北京海淀某会议酒店策划报告

*会议中心策划与经济效益分析报告二一三年六月目 录一、*会议中心产品定位6（一）*设置会议中心的必要性61、业内管理单位、企业业务发展的常态需求。62、*发挥行业聚集地作用的要求。73、提升*专业水准的需求。74、前瞻性挖掘项目土地价值的要求。7（二）*会议中心自然人文因素分析81、居翠湖科技园核心，坐拥稀缺山水资源。82、占据北部新区核心区，拥有优越经济区位。83、会议中心功能发挥以*形象树立为基础。84、作为综合园区的功能之一，*规划受限制。95、优美自然环境尚缺竞争力。9（三）会议中心定位101、满足业内需求为先。102、适于进行中小型会议、研讨、会晤和展示。103、城近郊度假会议中心104、会议中心功能设置核心优势突出。105、形象定位“高举低打”11（四）会议中心与*其他功能的关系111、会议中心是*的基本功能之一。112、机房、办公、会议是*规划设计需满足的三个初始条件。123、会议中心的建筑风格统一于*。124、会议中心与园区其他功能的运营联动13二、市场环境调研13（一）国内会议中心的主要形式13（二）典型会议中心调查141、国家会议中心152、北京国际会议中心193、北京会议中心204、北京西御园会议度假中心/静之湖度假酒店225、北京怡生园国际会议中心246、小结25（三）区域内会议中心调查251、北京稻香湖景酒店252、西山应物会议中心273、北京海北绿园休闲度假会议中心294、区域内潜在的会议住宿功能305、小结31三、会议中心经营设想32（一）目标客群圈层321、核心层次322、次圈层333、外层次需求33（二）经营管理模式331、会议中心经营管理课题33（1）硬件管理33（2）软件管理342、会议中心经营管理模式35（1）会议中心经营管理的方式35（2）*会议中心经营管理模式探讨35四、会议空间面积段设计36（一）会议空间人均面积标准361、典型会议人均面积调研36（1）国家会议中心36（2）北京国际会议中心37（3）稻香湖景酒店38（4）参考案例小结382、美国一般会议中心人均会议面积统计数据393、*会议中心会议室人均面积设定39（二）*会议中心最大接待规模讨论401、#业从业企业基本统计402、会议容量分析41（三）系列会议空间设计411、多功能厅422、总部会堂（礼堂、剧场）433、中型会议室434、圆桌会议室445、多媒体教室446、中小型会议室447、董事会议室（VIP会议室）45（四）*会议空间设置汇总45五、会议住宿功能分析46（一）*住宿功能定位46（二）*酒店功能策划原则47（三）酒店客房类型设计471、CEO行政套房472、商务套房483、双人标间48（四）酒店辅助服务面积48（五）工程师公寓：另一种住宿功能481、工程师公寓设想492、规划设计建议49（六）住宿功能总面积规划50六、配套设施分析与策划51（一）配套设施定位51（二）配套设施策划基本原则52（三）餐饮文化名动京城531、打造特色化餐饮标签53（1）就餐环境与菜品优势53（2）“专供”绿色餐饮532、餐饮空间策划54（1）宴会厅54（2）特色餐厅553、会议餐饮面积估算55（四）康体娱乐设施561、康体娱乐项目设置原则56（1）着力打造康体娱乐设施中的优势项目56（2）因地制宜，发挥滨河优势572、星光泳池583、活水健身馆584、地上户外运动设施595、地下休闲娱乐设施596、特色娱乐项目选择597、康体娱乐设施面积估算59（五）各级商业设施601、企业家红酒廊精英阶层社交平台602、商务配套优雅的休闲交流空间613、基础商业配套便利生活服务设施614、商业设施面积估算62七、会议中心经济效益指标试算62（一）经济效益指标分析设定条件621、收益水平设定622、收益扣减项633、进入经营期后使用率预计63（二）固定投资估算631、建筑面积设定642、建筑装修成本643、土地成本644、会议中心（包括商业设施）综合成本65（三）营业期纯收益试算651、第一年纯收益试算652、第二年纯收益试算653、第三年及以后纯收益试算66（四）静态经济效益指标分析661、静态投资回收期662、静态年投资回报率663、盈亏平衡分析664、经济效益指标分析67八、需要深入论证的问题68（一）面积设定需要继续论证68（二）会议中心康体娱乐设施的分析尚显粗浅68（三）经济效益指标分析的假定条件不够精细68（四）分析过程中关于经营管理的论述只是初步设想69*会议中心策划与经济效益分析报告&#业*是在中国#业长足发展十余年后，由证监会批准、中国证券登记结算有限公司投资建设的国内第一家旨在服务#业的行业聚集地。从项目论证开始，*就责无旁贷地承担起提供行业支持平台、促进行业健康发展的使命。