产权式酒店利弊

产权式酒店利弊信任危机 产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。 产权式酒店一般具有三个特征，其一，业主拥有酒店独立产权。投资者可一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但无经营权。第二，酒店式管理。产权式酒店作为酒店的一种类型，提供各种酒店式服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务，一般管理费较高。第三，兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可用来居住度假，也可用来投资。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则只提供酒店经营利润，不提供其他回报。 产权式酒店在国外发展得如火如荼，但在中国的发展道路并不平坦。20世纪90年代，深圳在国内最早引进了产权式酒店概念，海南紧随其后，在1999年底率先将中国第一个五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心推向了市场。其后，产权式酒店的数量开始呈现几何级数增长。特别是近几年，在国内很多大城市，产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。 但是在数量增长的同时，产权式酒店出现的问题和矛盾同样突出。中国第一个产权式度假酒店“南海传说”的开发商与业主就因利益纠纷对簿公堂；成都市西岭雪酒店事件中，开发商携款潜逃，200多名业主损失惨重，更让产权式酒店遭遇信任危机。诸如开发商承诺的利润率与实际收益存在巨大落差的现象则屡见不鲜。产权式酒店在中国遭遇水土不服？ 价格偏高 经过研究发现，目前产权式酒店在中国发展窘迫有着深层次的原因。首先是产权式酒店的诚信危机。这个诚信危机主要来源于开发商，部分开发商开发产权式酒店的动机并不单纯。一部分开发商为了盘活许多停建多年的“半拉子”楼盘，摇身一变成为光彩夺目的产权式度假酒店，往往只是一个美丽的概念而缺乏实质的价值。更有部分开发商建设产权式度假酒店的目的就是为了圈钱融资，缓解自身的资金压力，投资者的利益被抛诸脑后。还有部分开发商重开发轻管理，在成本收回后对酒店的管理缺乏热情，致使酒店经营不善，对消费者的投资承诺成为泡影，为日后的利益纠纷埋下隐患。 其次，目前中国有关产权式酒店的法律法规还很不健全。国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。投资者一旦与开发商发生纠纷和分歧，利益受到威胁，可能面临自身利益得不到有效保障的不利情况。这也导致了部分开发商有恃无恐，欺骗投资者的情况屡屡发生。 第三，产权式酒店价格偏高。据了解，目前国内产权酒店标准间一般标价20万40万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。 第四，产权式酒店在分时度假方面照搬国外模式，与中国实际不符，投资者分时度假受限很多。国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。 第五，目前中国的产权式酒店的市场比较混乱，重复建设、盲目上马的现象比较普遍。在国外，产权式酒店主要位于著名风景名胜区，且数量有限，但在中国，产权式酒店近几年的放量呈井喷态势。不仅在风景名胜区星罗棋布，而且在大中城市中遍地开花。泥沙俱下的现实注定了很多产权式酒店的经营惨淡。 前景乐观 虽然在目前中国，产权式酒店出现了诸多问题，但是也有部分产权式酒店经营状况良好。如北京“第一城”、海航产权式酒店等。产权式酒店的未来投资前景依然可以用乐观来形容。经历了近十年的发展，产权式酒店逐步褪去毫无内在的浮华，价值重新被认识。 未来众多利好消息将推动产权式酒店在中国走向成熟。第一，宏观经济环境有利于产权式酒店的发展。从产品发展历史来看，产权式酒店诞生于20世纪70年代，当时正值欧美发达国家逐步进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，因此从市场背景来看，产权式度假酒店的产生，是富裕人群兴起、度假旅游模式发展趋向成熟的经济产物。而从当前国内经济的发展形势来看，以长三角为代表的经济发达地区在经济发展中正呈现出许多与当时欧美国家相类似的特征，而这一阶段正是产权酒店产生以及高速发展的黄金时代。以长三角为例，作为中国经济最发达的经济区域，产权式酒店已经呈现繁荣发展态势。基本已经形成环千岛湖、天目湖、太湖的旅游区产权式酒店群和上海、杭州、苏州、无锡为主的城市产权式酒店群。由于有优美的景色和庞大的消费群，长三角的产权式酒店市场发展成熟度也位居全国前列。 第二，产权式酒店将逐步走向正规化。随着产权式酒店市场的规范以及法律法规的相对完善，市场和法律的推手必然将冲刷泥沙，留下真金。部分不良开发商的短期行为将被遏止，更多知名中外开发商将进入这个市场。