中交方案--最终.pptx

中交呼和浩特火车东站项目,国力中交民信地产,整体定位与产品建议报告,项目基础情况区域市场情况分析产品细分市场分析商住（公寓）产品案例分析住宅产品案例分析商业产品案例分析项目定位及产品建议,CONCEPT/目/录,本案项目基本情况分析本案项目简介项目基础指标信息,CONCEPT/目/录,本项目位于呼和浩特市城市规划重中之重的东部新区价值最高地，紧邻火车东站，未来发展、升值潜力无限。项目南邻东站北路，西靠科尔沁路，北接绿地香树花城住宅小区，项目东侧已规划单位建设。项目整体规划为商业+住宅，总体量约为33万。,科尔沁路,布塔齐路,东站北路,项目基础情况介绍,本案地块,海东壹号,蒙海河广场,呼和浩特东站,铁路配套,东站东路,布塔齐路,东站北街,海拉尔东街,绿地,技术指标,技术指标:占地约202.7亩，容积率1.82.5（结合最终测算确定），地上建筑面积约33万平米,区域市场分析本案区域周边未来规划战略本案周边市场存量分析,CONCEPT/目/录,国力中交民信地产,区域市场分析,本案区域周边未来规划战略,城市规划发展战略,城市大规划两带两轴三心,中心城区两带两轴三心,城市大升级东部承接核心功能,东部新区未来规划一街五区,东部新区“一街五区”差异发展,东站交通商务核承载商贸、商务、居住综合功能,项目依托东站借助交通枢纽优势建立呼市东部的门户标志区,火车东站的建成，老站客运功能已向东站转移，为东部区域带来了大量的人流，直接影响周边经济的飞速发展，房地产市场需求不断提升,周边各类楼盘日渐增多。,火车东站商务圈,围绕车站打造三级功能圈,火车东站商务区3大功能商圈,1号线：东把栅站金川西站,3号线：金川南区南站郑家沙梁站,2号线：黑河村站黑土凹站,4号线：安通公司站新营子站,5号线：青山村站圪老板站,火车东站,郑家沙梁村,金川南区南站,金川西站,安通公司站,新营子站,黑土凹站,黑河村站,东把栅站,城市未来轨道交通,圪老板站,青山村站,由于项目临近东火车站，东部区域作为未来地铁规划密集交错的新城区，火车东站周边地铁规划线路更是条条经过，为以后在该片区内生活居住的人群的出行提供了相对便捷的交通途径。,国力中交民信地产,区域市场分析,本案周边市场存量分析,本案周边项目一览,本案所处区域地产项目分布众多。未来竞争压力较大。,希望加州华府,目前本案周边在售的项目均为体量相对较大，产品主要以住宅为主流。销售价格除华茂名居地处新华大街较高外，住宅销售均价在6200-7300元/平米间。,本案周边住宅类项目情况解析,本案周边商业及综合体类项目情况解析,由于东部区域土地使用性质的因素，本案周边的主要竞品项目，多为综合体，其中信达和义乌两个项目为最近刚刚面世的商业项目。公寓项目规划相对较为稀缺。,本案周边在售产品户型面积规划,上述数据显示：住宅产品的主力面积为90-110平米的户型，可见刚型需求仍为市场上的需求主力，因此各开发企业为迎合当前的市场现状，项目多规划为适合刚需客群的偏小面积户型；本案周边纯商业项目仅信达和义乌2个项目，其他均为项目配套商业，内铺除义乌面积较大，其他面积在8-30平米间，底商面积最大不超过400平米，尽管如此该片区内的商业销售阻力明显。洋房产品相对较少，面积较大。,本案周边主要竞品项目价格走势,住宅类产品中，华茂名居定位为高端的、因此价格最高，其他住宅产品价格多为六千元左右；公寓洋房类产品中，仅东河湾含洋房产品，水岸小镇项目定位相对较高端，销售价格在该区域内最高，东方银座由于是精装，价格第二，宇生如意湾新项目刚刚面世，价格相对较低。