广东省保障性住房物业管理费收费问题的探讨

精品文档 广东省保障性住房物业管理费收费问题的探讨 广东省保障性住房物业管理费收费问题的探讨提要：本文将就“限价房”的法律性质定位、广东省市县人民政府物价管理部门制定限价房物业管理费收费标准及浮动幅度的权限源自物管手册 广东省保障性住房物业管理费收费问题的探讨 甘力文/市场经济与价格/2011年2期 引言 近年来，围绕着保障性住房物业管理费收费问题，社会各界争论不休，给社会的稳定带来了不利影响。为此，本文从广东省市、县政府物价部门定价权限的角度出发，探讨保障性住房物业管理费收费标准的制定与调整，以期对广东省保障性住房物业管理费收费问题的解决有所裨益。 随着经济的快速发展，保障性住房的类型日趋多样化，不仅有传统的经济适用房、廉租房，还有新近出现的限价房、回迁房等等。囿于法律法规的滞后性，对于新近出现的保障性住房，尤其是现在较为普遍的限价房的物业管理费收费标准的制定与调整应该如何确定，现行的法律法规未能给予明确的指示，这不仅造成了相关执法部门在价格执法上无所适从，也给一定范围内限价房业主的维权造成了障碍，因此，本文将就“限价房”的法律性质定位、广东省市县人民政府物价管理部门制定限价房物业管理费收费标准及浮动幅度的权限、广东省市县人民政府物价管理部门可否对限价房的物业管理费收费标准及浮动幅度进行适时调整这三个问题进行探讨研究。 一关于新近出现的保障性住房“限价房”的法律性质定位问题 “限价房”是近年来新出现的一种保障性住房，由于法律的滞后性，对于这种新出现的保障性住房形式应该适用何种法律法规进行调整并无明确规定。笔者认为，“限价房”即为法律法规中出现的“经济适用住房”，在法律法规未另行作出规定的情况下，理应适用“经济适用住房”的相关规定对“限价房”进行规范调整。 其一，“限价房”的性质与“经济适用房”一样，是政府的保障性住房，是政府为了解决中低收入家庭的住房困难，限制目前高房价的一种保障性安居工程举措，其目的是为了解决中低收入家庭的住房困难。与“经济适用房”一样，政府对“限价房”的户型面积、申购对象等都有严格的要求。“限价房”与“经济适用房”的目的、性质相同，根据立法精神，理应适用相同的法律法规进行规范调整。 其二，“限价房”符合了广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法中对“经济适用住房”的定义内涵。从某种程度上说，“限价房”是广义上的“经济适用住房”。广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法第三条规定，经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。根据此“经济适用住房”的定义标准，现行的许多被称为“限价房”的住房实也为“经济适用住房”。以广州市萝岗区的龙光峰景华庭为例，其虽被称为限价房，但与经济适用住房一样，由当地人民政府批准立项建设，享受国家优惠政策，在价格、户型、销售对象上均有严格限制，并主要向广州中低收入家庭出售，符合了“经济适用住房”的定义要件。因此，从上述“经济适用住房”的定义上看，只要符合了这一定义要件的即为法律法规中提及的“经济适用住房”，而不管这一住房是被称为“限价房”或“经济适用房”，除非法律法规另行就“限价房”作出明确规定。 因此，笔者认为，相关法律法规中提及的“经济适用住房”是一个相对广义的范畴，不仅包括了传统意义上的“经济适用房”，也包括了符合这一“经济适用住房”定义的“限价房”等其他保障性住房形式。按照立法精神和法律法规对“经济适用住房”的定义，“限价房”即为广义上的“经济适用住房”，应该适用“经济适用住房”的相关规定对其进行相应的规范调整。 二，关于广东省市，县人民政府物价部门是否有权制定保障性住房物业管理费的收费标准及浮动幅度问题 在确定了“限价房”这一新兴保障性住房应该适用“经济适用住房”的相关规定这一前提下，笔者将进一步探讨广东省市、县政府物价部门是否有权力制定保障性住房物业管理费收费标准及浮动幅度问题。笔者认为，由中华人民共和国价格法（以下简称价格法）、广东省政府定价目录、政府制定价格行为规则、广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的相关法律条文层层推导论证可知，广东省市、县政府物价部门依法有权制定保障性住房物业管理费的收费标准和浮动幅度。 首先，价格法第十九、二十条规定授予了省级人民政府价格主管部门依法按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定本省定价目录的权力，省级政府价格主管部门依法有权按照其制定的定价目录自行制定或授权市、县人民政府制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。价格法第十九条规定，政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。第二十条规定，国务院价格主管部门和其他有关部门，按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定政府指导价、政府定价；其中重要的商品和服务价格的政府指导价、政府定价，应当按照规定经国务院批准。省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门和其他有关部门，应当按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。 其次，在价格法的授权范围内，广东省物价主管部门通过广东省政府定价目录授予了市、县人民政府在广东省的规定范同内制定具体价格或收费标准的权力。广东省政府定价目录（粤府办2002100号）第十三项规定，对于经济适用住房销售价格、物业管理服务收费的定价，采用政府指导价的定价形式，由广东省物价局制定全省作价原则、作价办法以及全省指导价，并授权市、县人民政府在省规定的范围内制定具体价格或收费标准。 