中海地产-广州中海观园国际项目后评估报告

广州广州【 【中海中海观观园国园国际际】 】项项目目 后后评评估估报报告告 中海地中海地产产集集团团有限公司后有限公司后评评估工作小估工作小组组 二二八年五月八年五月 第 1 页 共 24 页 广州广州【 【中海中海观观园国园国际际】 】项项目后目后评评估估报报告告 前言： 中海观园国际项目是广州公司发展的第一个超高层项目，项目于 2004 年 8 月完成 土地转让，项目销售于 2005 年 11 月 19 日开始，至 2008 年 2 月基本完成全部住宅及商 铺的销售工作，达到后评估时点（数据统计截止时间为：2008 年 2 月 29 日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后 的类似开发项目提供一定的借鉴。 广州中海观园国际项目后评估过程中，广州公司同事认真对待，努力工作，总部的 财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其 中，在此表示谢意。 目目 录录 核心内容提要.2 【项目概况及评估综述】.3 【项目投资管理评估】.4 【项目规划设计工作评估】.6 【项目营销工作评估】 .12 【项目进度、工程管理评估】.16 【项目成本管理评估】 .21 第 2 页 共 24 页 核心内容提要核心内容提要 【 【投投资资管理管理评评估估】 】 前瞻性掌握城市发展和房地产市场发展热点，在项目开发销售时期充分享受土地价值 和房价大幅度升值的投资收益。 认真研究当地土地政策，以协议方式以收购该项目土地所有权，成功把握投资机会。 当地土地政策变化后，精心设计操作方案，及时变更操作方式，成功完成项目投资操 作。 【 【财务财务管理管理评评估估】 】 该项目收入和利润指标完成得很好，收入和利润的增加远超过成本的增加幅度，使得 销售收入增加而带来的效益得到明显体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的 一个项目。项目的现金流回收速度比较快，静态回收期 23 个月。建安成本较可研有一 定增幅，因此加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们每一 个项目发展过程中的重要工作。 【 【规规划划设计设计工作工作评评估估】 】 项目作为我司首个超高层豪宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管 理具有较好的借鉴意义。作为超高层建筑、高档住宅项目的成功实践，对于解决今后 高容积率、高密度集合住宅与豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证。在 多项目运作、保证项目设计进展的同时，对项目进行多轮的深化研究与探讨，并形成 了创新、精细的设计成果，设计管理流程成熟、管理效率高、进度计划的执行能力强。 该项目具有较高的技术含量，结构设计合理、成本控制较为到位，为超高层住宅项目 的成本控制积累可供借鉴的经验。 【 【营销营销工作工作评评估估】 】 项目准确定位为“国际化 CBD 地标式公园景观豪宅”，并根据市场变化将户型面积与 配比进行调整；在推广上提炼产品核心卖点，将整合珠江新城三项目的推广，打造珠 江新城中海核心圈，在市场上树立了高端形象，改变了广州市场超高层滞销的状况； 在销售阶段，建立“一对一”高端销售模式，迎合了中海观园国际高端客户追求人性化、 舒适销售方式的需求，促进了项目销售。 【 【发发展展进进度度、 、工程管理工程管理评评估估】 】 实际施工时间从 2004 年 12 月 12 日开工，至 2007 年 4 月底取得竣工备案表，历时近 两年半时间，成功克服了基坑、深基础雨季施工、屋面架构复杂等一系列进度管理难 题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。 在工程管理环节，克服了超高层设计带来的施工难度，并结合本项目发展阶段的实际 情况，针对工程特点，提出了较多的合理化建议，具有较好的借鉴性。 【 【成本管理成本管理评评估估】 】 该项目为住宅高端产品，实施过程中，依据营销定位和设计变更进行了第二次建安成 本控制值预测和报批。最终预测结算额在调整后的控制值范围内，略有结余。 广州中海观园国际项目后评估报告 第 3 页 共 24 页 【 【项项目概况及目概况及评评估估综综述述】 】 1、 项目概况 广州中海观园项目位于广州 CBD 中心区珠江新城金穗路以北、海业路以西，南向 面对占地面积约 28 万平方米的珠江公园。 地块呈“L”型，由南面五栋 43、45 层板式超高层，北面一栋点式 25 层高层组成，南 面首层架空；北面 12 层为商业、酒楼、居委会、卫生站及部分架空层；3 层为小区 会所与屋顶花园，4 层为架空绿化层，设园林式游泳池。 2、 项目经济技术指标 项目占地 18,096 平方米，容积率 6.5，建筑密度 25%，总建筑面积 152,078 平方米, 可售面积 116,602 平方米,其中:住宅 114,538 平方米、商铺 2,064 平方米；总户数 512 户,总车位(地下车位)588 个。 