(xx)成民终字第2536号

1/8XX成民终字第2536号四川省成都市中级人民法院民事判决书2009成民终字第2536号上诉人原审被告四川省淦江贸易有限公司。住所地成都市武侯区人民南路四段6819号。法定代表人黄玉珍，董事长。委托代理人XX，四川XXX律师事务所律师。被上诉人原审原告XXXX，女，汉族，1956年7月10日出生，住广东省深圳市福田区南天大厦3737号。委托代理人XX，四川XX律师事务所律师。上诉人四川省淦江贸易有限公司（以下简称淦江贸易公司）因与被上诉人XXXX房屋租赁合同纠纷一案不服成都市武侯区人民法院（2009）武侯民初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年5月26日受理后，依法组成合议庭，并于2009年6月29日公开开庭进行审理，淦江贸易公司的委托代理人XX,XXXX及其委托代理人X均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明XXXX与淦江贸易公司于2006年11月5日签订房屋租赁合同，约定将XXXX位于成都市2/8新希望路9号锦官新城丹桂苑H栋101号，面积为平方米的住房一套租赁给淦江贸易公司用于生活居住，期限为三年，即从2006年11月10日至2009年11月9日止，每月租金12000元，支付方式为按季度支付，每季末一周前支付，逾期十五天未付视为违约。淦江贸易公司租金交付至2008年11月9日止。关于房屋的改造，“合同”备注第二条明确约定“出租方同意承租人改造屋内布局。（一、二楼公用卫生间取消，改为衣帽间；一、二楼个人卫生间改为公用卫生间，二楼衣帽改为供佛堂，一楼进门关闭，梯间开门做杂物间，进出门改在后门，经花园出入，增加走廊和阳光棚等，拆除承租方不需要的物件，注，外墙不打洞由出租方协调物管同意改造）。”2008年11月16日，淦江贸易公司将房屋内物品搬走，淦江贸易公司的工作人员当时对物管及XXXX称将涉案房屋用作办公用房，其后又要求退房。原审认定上述事实主要采信以下证据房屋租赁合同、家俱清单、律师函、催告函及邮寄详单、蚂蚁企业搬运业务工单及XXXX书写的1份书面材料、特快专递详情及收据、通知、公证书（含光盘）等书证和当事人庭审陈述一致的笔录。原审认为，双方签订的房屋租赁合同真实、合法、有效,应当按照约定履行。对于淦江贸易公司主3/8张的根据双方签订合同时尚未失效的城市私有房屋管理条例第二十二条之规定，认为该合同违反行政法规的强制性规定，应认定为无效合同的抗辩理由，根据相关法律理论，合同法中的强制性规定分为管理性强制性规定和效力性强制性规定，城市私有房屋管理条例第二十二条之规定，明显属于管理性强制性规定。另查明城市私有房屋管理条例已于2008年1月废止。因此，对淦江贸易公司的该项抗辩理由，不予支持。关于淦江贸易公司认为合同约定的解除给付36000元的性质为解约定金，根据中华人民共和国担保法解释第一百一十七条、第一百一十八条之规定，上述租赁合同中并没有明确为定金，且淦江贸易公司亦未交付该36000元，故对于该项抗辩主张不能成立。同时认定淦江贸易公司基于该约定并不享有单方合同解除权。根据中华人民共和国合同法第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，XXXX要求淦江贸易公司支付约定的违约金，于法有据，且该违约金并非过分高于解约所造成的损失，故原审对XXXX请求给付36000元违约金予以支持。关于租赁合同何时解除，根据中华人民共和国合同法第一百零八条之规定，淦江贸易公司于合同履行期限届满前提出退房，属于预期违约。根据相关法律规定，预期违约中违约方不享有合同解除权，但其可以通知相对人请求解除合同。而对方当事人可以要求违约方继4/8续履行也可以根据中华人民共和国合同法第九十四条第二款的规定解除合同并要求违约方赔偿损失。庭审中，双方当事人同意于2009年2月13日下午在涉案房屋处交接房屋，并且实际履行交付房屋手续，可以认定此时合同已解除。故原审认定双方租赁合同于2009年2月13日解除。同时淦江贸易公司已在2009年2月13日履行交房义务，XXXX也请求放弃该诉求，原审予以准许。