以深圳为例谈城市更新项目合作全流程

城市更新项目合作全流程2017-11-05 有个人让我写一个城市更新项目合作全流程的文章，这是非常操蛋的事情，城市更新全流程不同阶段，分属不同部门，领域各不相同，怎么写？我本想一口回绝，但考虑到这个人非常好学，而且属于胸大无脑的一类，我就原谅她了。我是个极其容易原谅她人的人，心地善良，菩萨心肠。其实城市更新项目合作的具体流程，也有人写过，很高深那种。但实话实说，没有非常满意的。这个世界上存在两种人，一种人是把简单的事情复杂化，一种是把复杂的事情简单化。我属于第三种人，我喜欢把很多事情庸俗化。马老板说过，看事物要看本质。什么是本质呢？好比一个年轻貌美的富贵人家的小姐从你身边经过，你盯着人家胸部看，留着哈喇：哇，好大啊。呸，这种人就是只看表面的，非常肤浅；另一种人呢，会觉得这女的不仅胸大，而且身材也很好，凹凸分明，但这些都不是本质。那什么是本质呢，我是医学出身，所以对待本质是很严谨的，我只有建立在多年丰富的临床经验上，科学、系统的对女患者采用按压、轻揉的方式才能得出结论：乳腺炎。所谓本质，就是要知道病灶，根源。项目飞来城市更新项目很多，被占掉的也很多。城中村项目、工业区项目、商业项目、旧住宅区项目，最近非常流行的很多说法，什么工改工、工改保啊，还有其他各种类型的项目，其实无非还是三旧，旧城、旧村、旧工业区的改造，换了个马甲而已。城中村项目，深圳有多少村子？自然村有一千两百多个，光行政村就有两百多个，项目是很多的，现在实施的，九牛一毛，微不足道。工业区改造项目，几千大大小小的工业区，除了综合整治类的，能适合拆除重建的，少说也有几百个。深圳市城市更新“十三五”规划搞了个双轮驱动：即五年内完成“100个城中村+100个旧工业区”双百更新载体，项目不少。旧住宅区项目，也是很多。除了原来的十几个列入计划的旧住宅区外，现在又有一些开发商开始进驻旧住宅区，试图等待政府政策调整。城市更新项目进入到目前的阶段，除了旧住宅区，最大的问题就是：无法立项。原因是合法用地面积不够。要达到60%，很难，达到50%，也很难。烂项目像苍蝇一样，在市面上飘荡，各路高手、民间神人纷纷跳出江湖，摇身一变，张口闭口就是专项规划、非农指标、合作协议，从他们坚毅而渴望的眼神里，你仿佛看到这个城市的蓬勃发展、欣欣向荣的缩影。他们一会成为规划编制专家，一会儿变成项目运作大师，上到国务院，下到社区工作站，没有不认识的，一杯假茅台下肚，立马两眼放光，文能提笔安天下，武能上马定乾坤，上炕认识媳妇，下炕认识鞋。张总，您这个项目现状容积率太高了吧？不高不高，也就3.0，我这以后容积率能调到10.张总，您这项目里面还有一块一万多的空地啊，按照政策这块地用不了啊？没问题的，空地不能旧改吗？里面花花草草，我们都要旧改啊，这些都没问题.张总，这项目好像在生态控制线里面啊？调出来，打个电话的事。张总，项目好像还在工业控制线红线里面呢？都调出来，我前几天还跟国务院领导吃饭，这都不叫事，我一打电话，规划国土局几十个处长都得赶过来，你信吗？张总，您自己信吗？当然了，我们做的项目，没有不成功的。张总，!z np un什么意思？翻译过来就是：翻滚吧，牛宝宝。哦，说清楚一点。反过来读拼音：滚犊子。严谨来说，拓展项目的渠道，无非是熟人介绍和中介介绍。看，不靠谱的居多，中介介绍的项目呢，更不靠谱，有很多中介给你介绍的项目，你实地去看，别人都已经回迁安置了。当然了，项目过来了，就得拿来看看。可行性论证项目情况 项目拿过来，首先要看能不能做，有没有利润，要分析，可行性分析，首先照例是熟悉项目情况。