3、 项目开发周期 项目自 2004 年 8 月完成土地转让，2004 年 12 月 12 日正式开工，2005 年 8 月完成 地库结构施工，2005 年 11 月达到预售楼层，2006 年 3 月全部楼栋结构封顶，2007 年 4 月 28 日拿到政府验收要求的备案表，并同时进行交楼工作，交楼工作于同年 7 月底完成。 4、 项目综合评估 前期的策划工作决定项目市场定位的关键。由于项目上对前期策划工作高度重视， 项目的市场定位进行不断地检讨优化。在方案设计投标回标之后，由于所有的设计 方案不约而同在南塔中设计了一梯两户的户型，使得我们在定位方面要结合设计进 一步论证调整，这一次调整研究是深入而实际的。最终的定位结果为：珠江新城 CBD 公园景观豪宅，南塔户型面积由 150210 平方米调整至 190280 平方米，大 面积户型比例适当增加，设计高度由 100 米调整到 150 米以及高端市场定位的细化 问题。为项目塑造成中海广州公司“第四代精品豪宅”打下坚实基础。 项目开发手续办理工作复杂，各项手续关系的理顺需要精密的前期策划和耐心地跟 进。为了将项目开发的不可控性降到最低，准确把握两类不同过程的工作原则： 一方面要准确预测关键的节点时间，合理安排可控过程工作，为解决不可控过程提 供可靠依据和配合工作；对于理顺手续问题等不可控过程，要加大公关力度，施 加积极影响。如：由于对签订国土合同有较准确的预测，建筑方案的设计招投标工 作在签订之前早已展开，国土合同签订后两个月，设计完成定标工作，项目发展正 式进入实施阶段；此外，工程施工大大提前于施工许可证发放，由于海珠城 7.21 塌 方事故的发生，广州市城建监管力度的顿时加大，安监、质监、城管等部门天天到场， 无证施工极难进行，然而，在公司上下同心协力的努力下，这个“大胆的擦边球”还 是得以成功打出，最有力地保证项目年底得以销售。 设计工作是各项工作开展的龙头，设计周期是项目开发周期中重要的组成部分，能 否有效地控制设计周期，是项目工作按计划开展的重要保障。设计周期控制的目标 在于保证项目施工的不间断，在此需要根据项目发展需要将设计工作分为设计主线 和设计次线两条线路同时实施，有效保证项目顺利实施。 项目销售围绕目标客户需求，对住宅户型设计及物业服务进行提升和改善。以品牌 带项目进行“中海核心圈”联动宣传，塑造超高层高端产品形象，缔造广州标志性景 观豪宅地位；同时运用“一对一”高端客户销售模式，把握良好的销售时机，实现了销 售价格和速度的均衡。 项目在施工管理细节工作上狠下工夫，克服了超高层设计带来的施工难度，并在精 广州中海观园国际项目后评估报告 第 4 页 共 24 页 装修施工工序安排、卫生间沉箱防水处理、预埋管道等方面总结出很好的经验，为 公司其他项目给予借鉴参考。 【 【项项目投目投资资管理管理评评估估】 】 1、 宏观经济和房地产市场发展变化分析 2003-2006 年广州市宏观经济发展情况 2003-2006 年广州市主要经济指标情况 年份2003 年2004 年2005 年2006 年 全市 GDP（亿元）3,4674,1165,1166,068 人口（万人）725731751761 人均可支配收入（元/人）15,00316,88418,28719,851 作为珠江三角洲的龙头城市，广州市在 2003-2007 年中一直保持良好的经济增长 态势，经济持续健康发展，综合经济实力进一步增强，城乡居民收入稳步提高。 由上表可以看出，广州市 2006 年生产总值达到 6,068 亿元，人均生产总值 68,100 元。从 2003 年到 2006 年间的生产总值（GDP）一直保持高速的增长，平均增长速度高 达 18，远高于全国 8-10的速度。 由宏观经济和社会情况的统计可见，广州的宏观经济健康快速发展。在实力强劲 的经济支持下，广州的房地产市场也保持平稳发展态势，成交活跃，需求旺盛。 2003-2006 年广州市房地产市场发展情况 2003-2006 年广州市房地产市场统计情况 项目2003 年2004 年2005 年2006 年 商品房预售面积(万平方米)939875940917 商品房成交面积(万平方米)1,0471,1221,1001,158 商品房成交金额(亿元)444560608726 商品房成交均价(元/平方米)4,2414,9925,5316,858 房地产供求情况 2003 年至 2006 年间广州市房地产市场发展总体运行基本平稳，四年间广州 十区批准预售商品房面积基本上没什么大的变化，而预售商品房成交面积呈逐年 增加趋势，具体是从 2003 年到 2006 年，共上涨 10.6，在市场需求的快速增长 下，商品房供应缺口不断扩大，以前的存量新建商品房不断被消化，市场渐入供 不应求的状况严重，这种供不应求的状况具体体现在商品房价格逐年加速上涨变 化上。 房地产价格情况 在开发销售期间广州市房地产市场整体走势稳中有升，被誉为一线大城市楼 市发展的典范，市场有效供求两旺，特别是商品房成交价格经过多年的小幅下滑 在 2004 年止跌回升，而且成交量放大。