着眼项目承载的使命，*规划了全国最大最先进的数据机房，为行业发展提供强大的技术保障；规划了花园式办公和科研空间，成为行业的策源地和智慧舞台。但如果*仅限于数据机房和办公科研用房，那么，在信息化日趋发达的时代，在行业运营与发展越来越依赖连横合纵模式的背景下，缺少会议功能的园区规划将使项目在发挥促进行业发展作用的过程中缺失一个重要的发力点。本文从会议中心定位出发，分析了会议中心建设的必要性和目标客群需求，对产品方案提出策划建议，并对会议中心的价值体系构建予以初步分析。一、*会议中心产品定位（一）*设置会议中心的必要性1、业内管理单位、企业业务发展的常态需求。证监会、中登公司、四大行业协会的政策普及、新产品培训、行业讨论大部分通过现场会议实施。林林总总的证券公司、期货公司、基金公司经常举行销售会议、企业会议，更有数量庞大的上市公司具有企业内部和外部会议交流的现实需求。然而，现实是国内还没有专属于行业的会议中心。2、*发挥行业聚集地作用的要求。*是证监会高屋建瓴绘制的行业聚集地蓝图，以大力推动行业发展为己任，不以经济利益最大化为根本目的。因而，作为国内第一个行业中心，需设置服务于行业内外交流、展示行业形象的会议中心功能，使*成为行业管理单位、自律协会规范、引领行业发展的前沿阵地，成为业内外交流的加速器。3、提升*专业水准的需求。将会议功能以及满足会议需求的住宿、休闲功能整合为会议中心，首先，适应了代表行业形象、保持高品质的要求；其次，作为完整的功能模块，利于提高管理水平，向客户提供专业的会议服务；再次，会议功能因其自身特点，市场风险较大，会议中心整体包装利于树立市场形象，在满足业内需求的同时，参与市场竞争，将市场需求作为补充，降低会议功能的经营风险。4、前瞻性挖掘项目土地价值的要求。*位于北京市十二五规划的“北部研发服务和高新技术产业聚集区”的轴心位置，在北京成片开发产业用地规划中，拥有稀缺的自然资源，距离城市核心区最近。北部新区的发展目标是建设成为具有全球影响力的创新科技园，至2020年，实现总收入5000亿元，35万人就业。可以想见，届时北部新区将是北京市的重要经济增长点，汇集数量众多的前端企业。*不为一时利益所左右，提前布局机房、办公科研和会议功能，作为行业中心和聚集地在未来将极大地促进行业发展，项目的土地价值才可得以充分挖掘。（二）*会议中心自然人文因素分析1、居翠湖科技园核心，坐拥稀缺山水资源。与金融街相距28公里，16公里连接中关村，*与城市核心区保持亲密距离，却临水瞰山、傍依城市湿地，得都市便利，又享稀缺自然山水。*会议中心具有业务发展的区位优势。2、占据北部新区核心区，拥有优越经济区位。*所在翠湖科技园是“中关村北部研发服务和高科技产业聚集区”的核心区域之一，北部新区的目标是打造具有国际影响力的高科技产业区。十二五期末，各行业的前端企业进驻将使区域吸引北京乃至全国关注，携优越自然环境和经济区位，*会议中心的建设有了高起点。3、会议中心功能发挥以*形象树立为基础。会议中心是*的核心功能之一，其市场形象和定位统一于*整体定位，与机房、会议科研功能共生共荣。反之，会议中心市场形象树立也是*定位的决定因素之一，并对*发挥促进行业发展的作用形成不可或缺的支持。4、作为综合园区的功能之一，*规划受限制。纵观北京的会议中心市场，有影响力的项目均有核心竞争优势。有的位于城市核心区，交通方便，设备设施先进；有的依傍水库、森林公园等风景名胜，旅游特点突出；有的以园区设置温泉、果岭取胜；有的设置大面积园林自有天地。*会议中心是综合园区的功能之一，其规划设计因需要兼顾其他功能需求，在园林、建筑规划上的发挥空间有前提限制，即不具备营造超大面积园林的条件，也没有独占性的休闲资源（如温泉）。会议中心突围的方向更多地在于建造精品园林、设置高品质的户外休闲娱乐设施，增强自身竞争力。5、优美自然环境尚缺竞争力。*所处海淀山后地区林密风清、空气新鲜，湿地公园草长莺飞，是人们感知亲近自然的好去处，但这样的自然条件在北京郊区并非稀缺，遑论得天独厚，旅游资源的影响力尚显不足。在这种没有独占性资源的环境中建设近郊会议中心，需更加倚重园区自身的精心规划和休闲设施的配置。（三）会议中心定位1、满足业内需求为先。*是全国#行业聚集地，是业内聚集度最高、高舒适度、环境优美、技术先进的综合园区。会议中心是*的基本功能之一，以满足行业常规培训、现场会议的需求设计会议接待能力，可达到行业内外交流会晤展览展示的规格要求，剩余营业能力接待市场上的中小型会议展示。2、适于进行中小型会议、研讨、会晤和展示。因设置会议中心功能，*具备能力成为行业高端研讨中心、推动政策贯彻的起点、交流沟通的平台，以及展示行业形象的窗口。3、城近郊度假会议中心会议中心依行业需求确定会议接待功能容量，依据会议接待能力确定住宿和餐饮容量，依据参会者需求确定休闲娱乐项目和体量。