旧住宅区，目前政策没放开，尽量别做，旧住宅区的问题不在政策，而在拆迁难度。光木头龙一个项目，就树立了旧住宅区不能做的标杆。有人说不是还有鹿丹村改成了么，现在不是中海天钻搞得挺好的么。鹿丹村旧改，不是城市更新项目。它是政府的征收项目，跟现在越来越偏向于征收的棚户区改造政策一样，由政府实施，以征收的方式，以暴力机构为后盾，以政府强力意志为转移的旧改项目，与全国热火朝天的旧改没有丝毫不同，棚户区改造不是创新，而是彻底的复辟。城中村项目，旧工业区及其他项目，项目情况简介，要知晓项目及周边状况、周边环境及交通、项目法定图则及片区规划、项目合法用地及权属调查、地价款补缴、升值潜力等等。总而言之，能不能拿到好项目的关键点是：一看风水，二看命。政策风险 城中村项目、工业区项目及其他项目，政策主要有：是否有足够合法用地面积、是否可以调到非农或征返抵指标、是否需经历史遗留问题处理、处理后贡献多少用地面积、是否符合片区规划和更新方向、是否有调整功能和容积率的空间、是否处在赤橙黄绿青蓝紫范围内以及是否需调整。 很多人把城市更新的诸多政策混为一谈，把名目繁多的、最新出台的政策堆砌在一块，所有的政策解读、讲座、培训都恨不得去听一听，把每个分析政策的人都奉为大师，对身边的人连声称赞：好厉害好厉害，好有收获，收获满满，全都是干货。你要问他到底搞懂了什么没有，他就会一脸茫然。厉害的大师，就是让你觉得他很专业，而你听完后根本不知所谓。无论是多年前的卡耐基、陈安之、刘一秒，还是逻辑思维的罗胖，无不如此，听的时候感觉收获满满，其实听完后你能干嘛，你懂什么了吗？什么也不懂，罗振宇给你说什么了吗，什么也没有，跟你说认知，跟你说思维，跟你说行业、产业，跟你说创业，其实就是播放广告，你还花钱去听广告，听完后还觉得不错。城市更新的政策，简单至极。一个城市更新办法、一个实施细则，一个暂行措施，就完事了。区里的城市更新办法，则是微调，以及根据这些政策告诉你，怎么走流程。就是这么简单。不对呀不对呀，现在不是说要出新三规吗，以前还有两规啊，还有非农用地及征地返还用地交易办法、还有去年各个区集体土地合作/交易上平台啊，股份合作公司条例啊，还有强区放权政策啊，还有十三五规划啊，片区规划政策啊，还有关于规划、法定图则的规定、工业区/生态控制线划分政策啊，保障房人才房公寓啊，产业的还有创新型产业用房，还有深标啊，要懂得，好多好多哦。乳腺炎，才是病灶。无论身上穿着多么华丽，身段如何纤细，你只要知道，城市更新的实质，就是二次开发，城市更新办法、细则及暂行措施，就是告诉你怎么走城市更新申报流程的，其他所有的两规、深标、三资平台，规划、产业，讲的无非是两件事情：第一件如何变成合法用地；第二件事，如何分一杯羹。其中，无论是两规三规、非农、征地返还用地、历史遗留处理等等等等，都是为了处理土地，使合法用地比例达到标准，这是立项之前要做的事情；而强区放权、产业政策、保障房政策、规划政策等等等等，都是政府要一杯羹的事情，如何分利益的政策，保障房公建配产业用房工业用房，就是利益之争，这些都是瓜分胜利果实的，谁叫城市更新这么火呢。当然了，理论上还有第三类政策，比如三资平台交易政策、城市更新监管政策、各个阶段监管、监督政策，现在拆除建筑物也需要申报和监管了，第三类纯属政府热心帮忙？其实不是的，有监管就有利益。傻子在地里找到一个红薯，准备拿回家吃，正在得瑟，遇到拐子，拐子说红薯是他的，村长来了，说这么着吧，我来监管，帮你们分了算了，两人同意了，村长把红薯撅一大半下来，放进口袋里，剩下的一小块分成两半，傻子和拐子各拿一小块，高高兴兴的走了。这就是监管的实质。