成交登记金额的增长幅度略高于面积增长 幅度，这一现象预示着广州市房地产市场在经历了几年市场容量高速拓展以及价 格回归理性后，出现商品房供求两旺的良好局面。 2005 年国家出台稳定房价的各项政策，对广州房地产市场产生了一定影响， 观望气氛一度浓厚，但由于宏观经济面继续向好，市场的刚性需求较大，供求比 例严重失调，2005 年底广州房价开始迅速上升，全市商品房均价达到 5,531.00 元/ 平米，并一直保持高位运行。发展到 2006 年，在宏观经济运行良好，国有企业股 权分置改革迈出实质性步伐的一系列利好的影响下，住宅投资与证券投资成为居 广州中海观园国际项目后评估报告 第 5 页 共 24 页 民新的投资消费热点，2006 年广州市房价上涨幅度达到 24%，房地产已成为大城 市居民保值、增值的首选投资组合产品。 在广州市宏观经济、社会发展和房地产市场的良好发展趋势带动下，观园项 目在 2005 年 11 月以 9,200 元/的均价开盘（价格在当时创下周边楼盘新高），并 在持续、稳定的出货速度下售价一路攀升， 在 2006 年下半年最好的时候平均售 价达到 19,000 元/ 的高价，成为整个珠江新城楼价的风向标。截止至 2008 年 2 月 28 日，项目已基本销售完毕。 2、 项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 本项目用地性质为商住用地，可研阶段项目规划技术指标为： 占地面积 18,096 车位588 个 建筑总面积 138,791 人防车位135 个 容积率6.5总可售面积 116,373 地上总建筑面积 117,623 住宅 114,973 住宅面积 114,973 商业 1,400 商业面积 1,400 可转让的公建 公建配套面积 1,250 车库 地下室总建筑面积 21,168 户数884 户 项目建完后，各项规划技术指标实际为： 占地面积 18,096 可售车位453 个 建筑总面积 152,996 人防车位135 个 容积率6.5总可售面积 11,6602 地上总建筑面积 118,575 住宅 114,538 住宅面积 114,538 商业 2,024 商业面积 2,024 可转让的公建 0 公建配套面积 1,973 车库 24,806 地下室总建筑面积 28,567 架空层面积3,753户数512 户 从以上两张表格对比可知，本项目占地面积前后测量一致，但工程竣工验收的总建 筑面积比可研阶段预测的增加了 14,205 ，其中可售住宅面积减少了 435 。 商业面积从可研阶段暂定的 1,400 增加到 2,024，增加了 624 。 在项目容积率一定的情况下，商业面积的增加是以住宅面积的减少为前提，考 虑到本项目商业实际售价大大高于住宅，将部分住宅面积设计调整为商业可以提高 项目的收益水平。 地下室面积比可研报告预测面积有大幅度的增加，约增加 7,399。主要原因是观 园国际作为高端项目地下车库带有采光井，每个车位平均建筑面积达到 40,比原 来估计的 30有较大的增加。 根据现有法律，人防车位产权归属并不明确，但一般认为是属于国有国有资产， 遵循谁投资，谁收益的原则，开发商对人防车位拥有管理权与收益权；观园国际项 目共有 588 个车位，其中 135 个为人防车位，不能办理确定产权出售。 居住户数与可研预测相差甚巨，主要原因是前者按 130/户预测，事实上，观园大 部分单位都是 200左右，户均面积达到 223。 项目规划验收指标比可研报告预测的指标略为较高，主要增加面积集中在地下 室面积，尤其是北塔 F 栋的地下汽车库面积增加较大。 广州中海观园国际项目后评估报告 第 6 页 共 24 页 3、 土地协议执行情况 土地交易方式和合作方式 项目用地属于广州市天河区政府的经济发展留用地，根据广州市当地解决特 殊问题的政策，允许以非公开的方式出让该土地。 中海发展（广州）有限公司、广州中海地产有限公司首先与广州市天河区投资 管理有限公司签署广州珠江新城 D7-6 项目地块合作协议书及补充协议， 确定三方合作框架；然后通过规划加名，与国土局签署土地出让合同获得用 地使用权。 在土地出让合同中约定中海发展（广州）有限公司占 10%权益，广州中海地 产有限公司占 90%权益，天河投资管理有限公司占 0%权益。 由于广州市土地政策变化，在签署土地出让合同之后，原框架协议约定成 立项目公司的操作方式无法实施，最后以合作开发方式（实际上由我司单独开 发）完成本项目开发。 根据土地出让合同，出让总金额自签订合同之日起两年内分五期付清，我 司已经如约付清土地出让金。 本项目投资管理工作总结 准确判断市场走势，前瞻性掌握城市发展中的市场热点。 在项目投资决策之际，广州珠江新城地区还尚未成为市场热点。公司深入研 究广州地区的城市规划、土地供应格局和地段投资价值，以前瞻性的战略眼光投 资珠江新城项目，在市场还处于观望之际以相对低廉的地价坚定吸纳该项目，在 开发销售时期充分享受土地和房价大幅度升值的投资收益。 充分研究当地土地政策，成功把握投资机会。 