再次，在价格法、广东省政府定价目录授予市、县人民政府市、县人民政府制定经济适用住房的物业管理服务收费价格的基础上，国家发展与改革委员会进一步通过政府制定价格行为规则明确了市、县人民政府制定价格的具体职能部门是市、县政府所属的价格主管部门。政府制定价格行为规则（中华人民共 广东省保障性住房物业管理费收费问题的探讨提要：本文将就“限价房”的法律性质定位、广东省市县人民政府物价管理部门制定限价房物业管理费收费标准及浮动幅度的权限源自物管手册和国国家发展和改革委员会令第44号）第三条规定，国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。政府制定价格的范围依据价格法第十八条确定，具体以中央和地方定价目录为定准。定价目录应当根据经济社会发展情况适时调整，并及时向社会公布。经省级人民政府授权的市、县人民政府制定价格，具体工作由其所属价格主管部门负责。定价机关应当按照法定的权限制定价格，不得越权定价。 最后，广东省物价局今年最新出台的广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知再次辅证了市、县（市、区）物价部门有权会同同级房地产行政部门根据相应的物业服务类型和内容制定基准及浮动幅度。广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法第八条规定，实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市、区）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度，并抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案。 经过上述层层剖析推导可知，广东省市、县人民政府依法有权制定和调整经济适用住房物业管理费的收费标准及浮动幅度，其具体工作由市、县人民政府物价部门负责，即广东省市、县人民政府物价部门依法有权制定经济适用住房物业管理费的收费标准及浮动幅度。又根据第一部分的论证，这些法律法规中提及的“经济适用住房”是一个广义的范畴，“经济适用住房”包括了符合其定义要求的“限价房”等其他保障性住房，因而，广东省市、县政府物价部门依法有权制定相关保障性住房物业管理费的收费标准及浮动幅度。 三，关于广东省市，县人民政府物价管理部门对保障性住房物业管理费依据服务成本，经济发展等因素适时调整的问题 依据我国法律、法规、规章的相关规定，广东省市、县人民政府物价管理部门不仅依法有权制定经济适用住房物业管理费收费标准及浮动幅度，而且有权对实行政府指导价的经济适用住房物业管理费收费标准根据相应服务的成本、社会承受能力、经济运行情况等因素进行适时调整，而且为扶持经济适用住房建设，对于实行政府指导价的经营服务性收费应该按照收费标准的低限予以减收。 首先，我国价格法规定了政府的定价行为应当有一定的依据，而且应该根据经济运行情况适时调整。价格法第二十一条规定，制定政府指导价、政府定价，应当依据有关商品或者服务的社会平均成本和市场供求状况、国民经济与社会发展要求以及社会承受能力，实行合理的购销差价、批零差价、地区差价和季节差价。第二十五条规定，政府指导价、政府定价的具体适用范围、价格水平，应当根据经济运行情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。消费者、经营者可以对政府指导价、政府定价提出调整建议。 其次，国家发展和改革委员会的部门规章也对政府定价的适时调整作出了相应规定。政府制定价格行为规则（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第44号）第六条规定，定价机关应当根据经济社会发展情况以及社会各方面的反映适时制定价格。第十条规定，定价机关制定价格时，应当对市场供求、社会承受能力进行调查，分析对相关行业、消费者的影响。 最后，广东省物价管理部门及相关管理部门也出台了相应的规章制度对实行政府指导价的物业服务收费的适时调整问题作出了说明。广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法第十条规定，实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法第六条规定，为扶持经济适用住房建设，除建设用地实行政府划拔外，要降低有关的收费。凡属行政事业性收费一律减半征收；凡属政府定价或政府指导价的，经营服务性收费应按收费标准的低限予以减收。 同理，由于“经济适用住房”在立法意义上等同于“限价房”等保障性住房，因此笔者认为，广东省市、县人民政府物价管理部门依法有权对实行政府指导价的物业管理收费进行适时调整，并可以为扶持“限价房”等保障性住房的发展，对物业管理费等经营服务性收费按收费标准的低限予以减收。 就学术探讨的层面，综合上述内容，笔者认为对于“限价房”等新兴的保障性住房，如龙光峰景华庭物业等可以适用价格法、政府制定价格行为规则、广东省政府定价目录、广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法、广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法的上述有规定，依法由市、县政府物价管理部门会同同级房地产行政管理部门根据其物业的性质（经济适用住房）、物业服务成本、业主承受能力、社会经济运行情况等因素制定和适时调整物业服务收费的具体收费标准及浮动幅度，同时为扶持经济适用住房建设，市、县物价部门可以根据广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法第六条的规定，对属于政府指导价的物业服务收费，按收费标准的低限予以减收。 但就现行立法框架的层面，笔者完全认同相关物价部门对“限价房”等保障性住房物业管理收费问题的处理。在上级物价部门已经对保障性住房的物业管理收费制定了基准价及浮