*会议中心包含会议接待、餐饮住宿和休闲娱乐功能，是功能完整的旅游度假会议中心。4、会议中心功能设置核心优势突出。会议中心的会议空间由一系列面积不等的会议室组成，设施配置先进、环境优雅，可满足不同规格常规会议的面积需求。会议中心风格与*整体风格协调一致，有品质但不张扬，追求舒适但不出位，用料考究设施先进，形象典雅，服务到位，彰显低调奢华气质。休闲娱乐项目突出户外活动优势，突出品味。休闲娱乐项目不仅是被动地满足入驻人员的需求，而是以*竞争优势的高度来设置，形成*的一个特色。会议中心管理体现专业性，依靠专业服务打造会议中心的软形象。在各酒店纷纷重视餐饮服务、推出看家菜的经营理念下，*会议餐饮也要打造自身主打菜系，以此在吸引会议之外的商务会晤，延伸“饭桌会议”。5、形象定位“高举低打”会议中心包装上突出高品质、高品位形象，作为#产业会议中心的形象出现，高举行业形象旗帜。但价格策略和餐饮住宿档次设置不走小众路线，面向市场主流的需求，即形象好不等于价格高，采用“高举低打”的定位策略。依照此思路，会晤场所、住宿、餐饮设置为最高端人群服务的功能，但所占比例很小，其所起的作用不在于对会议中心的经济贡献，而在于标定会议中心品质与品味。（四）会议中心与*其他功能的关系1、会议中心是*的基本功能之一。会议功能是*发挥行业聚集地作用的一个重要支柱，如果弱化或者取消会议功能，*只是行业内进行数据后台处理的大本营和行业单位各自办公的场所，缺失了行业内外纵横联络的载体，在信息经济日益发达的今天，推动行业发展的作用力将受到制约，对*的建设也是一种缺憾。2、机房、办公、会议是*规划设计需满足的三个初始条件。*是一个综合园区，有机房、办公、会议三个核心功能，虽然因为专业要求等原因，该三项功能的面积设置不同，但各项功能作用在项目定位层面同等重要，不应有所突出有所弱化。园区规划需兼顾机房、办公、会议各功能的专业需求，根据各功能的特点科学合理地进行园区布局、规划园林景观。 在园林景观设计中，机房的要求最低，可以理解为会议中心要求最高，向下兼容办公和机房需求，因而，园林景观应在满足会议休闲娱乐需求的情况下与办公的需求相结合。园区商业配套为机房、办公、会议功能提供完备的工作和生活保障，其设置以充分发挥机房、办公、会议功能，并保持经济性为前提。3、会议中心的建筑风格统一于*。*会议中心不是独立的会议设施，其风格确立是统一于*整体设计风格的。建筑形式上，需选用协调的材质和色系，建筑立面的基本元素也须一致，以建立完整的园区形象。为丰富形象，各功能的建筑形态和体量有变化，为了避免互相影响而保持相对独立，并且形成明确的功能逻辑和识别性，重要的是在园区肌理上保持有机联系。4、会议中心与园区其他功能的运营联动*作为行业聚集地作用的发挥不是机房、办公、会议功能的简单叠加，而是各功能的有机整合。*是数据处理基地，是行业中心、窗口和风向标，起到保障、沟通、整合、展示的作用，有条件、有必要组织行业内的专业、业务联盟机构，比如数据信息共享机构、发包联盟、科研联盟等组织，以及某些业内精英的个人沙龙组织（类似于百位企业家成立的阿拉善SEE生态协会之类的沙龙）。为一些机构的固定会议（如中国结算公司的基金注册登记数据中央交换平台培训会议）提供方便之门。机房、办公功能促进这些组织的形成，*会议中心为这些组织提供沟通、活动、展示空间，相互助力。二、市场环境调研（一）国内会议中心的主要形式国内被称为会议中心的场所主要有以下几类：一是专业的接待会议团队的设施或者建筑，主要包括会议设施、餐饮设施、住宿设施，或者带有一定的展览空间，如北京国际会议中心；二是会议功能比较强的酒店、度假村，如九华山庄、中信国安第一城；三是酒店内专业接待会议的设施、建筑，如北京国际饭店的国际会议中心、温度水城的会议中心；四是大学等单位内部的会议室或会议室群；五是新建成的、既有很强的会议功能，展览设施也过硬的建筑或建筑群，如国家会议中心等。随着经济的快速发展和社会的不断进步，人们越来越倾向于将会议、旅游、展览、度假、休闲、娱乐、体育等结合起来，这种趋势催生了一个新的载体 “度假会议中心”。 其特点主要有：一是自然环境优越，或直接建设在风景名胜区； 二是会议接待功能强大：会议功能、附属展览功能、住宿功能、餐饮功能等；三是休闲、娱乐、旅游、体育、购物、美食等功能突出；四是总体规模有不断增大之势。（二）典型会议中心调查为考察北京地区会议中心发展状况，分别选取城市核心区和郊区具有代表性的会议中心深入调研，重点调研各项目对自身优势的塑造以及市场接受程度。1、国家会议中心国家会议中心位于北京奥林匹格公园中心区，紧邻鸟巢、水立方和国家体育馆，总占地约12.22公顷，总建筑面积约53万平方米。其中会议、展览面积27万平方米，主体建筑地下2层，地上8层，高42米，长398米，宽148米；配套设施建筑面积约26万平方米，包括2座酒店、2栋写字楼、商业等建筑。