本项目为广州珠江新城建设的历史遗留用地，广州市对该项目的土地使用权 交易的处理有其特殊处置方式，属于一个极为特殊的案例。广州公司充分研究和 利用了当地政策，搭上协议收购土地的末班车，以协议合作方式取得该项目土地 使用权，避免公开交易，成功把握了投资机会。 精心设计操作方案，根据政策调整变化及时变更操作方式。 本项目属于广州市天河区的区留地，在我司介入之时，只有政府会议纪要文 件证明该项目开发权归属“广州天河投资公司”，土地使用权尚未正式确权，增加 了协议操作的难度。公司设计了“三方先合作加名，成立项目公司，再将土地使用 权转到项目公司名下”的操作方案，避免公开交易。 由于广州市政府调整土地管理政策，三方合作成立新的项目公司视同二次交 易，不仅需要缴纳交易契税，还要求公开挂牌交易。公司及时变更操作方式，将 “合作成立项目公司”变更为“三方合作开发”，虽然增加了与天河投资方面在具体 执行上协调、沟通、谈判的工作难度，但是凭借与广州天河投资方面积累的合作 关系，整个合作过程基本顺畅，规避交易契税问题，项目开发得以顺利完成。 【 【项项目目规规划划设计设计工作工作评评估估】 】 1、 项目完成情况介绍 项目实际完成的经济技术指标：容积率 6.5，建筑密度 25%，总建筑面积 152,078 平方,可售面积 116,602 平方,其 中:住宅 114,538 平方、商铺 2,064 平方；由南面五栋 43、45 层板式超高层，北面一栋点式 25 层高层组成，南面首层架 空；北面 12 层为架空层、商业、酒楼、居委会、卫生站、 广州中海观园国际项目后评估报告 第 7 页 共 24 页 公厕；3 层为小区会所与屋顶花园，4 层为架空绿化层，设园林式游泳池。总户数 512 户,总车位(地下车位 588 个)。 项目设计及建造情况介绍：项目于 2005 年 8 月完成全部施工图设计，2005 年 12 月 F 栋施工达到预售进度，并完成销售，84 套全部售罄。2006 年 1 月南塔 E 达到预售 进度，并进行了销售。 项目主要设计时间节点；总体规划方案的批复时间：2004 年 12 月;主要施工图 设计完成时间：2005 年 8 月;开工时间 2005 年 1 月、关键施工节点时间 2005 年 11 月、开盘时间 2005 年 12 月、竣工验收时间 2006 年 4 月。 项目建成前后环境情况对比： 建成前环境说明：本地块南面的珠江公园为珠江新城最大的城市公共绿地，环境 优良、视野开阔，为本项目提供了极良好的景观条件。南面珠江公园为金碧华府、凯旋 新世界等其他新住宅项目，为高层与小高层住宅，建筑个性较强，外观设计水平一般。 建成后项目实景照片：整体建筑形象典雅、具有很好的昭示性。 项目周围竞争楼盘情况： 凯旋新世界二期:二期建面约 10 余万平方米，正在开发，2004 年入市。 合景项目:总占地 22,693 平方米，总建面 147,508 平方米，综合容积率 6.5。共 8 栋塔楼，交错式规划布局，均为一梯两户，户型面积从 168-303 平方米，房 型为三房至五房，另有部分复式 423 平方米。紧邻本项目西侧，定位非常接近， 且开发进度相同，是我司直接的竞争对手。 广控地块:由 D5-3 和 D5-8 组成，占地 20,638 平方米，总建面 144,473 平方米， 容积率 7.0，地块南面望珠江公园，由丽江花园开发商于 2004 年 8 月 5 日拍 卖而得。也将是本项目直接的对手之一。 小结：由以上分析可知，竞争对手的外部景观资源均较好，用地面积都比 D7-6 项目大，户型面积定位普遍在 160-300 平方米之间。 项目配套情况：项目南塔二层以上全部为住宅，首层为入户大堂、架空层空间、公厕 一处、直饮水机房。 北塔首层、二层为商业与配套居委会，三层为会所，商业面积 2,064 平方米， 会所 1,595 平方米，公建配套居委会、卫生站与南塔首层的公厕共 378 平方米。 2、 项目的建筑标准 结构体系为现浇钢筋砼结构，采用部分框支剪力墙结构； 墙体维护材料为陶粒砼砌块；外立面材 料为外墙通体砖，平方米单价 22 元；建 筑外立面基座部分（九层以下）为黄金钻 花岗岩石材与仿石外墙砖，石材平方米 单价为 600 元，勾缝材料为原色水泥 （见实景照片）。 外窗及玻璃：外窗框材料为粉末喷涂铝 合金，铝框料较大，窗框正面宽度 7CM，门框正面宽度 9CM，价格为 468 元/平方米（见实景照片）。 入口大堂：面积约 110 平方 米。装修标准：地面：云石拼 图；墙面：米黄云石加腰线， 云石门套；天花：石膏板造型 吊顶，吊灯。 广州中海观园国际项目后评估报告 第 8 页 共 24 页 标准层公共空间：南塔标准层两梯两户双私家电梯厅，每个 9.7 平方米；北塔标准 层两梯四户电梯厅，24 平方米。装修标准：地面：云石拼图；墙面：仿石砖、花岗石踢脚 与门套；天花：石膏板造型吊顶。 户型： 最终完成的户型面积及配比表如下： 南塔（428 户）：三梯二户（大四房、四房、三房）； 北塔（84 户）：二梯四户（大三房、小三房）。 户型装修交楼标准： 标准版装修材料详表：平方米造价标准为 850。 