政策最大的风险，就是村长来分一杯羹，这就是政策风险的实质。经济测算经济测算是项目是否可行的依据。静态分析法和动态分析法。一是成本：前期费用、拆迁成本、地价款、土地贡献、保障房及公建配，以及后续开发、建设、行政、营销成本，融资成本，税费。这些都是可控的，可计算的。二是利润：物业性质功能形态、规划容积率、可销售物业、持有物业。三是扣除项：扣除回迁物业、合作方分配权益。基本上，第二项当中需结合项目实际情况，比如法定图则，现状密度分区，产业带等等，综合判断、假设项目物业功能及分布，容积率等的，一般采取两种方式测算，保守测算法、乐观测算法。以供老板决策。如果采取保守算法，得出项目还是盈利的，且项目具有可行性，那就拿下项目，如果保守算法不赚钱，那就要看老板们如何看待未来市场及政策变化了。经济测算是专业性很强的学问，就如同儿童摆弄一堆零散的大型八卦钟零件，如何组合、舍弃，如何规划设计，如何贡献用地、提供保障房或安居型商品房，如何巧妙编制规划，如何获得奖励面积，等等等等。这不是重点，重点是什么，本质。目前来说，经济测算从结构上来说，是完全错误的。错到深入骨髓。无论是静态分析法，还是动态分析法，都是错误的，在目前的阶段，要想拿项目，你唯一需要的算法是：变态分析法。依据所谓的经济测算原理和模型，得出的结论就是：老板，这个项目别做了，您回家抱孙子吧。什么是变态分析法呢？扔鞋。这才是科学，老板问你这个项目能不能拿，你的报告写的怎么样，你们的分析结果怎么样，这个项目是否优质。你就脱下鞋子，朝天上一扔，掉到地下的时候，鞋尖朝东方：恭喜老板，这个项目可以拿，大江东去，意味着财源滚滚似流水，有赚头。如果朝西：老板，这个项目太烂了，介绍项目的就是个骗子，完全不靠谱。扔鞋也太儿戏了吧。不是儿戏，而是真理，采取正常算法的项目，目前可实施的，有很好的，又有利润保证的，你上哪找去，他不会多卖几个亿？多卖几个亿还优质么？市面上大部分的项目都会飘过来，来到公司老板、高管、投资拓展部门那里，哪怕再优质，你能全部拿下么？纵然你是四大行，也你拿不完。所以，扔鞋是科学，他是一种最最靠谱的筛选机制。靠扔鞋拿到的项目，如果不能实施怎么办？未来。我们靠未来赚钱，我们赚未来的钱。现在要求60%的合法用地，以后就一成不变？当然会变，城市更新就是政府利用这个政策处理历史遗留问题，包括消耗非农指标、征地返还用地指标，完善征转手续的。年限不足？过几年不就到了吗。法定图则为工业、留用地、生态控制线、工业控制线？过几年政策不就调整政府在下一盘大棋，你看不到这一点，就无法真正理解城市更新的内涵和外延。那你就离本质非常遥远。所有你不屑一顾的烂项目，五年之后都将成为人人争抢的好项目。所有你认为是桎梏的政策，五年之后都将被完全颠覆。你真的通过扔鞋让老板抓了几十个项目在手，你其实是不用实施的，你只要派几个人在项目中蹲点，征集意愿、跟广大业主打打麻将，与村里的村姑眉来眼去，和珍贵的农民朋友吃吃喝喝，几年之后，你再把项目转让给央企国企，这辈子的钱都赚够了。城市更新？首先要观念更新。始终要知道，哪怕老板们不是通过扔鞋来决定是否拿下该项目，老板们也绝不会因为经济测算一张表而盲目投资的，没有老板会仅仅通过一张所谓经济测算表来拿项目，几乎所有的老板，拿项目的唯一依据是：感觉。没错，哪怕你从椅子上翻下来，我也要告诉你事情的本质：几乎所有的老板，都是靠感觉在拿项目，因为他们相信他们的感觉，相信他自己的投资之道。每一个亿万富翁，都是靠着自己的感觉在做事情，每一个老板都被专家、媒体、专业人士、经理人嘲笑过，但是多年以后，老板成就了自己。