商品房取得“五证”过程

商品房取得五证过程房地产商具备什么条件才能销售商品房呢？根据国家有关法规的规定，必须获得五种特定许可证，这五种特定许可证就好像是房产销售的绿卡，缺一不可。房地产商在销售商品房时应具备五证即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、和商品房销售许可证。1、国有土地使用政 本证是证明土地使用已向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。按照城市房地产管理法的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。否则房地产商不得转让房地产。有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为按照有关法律规定，集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商，还要按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。有的房地产商获得某块地的土地使用证，但合同约定的土地用途不是建造商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上建造可在市场上销售的商品房，这种情况也是不合法的。2、建设用地规划许可证 本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前。经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。未取得建设用的规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。3、建设工程规划许可证 本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发建设工程规划许可证的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，对有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。4、建设工程施工许可证 本证明建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂地生产活动，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证地不得擅自开工。5、商品房销售许可证和商品房预售许可证 本证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，城市房地产管理法规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记，领取商品房预售许可证后，才能预售商品房。此外，房地产商在销售商品房时，如房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书。 关于销售策划的专业知识 一、销售模式1、低价开盘 低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。特别在楼盘的综合性能不强，项目的开发量相对过大，绝对单价过高，市场竞争激烈，类似产品多的情况下，更应考虑。低价开盘有力点是：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于内务周转，资金快速回笼。但低价开盘也有不利点，如首期利润不高，楼盘形象难以很高提升等。2、高价开盘 高价开盘是指楼盘第一次面对消费者，以高于市场行情的价格公开销售。其条件是：具有别人所没有的明显楼盘买点；产品的综合性能上佳；公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊表现为：便于获取最大的高利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢；便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产；但日后价格的直接调控余地少。3、一次性付款 这是在以前供不应求的卖方市场时最为常见的销售方式。在现在买放市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。4、分期付款 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。对客户来说免息分期付款最合心意，而且越来越好，但对开发商来说却很不利，损失点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在淡市比较吸引人的销售方式。5、银行按揭 这是目前最普遍使用的付款方式，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。银行按揭业务在国内发展非常迅速，这是因为它符合广大人民的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效手段。6、无贴息返本销售 购房者购买物业后到不定期时期后（一般是1020年）发展商按原价将本金免息返还给业主，而房屋产权仍归业主所有。这种销售方式往往是在社会经济发展稳定和法律保障健全的形势下才会流行。此种方式现在已经被禁止。7、先租后售 客户可以先租住，到客户认为有能力买下房屋产权时，开发商将如数退还此前的租金总额，并且按租住房时议定的房价出售。这是在淡市下常用的有效手段。先租后售的另一种情况是，租住不一定就是购买者，发展商可以先将物业出租，而后再找购买者，购买者购买后发展商此前所收的租金总额连同对租额的权力义务一并转交给购买者，此种情况下的购买者一般都是投资者。8、售后返租 此种销售方式是，购房者买下物业后将物业返租给发展商，租价和租期由双方议定，同的，购房者也可以选择分期付款。此种方式适合于投资者。此种方式现在已经被禁止。9、以租代售 有意购房者的客户先租住，按月交租金，等租金总额达到当初议定的房屋总价（连本带息）时，房屋产权归该客户所有。这种销售方式对发展商不利，但另一方面其市场承载面却极其广泛。回购销售客户购买房屋一定时期后，如对物业不满意，发展商保证按原价甚至原价加利息回购。10、回报销售 购房客户须支付部分房款（一般是30），但暂不入住，一定期限后（一般是710年），此房产归客户所有，等于是发展商用70的房款回购前十年的房屋使用权。此种销售方式对那些具有较充实的储蓄而又希望能够保值的人具有很大的吸引力。