地面波打、踢脚、门槛石墙面天花 门 客厅抛光砖 石材浅啡网乳胶漆（主幅为墙纸）局部石膏板吊顶实心木门 房间实木地板 木踢脚线乳胶漆石膏角线实心木门 厨房防滑砖浅啡网门槛石瓷片铝扣板玻璃木门 卫生 间 西米黄石材+ 浅啡波打 浅啡网门槛石浅啡网石材墙裙，上部 仿云石瓷片 铝扣板实心木门 阳台西米黄石材浅啡网门槛石外墙砖乳胶漆铝合金 厨房配置：横纹防火板吊柜横纹板底柜，米兰石台面台下子母方型盆， 高仪牌洗菜龙头，林内牌抽 油烟机 厕所配置：沙安娜台面科勒台下盆，科勒牌座厕，客卫：高仪牌花洒龙头+玻璃门淋浴间，主卫科勒牌浴 缸米黄石裙边+科勒牌水龙头 升级版装修材料将客厅地面材料改为西米黄石材， 并在入口有石材拼花图案；平方米 造价标准为 980 元。 会所：功能有健身房、小型 家庭影院、桌球室、舞蹈室、 乒乓球、棋牌室、音乐室、 儿童天地、男女桑纳与泳池 更衣。装修标准如下： 大四房： 88 户大四房（双套房）二厅二卫约 280 平方米 四房： 252 户四房二厅+工人房+三卫约 240 平方米 三房： 88 户三房二厅+工人房+三卫约 190 米 大三房+工人房： 42 户三房二厅二卫约 150 平方米 小三房+工人房： 42 户三房二厅二卫约 130 平方米。 广州中海观园国际项目后评估报告 第 9 页 共 24 页 部位地面 天花 墙面 大堂石材拼花石膏板造型吊顶石材+镜面+饰面板 健身房地毡石膏板造型吊顶 墙纸 桌球室地毡石膏板造型吊顶扪布 儿童室地板胶、地毡石膏板造型吊顶墙裙扪皮革，上部为涂料。 3、 项目设计过程管理回顾与实施完成情况 概念策划： 创意稿定位本项目为以超高层住宅为主，酒店式公寓、配有高档会所于酒楼 的城市新中心商务区高容积率低密度，高品位景观住宅，提出以下设计概念： 贵而不噪，尊而不骄；享受舒适生活；天地融合的景观环境。 方案稿将项目定位修正为集位置高价值与品质高价值于一身的都市 CBD 超 高层景观豪宅,主题为“超然于繁华之上，尽享盛景与尊贵。 ” 概念设计从规划、 户型、立面、景园、室内进行了全方位的整合推广，提出了以下概念并进行了 深入的阐述：充分利用景观资源,并体现豪宅纯粹居住氛围的规划布局；尊贵 大气的别墅型景观豪宅平面；贵绰端庄、摩登时尚的新古典立面；开扬舒泰、 典雅闲逸的庭院环境；丰盛典雅、彰显尊贵的室内装修。规划、建筑、环境、室 内、产品形象与销售紧紧着围绕概念设计展开，打造中海第四代精品。设计满 足居住多方面多层次的需要，将传统的家园空间序列、生活感受认同感、 归属感、安全感、家园感等引入超高层住宅产品；用绿色可持续的材料与住宅 新科技手段，提升住宅品质，节能、节水、节材，保护自然环境与生态。本项目 获得了 2007 年度中国土木工程学会颁发的双节双优方案金奖，广州日报评选 的 2006 广州畅销楼盘等众多奖项。 规划设计： 南塔超高层住宅规划设计创造性地采用了“一字型加两端转角”的规划结构， 争取了尽可能长的景观面及良好朝向，例如 270 平方米单位客厅观景采光面 长达 11 米，总采光面达到 60 米，共有 7 个功能空间可观公园景。结合基地 “L”地形及日照影响；南北点线结合，北面布置一栋 25 层住宅，实现了户户尽 赏阳光、清风、美景。 规划设计单位为雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司、主创建筑师为何焕然 设计总监与傅红小姐，规划设计方案招投标时有五家设计单位，三家境外设 计单位，两家国内设计单位，经过细致的评标工作与严格的评标程序，确定了 雅科本为建筑方案设计单位，瀚华为施工图设计单位。规划布采用折板式造 型，争取了尽可能长的景观面及良好朝向，南塔一梯两户，户户朝南尽享美景。 户型分布与规划结构结合，最大单位布置在两端，视野开阔，充分观景；主力 户型布置在正中，小单位布置在夹角位。小区北侧 25 层高层为一梯四户，南 北住宅超宽楼距，整个小区约 91.5%的住户为南向。 户型设计：户型定位过程中经过市场调查，研究当地的人文习俗，同质竞争产品的 设计特色和关键数据，引入私家电梯厅、大家庭生活厅，景观卫浴等住宅设计的新 思路、新理念；创造了尊贵大气的别墅型景观豪宅平面。入户方式突破了传统高层 住宅的模式，主人专享电梯主入口专用服务梯次入口，配合贯通门电梯实现了 真正私家电梯厅，用序列与细腻的心理感受变换营造了尊贵的家园感受。在设计过 程中，营销部门全程参与，并将营销的意见及时准确地反馈给设计，取得了良好的 效果；户型定位策略根据设计情况与市场豪宅产品的不足，及时进行了调整，开创 了广州豪宅产品的新标准，获得了市场的高度认同。获得南方都市报评选的 2006 广州中海观园国际项目后评估报告 第 10 页 共 24 页 年广州金牌户型超大户型（144 平方米以上）、2006 年广州金牌户型楼盘。 单体立面设计：立面形象延续新古典主义的基调，并注重国际化气息的营造，鲜明 而有内涵；强调立面造型的丰富与天际线的韵律变化，突出视觉美感；巧妙运用各种 材料（石材、仿石材、金属、玻璃），通过精炼的细部处理及尺度把握，彰显高尚住宅 非凡气质，使整个小区建筑立面既有古典建筑的精美，同时又具现代主义的整体大 气，尽显贵绰端庄。