绝大部分知名开发商视品牌为企业灵魂，强调产权式酒店长远发展，邀请知名酒店管理公司参与管理，力求与投资者实现双赢，决不允许有损企业形象的状况发生。正是由于知名开发商的行业规范效应，产权式酒店的本来面貌将被还原。 第三，从物业经营和房产投资角度来看，产权式度假酒店与住宅房产或者一般的商铺产品相比，最显著的不同就是酒店客房作为面向旅游的经营型物业，通常具有较为稳定的现金流，从而使物业的保值、增值得到了更为可靠的保证。尤其是一些位于著名旅游景区内、具有良好规划设计水平和鲜明文化特色的项目，其现金流的稳定性将更为显著，因此从投资的角度来看，在市场成熟的条件下，产权式度假酒店客房投资的稳定性和抗风险能力较一般住宅房产和普通商铺产品而言具有相对显著的优势，更适宜于长线投资。产权式酒店起源于上个世纪70年代的欧美国家。近年来，产权式酒店在中国的房产市场上也相当活跃，目前市场上已经有数十个此类酒店在营业中，不少投资者看中了它的风险小，投资收益丰厚等特点，纷纷下注。但是，作为一项新颖的房产投资模式，利弊共存是难免的。正确面对产权式酒店的弊端，谨慎投资，规避风险，对于投资产权式酒店的投资者而言无疑至关重要。优势：委托经营，业主轻松，提供包租，收益稳定不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年，有十年不等。以总价30万，10年包租，率的产权式酒店中一套房为例，对于投资者定性付款的话，十年后，扣除业主每年的固定只支付了6万元就得到了这套原价30万的的一套房。若按揭贷款的话，首付四成即12急定的租金收益，也基本可以抵消贷款数额。是其他类型物业所无法比拟的。显然，相比、商铺等，投资这类产权式酒店风险也小得式酒店的业主，一般都不会经常居住，往往是黾，酒店的开发商都会提供业主每年一定时权，1030天不等，对于异地置业者而言，这引人。聂大风险：开发商是否诚信f店存在着以上种种的优势，但是，作为一项然潜藏着一定的投资风险，所以要想真正化为自己的获益，投资者还需要谨慎考虑。来自开发方诚信与否。产权式酒店的开发商J过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。应对方式：选房先看开发商化解风险的办法只有一个：选择一些真正高品质，有稳定收益保障的产权式酒店。产权酒店品质高低与否，起决定作用的是开发商与酒店管理公司的实力与经验是否足够雄厚。选产权式酒店实际就是在选择开发商与酒店管理公司，只要开发商实力强劲经验丰富，酒店选址、建筑品质、服务质量、管理公司选择等都将得到有力的保证，这一切又都会帮助产品在市场上获得较高的租金和稳定的出租率，这也是对业主投资回报的有力保障。所以开发商是推动项目良好运作的源泉。特别提示：选产权酒店，与选普通住宅不同风景区内酒店的住客以旅游者为主，所以周边景色是否美丽并不是决定酒店高投资价值的唯一理由，还要看景区内涵是否真的吸引人，景区周边的交通是否方便等等诸多因素。产权式酒店与普通居住性物业存在较大区别，看房的时候房型、朝向就不是那么重要了，毕竟是酒店，客人对这些问题也不是很在意。但是酒店的休闲娱乐配套设施就显得尤为重要。由于入住酒店的旅客也希望在度假的同时，生活、出行等各方面都可以方便些。这些条件是风景区吸引旅客的关键，也同样增长了酒店的出租率，将来后续收入就更加有保证。产权式酒店在我国还刚刚起步，尽管仍有尚未完善的方面，但是随着中国旅游经济的不断升温，市场前景仍然相当地广阔，所以只要在购房前，仔细考虑，谨慎入市，产权式酒店的优势还是会为投资者带来不菲的利润与收益的。产权式酒店是随着旅游房产的发展而兴起的一种房产销售模式，是集休闲、度假和投资于一体的新型房产开发项目。通常情况下，产权式酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权。开发商将酒店的客房分割后出售给投资者。投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时，还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。在国内，产权式酒店最早兴起于风光秀丽的海南，作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则。继酒店式公寓在国内一些大城市遍地开花后，被称之为“黄金小屋”的产权式酒店又悄悄“杀”进本已热潮滚滚的房市。 所谓产权式酒店，通俗地讲，就是在城市商圈内盖起酒店，再把酒店分成若干个产权卖出去，产权人既可以在该酒店旅游居住，也可以委托酒店管理人把酒店的房间租出去，使产权人从中获得收益。实际上，作为一种个人投资方式，购买产权式酒店在国内并非是新鲜事物。20世纪90年代后期，分时度假酒店(或称“时权酒店”)的概念就传入国内，在珠三角和海南“登陆”，并逐步演变成为极具中国特色的产权式酒店，并于2000年在海口市率先亮相，当时曾受到投资者的追捧。投资人闲暇时可以住在酒店里享受星级服务，离开后可以委托酒店管理公司经营，是能够同时获得休闲与收益的一种新型的投资模式。 目前，国内产权式酒店发展，在整体上仍处于起步阶段，业态上也并不是十分成熟，即使是起步较早的地区，也不能保证个个赚钱。