他们就是这样一路上走过来的，在别人看不到的风景处，在不被看好的项目里，大赚其钱。拿一个创意，拿一个测算表，就想让精明的老板们砸几十个亿进来？图样图森破。一个富贵人家的小姐从你身边经过，你盯着人家胸部看也好，你望闻问切也好，其实都不是事物的本质，乳腺炎只是表征，真正的病灶哪那么容易被看出来呢？因为你并不了解事物的本质，要知道，富贵人家是一家高档的休闲会所。城市更新项目合作，就是关于胸部合作的问题，胸部大小，直接决定项目的价值，合作的意愿强烈程度，胸太小，直接没法合作了，老子曰：无胸部，不合作。项目合作，我们照例是要找合作的本质，好比在古代，有个书香门第家的张公子，看上了富贵人家的青楼女子，想把她赎出来作妾。那么，他首先要征得父母同意，父母就是公司股东，要确保股东同意这个投资项目，你才能进行下一步：项目合作；合作方是谁呢，老鸨，青楼老板，那女子就是合作标的。因此，设置交易模式，搭建交易架构，是重中之重。框架协议城市更新项目合作，首先要搭框架。框架，就是鱼骨，把肉剔除掉，一副白骨。 城市更新项目合作，直指核心，就是利益。其他的，都是边角料。曾经有个SB跟我很严肃的探讨合作协议里面的诸多内容，并对一些无关紧要的内容条款要求修改，但他对整个合同的框架、主要核心的条款、内容置若罔闻。这是最要命。做合同，突出的一定是关于利益的内容，如何分配物业，如何分赃写的清清清楚楚，明明白白，其他的条款，哪怕错了几十个字，漏了好几个段落，都无关紧要。同意合作条件，接下来，就是合作流程了。合作流程村里的三会成员十来号人打麻将，谈笑风生，村长说整天在这个破地方打麻将，真他娘憋屈，妇女主任说，那旧改算了，以后到宽敞的地方打麻将，于是大家纷纷同意，让小二拿一张纸过来签字，同意旧改-这就是三会成员意愿征集。妇女主任拿着招商公告帖到村里很偏僻的张寡妇家的墙上，上书遒劲有力的八个大字：各位大爷，过来玩啊。一个骑着破烂自行车的开发商正好从村里经过，想去张寡妇家表示慰问，咣当一声，撞墙上了，开发商站起来扶了扶眼镜，小眼睛瞪得比绿豆还大，看到墙上的公告，开发商笑得露出了嘴里仅有的两颗大黄牙：我报名。报名时间到了，凑巧有三个开发商路过村里张寡妇家，凑巧都报名参加了，依次提交了合作方案。于是村里组建竞谈小组，集中安排竞争性谈判。开发商甲开出的条件是：村里由我来开发，集体物业及私人物业采取异地回迁，在河源或惠州找一个具有仙气的、山清水秀的地方给村民集中安置，让大家远离尘嚣，健康长寿。开发商乙开出的条件是：二八分，村里二，我八。大黄牙开发商丙开出的条件是：三五/六五开。村里三会成员难以抉择，每个开发商的条件都很诱人，最后决定抓阄，丙中签了。竞谈小组的人很高兴，准备了会议纪要、竞谈报告，然后每人拿张报纸，照相留念。三会审议竞谈资料后，公示15天。于是村里拟定股东大会通知，召集股东大会，内容如下：兹定于乾隆四十二年正月初九日召开股东会，审议并表决如下诸事：一者有鉴各乡亲屋舍破败，拟拆除重建；二者拟与大黄牙者开发商丙合作，并提供非农指标与其合作；三者原则同意合作方案，就集体之物业予以合作，分成既定云云；四者助开发商酌办历史遗留征转地手续及旧改申报事项；五者授权长老会，订立契约、协理着办繁杂一应事项等。以上五项，万望各乡党，不吝体恤，于百忙中顾自前往，踊跃决表画押，切切。另：事毕当日，村中男丁凡满十四周岁以上者，一同前往淡水某酒店，共商村是（鸭公三你就不要去了，你都九十二岁了）。 公示十天。股东（代表）大会股东（代表）大会到底是股东大会，还是股东代表大会呢。嗯，这是个问题。其实，深圳出台的深圳经济特区股份合作公司条例第四十条明确规定：“公司实行股东代表大会制。