设计单位为雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司、主创建筑师 为何焕然设计总监与傅红小姐。方案过程长达五个月，经过多种不同风格方向的尝 试，最终从三个新古典风格的立面中选择实施方案。 景观设计：景园与室内设计很好地贯彻了项目的概念设计，由富有豪宅设计经验的 设计公司承担，尊贵雅致，精致考究、注重与建筑设计的完美衔接。园林规划布局充 分利用景观资源,，营造纯粹居住氛围，庭院环境开扬舒泰、典雅闲逸。设计单位为 贝尔高林国际（香港）有限公司、主创建筑师许大绚总裁，为委托设计，经过两个概 念方案比较后，选择了其中一个方案进行深化发展，取得了较好的效果。 扩初图设计：按照高档住宅的标准进行设计，均获政府审查通过。 施工图设计：施工图设计单位瀚华的配合情况良好，施工图设计质量良好；施工图出 图都能够满足项目的工程要求和时间要求。 设计变更与现场设计：按照管理制度的设计变更操作模式，主要有工程指令（含设计 院的设计变更）和现场工程联系单两种情况。设计变更基本能在施工前发现并给予 指令，需要现场修改的较少。 项目实施过程设计管理工作总结：在施工的各阶段能够及时地与地盘与相关部门沟 通，推动项目发展。例如地盘发现问题，设计部都用最短的时间解决问题，能部门解 决的马上回应，需要设计院解决的安排其尽快出相关修改图纸。 4、 各阶段与相关部门协调配合 本项目设计管理部在各个方案阶段与营销互动，将营销的意见吸收消化在图纸中， 使得项目的设计概念与营销的项目精品形象建立取得了高度的统一。设计管理部与 其他部门能较好地协调配合，在经营销售、合约分判、物资采购、工程报建、地盘施 工等各方面做好技术支持工作，解决问题，推进项目发展。 5、 本项目设计管理方面突出经验与教训 规划设计管理贯彻了“概念设计”引导设计的工作方法，项目设计的前期阶段，完成 了“概念设计”方向文稿与深化方案稿，并在后续的工作中，予以贯彻完善。在规划、 户型、立面、园林的方案设计中先拟定完整的设计任务书，与设计单位充分交流沟 通以明确我司设计意图。在方案的深化发展过程中，注重学习先进经验，将创新思 维与成果指引设计单位融入设计方案中，每一阶段的设计图纸设计管理部都仔细审 查、反复推敲，并将审查意见明确，交设计单位修改，直至图纸设计符合我司的设计 意图与要求。 超高层住宅设计难点与要点： 标准层剪力墙结构布置较密，剪力墙较厚；剪力墙布置时建筑与结构应很好地 配合，保证剪力墙布置结构设计的合理性；建筑开间应考虑墙厚的因素适当加 大，满足建筑空间的要求。 结构设计注意控制位移，满足超高层居住舒适度的要求。 超高层从地下室到标准层不进行结构转换，避免结构布置的竖向不规则； 机电设计难点： 超高层住宅户内的消防报警系统及喷淋灭火系统设计。由于防火设计 规范不明确以及设计经验不足，需与消防专家反复论证，才能确定具体 广州中海观园国际项目后评估报告 第 11 页 共 24 页 的设计方案。 室外消防水泵接合器的配置：为了解决超高层的加压问题，需在水泵接 合器处配置自带柴油动力的加压水泵。 生活供水及消防供水管网的设计。由于供水压力的提高，其管道规格及 承压等级均需超高层的高度情况进行计算核定。 机电设计需优化管线，原设计标准层埋管总长约 2,000 米，每平方米埋 管长度约有 4 米，经过优化设计后减少为 1,200 左右的管线总长，大大 降低了地面埋管的密度。 注重使用绿色可持续的建筑材料、设计手法与智能化住宅新科技，提升居住品质： 整体与外部环境设计：南塔三梯两户的南北对流的折板式规划结构，首层层高 六米的架空层适应广州地区的亚热带气候，营造了小区与住宅良好的外部微 气候环境。 合理的建筑本体设计：多层次屋顶花园立体绿化，首层架空层与花园渗透融合， 玻璃大堂加可开启窗扇；地下室在架空层内靠外墙处设绿化采光通风井，将阳 光及绿化引入地下，节省了设备投资和日后运营的能耗，造就了可“呼吸”的 景观地下车库。自行车库利用首层覆土与地下一层的空间在地下一层设置夹 层解决。客厅侧出阳台加宽加大，与前阳台结合，夏季可遮阳，并提供了充分 的半室外活动空间，接触自然。客厅与卧室增加开启扇面积，加强通风与对流。 合理地选用先进的建筑材料与设备：厅房采用中空玻璃隔热降噪，户式中央空 调与全热交换器新风机健康环保；户内自动热水器特设热水循环水泵装置，节 水环保；户内网络摄像机正对户门，无人在家时方便业主与保安中心进行监控； 家居智能化控制系统在每户配备智能终端，可以控制户内空调、灯光、电视； 引入一卡通的 IC 卡概念，业主身份智能识别,从进入小区到乘坐电梯，从地下 室到楼层,全在一张卡中实现；塔楼主电梯为智能化贯通门电梯,电梯在业主刷 卡后，业主所在楼层变亮，实现电梯门只对业主开启。 精装修交楼标准设计管理： 土建施工图纸与装修图纸配合：在土建施工图出图之前，室内设计完成对平面 墙体砌筑定位与室内门窗洞口、空调预留孔洞等的确认，以确保在土建施工 图完成后，不会因为室内精装修再对墙体、孔洞进行修改，造成大量的浪费。 