淦江贸易公司交付租金至2008年11月9日，因此，按照合同约定至上述合同解除之日即2009年2月13日，淦江贸易公司还应当支付租金37200元。关于灯具、桌子的损失，因属于淦江贸易公司保管XXXX财物的法律关系，原审不予处理。综上，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百二十条、中华人民共和国合同法第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下一、解除XXXX与淦江贸易公司于2006年11月5日签订的房屋租赁合同；二、淦江贸易公司于本判决生效之日起10日内支付XXXX2008年11月10日至2009年2月13日租金37200元以及违约金36000元，共计73200元。三、驳回XXXX的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5890元，减半收取2945元，由淦江贸易公5/8司负担。宣判后，淦江贸易公司不服上述判决向本院提起上诉，上诉请求为违约金酌情减少。事实和理由为1、租金计算时间有误，应以淦江贸易公司公证通知XXXX接收钥匙的时间为房屋交接的时间计算租金；2、应以公平原则减轻淦江贸易公司违约责任，降低违约金。XXXX辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案所涉房屋一直由淦江贸易公司控制，虽曾要求收房，但在其他遗留问题尚未解决的情况下，XXXX无法收房。至于违约金，由于收房后还要进行改装，故违约金并不高。二审中，XXXX向本院提交以下证据材料收款收据、工程清单、送货单等票据。经庭审质证，淦江贸易公司认为对其真实性不持异议，但与本案无关。本院认为，XXXX向本院提交的证据材料仅能证明XXXX收回房屋后对其进行装修所产生的费用，与本案无直接关联性。二审查明的事实与一审查明的事实一致外，另查明，双方签订房屋租赁合同中对违约责任的约定为承租方（淦江贸易公司）提前解约、违约需结清水、电、气、物管等费用，出租方（XXXX）清点及认可（自然磨损、自然陈旧除外）家具、家电后，赔偿出租方叁个月6/8的租金叁万陆仟元整。本院认为，一、关于租赁合同的租金计算时间是否有误本案中，虽淦江贸易公司曾通知XXXX取钥匙，但该行为仅表示淦江贸易公司就解除合同事宜与XXXX进行协商，在双方未达成一致意见且淦江贸易公司并未提交在2009年2月13日前已搬离租赁的房屋、未再占有使用该房屋证据的情形下，理应支付截止2009年2月13日前的租金，原审认定租金的计算时间并无不当。对淦江贸易公司的该项上诉请求，本院不予支持。二、关于违约金是否过高的问题淦江贸易公司未按合同约定支付租金已构成违约，应向XXXX支付违约金。淦江贸易公司在诉讼中主张违约金约定过高，应予减少。本案中，淦江贸易公司与XXXX签订合同履行期限为3年，淦江贸易公司未按合同约定支付租金的时间仅为1年，因此，如按双方合同约定赔偿XXXX3个月的租金36000元的标准计算违约金确实过高。根据最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院酌情确定由淦江贸易公司向XXXX支付12000元违约金。淦江贸易公司的该项上述请求，本院予以支持。7/8综上，原审认定事实清楚，但认定违约金过高，本院予以变更。据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下一、维持成都市武侯区人民法院（2009）武侯民初字第232号民事判决第一、三项，即“一、解除XXXX与四川省淦江贸易有限公司于2006年11月5日签订的房屋租赁合同。三、驳回XXXX的其他诉讼请求”。二、变更成都市武侯区人民法院（2009）武侯民初字第232号民事判决第二项，即“四川省淦江贸易有限公司于本判决生效之日起10日内，支付XXXX2008年11月10日至2009年2月13日租金37200元以及违约金36000元，共计73200元。”为“四川省淦江贸易有限公司于本判决生效之日起10日内，支付XXXX2008年11