中关村(丰台)总部基地调研报告

中关村（丰台）总部基地调研报告杭州市下城区经合办10月25日至27日，下城区经合办随杭州市经合办赴北京中关村（丰台）总部基地进行了调研考察。期间，我们听取了总部基地的有关介绍，参观了部分总部楼宇，走访了一些入驻企业，并与总部基地市场部周宜晴主管、建龙钢铁行政部岳桂菊部长等进行了座谈交流，基本了解了总部基地的建设情况，现将有关情况总结如下。一、基本情况中关村（丰台）总部基地位于北京西四环与南四环交汇处，占地65公顷，总建筑面积140万平方米，由中关村科技园区与英国道丰国际集团合作开发，是中关村有史以来最大的中外合资单体项目，也是我国首个总部经济区。该项目建成后，将可吸纳500家大型企业、2000家中小型企业总部入驻。目前，该项目建设工程已过半，建成楼宇303栋，入驻企业200余家。二、基本特点1、理念新，打造及时。2003年，学术界提出了总部经济的概念，在理论界、经济圈、传媒和政府部门等都对其还处于关注阶段时，中关村科技园区和英国道丰国际集团抓住时机，率先利用这个先进理念，提出了总部基地的概念，并依托北京密集的科技、人才资源，在吸引IT产业企业总部及国内外企业研发总部等方面具有的优势，打造了中国首个专属总部经济基地。正是这一项目的开发建设，总部经济掀起热潮，成为全国乃至全球的新经济课题。中关村（丰台）总部基地是第一家真正以自己的行动实现总部经济理论的一个科技园区。2、规模大，功能齐全。中关村（丰台）总部基地占地65公顷，投资额达45亿元，计划3至5年建成700栋独立办公楼，每栋面积1000-5000平方米，其中500栋企业作为总部使用，200栋分层出售，吸引500家大型企业总部和2000家中小企业入驻。入驻企业对总部楼拥有独立的产权和冠名权。该项目被列为北京市60大重点外资工程之一，北京市69大重点工程之一。根据规划，基地建成后，将配套有六星级大酒店、商务酒店、小公寓、高级商业街、总部大讲堂、高级会所、健身中心、小酒吧等商业商务设施以及高智能化基础系统，会务、休闲、娱乐、商洽等场所一应俱全，足不出基地便能满足入驻人员学习、工作和生活的需要。3、机制巧，经营灵活。中关村（丰台）总部基地的开发机制，简单的说，就是政府引入外资，共同开发园区土地二级市场，关键点是摆正了园区管委会、园区下属土地开发总公司和外资公司三者之间的关系。隶属于中关村丰台管委会的北京丰台科技园建设有限公司，对园区土地进行一级开发，将生地整理成熟地，以土地入股（每亩130万元），与英国道丰国际集团、北京道丰数码园开发建设有限公司共同组建中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司（以下简称道丰公司，其中北京丰台科技园建设有限公司占40%股份、英国道丰国际集团45%股份、北京道丰数码园开发建设有限公司15%股份）。在新的开发模式下，道丰公司作为园区开发商，按照统一规划、统一设计、统一建设的要求，先期完成房地产一级开发，再对外进行招商，出售给进驻园区的企业，并负责以后的物业管理；中关村丰台园管委会不再直接进行园区的房地产建设与对外招商，重点负责园区内的整体发展规划，把好入园企业性质关，为入园企业做好公共服务，保证土地的产业性质不被改变；北京丰台科技园建设有限公司，除负责土地一级开发外，同时参与董事会、经理层决策，协助园区管委会控制入园企业的质量，派出财务总监，全面掌握道丰公司的经营情况。三者之间的协作机制，既规范了政府的行为，又充分发挥了各自的积极性和优势。4、服务精，政策完善。优质服务主要表现在：一是为企业提供一条龙的入驻基础服务；二是定期引进和组织高端的经济和学术交流会议；三是每月组织一次总裁沙龙活动，为入驻企业的决策层提供交流平台；四是根据企业员工的需求，不定期组织一些专业讲座或培训，帮助企业员工充电；五是配套各类工作和生活设施，提供高品质物业管理服务。优惠政策主要表现在：凡入驻总部基地的高新技术企业，皆享受中关村科技园区优惠政策（详见中关村科技管理条例），企业经营所得税按15%的税率征收；高新技术企业自注册之日起，三年内免征所得税，第四至第五年减免按7.5%的税率征收；在人事关系、户籍、居住等方面给予特殊的优惠。5、宣传广，招商有力。总部基地为巩固区域形象，尽一切机会增强社会认可度。通过开辟多维接触点，积极与政府领导、专家学者和企业家进行广泛沟通和交流，推广“总部基地”、“总部经济”概念。两年多来，总部基地参加了国家级、国际论坛达20多个，包括诺贝尔奖获得者、欧元之父罗伯特A.蒙代尔、中国著名经济学家厉以宁、吴敬链等百余位中外学者、专家参加了有关总部经济的论坛；接待了国务院10多个部委、地方20多个省市和40多个城市及地区领导的视察和考察。