公司的权力机构为股东代表大会。股东代表大会由合作股股东代表和募集股股东代表组成。股东代表推选和产生的具体办法由公司章程规定。”同时，不少股份合作公司的章程赫然写道：股东代表大会是公司最高权力机构。但是，深圳后续出台的一些政府规章，却要求相关事项表决须经过股东大会表决通过，比如198号文深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定就要求合作公司需通过股东大会表决，深圳市城市更新办法及实施细则均规定“须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新”这有多荒谬呢，这就好比我国宪法规定全国人大是最高权力机构，但某个地方出台规定：某些事项要求全民公决才能通过，十三亿多人投票-没错，就是这么荒谬。言归正传。公示结束后召开股东大会，大家表决框架协议或合作协议，并就相关事项一并审议通过。已去世的股东，无需签字，在括号注明“已故”即可，不统计入表决率内。阴阳会股东代表大会，也称阴阳会，是深圳极具特色的村民组织大会。为什么称为阴阳会呢，这是由于股份合作公司当初把集体资产按份折算给当时的每位股东后，固定下来后，随着村里部分股东死亡人数越来越多，股东越来越少，每召开一次会议，部分公司近半正式股东都在阴间，村里只能召开阴阳大会，活着的股东在阳间召开股东代表大会，去世的股东在阴间召开阴间股东会。为啥会这样呢，这是由于巨大的现实利益使绝大多数股份合作公司自成立以后就把股东固化不变，股东人数不因出生或者入嫁而增、不因死亡或者出嫁而减，更不赋予“双转”后迁户入村的居民股东资格。有利益就有争议，所以怎么规定都不行，以后等股东全部去世之后，就只有召开阴间大会了。我曾经在2022年写过一篇文章论股份合作公司之必死无疑，大家有时间可以翻翻看。阴间大会同样热闹非凡，村里特意从香港请来风水师和阴阳师，提前几天布置村里祠堂，从初一到十五，灯火通明，香烛纸钱，祭祀物品一应俱全。有的还请来了道士班和和尚班，敲锣打鼓，分列祠堂左右相互PK；股东大会召开前，董事长带领领导班子前去祭拜，祈求先人支持旧改，改善环境，并向先人允诺保留祠堂，供奉物资永不短缺云云。老人妇女儿童，都来祭拜。公证处的人员悄悄问我，老李，你觉得这些已故股东真的同意旧改吗？我说，那是自然，这些村子的先人很是庇荫后人，我听说昨天晚上有人在祠堂外听到里面审议表决股东大会内容，还在唱票，熙熙攘攘，很热闹，村民进去后，又没看到人，很奇怪的，你今晚要不要来祠堂外听听他们表决结果？公证员连连摆手，不用不用，我信的。表决通过率之争股东大会通过表决，多少算通过呢？这就没个准信了。有说达到出席股东人数的2/3表决同意即可，有说必须达到全部股东人数的2/3，还有说必须达到全部股东的80%同意。有木有法律、法规、地方性法规、政府规章、其他规范性文件有详细说明呢。有的。根据不同的表决事项，对通过率有不同的要求，比如城市更新合作。城市更新办法实施细则第三十七条，是这样说的：城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。啥意思？意思就是对通过率没有要求，你按照公司章程来，公司章程是怎么规定的，就怎么来。如果公司章程规定必须有1%的股东出席才有效，出席会议的股东中1%同意才通过，那么最终0.5%以上的股东通过即可。但是，如果章程没有股东大会的表决及机制呢，只有股东代表大会机制呢？那就不行了？