二、价格与税费1、均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高城物业推出的不计楼层、朝向、以2800元/m2统一价销售，即以均价作为销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。2、基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。3、起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表元/m2起售，以较低的起价来引起消费者的注意。4、预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。5、一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方和卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。6、诚意金 是指商品房在未取得预售证之前，开方商收取客户可退回的款项。客户交纳诚意金一般可以获得开发商的折扣承诺，即到开发商取得预售证而公开发售时，客户可以凭此额外折扣购房。开方商收取诚意金的目的有以下几个：取得部分流动资金；吸引客户对楼盘情况的长期跟踪和熟悉；试探客户的需求以作调整改进；试探客户接受的心里价位；吸引炒家的进入。7、定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国有关法律法规的规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20。如果购房者交了定金之后改变注意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。8、违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只有当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。9、土地开发费 每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）。10、住宅单位综合造价 每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/m2）。11、公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和公用设施、设备的维修、养护。12、银行按揭 是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。13、契税 是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让（土地使用权转让包括出售、赠与、交换）都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。14、印花税 是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。三、开盘前的准备工作 公司在推出一个楼盘（房产个案）时，在开盘前作好充分的案前准备是非常必要的。只有案前工作做好了，才能顺利地完成好后面的销售任务。一般在作案前准备时，先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。 案前工作一般要完成四大项目：建筑设计的确定、工地现场的布置、策划执行、业务执行。1、建筑设计的确定 一块地块在确定下来后，发展商首先要根据设计院的竞标方案，确定小区的规划方案。销售部可以根据自己在实际销售过程中遇到的情况，参与到建筑设计的讨论中去。建筑设计包括：小区规划、平立面、面积、建材设备、总平面图、效果图、模型、证照和补充条款等。首先要尽快与发展商敦促设计院将总平面图（扩初）等确定下来报政府有关部门进行审核。至于景观，发展商可以委托设计院设计，也可以请外面专门的景观设计公司进行设计。在完成图纸方案设计的同时，可以同时对效果图、模型等进行厂商联系。一周内完成草图和样品。效果图将在三周内完成上色与点景的工作。至于模型，在样品出来后，销售部要对其进行严格的审核，因为一个好的模型，可以直接反映出小区的规划与品质，使客户产生身临其境的感觉。模型的作业时间一般也需三周。2、工地现场的布置 工地现场的布置分为：场地平整；售楼处的设计、建造、装修；停车场、入口地面、庭院的建造；现场主看板的制作；户外看板的选点制作；罗马旗的设计与制作；售楼处内空调的购买；电话的申请；控台的制作；销售道具与户外灯光的设计选购等。其中现场主看板与户外看板的选点制作以及售楼处的设计与建造是较重要的部分。因为是通路，这些都需要发展商的大力配合，而罗马旗则需要策划部门的通力合作。工地现场的布置应在开盘前完成，一般需要约两个月。3、策划执行 在案前的准备工作中，策划部门扮演了什么角色呢？在工作进度表中，专门有一大项为策划执行，即为策划部需配合项目。有案名、LOGO、楼书、海报、派夹报以及DM、名片、信封、手提袋、媒体计划、NP等。案名及LOGO的提报，策划部应在建筑设计开始讨论的同时进行，在两周内完成。楼书、海报、派夹报、DN等，则应在设计确定后，开始进行文案的设计，然后是排版、发包印刷，一般在一个半月内全部完成。整个销售过程中的媒体计划，策划部应在开盘前一个月先制定出一个初步计划，然后在一个月的预约时间内，再视情况作相应的调整。第一拨的NP稿，应在开盘前两周提前完成，因为第一拨的NP稿是个案打响第一炮的关键，应仔细斟酌。由上所述，可以看出，策划部再案前工作中，起了非常重要的作用。4、业务执行 案前还有一个最重要的事项，就是义务执行里的销讲制作。销讲的制作应在案前开始时先进行资料收集，然后制作。约在一个月内完成。售楼处的建造等完毕后，待人员进场，开始熟悉销售讲习、进行销售演练。与发展商的合同讨论和定价也是业务执行中较重要的一点。其他如：人员确定、办公用品的购置，则是需管理部（办公室）配合的项目。了解了案前作业的流程，制定好案前作业的时间，我们就可以在案前工作进度表上把什么时段完成何种事项都标注上去。一目了然，便于时间的控制，很好的完成案前工作。 六、某楼盘按揭须知举例本楼盘为一广东省楼盘1、申请人条件（1）申请人必须是年满18岁的中国籍（包括港、澳、台）具有独立民事能力的个人；（2）与发展商已签订正式买卖合同，并同意用所购房产作抵押；（3）有固定职业和稳定收入，能偿还贷款本息；（4）业主年龄加按揭年限不得超过70岁。