,本案周边在售产品供给量和存量分析,未来该区域的潜在供应量却相当之大，未来供应=“当前市场存量”+“巨华未售4个区域”+“一家村大体量的建筑”+“一家村与巨华世纪城之间目前尚未明确的体量为300万的土地供应”=约1000万的大体量供应区域市场存量大，因此，项目未来竞争压力较大,除已知且明确的项目、地块供应外，上述所标地块也为未来市场供应的部分，目前了解到根据当前了解到的市场情况，本案周边地块基本已经各有其主。除现有在售在建项目外，其余规划地块基本以住宅和商业为主，未来放量过百万平，仅远大置业和爱屋地产会有公寓产品的规划。未来区域市场内公寓市场相对稀缺。,本案周边地块归属暨潜在供应量,海东一号,回迁商场,南璞商街,南璞地产东河壹品,东方银座,宇生如意湾,绿地香树花城,义乌小商品城,远大置业,东站北广场,远大置业,中交地块,信达国贸,富恒地产,爱屋地产,现有在建项目,未来规划项目,区域市场分析小结：,本案所处区域为城市未来发展建设的核心，以东站为依托，未来各项规划利好都将为本案后期销售提供有力的保障；区域内房地产项目规划较多，竞争压力较大；产品类型以住宅类产品规划为主，近期出现较多的商业体规划；但公寓产品相对稀缺，目前在售仅海东一号和东方银座；项目周边各项目均处于销售期，未来存量十分庞大；周边地块多数名花有主，再次加剧未来竞争,综合考虑本案的各项指标要求，以及区域以东站为依托的周边规划特性利好，参考各类竞品的产品规划和未来存量情况，为了能更好的树立开发商的央企品牌形象、使本案各类产品的规划设计能在区域内乃至在呼市市场都具备竞争力，我们将在全市范围内寻找各类产品的典型性案例，并从中寻找本案的可借鉴点：,产品细分市场分析商住（公寓）典型案例分析住宅产品典型案例分析商业产品典型案例分析,CONCEPT/目/录,国力中交民信地产,商住经典案例分析,Loft公寓产品市场状况，共性分析，优化建议,LOFT公寓市场概况,万象520,彩虹城,内大翡翠城,海东一号,当代MOHO,偶寓,2014年下半年，本案所处区域LOFT公寓将是市场空白点。,鑫和银座,亿科公园,海派广场,桃园水榭,东方银座,宇生如意湾,LOFT公寓市场概况,小结：目前市场销售表现较好的LOFT公寓项目户型面积区间为30-80平米，70平米以上户型多为南向。主力面积以40-60平米的两居室为主；均价7300元/平米，本案所处区域相对较高；项目的附加值基本以交通和学校为主，目前在售公寓产品层高5.15.4米，均为商业产权，不限购、不限贷。,产品面积区间：23-90平米（部分项目含120平米产品）主力面积：40-60平米（此面积区间市场接受度较高，符合刚需及小投资客户需求）均价：6500-7500元/平米功能室：以上下两居室为主，部分大户型有三居室；层高：5.1-5.4米（各开发商因所处区域限高不同，各区域层高有所区别，以5.2米居多）装修标准：1000元左右（实际装修标准700元左右）有无夹层：有（夹层有钢混及钢结构两种，都在交房验收后进行施工）有无赠送面积：有（一般赠送局部走廊或外阳台部分）得房率：120%以上（相对较高，部分产品可达到160%-170%）,LOFT公寓产品细分,LOFT公寓出现情况-规划前提,规划前提：容积率补足（但是不如平层公寓高）软化写字楼产品对冲营造项目噱头有利打开片区市场增加项目回款速度方便积累投资客,LOFT公寓规范要求及政策,细文第六条指出：当办公建筑包括写字楼标准层层高大于等于5.5米时，不论层内是否有隔层，按双倍建筑面积计算细纹提七调指出：当普通商业建筑标准层层高大于等于6.1米时，不论层内是否有隔层，按双倍建筑面积计算,产权方面：商业产权，无限购限贷规划方面：办公5.5米以内产品方面：有无隔层均可客群方面：刚需+投资均可,预判：产品受众广泛，客群实力涵盖范围大，得房率高，部分项目甚至给予精装，此类产品一经推出，市场反响较大。