国家会议中心有大小不等的会议室100多个，满足从20人到6000人不同规模的会议、宴会、演出、新品发布、公司活动等多功能需求。会议室的形式有：大会堂、宴会厅、报告厅、会议室、VIP室、多功能厅。A、大会堂，6400平方米，可拆分两段分别使用。B、宴会厅，4860平方米，可拆分为三段单独或组合式使用，最多可容纳4200人。C、报告厅，容纳350人。D、多功能厅，共设3个，面积分别为594、648、594平方米，可容纳500-550人举行会议。E、会议室，面积设置在45-450平方米之间，使用不同类型的中小型会议。根据会议性质不同有剧院式、回型及U型等形式的室内布局。F、VIP室，分布于各个楼层，面积从35-100平方米不等，可以单独用于高层会晤，可也作为大型会议的高层临时休息室使用。国家会议中心会议室功能的规划思路清晰，设置了多个面积段的会议空间，并且能够实现灵活的组合，可满足各种性质多种面积需求的会议功能。会议中心提供的各种活动所需的服务，除宴会、大堂吧、咖啡厅、茶吧、美食店等餐饮休闲服务外，还提供如下服务：A、广告发布：设立了多个广告位可发布广告。B、商务中心：提供办公服务如传真、复印、上网、打印、电话卡、印刷、刻字、现场写真、名片制作及旅游订票服务。C、物品租赁：灯光、音响、同声传译、家具、电器、鲜花等会议展览用品。D、通讯网络：无线网络信号全区域覆盖。E、搭建制作：背景板制作、喷绘、晚会装饰服务。国家会议中心的规划也较多第贯彻了环保理念，主要有体现在：国内最大的中央吸尘系统，总长15.8公里，无污染噪音小，现场无气味、无死角；北京第一例采用厨余垃圾搜集系统，厨余垃圾通过压缩、真空包装进入管道，排出的废气经过除尘、吸附、除臭等处理，系统覆盖所有的厨房、餐厅；屋顶的虹吸式排水系统将雨水排放到场馆的9个搜集池，经过中水回收利用中心处理后用来浇灌绿地；西侧幕墙上部设置了电动可开启窗，配合室内装修，优化气流路径，使内街和展览厅成为自然通风区域，一年可有50天采用自然通风。国家会议中心作为国内规格最高的会议设施，占据天时地利人和的优势，市场接受度高。据现场调查，国家会议中心进入经营稳定期后，全年的场馆使用率约可超过50%。会议空间的纯租金（不包括召开会议的设备、布展、物品等费用）根据会议室面积大小而不同，基本上会议室面积越大单方租金越低，大致情况为：81平方米，30人会议，6000元/天；594平方米，500人会议，40000元/天；2800平方米，1500人会议，元/平方米。为增加会议功能租金可比性，可计算出会议室每日单方租金约在57-74元/平方米。2、北京国际会议中心北京国际会议中心位于朝阳区北辰东路8号。北京国际会议中心拥有48间会议室和5000平方米展览面积，据介绍，近年来每年承接的会展活动约1000个。会议室面积设置从44-1900平方米不等，有多功能厅、固定座椅的高级会议室、阶梯式会场、贵宾厅等多种形式。2002年北京国际会议中心与北辰五洲大酒店进行战略整合，会议中心的住宿、餐饮服务由五洲大酒店承担，使会议中心的运营能力得到有效提升。北京国际会议中心的会场租赁价格与国家会议中心基本处于同一个水平。3、北京会议中心北京会议中心位于朝阳区来广营西路88号，毗邻北五环，是五环内最大的园林式会议接待单位。总占地平方米，其中园林绿化占总面积的66%，园区内有近60000平方米的水域。园区内设有7栋客房楼，1000余间客房，有一个1800人的会议报告厅和56个不同风格的会议室。该会议中心的一个显著优势在于五环内交通出行极为方便的区位建设了难得的超大面积绿化和中心水景园林。该中心的另一特别之处在于建筑外观朴素无华，但内部装修却华丽奢侈，形成反差。该中心不仅提供高标准装修的会议住宿环境、优美的园林景观，还设有丰富的康体娱乐设施，有歌舞厅、游泳桑拿、保龄球、网球、台球室、乒乓球、沙狐球、射箭、模拟仿真射击等项目。北京会议中心的会议室和客房分散在9栋楼里，每栋楼的装修档次有差异。高级别的会议室租金基本在40-60元/天的水平。4、北京西御园会议度假中心/静之湖度假酒店北京西御园会议度假中心和静之湖度假酒店毗邻，位于昌平区兴寿镇桃峪口水库自然风景区北岸。这两个项目建于山麓水岸，所处区域自然风光和空气质量上乘，藉此吸引单位个人来此开会度假。西御园会议度假中心即北京市西城区干部培训中心，满足建设单位和其他政府机构的会议需求之余接待市场客户，该项目设大中小会议室10个，大会议室可承办240人会议，中小会议室可接待120人以下的会议。该中心拥有124套客房，并建有一坐5500平方米的康乐部，内设游泳馆、桑拿房、网球馆、保龄球馆、台球厅、沙狐球馆、羽毛球乒乓球综合运动馆、迪厅、游戏机房、KTV包房、棋牌室等娱乐项目。另设有一个半封闭式篮球/排球/五人制足球的复合场馆。