目前，总部基地、总部经济已经成为媒体的焦点。在招商方面，总部基地打出了两面旗帜，采取了六大措施。两面旗帜，一面是“首都”，利用首都的号召力，提高总部基地形象与品位，增强总部基地的吸引力；另一面是“中关村”，利用中关村的无形资产和高新技术产业园区优惠措施，吸引企业总部入驻。六大措施，一是主动联系外地企业，扩大成交客户基数；二是拓展外地代理体系，合作开发市场；三是主动参加各种经济会议，宣传总部经济，带动招商；四是发挥各地驻京办事处的纽带作用，发掘属地客户；五是积极联系外地企业驻京分支机构，促进母体企业对总部基地的了解，带动招商；六是组织营销策划活动，带动客户基数的产生并促进招商的实现。6、起步快，效益明显。总部基地招商与建设同步启动。从2003年7月总部基地举行首届招商会以来，已经吸引了美国江森、乐华梅兰、中国诚通控股公司、中华通信系有限公司、中国汽车研究中心、正泰电气股份有限公司等200余家、涉及30多个行业的高技术企业总部签约入驻。经预测，总部基地顺利建成后，实现预定的招商目标，就可以实现1000亿元的技工贸收入，30亿元的税费收入，吸引5万人就业，并带动周边地区产业结构优化升级。我们从侧面了解到，目前总部基地周边的餐饮、商贸、房地产等产业正在迅速汇聚，房价已由每平方3000左右涨至每平方7000多元。 三、几点建议北京是国家的政治、经济、文化中心，政策、信息、技术、人才等各方面的优势不言而喻。2005年世界500强企业中已有300余家落户北京，中国500强企业有91家总部标定北京，发展总部经济的条件可谓得天独厚，丰台总部基地的建成，也是水到渠成的结果。上海是长三角的龙头，对企业总部具有强磁效应，总部经济发展势头强劲，杭州紧邻上海，既有接轨上海的优势，又有与上海分割市场、错位发展的要求。下城区是杭州的中心城区，集中了省市主要的经济、文化、科研、新闻、金融等企事业单位和中介服务机构，利用武林中央商务区的环境优势，吸引企业总部入驻，具有一定的比较优势。我们认为，下城区培育总部经济，要处理好下面几个方面的问题。1、正确定位。我们认为，发展总部经济要有所为有所不为，从“省会意识”、“本土意识”出发，发展“驻地经济”，应该是下城区发展总部经济的基本定位，主要有三个方面：一是企业定位，以引进本省的大、中型企业，尤其是民营企业、县市的龙头企业为主；二是产业定位，以引进金融、商贸、营销、研发、采购中心、信息传媒等现代服务业企业的地区总部为主，强化金融、贸易地位；三是与钱江新城（杭州中央商务区）错位发展，避免出现钱江新城建成后大批企业迁离下城的局面。2、完善政策。发展总部经济，需要相关配套的、针对性强的政策支撑，尤其是杭州这样的城市，与北京、上海等地相较，在各类资源的饱有量上，明显处于劣势。要吸引企业总部入驻，必须进一步完善政策，在明确界定引进总部企业标准的基础上，从人才、融资、居住、税收、补贴、高级员工落户等方面制定比较完善且吸引力强的政策，既要系统科学、又要便于操作，处理好政策打架和不兑现的问题。3、建好平台。北京丰台模式是总部经济，我们下城区庆春路金融街也是总部经济，武林CBD也是总部经济的一部分。因此，打造CBD，积极发展金融、保险、会计、法律服务、中介咨询、教育培训等各类现代服务业，逐步形成总部经济发展所需要的现代化专业服务支撑体系，是壮大总部经济的必由之路。概括地讲，就是要营造好3个平台，一是金融平台；二是信息平台；三是政策平台。4、整合资源。下城区地幅狭小，土地资源紧缺，不可能象北京丰台、钱江新城那样大规模地开发。政府部门可以通过整合部分商务楼宇、引导部分街区发展总部经济，采取相对集中、分片打造的办法，逐渐形成总部集聚效应。目前，杭州的商务楼宇，大多是分割出售，业主零散，政府部门没有主导权，对部分目标楼宇采取适当的鼓励政策，引导企业总部入驻是行之有效的举措；利用旧城改造、工业企业外迁的有利时机，在下城北部地区规划建设若干“卫星型总部基地”，参照丰台的模式与企业合作开发，改造、扩大现在的（天堂、沈家、华丰、永丰）传统园，或规划新设若干总部楼宇，引进不同产业的企业总部入驻，也是符合下城特点的总部经济发展模式；在巩固金融街（庆春路）、汽车精品街（绍兴路）、女装街（武林路）、商业街（延安路）、丝绸城等特色街的基础上，可以根据中心城区的特点，进一步打造律师街、教育产业街、投资咨询街、动漫街、文化娱乐街、会计事务街等特色街区或楼宇，打造出中心城区特色的总部经济。5、服务宣传。俗话说，天时不如地利，地利不如人和，杭州没有北京、上海的天时地利，打造良好的投资环境，营造一流的服务氛围，发挥无时不在、无处不在的人和优势，是杭州与北京、上海等城市分切总部经济蛋糕的最好宝器。下城只有抢占“服务环境