先市场销售量激增，预期政府未来将有政策打压；,LOFT公寓市场个案分析,鑫和银座,LOFT公寓市场个案分析-海东一号-规划,项目位置：如意开发区火车站正北开发商：南璞地产（投资商远大置业）建筑类型：板楼、小高层物业类型：LOFT、写字楼、商业建筑面积：87000平米占地面积：27000平米均价：7500元/平米容积率：2.5绿化率：30%装修状况：毛坯停车位：1:1建筑总高：42米,位于本案北侧，项目定位为低密复式洋房、情景商业街铺,海东一号,本案,海东一号项目，1#、2#、3#、4#共4栋LOFT公寓，共计920套，目前成交均价7500元/平米，2013年4月开盘至今去化速度约60套/月，目前剩余货量仅百余套，当前销售重点为商业，预计将于2014年年初完成清尾。,LOFT公寓市场个案分析-海东一号-在售产品,海东一号项目主力户型，双室双卫，面积：43，实际使用面积约76；,上层平面,下层平面,LOFT公寓市场个案分析-海东一号-户型鉴赏,海东一号-项目总结,项目优势6-8层低密度洋房形式公寓产品为所处区域稀缺类型Loft上下两层双倍使用空间，可灵活自由划分5.1米高挑高，居住舒适感倍增小面积、底总价、小投资大收益，自住出租双收益所处区域为城市规划重点，升值潜力无限,项目劣势虽为城市规划重点，但需逐一落实，建设缓慢，近期内发展不完全项目周边生活配套不完善，没有生活必需的大型超市及医疗机构当前交通不便，没有可直接到达的公共交通设施,LOFT公寓市场个案分析-彩虹城-规划,项目位置：金桥开发区赛罕区公检法东侧建筑类型：商业mall、小高层产品：退台式商业、LOFT公寓建筑面积：400000平米占地面积：46600平米,项目位于金桥开发区，项目定位东南区域大型综合体。,彩虹城,本案,彩虹城项目，1#-5#共5栋LOFT公寓，共计千余套，目前在售2#、3#楼，成交均价6500元/平米，2013年8月开盘至今去化速度约100套/月，目前剩余量600余套。,LOFT公寓市场个案分析-彩虹城-在售产品,5#,4#,3#,2#,1#,彩虹城项目LOFT公寓平面图设计，4梯17户，通过两侧山墙凹形等细节设计减少公摊面积。,LOFT公寓市场个案分析-彩虹城-楼层平面图,彩虹城项目经典户型，户型亮点“多功能空间”的赠送销售，较受市场欢迎。,LOFT公寓市场个案分析-彩虹城-户型鉴赏,彩虹城-项目总结,项目优势公寓产品全部为南北朝向，符合北方人的居住条件在楼层规划设计方面尽量减少公摊面积，增加购房者的使用面积拥有北京四中的优势学区配套户型面积偏小，投资低，风险小,项目劣势当前交通不便，没有可直接到达的公共交通设施项目南面目前为待开发状态，无其他建筑，严重缺乏居住氛围,LOFT公寓市场个案分析-内大翡翠城-规划,项目位置：锡林南路内蒙古大学新校区旁开发商：内蒙古蒙拓房地产物业类型：商业综合体建筑面积：314244平方米占地面积：96658平方米均价：7200元/平米容积率：3.25绿化率：35%层高：5.4米装修状况：精装修送家电,学区大型商业，紧邻内蒙古大学,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,1#2#,3#,锡林路,北,内大新校区,本案,内大翡翠城,内大翡翠城项目，规划10栋精装LOFT公寓，共计1500套，2012年初开始销售，目前剩余在售180套，均价7200元/平米，面积区间为4080平米。,LOFT公寓市场个案分析-内大翡翠城-在售产品,内大翡翠城项目主力户型，4080平米，两室两卫，层高5.4米。,LOFT公寓市场个案分析-内大翡翠城-户型鉴赏,平层平面,夹层平面,75,内大翡翠城-项目总结,项目优势5.4米挑高，买一层享两层，使用面积增加学区房，周边内大、附中附小等各大名校集聚，未来升值空间大公寓精装，省去购房者自己装修的人力和装修成本紧邻小黑河景观带，居住环境优美,项目劣势劣势：交通设施不完善，出行便利度受限项目周边成型居住区较少，缺少居住氛围工程进度拖延严重，导致后期销售口碑受阻,LOFT公寓市场个案分析-当代MOHO-规划,项目位置：赛罕区呼伦路与新希望街交汇处西南侧建筑类型：高层产品：住宅、LOFT公寓、底商建筑面积：47000平米占地面积：7333平米,项目位于赛罕区，定位时尚住宅区。