依托自然风景区，提供丰富的康体娱乐项目，是该中心吸引客户的重要手段。静之湖旅游度假酒店集会议、客房、餐饮、娱乐于一体。园区依地势错落修建成别墅群模式，大面积的景观做庭院化处理，与风景区相辅相成，内容丰富的温泉养生价格适中，是其市场竞争的重要砝码。两个项目住宿和会议的价格相近。标间住宿350元/天；大会议室5600元/天；中型会议室2100元/天。5、北京怡生园国际会议中心北京怡生园国际会中心位于顺义区潮白河畔，奥林匹克水上公园北侧，占地近27公顷，由一座主楼、四组客房楼、八栋别墅组成，是2008年北京奥运会签约酒店。该中心拥有50-888平方米会议室20间，可承接10-1000人的会议，依据会议室设施的品质及面积不同，每日租金范围为36-48元/平方米。该中心园区围绕23000平方米的人工湖进行布局，八栋别墅分别建造成日式、美式和西班牙式。异域风情别墅临湖而建，与精致园林相辉映，美轮美奂。6、小结北京各类会议中心散落在城区以及远近郊的各个方位，数目庞大。各会议服务设施会根据自身区位、设备设施的优势塑造竞争力。经营情况较好的项目，除地处繁华地段土地稀缺的国家、行业会议中心外，均非常重视园林和环境的打造，可以认为，优美的景观绿化已经是成功经营会议服务设施的基础条件，单纯依靠园林已经难以支持在竞争中生存和发展。会议服务设施的发展方向在于对自身拥有资源的充分挖掘、增强服务设施特色和提高服务层次上。休闲娱乐项目对会议中心而言不可或缺，各类会议中心基本配置了球类、游泳健身、KTV棋牌娱乐，有条件的会议中心还设有温泉和水疗设施，也有仿真射击、壁球等一些较为少见的娱乐种类。考察市场上的休闲娱乐设施对*产品策划的启示是，在设置辅助会议功能的娱乐项目时，除考虑网球、沙狐球、乒乓球、游泳、棋牌、KTV、台球、保龄球、水疗等常用设施之外，还应有针对性地设置一至两项市场上较为少见、可形成自身竞争优势的项目，如攀岩、壁球、模拟海滩等项目，以适应业内人员接受新鲜事物快、乐于接受挑战的性格特征。（三）区域内会议中心调查1、北京稻香湖景酒店稻香湖景酒店在自然保护区内打造了一个野趣盎然的会议度假园区。酒店总占地42公顷，建筑面积只有8万平方米，设有一个1620平方米的大宴会厅、28个中小型多功能厅和442间客房。酒店园区内大面积的水域中散养着多种水禽，增添了许多亲近自然的乐趣，园区还设有网球、羽毛球、乒乓球、斯诺克台球、美式落袋球、沙狐球、电子游戏、棋牌室、KTV、保龄球、篮球机、飞镖机、桌上足球等康体娱乐项目，并建有垂钓园和温泉会馆等休闲养生场所。目前，会议设施的价格大致为：五星级设施：1200人会议厅 21000元/日100人会议厅 6000元/日45人会议厅 3300元/日15人贵宾室 3000元/日四星级设施：300人会议室 6400元/日100人会议室 2400元/日60人会议室 2000元/日按照面积折算，五星级会议设施的日租金在40-50元/平方米，四星级会议设施的日租金多在18-36元/平方米之间。住宿价格大致为：五星级设施：标间 700元/天套间 1300元/天行政套房 1800元/天四星级设施：标间 500元/天套房 800元/天豪华套房 900元/天上述会议、住宿设施价格是近期现场调研取得的信息，因*与稻香湖景酒店具有环境和区位的可比性，所以其实现的价格对*收益估算具有较强参考价值。同时，稻香湖景酒店也是*会议功能的直接竞争者，其会议、住宿设施在同一园区内区分不同档次、不同价格的做法也说明对于客户需求，除适应外，还应适当引导。2、西山应物会议中心北京(西山)应物会议中心是一所四星级标准的会议型酒店，位于北京市海淀区航天城永丰高新技术产业基地内，与西山相邻而座，占地总面积约100亩，总建筑面积约7万平米。是涉密会议定点协议单位（不接待涉外会议）。该会议中心隶属于中科院九所，以接待系统内的会议住宿和周边企业会议为主，会议设施和住宿条件、休闲餐饮娱乐项目设置没有突出优势，收费周经济路线，属性价比较高的中小型会议中心。酒店设113套不同类型的客房，分标间和套件两个档次，但套件不对外接待客户，仅供系统内使用。休闲娱乐项目有：篮球、网球、乒乓球、羽毛球、台球、保龄球、健身房、洗浴桑拿。会议设施包括：容纳500人的演出厅；报告厅可容纳120人；并有20-60人的高档中、小型会议室6间。可进行宴会、报告会、研讨会、新闻发布会等各种类型的会议活动和大小型培训活动。配套商业包括：商务中心、商品部、票务中心，为住宿和会议客人提供商务服务。会议住宿报价如下（折后价）：30人会议室 3000元/天50人会议室 4000元/天120人报告厅 8000元/天500人演出厅 16000元/天标间住宿 388元/间粗略估计，会议室日租金在20-50元/天区间。