比如，海南省早在10年前就出现了产权酒店的萌芽，但并没有真正的产权式度假酒店。旅游资源的丰富程度是度假型产权式酒店前途的保证。因此，产权式酒店通常建在旅游风景名胜区，如三亚、杭州等城市。跟酒店式公寓相比，产权式酒店更强调盈利性，与前者居住消费属性不大相同。酒店式公寓一般选址在城市核心商圈，而产权式酒店则落脚于度假村或依山傍水的风景区内，因为游客的数量是决定产权式酒店经营业绩的直接因素，也决定着投资者能否收回成本和得到收益。两者的共性都是强调投资性，而对于开发商而言，产权式酒店投资方式的资金回笼更为安全快捷。 “黄金小屋”并非“聚宝盆” 产权式酒店是集房地产业与酒店业、旅游业相互融合的一种新型的投资产品，之所以吸引众多投资者趋之若鹜，主要是看好产权式酒店投资项目高于银行利率数倍的回报率，但这种高回报率也伴随着经营风险。不久前，江苏连云港一家产权式酒店，打出的售楼广告这样写道：“年500万旅游人口，43亿旅游收入，市中心黄金地段商务住宿需求更旺盛，确保酒店稳健经营。”按照开发商的计算，面积在36.23平方米标间，总价在13万多，首付只需6.6万多元，贷款10年，每月还贷款708元，而一年可以享受房价总额8%的回报，即一年可净赚1万多元。但让人匪夷所思的是，虽然广告打出了“星级管理团队，经营有保障”的字样，且产权式酒店经营成败最关键的环节就是需要合格的经营管理者，但该产权式酒店经营管理者却迟迟难以落实。 在此之前，在南京开盘的“农家乐”假日酒店也打出这样诱人的广告：投资者第一年可获得总价6%回报，第二年为7%，第三年为8%，你只需短短几年的时间，便可收回本金，投资者还可以拥有一套产权为70年的酒店标间。那么，产权酒店真的有这么大的升值空间吗？业内人士提醒，既然是一种投资方式，就不可避免具有风险。对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但产权所有人很难把握它的投资回报率，因为，这一投资项目的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，而不是由产权人自己来控制这一市场层面的盈亏。 也就是说，产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是取决于酒店将来的经营状况。还开发商承诺的10%至30%的投资回报率极有可能是水中月镜中花。尤其是酒店经营利润的计算大多是按80%或100%的入住率乐观估计的。如果达不到这个入住率，经营效率就实现不了，一旦出现经营亏损，根本就没有利润可分，投资者便有可能被“套牢”。因此，业内人士告诫投资者，要理性地评估未来收益，不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘。那么，在频繁亮相的酒店式公寓的光环之下，新概念的产权式酒店是否真的如同房产开发商所言，是只赚不赔的“黄金小屋”呢？ 靠提升经营管理水平获得“双赢” 产权式酒店作为一种新型的融资方式，比单独购买一套住房，来旅游时住，平时出租的模式便利得多。房地产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，而投资者也可单一的“购房出租”，转为“异地置房”。当然，产权式酒店的赢利水平也招致业内人士的质疑，其中主要是其类似商铺先售后租的局限性，以及售价偏高，回报率偏低，潜在风险是工薪阶层难以承受的。如在海南就出现大量遍布全岛的产权式酒店“烂尾楼”。许多开发商的目的并不是为了发展旅游业，只是想把楼房尽早售出，甚至有的开发商是冲着炒楼而来，一幢产权酒店往往经过数家开发商炒作，而不是针对最终客户需求开发的。其直接后果就有可能造成一大批“半拉子”工程，让许多投资者被“套牢”。 业界人士称，投资者在选择投资产权式酒店项目时需要格外谨慎，开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。一方面要对开发商进行调查，以避免部分开发商想借此盘活资产，把它搞成纯投资甚至投机项目；另一方面，要考察产权式酒店在整个开发项目上的各个环节，如房屋的品质、室内外装修配套、物业公司以及经营管理等方面。除此以外，酒店经营者管理水平的高低更是衡量产权式酒店品质的重要尺度。在经营管理方面，不同的产权式酒店项目的收益方式也不同。主要分为两种类型，一种是低风险低回报的固定收益法，无论经营状况如何，业主每年都会收到近3万的收入，盈余部分为物业公司所有，合同一般都要签5年以上；另一种是委托物业公司出租经营收益法。按照10%到30%的投资回报率计算，收益约为3万元至9万元。需要指出的是，这种方式有高回报但也有一定的风险。 产权式酒店是房地产与酒店业、旅游业相互交融和一种复合产品，其经营业态发展并不是十分完善，仍需要进一步开拓和创新。考量一个产权式酒店的盈利能力主要是对酒店经营管理水平进行全面考察，毕竟这是决定投资物业是否可以升值的关键要素。对于投资者来说，首先要弄清酒店由什么样的管理者来经营，分析剖析酒店管理公司设计的管理方案。如沿海某市一家度假型产权