,当代MOHO,本案,当代MOHO项目在售LOFT公寓共计620户，均价6500元/，2012年12月开售目前剩余货量100余套，去化率约40套/月。,LOFT公寓市场个案分析-当代MOHO-在售产品,公寓,住宅,当代MOHO项目29、32户型，低总价低单价，与项目定位相符，较受年轻刚需族欢迎。,LOFT公寓市场个案分析-当代MOHO-户型鉴赏,32,29,当代MOHO-项目总结,项目优势当代MOHO位于城市中心地段，占踞市中心交通主轴点周边商业、餐饮、休闲、娱乐、医疗等生活配套一应俱全项目定位为时尚住宅区，公寓产品较受年轻购房者的喜爱公寓面积较小，总价低,项目劣势项目公寓产品标准层配置电梯配比过少因项目主要针对群体为年轻刚需客户，户型在设计上偏重过小面积，舒适度不高,LOFT公寓市场个案分析-偶寓-规划,项目位置：玉泉区政府南200米路东开发商：呼和浩特富恒地产建筑类型：板楼多层小高层高层物业类型：住宅、公寓、商业建筑面积：360000平方米占地面积：140000平方米均价：6900元/平米容积率：2.9绿化率：30%车位配比：1:1装修状况：精装修送家电,南1#,北1#,3#,9#,10#,本案,偶寓,大盛魁二期偶遇项目，规划5栋LOFT公寓，其中南1#、北1#、北9#、北10#为4栋层高4.88米住宅产权公寓；北3#层高5.4米，共计378套，2011年开始销售，目前4.88米的公寓全部售罄，在售5.4米公寓，剩余40套，推出25套特价房，面积区间为5057平米。,LOFT公寓市场个案分析-偶寓-在售产品,北1#,南1#,北3#,北9#,北10#,大盛魁二期偶遇项目，标准层面积1117平米，主力户型5057平米，3梯21户，两室两卫，层高5.4米。,LOFT公寓市场个案分析-偶寓-楼层平面图,偶寓-项目总结,项目优势偶寓项目公寓产品分5.4米40年产权和4.88米70年产权的两种产品，不同产品满不足不同需求客户项目紧邻内大新校区，便于出租，投资有保障,项目劣势项目户型虽有南北通透户型，但户型进深过长，居住不便利项目周边临近沟子板等未拆迁村落，当前环境较差工程进度缓慢，影响市场口碑,LOFT公寓市场个案分析-万象520-规划,项目位置：昭君路与南二环交汇处东北角开发商：内蒙古天地伟业房地产开发有限公司建筑类型：小高层高层物业类型：建筑综合体建筑面积：930000平方米占地面积：374958平方米均价：7000元/平米容积率：2.74绿化率：30%得房率：80%车位：1:1层高：5.2米装修状况：毛坯,本案,万象520,公寓,万象520项目，规划2栋LOFT公寓，515层为平层公寓，1624层为LOFT公寓，共计586套，2011年年底开始销售，目前LOFT公寓剩余在售100套，层高5.2米，均价7000元/平米，面积区间为3858平米。,LOFT公寓市场个案分析-万象520-在售产品,南二环,昭君路,公寓,万象520项目主力户型，3858平米，两室一厅两卫，层高5.2米。,LOFT公寓市场个案分析-万象520-户型鉴赏,38,47,万象520-项目总结,项目优势项目维多利超市入住，吸引购房者的眼球，为后期的居住生活提供便利条件项目设计以年轻、时尚为主旨，户型设计更符合年轻人的喜好，大面宽采光，卧室、客厅光照充足,项目劣势项目周边新起大盘诸多，品牌竞争力不足项目自身品质相对较低，与周边品质大盘对比悬殊工程进度缓慢，拆迁进度慢，交房时间难以保证,LOFT公寓市场个案分析-鑫和银座-规划,项目位置：新城区海拉尔大街与气象局西巷交汇处。