3、北京海北绿园休闲度假会议中心度假村位于海淀区永丰科技园永丰产业基地辖区，占地12万平方米，是北京市政府定点采购单位。建设标准为四星级。项目定位为餐饮、客房、洗浴、娱乐、商务、会议、垂钓于一体的大型综合度假村。服务优势为：餐饮菜系丰富，汇集了官府菜、粤菜、川菜、农家菜；大型SPA水疗馆和大型四季垂钓园，尤其以鱼类品种齐全的垂钓乐园取胜。该会议中心定位明确，主打乡村风情，功能设置围绕休闲舒适展开。该会议中心共有7个中小型会议室，可举办15-80人的会议，另有一个报告厅可容纳400人。住宿会议价格如下（折后价）：15人会议室 1500元/天80人会议室 3000元/天400人报告厅 5000元/天标准间 280元/间套房 680元/间该会议中心餐饮休闲项目在营业收入中所占比重较大，住宿和会议室的收费采取低价原则，粗略估算，会议室日租金在15-45元/天之间。4、区域内潜在的会议住宿功能区域内现有已经营业的会议中心（包括具有会议功能的酒店）外，仍有潜在的会议功能供给。北部新区将在核心位置建造一个35万平方米的商业中心，据北部新区开发建设委员会介绍，位置选定在翠湖科技园的中心，尚无具体规划，但可以确定以办公、商业、会议展览、休闲娱乐等业态为主，建设期稍晚于*。从位置上看，该商业中心与*毗邻，规格档次上因整体规模大、北部新区定位高，所以可以预见会追求高品质，同时也可预见，该商业中心会采用市场化开发运作模式，可保证开发运营的专业水准。现下掌握的资料显示，已经规划完毕的翠湖科技园进驻项目中有些项目也设计了会议、展览展示、培训等功能，如人寿研发基地、华为研发基地、央行清算中心。这些企业实力雄厚，应对园区的规划建设寄予厚望并投入重金精心建设，目前尚我从判断这类会议接待功能是否会对市场公开。现也难以确认北部新区后期规划的园区项目是否包含会议功能。5、小结项目所在区域现有会议功能以宾馆酒店的会议设施为主，西山位置也有个别企业的培训基地，会议功能多处于旅游、休闲娱乐功能的附属地位。区域内具有住宿功能的生态园、度假村和宾馆密度比较大。会议功能尚欠规模。现有会议中心的会议、住宿定价标准因地理位置、设备设施档次、项目定位有较大差异，考虑*高标准定位和精品园区路线，定价的平均值拟取为：会议室 40元/天平方米；住宿 700元/天间。项目区域在北京市的产业规划蓝图中被视作发展重点，起点高、立意高，现有和未来的项目中会有高规格的会议中心，这一现实对*会议中心的影响是双向的。首先是直接竞争关系，尤其是争夺区域内企业的会议客源竞争将非常激烈；其次，一定数量的会议设施集中在北部新区，可形成规模效益，在良好的自然环境中形成北部新区会议集群，将提升区域知名度和地位，*会议中心将是在良性竞争环境中的受益者。相对于区域内市场化的会议中心（如计划中的商业中心会议功能）和大型企业系统内的会议中心，*会议中心与其处于相同的自然环境和竞争环境中，树立具有区隔性和竞争力的市场形象将是直接竞争中获胜的不二途径。*会议中心的核心竞争力有三：高定位综合园区、高品质园区；精品园林、高档次休闲娱乐设施；专业化会议服务。三、会议中心经营设想会议中心的定位对项目建成后经营起着决定性作用，也是决定经营管理模式的依据之一。（一）目标客群圈层1、核心层次证监会、中登公司、四大行业协会的政策宣贯会议、新产品培训、学术交流、行业展览、业内会晤、外事活动等会议需求是*会议中心首要的服务目标，也是天然使命，是必须高质量完成的任务。纵览核心客户圈层的常规会议需求，其最大规模约定了*会议中心的接待能力，也是*会议中心设计会议室组合的首要依据。2、次圈层*会议中心其次可以满足在京上市公司、证券公司、期货公司的企业会议需求，以及*的地缘需求。*按照行业聚集地标准规划建设，高居行业形象旗帜，享有声望。*会议中心是举办业内企业会晤、企业会议的理想选择。*会议中心因高规格建设标准、专业服务，建立高品质项目形象，可满足众多北部新区实力企业的会议要求。地缘企业是*会议中心重要的客群组成部分。3、外层次需求*会议中心建设期与北部新区同步，届时北部新区受到关注，*会议中心以行业交流平台的形象，凭借高品质的硬件设施和专业的管理参与市场竞争，提升*知名度的同时创造经济效益。外层次的需求不确定因素大，市场风险大，但是*会议中心目标客群的有益补充，是检验项目实力的标尺。面对市场需求，需要以市场化的会议营销手段挖掘市场潜力。（二）经营管理模式1、会议中心经营管理课题（1）硬件管理硬件管理包括：常用设施及装备应有足够的维修保养，比如场馆、水电供应、通讯系统等；紧急事故应变系统保持正常运作，比如消防系统、播音设备等；提供适合及足够的家具、器材和设备；保持场地清洁及适当的废物处理能力。有效控制设施的运作成本。