机电施工图纸与装修专业配合，由室内设计师提出设计要求，机电工程师根 据设计指引完成户型机电插座灯位平面定位图，由建筑、室内、机电三个专业 审核后出图，机电施工预埋一次到位，避免了预埋完成后再对位置进行修改。 施工前进行图纸会审，在图纸交底的同时，将交楼样板间（已展示）中发现的 问题汇总，如看现场做法是否与图纸设计一致，尺寸与细节是否需要调整等； 如有需要再由室内设计发相应的设计变更，明确大货做法。 建筑部品标准化、工厂化：外墙铝合金门窗百叶、阳台楼梯栏杆、室内木门、橱柜、 淋浴门作为专项分部工程，设计部对市场产品进行搜集研究，分析产品专业技术资 料，工艺流程，根据研究成果进行产品选择与质量要求，在招标图中明确各项技术 要求。施工单位根据工艺与施工要求，能在工厂生产、组装的都在工厂完成，现场进 行施工安装；这样实现了规模化生产、装配工厂化，节约了施工时间与场地，提升了 工程品质，节约了社会资源。 与项目发展进度配合的经验教训：由于南塔是超高层建筑，分项工程多，工作量大， 设计对招标工作所需的时间估计不足。例如南塔的石材外墙招标时，由于时间紧张， 广州中海观园国际项目后评估报告 第 12 页 共 24 页 进行了一次试板，首层外墙石材没有取得最理想的效果；在后来的风雨连廊中，吸 取了首层外墙的经验教训，取得了较好的效果。 专项设计工作的经验教训：铝门窗、石材外墙、钢结构与玻璃幕墙专项设计的图纸 质量差（厂家或专业公司绘制），错漏多。为了节省时间，摸索出一套行之有效的工 作方法：例如采用厂家绘制完图纸，项目建筑师在电子文件上进行修改的方法，大 大提高了工作效率，保证了图纸的质量；钢结构设计由项目建筑师完成外观与钢结 构结构体系的设计，再由厂家配合细部图纸，取得了较好的效果。 商业部分硬件配备的经验教训：在设计的前期阶段，未能针对商业提出电梯、车位 的前瞻性规划，导致在商业销售时不能满足买家的要求，为商业销售增添了难度。 F 栋裙楼屋面泳池与架空层花园，根据屋面尺度与空间，合理安排各部分功能，主 池设计由架空层伸延出外，同时将泳池提高，达至合适的游泳水深。按摩池利用架 空层设置，幼儿与少儿嬉水池分开设计，水深不同，节水又安全。在建筑边缘尽量预 留绿化带，除为泳池部份提供遮荫外，亦有软化外立面的景观效果。建成后景观优 美，效果良好，获得了业主的好评与喜爱。 6、 限额设计执行情况 设计阶段严格控制成本：塔楼含钢量 58.5KG/,南塔塔楼含钢量 60KG/，北塔塔 楼含钢量 49.5KG/，裙楼含钢量 174KG/，地库 145KG/，全部南北塔上下平 均 83 KG/。 设计时注意设计方案的造价控制，招标时对造价影响较大或造价较高的项目设计配 合进行修改，有效地进行建造成本的事前控制。如建筑 9 层以下的石材外墙在招标 阶段发现造价较高，及时在次要部位更换为外墙砖(5 千平方米)，原挂石面积约 1.2 万元，估计造价 1,800 万元，这样就节约了造价 700 余万元。桩基础设计时，把非塔 楼部分的人工挖孔桩改为抗浮锚杆，节约工程成本 60 余万元。小区主入口简化设 计方案，造价由 50 万元缩减到 20 余万元。例如在北塔建筑单体户型定稿后，结合 地下车库设计，对北塔结构设计进行优化，塔楼柱网调整后，使得裙楼仅在几个外 围角上进行了直接转换，避免了大范围的间接转换，大大节约了成本。 7、 售后使用情况： 泛光照明光纤部分夜景效果好，但发生盒立面无位置隐藏，安装在业主阳台侧墙上， 对业主阳台观感有一定的影响；水景、亭廊等园建设计、栏杆设计效果理想：尤其是 阳台的栏杆设计成为立面的亮点，精致考究，得到业主的喜爱；北面的连廊功能与 形式很好地结合在一起，入口形成高大气派的门楼造型，有将各栋楼的服务电梯联 系起来，方便业主与物管。小区门禁系统在竣工验收后进行了完善（广州小区不允 许安装围墙）：在绿篱后安装了铁栏杆，红外对射、加装垃圾房铁门与消防通道铁门； 地下室也增加铁门门禁，业主刷卡才能进入地下室电梯厅；人行出入口设置挡闸， 一卡一人，避免尾随；整个小区实现了一卡通的智能化管理。机动车采用智能化停 车场管理系统，出入口采用道闸管理。 【 【项项目目营销营销工作工作评评估估】 】 1、项目各类型物业销售情况 中海观园国际项目从 2005 年 11 月 19 日首次发售，截至 2008 年 5 月 21 日，已基 本销售完毕，住宅销售 506 套，成交率为 99%，车位已销售 448 个，成交率为 99%。 目前剩余住宅 6 套不可售单位，可售车位 8 个，商铺 2,024 平方米。商铺已招标完毕， 整单售出，分期付款，已签约 9 套单位。 2、与市场定位时房地产市场情况对比分析 广州中海观园国际项目后评估报告 第 13 页 共 24 页 在本项目可研阶段，广州房地产市场稳步发展，整体处于供不应求状态，2004 年新 增商品房面积超过成交面积 200 多万平方米，消化率达 125%，一手商品房成交均 价稳步增长，4,618 元/平方米增至 2005 年 5,117 元/平方米，增幅达 10.8%。 