建筑类型：小高层产品：住宅、LOFT公寓建筑面积：82000平米占地面积：20000平米,项目位于新城区，属学区综合体,鑫和银座,本案,鑫和银座项目在售2栋LOFT公寓临海拉尔大街，当期312户，精装公寓，均价6900元/，2012年4月份开售目前已进入清尾阶段，历史去化率18套/月。,LOFT公寓市场个案分析-鑫和银座-在售产品,LOFT公寓,LOFT公寓,鑫和银座项目大户型91，双室双厅，舒适度较高，市场中偏大的户型；另有55一室两厅户型，都设计有独立衣帽间。,LOFT公寓市场个案分析-鑫和银座-户型鉴赏,91,55,鑫和银座-项目总结,项目优势项目周边各学院围绕，人文气息浓厚小区内部采用人车分流的设计，更加人性化项目紧邻公主府公园、北郊公园和呼伦路街心公园，休闲空间充足。,项目劣势项目位于新城域回民交界处，位置偏西，周边配套设施比较老城化，有待完善项目价格变动较多，幅度较大，造成购房者心理不满交房时间不明确，购房者质疑心理明显,国力中交民信地产,住宅典型案例分析,呼市品牌大盘住宅产品销售情况,品牌大盘住宅产品基本信息,目前呼市在售的品牌大盘均定位为中高端住宅区，走精品路线，产品大多以刚需住宅结合大平米舒适性住房，兼带洋房产品，客群定位为兼顾刚需和高收入改善型人群。,品牌大盘在售产品类型,多层,小高,洋房,高层,品牌大盘住宅产品形式较为单一，大多以高层为主，面积多为90-160之间，洋房面积较大，大多在200以上,品牌大盘住宅产品面积情况,刚需住宅以80-120市场接受度较高，去化速度较快，目前各项目基本剩余不多；改善型住宅以120-140较为受到客户喜爱，140以上的改善性高层住房均为各项目的滞销产品；洋房的热销面积大多为200以上,品牌大盘住宅产品热销户型面积,多层,小高层,高层,洋房,目前品牌大盘高层住宅产品价格差异不大，均价大多在7000-8000元/，市场接受度尚可。洋房价格略高，主要集中在8500-10000元/。,品牌大盘住宅产品价格情况,呼市市场品牌住宅大盘价格浮动较小，相对较为平稳。,品牌大盘价格策略,热销户型解析,楠湖郦舍热销刚需户型74，紧凑型小两居，附带落地飘窗，及开敞阳台，在减轻刚需用户压力的同时，大大提高了舒适度,绿地香树花城85刚需户型，此户型布局方正，南北通透，采用嵌入式壁橱设计，增加了空间使用功能，提高了室内使用率,热销户型解析,泽信加州华府123改善性三居户型，厨房与书房共用阴面露台，且户型同样采用嵌入式壁橱设计，实用性大大提高。,泽信加州华府152改善型三居户型，人性化入户花园及玄关设计，过度室外喧嚣；三面采光，让空间最大限度拥有自然光，主卧拥有开放式阳台，生活舒适度更高。,品牌大盘住宅施工情况,品牌实力较强的大体量项目一般在入市之前就开始动工，甚至准现房销售，因此受到市场环境的影响较小，品质及工程进度是受到客户青睐的关键因素。,品牌大盘住宅产品在正常顺销情况下，月均去化在基本在30-50套之间，只有兴泰东河湾因不做推广月均去化略低。巨华采用密集式集中开盘模式，多盘联动，市场热度较高。,品牌大盘住宅产品月均去化情况,重点个案分析,项目北至南二环，南至格根西街，东至双银台路，西至兴安南路，位于金桥开发区与玉泉区核心交汇区域，紧邻南二环与兴安南路，交通十分便捷。,恒大名都区位及规划,一期,二期,1#,8#,7#,6#,5#,4#,3#,2#,11#,10#,9#,恒大名都项目于2013年9月4日进场，目前推按房源共计七栋，分别为1#、2#、4#、5#、7#、8#、9#，主要户型面积区间为85-150，均价8100元/。其中以102-131的三居产品较多，户型配比如下：,此项目入市时间较短，入市价格偏高以，主要客群目前以公务员群体居多。