联名供楼时，贷款年限以年幼者计算（年幼者必须在18周岁以上且有固定职业和稳定收入，否则以年长者计算），业主年龄加按揭年限超过70岁的或未加按揭年限不到18周岁的必须由另一位共同申请人提供担保。18周岁以下未成年人士不能单独申请按揭贷款。2、借款人申请住房按揭贷款须提供的资料（包括元原件及A4纸复印件）（1）身份证件：a、国内人士须提供身份证和户口簿原件及五份复印件（户口簿复印件须首页及业主联）；若为集体户口，可提供加盖单位公章的集体户口复印件；非本市户口人士须同时提供本市户籍联系人地址及电话（附身份证复印件）。B、港澳同胞须提供身份证、回乡证原件及五份复印件。C、台湾同胞须提供身份证、护照、台胞证、来往大陆通行证及五份复印件。D、外籍人士须提供身份证、护照、居留权证及五份复印件（其中身份证、护照须经过我国公证处办理认证并翻译成中文）。 （2）单位开具的收入证明（最好用有公司抬头的便笺）或提供工资存折（月均收入不低于月供额的150%）。工行牡丹信用卡金卡客户或国家机关、金融保险、科教文卫、邮电通信、水电气供应、部队系统人员在提供能证明本人身份的有效证件后，免提供单位收入证明。如办理七成以上（不含七成）按揭需再提供存款证明（存款证明不低于贷款的20%）或提供股票、债券、房产、车产等证明。（3）若办理公积金按揭需提供公积金卡、近期公积金缴存证明（由公积金所在开户银行开出，必须连续缴存半年以上）。（4）与发展商签署的购房协议、商品房买卖合同、首期楼款和定金的收据或发票。3、办理程序（1）客户选定楼宇单元后，按认购书规定时间交付首期楼款后，与发展商签署商品房买卖合同（2）客户按规定的时间带齐第二条所要求的资料原件及复印件到银行指定的律师事务所办理按揭手续并缴交有关按揭费用；（3）银行审批（在银行审批过程，若需提供补充资料，敬请客户配合）；（4）审批完成后，由律师所代办公证、抵押登记和保险手续；（5）银行发放按揭贷款，由律师所通知客户供款日期及领回合同、保险单、借据、还款计划表等有关资料。4、银行提供的贷款额度、年限、利率（1）本市居民若收入、工走稳定（如国家机关、金融保险、科教文卫、邮电通信、水电气供应、部队系统人员等），且资信良好并获得银行认可；外地居民、港澳台外籍人士若在本市有固定工作、稳定的收入和相应的经济实力，房屋贷款额最高可达房价的八成，贷款年限最长可达三十年，商铺按揭贷款额最高为商铺售价的六成，贷款年限最长为十年，车位按揭贷款额最高为车位售价的六成，贷款年限最长为十年。（2）同一申请人向银行申请按揭贷款超过两套房产（包括商铺）的，借款人须将同时供两套以上房产的情况如实向银行讲明，两套房不可同时都做八成按揭。（3）公积金贷款额根据公积金缴存情况计算，最高可申请25万，额度不足可申请组合贷款（总成数不超过七成），期限最长不超过三十年且业主年龄加按揭年限不得超过男60岁，女55岁（特殊工种另计）。商铺按揭不能申请公积金贷款或组合贷款。（4）所有按揭贷款申请是否通过以银行最终审批结果为准，利率按中国人民银行公布利率执行，暂不做期限为一年的按揭。申请车位按揭的，车位与住宅一同购买，并确定是自用的，其按揭贷款可执行个人住房贷款利率，否则执行期限利率。（5）贷款期内可随时与工商银行协商变通还款方式。注：提前还款必须在开始供款半年后才能办理（提前还款分全部提前还款和部分提前还款两种）。5、办理按揭所需费用（人民币）（1）抵押登记及他项权证办理费：150元/份。（2）合同公证费：300元/份（公积金贷款或组合贷款须再缴交授权委托书公正费200元）。（3）律师费：500元/份（公积金贷款或组合贷款须缴交，纯商业贷款免收）。（4）印花税：贷款金额0.005。（5）房屋抵押保险费：贷款额的1.2倍保险费率年限，保险费率：2年以内，1；35年，0.9；610年，0.8；1120年，0.6；21年以上，0.5。6、注意事项（1）客户交完首期签订完商品房买卖合同后，请与当日或七日内到开发商指定银行办理按揭手续；（2）以上费用须备现金并与办理按揭手续时交齐；（3）联名购房者必须再签署商品房买卖合同和办理按揭手续时全部到齐；18岁以下可由其监护人代签；（4）以上按揭须知内容将随银行的最新要求为准。 关于几种概念住宅的知识 1、跃层、复式和错层住宅（1）跃层住宅：通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。（2）复式住宅：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7m）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为排空）,在底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上、下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。跃层和复式的面积计算：跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照坡屋顶使用面积的计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积；使用房间的净高度最低处不应低于1.5m（含）；使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1m（含）。（3）错层住宅：错层是指一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。2、生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内、外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染的生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源物等,也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题为中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。 3、绿色住宅 绿色住宅不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是绿色住宅内容的一个方面，真正的绿色住宅的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境，减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。节约土地资源。新型建材，新型墙体的采用是绿色住宅的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8MPa以