按道理，城市更新办法实施细则是政府规章，而深圳经济特区股份合作公司条例是地方性法规，你一个规章，凭什么对一个地方性法规指手画脚？刚才说，不同的表决事项，对通过率是不同的，这是城市更新合作，没有通过率的要求，由股份合作公司章程决定。但是，同为城市更新项目，你要和别人的集体土地进行合作、交易，那就是另外的表决方式了。这就回到了198号文的规定。198号文说了，非农建设用地和征地返还用地可以通过（1）招拍挂方式；（2）竞争性谈判方式；（3）转让项目公司股权；三种方式进行交易，第十条规定了，通过第（1）（3）种方式进行交易的，需经过股份合作公司股东大会审议且表决时获得全体股东2/3以上（含2/3）同意；按照第（2）种方式的，需经股东大会审议且表决时获得全体股东/以上（含/）同意；但章程规定由股东代表大会表决或对表决通过率有特别规定的，从其规定。所有的分歧，就在这里。公证处、集资办、政府各部门，对以上规定的理解就是：通过竞争性谈判的方式交易集体土地的，需经股东大会审议且表决时获得全体股东/以上（含/）同意。他们对后面一句话：“但章程规定有股东代表大会表决或对表决通过率有特别规定的，从其规定”视而不见。如果他们按照公司章程的规定来做呢，是不是就可以了？不可以，公证处不肯做，不敢做。究竟为何，公证处说不出个所以然来。但就是要这么办，要4/5，要80%，这样比较稳妥。其实不光是表决数的问题，连最最基本的问题，他们的理解也是：完全错误的。为什么呢？因为他们根本没搞懂，号文在说什么。号文，讲的是关于非农建设用地和征地返还用地的交易。如果是未征未转用地、未完成征转地手续用地呢？其实没有任何规定。啥也没有。我们来看看各区的吧。宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（试行）第二条：本办法所称集体用地是指社区股份合作公司所属的原农村集体经济组织合法取得土地使用权的非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置用地等国有土地。龙华新区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理规范（试行）第二条 ：本规范所称集体用地是原农村集体经济组织继受单位合法取得土地使用权的非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置用地。一句话：深圳没有一寸集体所有的土地，一寸都没有。两句话：没有征转、完善手续的用地，也是国有土地，因为深圳已于2004年原则上完成转地；而非农、征返及拆迁安置用地、通过历史遗留处理用地，都已经属于国有土地，股份合作公司（原村集体）只是土地使用权人，跟企业、私人使用的土地没有区别，都是拥有三十至七十年不等的土地使用权。所有权是国家的。是国家的。国家的。上面明确了两点：一是集体用地不是集体所有的土地，只是集体拥有使用权的用地，而集体拥有使用权的用地，就仅限于非农、征返、拆迁安置用地，其他的，与集体无关；二是与集体使用权无关的用地，压根不用上平台。集资办备案的很多用地，建立的台账，其实大部分是未征转用地，实际上股份公司根本没有什么权益了，都是建成区，黑压压的建筑物，都是各种人建造的大量的违法建筑。如果没有非农合作，如果不是红线内用地，如果不是征返用地，是完全没有必要上什么平台的。非农指标合作，需要上平台么，咳咳，指标是什么鬼，看不见摸不着，反正198号文没说。 这些明文规定不用上平台，但为什么个地方都要上呢，都要备案，都要走流程，你去问政府各个部门，他们大都不正面回答，为