.1房地产项目总投资预测房地产项目总投资预测 （如暂无法提供二级子目，可直接填写一级大项） 项目总投资估算表项目总投资估算表 序号费用名称金额（万元） 估算标准或总建 面分摊成本 备注 1土地费用 1.1土地出让综合价金公示价格 1.2交易服务费 1.3土地契税等契税 x%， 1.4其它（请注明） 2拆迁费用（如有） 2.1过渡安置费 2.2现金补偿 2.3安置房建安费用 2.4其它（请注明） 3前期费用 3.1勘察测绘费x 元/ 3.2设计费x 元/ 3.3施工图审查费X 元/ 3.4工程建设监理费 3.4其它（请注明） 4政府规费X 元/ 主要包括城市建设配套费城市建设配套费 X 元元、招投标、防雷、 环评、水保、规划质检建管等杂项费用 5建安工程费 包括基础工程、建筑结构、门窗栏杆、装饰工程、 室内水电气等安装工程及设备费用 5.1高层住宅建安费 5.2商业建安费 5.3 地下车库、设备用房、人防工程及 配套设施工程建安费 5.4 社区物管、幼儿园等配套用房建安 费 5.5其它（请注明） 6基础设施与环境工程费 6.1强电供配电系统 6.2室外综合管网及附属设施估算(含给排水管网、消火栓、生化环卫设施等) 6.3 水、气一户一表及闭路、宽带电话 开户安装费 每户气 X 元，水表 X 元，闭路 X 元，宽带电话 X 元，共 X 户 6.4景观工程及设施费按景观面积计算，包括硬、软景、设备设施及道路 6.5智能化系统 按总建面计(包括门禁对讲、可视监控、电子巡更、 周界安防、背景音乐等) 7不可预见费建安费的 x% 8直接投资前 7 项之和 9开发期间费用 9.1管理费用直接投资的 x% 9.2销售费用销售额的 x% 9.3财务费用 9.3.1 银行贷款 9.3.2 信托融资 10项目开发总投资8、9 项之和 项目现金流量表项目现金流量表 序号序号项目名称：项目名称： 20102010 年年 下半年下半年 20112011 年年 上半年上半年 20112011 年年 下半年下半年 20122012 年年 上半年上半年 20122012 年年 下半年下半年 合计合计 1 1 资金来源资金来源 1.1 自有资金 1.2 销售收入 1.3 出租收入 1.4 信托融资 1.5 银行贷款 1.6 其他来源 2 2 资金运用资金运用 2.1 土地及拆迁费用 2.2 开发建设投资 2.3 项目管理费用 2.4 销售费用 2.5 经营税金及附加 2.6 其它经营成本费用 2.7 土地增值税 2.8 所得税 2.9 银行借款本金偿还 2.10 银行借款利息支付 2.11 2.12 3 3 净现金流净现金流 4 4 累计净现金流累计净现金流 5.2项目资金来源情况项目资金来源情况 5.2.1自有资金自有资金 截止到 20 年 月 日，已支付部分土地出让金【 】万元，其它（请列明）【 】万元。 资金来源（请列明） 5.2.2施工单位垫资情况施工单位垫资情况 请列明已与何家施工总承包单位，谈到何种垫资条件，以及与该总包单位过往的合作项目 等。 5.2.3预租售收入预租售收入 利用预售回款投入【 】万元，占全部投资额的 %，占全部销售额的 %。 5.2.4本项目银行贷款本项目银行贷款 项目计划于 20 年 月获取开发贷款【 】万，贷款期【 】年。 请列明与何银行申请贷款，目前进度及条件 5.3项目损益预测项目损益预测 5.3.1项目销售、租赁收入分析：项目销售、租赁收入分析： 项目按可售面积计算，总收入总计【 】万元。 物业功能物业功能销售总价销售总价( (万元万元) )销售单价销售单价( (元元/ /平方米平方米) ) 住宅 商业 车位 其它 合计 5.3.2项目利润分析：项目利润分析： 项目预计实现销售收入【 】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【 】 万元、税后利润【 】万元。 成本利润表成本利润表 科目科目金额金额( (万元万元) )销售面积单方销售面积单方( (元元/ /平方米平方米) ) 1.销售收入 2.直接投资 3.期间费用 管理费用 营销费用 财务费用 4.开发税费 土地增值税（预缴） 营业税及附加 5.销售利润 6.营业外收入 7.项目利润合计 8.企业所得税（清算） 9.项目净利润 10.经济指标： 销售净利率 % 投资利润率 % 5.4项目有关财务效益指标项目有关财务效益指标 5.4.1项目投资利润率项目投资利润率 项目投资财务评价指标项目投资财务评价指标 项目总投资项目总收入 项目资金峰值股本投资 项目税前利润项目税后净利润 销售净利润率 % 总投资净利润率 % 项目 IRR % 股本投资获利倍数 5.4.2贷款偿还期贷款偿还期 本项目公司预计 20 年【 】月申请银行开发贷款【 】万，期限【 】年，还款来源为： 。 5.4.3销售率盈亏平衡点销售率盈亏平衡点 销售率盈亏平衡点【 】 %，销售均价盈亏平衡点：【 】元/平方米； 5.4.4交易结构交易结构 合作方式： 合作期限： 【 】个月； 交易结构： 设立监管账户，要求融资人按一定比例将项目销售