养生谷定位汇报2015年7月1日.pptx

保利养生谷产品建议,遂宁项目组,2,前期结论,做低密产品实现溢价：项目作为近郊城市大盘，定位改善型社区，主要以低密的独栋、联排、叠拼、洋房等产品组合分散风险，同时以低密的产品优势，吸附城市客户和提高溢价空间。少做赠送空间：由于低密产品组合，在整体容积率要求吃满的前提下，尽量控制少做挑高空间和赠送，以实现吃满容积率，并可分担和降低单方建安成本。,3,原P2,原P13,原P14,原P12,地块一,3组团（P12）,2组团（P13）,1组团（P14）,原P1,5组团（P1）,地块二,4组团（P2）,7组团（P4）,6组团（P5）,地块三,项目情况,项目共三大地块开发，首期为地块一，第一阶段产品设计已经完成，将结合市场情况进一步论证和优化,4,地块一目前产品方案,户型设计普遍较大且未拉开面积差。,只有独栋有极少赠送其余产品赠送较少,5,客户访谈结论,对遂宁潜在别墅客户进行一轮访谈，样板22组：面积和产品形态：大部分潜在客户目前均居住江景大平层或跃层，面积大约150-200平。客户普遍反映江语城200平的别墅面积较小，更为期待较大面积别墅产品，特别关注独栋产品价格接受度：客户对于江语城别墅价格能够接受，对养生谷别墅的价格认知在9000元/平左右核心产品关注因素：绝大部分客户对花园的需求相对务实，认为70-80平花园方可满足，当然花园越大他们更加乐意，同时认为别墅最重要的就是挑高的空间和阔绰的尺度。,6,地块一产品调整方向,独栋：介于客户对独栋产品意向需求较强，建议增加地块一别墅产品，可提高产品溢价率；叠拼：遂宁客户对叠拼产品认知度较低（当地客户对别墅的认知多限于独栋及联排），同时该类产品受到洋房跃层和联排别墅挤压，地位较为尴尬，建议减少叠拼产品在项目的总占比。联排：遂宁客户对别墅产品需求较高，同时对于户型需求较大，建议增加联排产品占比以及新增一个联排大户型产品，以提高项目后期走量速度。洋房：地块一洋房产品设计面积普遍偏大，且未拉开产品差，无法应对多样化需求，建议对洋房产品进行重新设计。,7,地块一产品分析及建议,1、独栋产品建议2、联排产品建议3、叠拼产品建议4、洋房产品建议,面积段：市场独栋面积段276-500，数量极少，均作为各项目的标杆，遂宁市整体月均去化1套。特点：独栋产品多以临河，占据主要生态资源为亮点；赠送地下室是当地独栋产品的主流。,独栋市场分析,独栋建面普遍在270-500之间，超高赠送面积（80%左右）是产品主流，实得单价在10000-12000元/之间,面积和总价分布来看，独栋多在320平500万以上，均是项目标杆产品，规划套数少，不强求走量速度,独栋产品及总价关系,面积集中在320以上，总价均在500万以上，总价较高，走量困难。各项目独栋产品多作为项目标杆，不以走量为目的。,10,独栋产品建议,产品建议,项目独栋目前设计为290，接近市场独栋产品的下限面积段，较为符合市场情况及客户需求，户型面积可不作修改；但基于前期客户反应，结合客户需求及市场情况，在不调整面积的情况下，建议调高独栋别墅套数，具体建议如下：,客户端口：客户对于独栋产品关注较高，意向需求较为强劲；产品端口：独栋面积270-500之间，赠送地下室和挑高，赠送率普遍在80%以上；量价端口：遂宁独栋别墅总价段普遍在500万以上，实得单价在10000-12000元/之间。,市场情况,本案建议规划务实走量型独栋产品，确保独栋的溢价能力和标杆效应,11,独栋户型示意,独栋户型：五房五卫290,项目独栋别墅面积为290，为五房五卫产品；一楼客厅外接室外平台；客厅挑高，共计送有4个露台,12,地块一产品分析及建议,1、独栋产品建议2、联排产品建议3、叠拼产品建议4、洋房产品建议,面积段：市场联排主力面积段为180-300，主力总价150-300万，月均去化6-7套，走量较慢。特点：产品以4联排为主，赠送地下室，主力实得单价6000-8000元/。