（2）软件管理会议中心软件管理包括：专业管理人才培养，包括专项的会议营销和会议中心资产维护、管理人才等；保证优质服务水平，通过服务标准的制定、服务过程的培训监督考核保证会议中心优质软环境；展馆资源配置，按照会议行业的经营规律，科学配置会议中心的人力物力，提高使用效率，比如采用外委的方式在淡季减少人员投入；运用科学合理的价格策略和体系，根据市场情况、行业周期以及自身情况采用适宜价格策略；客户关系维护， 会场使用者、同业、上级部门、行业管理部门和行业协会都是会议中心的客户，客户关系管理已经独立成专门的学科，维护和处理好各类客户的关系，是项目良好运营的必然要求。2、会议中心经营管理模式（1）会议中心经营管理的方式考察市场上会议中心的经营管理模式，主要有三种。其一，自营。会议中心的建设方自己组建经营团队，独立核算进行经营，见之于房地产开发公司或者酒店会议管理公司，乃至大的企业集团自建或购买会议中心产业自行运营，这种模式在当前的会议市场上占有很大比例，大至国家会议中心，小至数量庞大的民营旅游度假会议设施都是这种模式。其二，联营。即会议中心的所有者与专业的会议中心管理公司组建独立的法人机构来管理运营会议中心。联营各方依照约定行使管理权，获取经营收益。其三，委托经营。即按照所有权与经营权分离的理论，会议中心的所有者将会议中心的经营权委托给专业的管理公司进行经营，管理公司承担经营风险，接受所有者专门机构的监督。房地产开发公司投资开发会议产业并持有经营时，比较倾向于采取此方式进行经营，以便专注于自己擅长的地产开发。政府投资开发的会展中心也较常采用此方式。（2）*会议中心经营管理模式探讨对于自营模式，*需从零组建会议中心的管理团队，要达到较高的专业水准有比较长的路要走，工作难度比较大。而且，根据专业地产开发的经验，在会议中心规划设计阶段，会议管理人才就需要参与，来保证会议中心规划设计的先进性和对建成后运营的适应性。这对*在时间和人才储备上都是考验。对于联营和委托经营模式，*会议中心促进行业发展、让利为证监会、中登公司服务的特点对于专业管理公司而言难以接受，在操作层面也有实施困难，因为专业管理公司的性质是追求经济利益最大化，它的长项是市场化的运营。再者，*微利经营的目标限制了联营和委托经营模式中与专业管理公司进行分成的利润空间，对专业公司的吸引力不大。鉴于*会议中心的实际情况，可考虑自建管理团队经营，聘请专业管理公司顾问的形式进行管理。自身的管理团队实施会议中心的经营，对经营效果负责。管理顾问公司负责专业人员培训，管理流程和服务标准制定，以及专业化建设的建议，在会议中心的规划设计阶段参与方案优化。四、会议空间面积段设计（一）会议空间人均面积标准1、典型会议人均面积调研（1）国家会议中心国家会议中心的大小会议室100多个，适应20-6000人不同规模的会议、宴会、演出和展览。会议空间的规划非常重视空间的多用途，多数的大空间可以分割使用。主要的会议空间设计指标统计如下：场馆面积（M2）最多容纳人数（人）人均面积（M2/人）会堂640057001.1 其中A段360032001.1 B段280025001.1 宴会厅468040001.2 其中A段162013001.2 B段162013001.2 C段162013001.2 多功能厅183615501.2 其中A段5945001.2 B段6485501.2 C段5945001.2 201室54301.8 207室81601.4 305室135801.7 308室3062501.2 310室3753001.3 上表可见，国家会议中心会议场馆人均使用面积范围为1.1-1.8平方米/人，会议室总面积越小，人均使用面积越大。国家会议中心还在各层设置了10个VIP会议室，面积分别为35、45、60、65、100平方米，以65、100平方米居多。（2）北京国际会议中心北京国际会议中心设置48个会议室，面积44-1900平方米不等，可接待多种规模的会议和展览。该中心会议场馆主要面积设计如下表：场馆面积（M2）最多容纳人数（人）人均面积（M2/人）1号会议厅190023000.8 2号多功能厅110010001.1 5号多功能厅15008001.9 201多功能厅4503501.3 203多功能厅5705001.1 301室80601.3 305多功能厅4503801.2 307多功能厅1851201.5 308室150483.1 310多功能厅80601.3 202VIP66135.1 该中心3个VIP室，其中2个66平方米，1个44平方米，固定桌椅的会议室如308室人均使用面积3.1平方米，其他会议室人均使用面积在0.8-1.9之间。会议空间的设置上可拆分使用的多功能厅仍占优势比例。（3）稻香湖景酒店该酒店设有一个1620平方米的大宴会厅，28个中小型多功能厅，分南北两区，南区五星级标准设计，北区四星级标准。会议空间共设3个贵宾室，其中2个60平方米，1个52平方米。