2006 年以来市场开始迅速上升，一手商品住宅成交均价大幅上升 24.5%至 6,371 元 /平方米，持续增加至 2007 年 10 月突破万元达顶峰 11,574 元/平方米，并保持着较 高成交量。 在 2006 年市场快速发展同时，政府宏观调控政策相续出台，国八条、新国八条、 “国 六条”，直至 2007 年 927 房贷政策，广州政府又不断推出保障型住房，市场开始进 入理性回调，观望情绪浓厚。2007 年 11 月下降 9.9%至 10,433 元/平方米，并持续下 滑至 2008 年 1 月跌破万元至 9,766 元/平方米，在供求关系上，2007 年 9 月一手住 宅市场首次出现 07 年以来供过于求状态，2008 年 1 月消化率一度仅为 50%。 3、项目销售时机 根据市场情况及竞争对手开盘入市节点等综合性因素，并立足产品不同特色及现状 条件，项目制定分批推货计划如下： 北塔 F 栋货量少且与项目主打产品的档次存在差距，故将其作为项目最早推 售单位，于 2005 年年底采用“极速消化法”推出，最大限度减低对南塔宣传形 象的干扰。 南塔为避开 2006 年“国六条”宏观调控政策的影响，从 2005 年底面市，将新 货推售及成交集中在 2006 年上半年，采取“小步快走，抬升均价”的推售节奏 及“明暗结合”的推售手法，428 套单位共分七次推出。通过以上方法，项目营 造出豪宅典型的“不滞销、也非抢购”的平稳态势，最终达到了 99的成交率。 4、原定位与实际设计建设成果的对比分析 户型设计上，户型、面积、户型配比方面都有所调整，具体内容如下： 原设计方案调整后方案 设计户型面积（平方米）户型配比建成户型面积（平方米）户型配比 五房21016%双套四房28020.56% 四房19050%四房24058.88% 三房15033%大三房19020.56% 大平面或复式3001% 户型调整的主要原因在于：市场调研的不断深入，发现豪宅市场尤其是江畔的超高 层住宅需求呈上升趋势。市场上超高层无论是户型面积还是成交价格均有较大涨幅， 对大户型单位提出更高的要求。珠江新城同区域竞争对手预计发展的户型面积也多 为 240 平方米以上。 在对市场分析的基础上，对定位进行了调整，最终升级为一梯两户超高层，主力户 型也放大至 190-280 平方米，户均面积从 180 平方米提升至 238 平方米，大户型所 占比例也有所提升。从实际销售情况来看，客户对此户型调整持欢迎态度。 5、预期销售价格与实际价格的对比分析 中海观园国际项目住宅实际成交均价因产品拉升幅度有所不同，其中南塔成交单价 比预期提升的增幅高达 55.68%，北塔增幅相对较小为 16.42%。 价格提升原因： 外部市场环境，从 2006 年开始直到 2007 年 10 月楼市呈不断上升态势，项目 依据市场，紧盯竞争对手，稳步提升价格； 内部销售策略， “分批次、少货量、逐步提升均价”策略成功实现，北塔货量少， 广州中海观园国际项目后评估报告 第 14 页 共 24 页 无法长时段大幅拉升，南塔货量充足，销售期达三年，不断突破项目价格最高 限。 6、物业管理和管理费价格确定检讨 定价宗旨：以服务标准定收费标准 服务标准：定位高端，借鉴香港新鸿基物业管理特色，提供尊利家居服务 收费标准：根据服务，经物业公司核算成本，定为：北塔 3.9 元/平方米月，南塔 4.3 元/平方米月。 影响：高档物业管理迎合了目标客户对品牌及服务质量重视的特点，促进了项目销售； 同时打响了作为“中国第一管家”中海物业的品牌知名度；树立业界豪宅标杆性物业收费 标尺，4.3 元/平方米月的高端物业收费标准，竞相为其他公司效仿。 7、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析 销售分期上，项目根据市场动态、自身条件及竞争对手等各种因素，提前制定项目 推售计划，并在销售主要节点上基本按照推售计划成功完成。项目在储客阶段实际 情况与计划基本吻合，都为 2005 年 9-11 月份；蓄势开盘期的销售也按照计划开始 在 2005 年 11 月，价格拉升 6.1%，销售时间延长一个月至 2006 年 1 月；持续强销期 按计划应保持在 2006 年 3-7 月，价格拉升 22，实际销售延长至 2007 年 1 月，销 售时间拉长六个月；尾货销售阶段则延迟到 2008 年 2 月，时间拉长近一年。价格拉 升对销售速度有着相当大影响，销售速度下降。 中海观园国际主要分批推售统计时间表 项目分期时间推货范围 推售套数 （套） 当期成交 （套） 价格增幅 2005-11-19北塔 F 栋8482- 2005-12-17南塔 DE 栋3531- 2006-01-07南塔 DE 栋61496.1 蓄势 开盘期 2006-01-14南塔 DE 栋76601.6 2006-03-19南塔 AB 栋114628.0 2006-05-01南塔 AB 栋24198.1 2006-06-10南塔 AB 栋34166.3 持续 强销期 2006-07-22南塔 C 栋84116.4 当期成交合计：总货量512330- 中海观园国际项目在大幅提升销售价格的同时，保持一定的销售速度，基本上维持 了单位时间内销