,联排市场分析,联排产品面积普遍在180-300之间，产品赠送地下室，实得单价在6000-8000元/之间,联排产品及总价关系,市场上联排面积集中在180-220，赠送80-100地下室总价集中在220-300万，整体价格偏高，走速较慢；,联排产品面积和总价段跨度较大，本案在控总价的原则下，将结合客户需求进行产品设计,15,联排产品建议,调整建议,户型调整建议：为迎合客户对挑高和尺度的需求，在维持现有小联排产品情况下，建议增加一个大联排产品；套数调整建议：为迎合市场及促进后期走量，建议提高联排别墅的套数,；,市场情况,客户端口：客户反应江语城联排别墅面积偏小，200多平别墅跟自己住的电梯差不多，希望面积能更大一些产品端口：遂宁联排产品面积普遍在180-300之间，且产品赠送较大，但本项目现有产品面积偏小；量价端口：遂宁联排产品总价集中在220-300万，实得单价在6000-8000元/之间。,总价控制在220万以内，迎合客户挑高和尺度需求，联排产品建议新增一个户型,16,联排户型示意,小联排户型：五房四卫178,小联排面积为178，为五房四卫产品，无客厅挑高，赠送5个露台（4个需要自己搭建）。,17,联排户型示意,大联排户型参考：保利两河滨湖联排A1型,该户型为五房两厅三卫，建筑面积约为224；该户型带有2个地面车位；客厅挑高设计,18,地块一产品分析及建议,1、独栋产品建议2、联排产品建议3、叠拼产品建议4、洋房产品建议,面积段：遂宁市场上叠拼产品较少，现有叠拼主力面积段为150-200，面积较大，总价较高，累计去化1套，走量极慢。特点：伊山郡面积较大，赠送较多，实得单价4500-4800元/，且赠送地下室；金科项目叠拼面积适中，预计会有地下室赠送，产品与本案竞争较大，目前还未推出市场。,叠拼市场分析,当地叠拼产品较少，仅有伊山郡有叠拼在售（赠送面积较大），实得单价在4500-4800元/之间,叠拼产品150-200平的产品跨度，基本覆盖了叠拼的全部面积段，由于销售缓慢，单价较低，总价控制在130-150万,整体供应较少，面积段150-200。,总价集中在130-150万。,叠拼产品及总价关系,21,叠拼产品建议,调整方向一,户型调整建议：户型面积与市场较为符合，可不作调整；总量调整建议：由于存在一定市场风险，建议调少叠拼总量。,市场情况,客户端口：客户对叠拼产品不了解，持观望态度，再改型而支付能力一般的客户对此产品有一定关注度产品端口：遂宁叠拼产品在150-200之间，与联排基本衔接；量价端口：遂宁叠拼产品总价集中在130-150万，赠送高实得单价在5000元/之间。,遂宁叠拼走量不佳，受到洋房跃层和联排别墅挤压，建议叠拼控制总价和总套数，拉开各产品线总价差，以多样化产品线目的试水市场,22,叠拼产品建议,调整方向二,在减少叠拼占比的同时，控制叠拼产品单户面积，从而控制产品总价,去掉上叠及下叠户型下层厨房旁的卧室，从而达到减小产品面积的目的，调整后总面积可减小12。,面积调整后总价情况,从控制单套面积来看，对叠拼成交价影响不大，建议本轮不对叠拼产品单套面积进行调整。,23,叠拼户型示意,下叠,一层,二层,三层,四层,上叠,下叠户型面积为202，为五房三卫户型；一楼客厅外接室外平台；二楼主卧享有观景阳台，且带有书房。,上叠户型面积为185，为四房三卫户型；一楼客厅带有露台；二楼主次卧均带有露台，且主卧带有衣帽间。,24,地块一产品分析及建议,1、独栋产品建议2、联排产品建议3、叠拼产品建议4、洋房产品建议,东御尚城产品设计较差，赠送较少，总价40-70万，客户看重赠送和花园。99的套三双卫户型性价比较高，走量相对较好。,遂宁洋房市场,东御尚城,5+1无电梯，7+1配电梯，无退台设计，产品配置低，缺乏创新，形同高层。,面积段：山屿湖跃层洋房主力面积段为128-160，单价低，面积小，总价低，开盘当月走量40套，后期月均走量约10-15套，走量相对较快。特点：6层楼的全跃层洋房，面积小，总价低，实得单价5000-5500元/，赠送地下室，是市场上走量较好的洋房产品。,遂宁洋房市场,山屿湖,6层楼全跃层情景洋房，产品单价低、赠送大、性价比高,金科和荣兴元项目目前处于前期筹备阶段，预计9-12月集中开盘。面积段：90-140，主力户型以100-140为主，整体偏改善。特点：金科特色洋房，8层仅5户，预计有退台，且为跃层和平层组合；荣兴元4+1洋房，1、2层退台设计。