四星级北区会议空间的面积设计除一个固定座椅会议室人均使用面积2.5平方米外，其余在0.9-1.9平方米/人范围之间。（4）参考案例小结上述参考案例为北京地域内规划理念比较先进或已经多年实践检验的会议设施，具有借鉴意义。阶梯会堂的人居面积在0.8-1.1平方米之间；可活动座椅会议室的人均面积范围大至为1-1.8平方米；固定座椅的圆桌会议室人均面积大致为2.5-3.1平方米；VIP室的面积设定比较灵活，最小的35平方米，最大的100平方米，以60平方米的居多。大多会议中心都很重视会议空间的多功能使用，项目经营过程中，多功能厅因其可分割出租，用于会议、宴会、展览、酒会娱乐等功能，可有效地提高设备使用率。2、美国一般会议中心人均会议面积统计数据据肯太思酒店设计研究独立机构统计，在美国一个中型会议中心的会议空间人均面积大至是：300人的多功能厅人均面积1.2平方米；40-120人的固定桌椅会议室人均面积2.5平方米；24人的小型固定桌椅会议室人均面积3平方米；自由交谈室（贵宾室）人均面积2.2平方米；多功能厅的休息室及设备支持区的面积不小于多功能厅面积的20%。3、*会议中心会议室人均面积设定相对于国家最高规格的会议中心，*会议中心没有必要在规模上赶超，由于对经济性和项目建筑面积的限定，会议空间人均面积也没有必与国内顶级会议中心标准和国外的标准相比盲目求大。从实用性和保证品质的角度考虑，会议室的人均面积标准拟按如下规则设定：多功能厅和阶梯会议室人均面积1-1.4平方米；中小型会议室依据规模和档次设置人均面积取1.1-1.9平方米；固定桌椅的圆桌会议室人均面积取2.5-3平方米。VIP室（董事会会议室）取50-100平方米。（二）*会议中心最大接待规模讨论*会议中心以服务#业的常规会议为首要任务，因此可以业内最大规模的会议确定会议接待容量。1、#业从业企业基本统计据中国证券业协会2011年12月8日公布的数据，全国共有证券公司109家，其中北京注册18家。据中国证监会2011年11月10日公布的数据，基金管理公司共计68家，其中北京10家。据中国期货业协会公示的材料，共有163家期货公司具有从业资格。据中国上市公司协会公布的材料，至2011年8月，全国共有上市公司2273家（A、B、H股），其中至2011年4月30日北京上市公司177家。2、会议容量分析证券公司、基金管理公司、期货公司数量总和为340家，与证券金融政策相关的全业大会的规模可以参照此数值考虑，若业内会议每家公司出2人，加上会议组织单位，与会人数将达到700人。由此，初步设定会议接待容量为700人，此等会议规模对中小型会议中心而言，无疑是一个庞大数字，而且这类会议的举办此时不多，故考虑按照多功能厅的形式建设，不召开大规模会议期间，多功能厅拆分为三段使用，每段可召开二百余人的会议。据了解，证监会更多地是组织证券公司和基金管理公司的新产品介绍和政策宣讲类型的会议，证券公司和基金管理公司数量计177家，若每家公司有2人出席会议，参会人数达到354人，考虑会议组织单位参会人数，并为行业发展留出10%的提前量，将固定座椅的会议礼堂规模定为400人会议。在京注册的证券公司、基金管理公司和数量众多的上市公司，是中小型会议室和董事会会议室（VIP室）的潜在用户。（三）系列会议空间设计系列会议空间的设计思路是，以满足业内常规会议的最大会议空间界定会议中心的接待容量，会议室的数量以中小型为主，但考虑到人数很少（比如20人）的会议很容易在主办方的办公地点实现，所以中小型的会议室容量不应过小。特殊用途的小规模会晤空间，如董事会议室（VIP会议室），保持较高的档次，适宜于会议与宴请休闲结合的高端会晤。1、多功能厅会议中心最大的会议空间，标定了会议中心最大的会议接待容量。数量：1个。用途：证监会最大规模的业内会议，大型集团企业的大型会议，小型展览展示，大型宴会。最大会议规模：700人。人均面积：1.2平方米/人。会场面积：840平方米。功能：活动作业和主席台，可拆分为三段独立使用，该会议空间可举办200人（多功能厅的一段独立使用）、400人以及700人的会议。设备设施：设置贵宾休息室和卫生间，视听设备包括会议电视终端设备、同声传译、话筒、扬声器、图文摄像机、付诸摄像机（景物摄像等）、投影设备。2、总部会堂（礼堂、剧场）数量：1个。会场形式：固定座椅阶梯式会场。用途：证监会、中登公司的新产品培训、业内政策宣贯，业内机构的年会、销售会议、学术报告、发布会、演出。容纳人数：400人。人均面积：1.4平方米。会场面积：560平方米。设备设施：设置贵宾室休息室、化妆间、卫生间。配备同声传译系统、影音播放系统，具备接待高级会议和活动的能力。会场在环境设计（温度、湿度、设备噪音控制）、会场布局（会场四周的景物和颜色、以及桌椅的色调；监视器、摄像机、扬声器的