,荣兴元洋房,遂宁洋房市场,待售项目,28,结论：洋房定位改善，市场主流偏上产品，110-150，三房起步、做退台、大赠送市场上洋房产品稀缺，面积集中在90-140，总价60-100万，跨度较大，本案定位改善产品，建议采用市场上主流偏上的面积段，控制在110-150，总价55-80万，三房起步，并提高洋房的情景特征，做退台，,洋房产品及价格论证,29,最新洋房产品设计情况,洋房户型设计普遍较大，且未拉开面积差，对后期销售有一定影响，建议对产品进行一定调整。,现阶段洋房产品,30,退台设计：1层底跃、2层平层+退台；第3层平层，4层平层+退台；5层平层；6-7层顶跃+退台。,地块一洋房调整建议,修改后洋房产品面积控制在100-160，以改善为主，同时拉开面积差以应对需求差异。,31,调整后洋房产品价格建议,当地洋房产品较为稀缺，市场在售市区项目均价在5000-6000元/，但是本项目为高品质情景洋房（加退台设计）；虽然处于城市近郊，预估本项目洋房均价在5000元/（平于市区洋房项目）：,修改后洋房产品总价控制在50-80万，总价平于市场，但项目在设计及景观上有压倒性优势。,32,养生谷地块一洋房户型参考,整个户型方正，采光通风良好，通透感强，室内功能齐全，分区明显。自带宽景入户花园，4.5米宽景客厅，观景阳台方正，卧室均带有阳台，舒适性强，同时主卧室设置卫生间和衣帽间。,100户型参考,120户型参考,龙湖源著：4室2厅2卫1厨121,整个户型方正，采光通风良好，通透感强，室内功能齐全，分区明显。4.5米宽景客厅，观景阳台方正，同时主卧室设置卫生间和衣帽间，舒适性较强。,33,养生谷地块一洋房户型参考,140顶跃户型参考,整个户型方正，通透感强，景观视线良好。6层带有15入户花园，客厅挑高6米，前后带有双景观阳台，卧室均带有大面积飘窗；顶层带有空中花园、景观阳台、书房，以及双卫设计，居住舒适性高。,34,养生谷地块一洋房户型参考,160户型参考,龙湖源著：套内面积约155实得面积约246,独立入户，超大私家入户花园，增强居者舒适感，大型景观阳台，主卧室套卫生间，衣帽间及书房，增强主人尊崇感。赠送91私家会所（地下室），会所设置影音房，棋牌室，卫生间及储物间等。,35,地块一全系产品面积和总价关系,洋房与叠拼的总价差40万，叠拼于联排面积有交叉，但是叠拼与联排的总价差约30万，联排与独栋的总价差120万,洋房,叠拼和联排,独栋,36,修改后地块一产品走量预估,增加了市场接受度和溢价能力更高的独栋和联排产品配比，别墅类产品套数比约50%，建面比约62%产品调整后，产值由8.1亿提升9亿，各产品线去化周期约1.5-2年，走量相对均衡,37,养生谷开发风险预控,体量：项目总体量较大，且多为低密改善类产品，市场容量对项目去化有一定影响；叠拼：遂宁客户对叠拼产品认知度较低，且受洋房与联排产品冲击，有一定市场风险；位置：项目地处遂宁远郊，各项配套在现阶段较差，对项目有较大影响。,建议项目分批分次进行开发建设，结合销售情况及市场反应进行调整，以保证后期产品的弹性，从而降低风险,后期2、3号地块产品建议,39,后期地块产品布局原则,以低密偏改善产品为主，在1#地块产品基础上继续进行产品多样化创新严格控制产品面积及总价，降低风险提高走量速度,独栋：保持少量独栋产品，树立项目品质标杆，同时控面积、控总价，保证独栋走量速度。联排：在地块一的基础上控制面积，建议面积控制在160-180，同时提升联排别墅占比。叠拼：控制叠拼总体量，同时户型面积建议控制在140-180。洋房：在地块一的基础上控制面积，继续缩小户型，以90-140为主。,原则：业态：4组团地块靠近花卉公园和水系，位置较好，适宜规划低密产品，故建议规划联排+独栋，整体以联排为主，少量独栋形成价格标杆，保持项目高端形象。户型：联排四房双卫，160-180平为主力面积段，独栋面积不大于地块一产品面积。规划：联排以4联排为主，少量6联排，独栋别墅结合地块内地貌景观情况，分布于主要景观节点区域。,花卉公园,4组团,地块二产品建议,4组团（联排+独栋）,原则：业态：5组团地块靠近景区出口，地块小且临路，整体素质较差，故建议规划为洋房+叠拼。户型：建议将洋房面积进一步压缩，标准层控制在90-110，叠拼控制在140-180。,P1,5组团,地块二产品建议,5组团（洋房+叠拼）,原则：业态：地块位置较远，私密性高，地块面积较大，素质较高，建议规划低密产品，独栋+联排（参考