首次开盘推按目标500套，实际排号330组，实际销售120套，销售很不理想。后期推出首付分期（首付分4年，年均5万），顺销表现较好，月均去化85套。,恒大名都-销售情况,恒大名都核心优劣势分析,项目优势,实施首付分期四年政策，缓解客户购房压力项目自身配套齐全，配备2000贵族幼儿园及5200湖畔会所精品化标准化施工，采用高级环保材料把在售房源的1-4层精装作为样板间，客户的感受更直观,项目周边生活配套不完善，没有生活必需的大型超市及医疗机构优惠活动频繁变更，广告主诉求与实际有出入，老业主颇有微词入市价格略高，客户接受度偏低,项目劣势,项目北至察哈尔大街，南至滨河北路，西至兴安南路，与万豪长隆湾相邻，金桥开发区与滨河新区核心交汇区域，紧邻小黑河滨水景观线，交通较为便捷。,中海蓝湾区位情况,中海蓝湾-项目规划,中海蓝湾项目是中海宏洋地产推出的第五期住宅项目，它由8栋高层，5栋小高层，2栋多层及16栋别墅组成，主要面积区间为85-150，高层均价7000元/，小高层均价8000/。,中海蓝湾自今年7月初正式上市，但一直未曾销售，9月28日开始正式排号，目前排号200余组，但因品牌开发商对证件和工程要求较高，一直未曾开盘。首批产品主要客群为品质刚需和首次改善。,中海蓝湾-销售情况,项目优势,项目由中海地产开发，品牌实力强大，且作为第五期项目具有很庞大的老客户群体形成五盘联动之势周边生活配套相对齐全，区域发展速度较快周边在开发项目多为高档住宅区，区域品质感较强,中海蓝湾-项目总结,公共交通设施少，客户来访受限项目刚刚施工，工程进度方面不占优势由于证件和工程等问题，迟迟未能开盘，排号周期较长,项目劣势,新华联雅园-区位介绍,新华联雅园位于如意开发区腾飞路，占地11.5万，共分两期开发，目前在售部分为一期。,新华联雅园-项目规划,新华联雅园项目目前在售部分为一期，共计9栋房源，其中一栋为政府定向产品，不对外销售，3栋已售罄。平层住宅总高分别为18层、28层、31层三种，主要面积为90-160，其中90、140、150为热销户型。,新华联雅园-销售情况,此项目入市较早，2012年7月入市，截止目前一期整体去化40%。今年8月底房源排号，推案房源为200套，周期为一个月，共计排号180组，成交120组。10月中旬开始再次排号，截止现在排号约50组。,项目位置较好，品质较高，属于周边较新的大盘，且目前户型齐全，与周边楼盘相比，月均去化量较高，属于此区域内的热点楼盘。,新华联雅园-项目总结,项目优势,该项目位于呼市的CPD、CBD、CLD三大核心区，区位优势显著项目五证齐全，施工进度较快，已接近主体封顶周边多为高档住宅区，区域品质感较强项目属于周边区域内较新的楼盘，户型较为齐全,楼间距窄，部分房源采光不佳周边大型生活配套不足，缺乏商场、医疗配套等户型面积跨度较大，客户需求受到限制,项目劣势,绿地香树花城-区位介绍,项目位于呼和浩特市东部新区，海拉尔东路与科尔沁南路交汇的丁字路口东北侧，紧邻火车东站，目前周边有待开发，未来发展潜力巨大。,项目共分五期开发，目前正处于一期开发，一期共10栋住宅，已去化85%左右。最近一次推盘是8月17日，推出两栋100套左右，排号80组左右，去化40%。目前均价小高层6700元左右，洋房7500，付款优惠：一次性98折，按揭99折。,绿地香树花城-销售情况,项目紧邻火车东站,区域发展前景较好户型设计更为人性化，带嵌入式壁橱建筑密度较低，舒适度更高户型配比较为均衡，迎合市场需求,目前区域内交通设施少，出行便捷度受到影响区域内公共生活配套缺乏，没有很好的居住氛围,项目优势,项目劣势,绿地香树花城-项目总结,巨华世纪城-项目介绍,巨华世纪城由巨华集团开发，总体量574万平米，如此大体量的项目，目前在该区域内几乎没有；巨华世纪城共分7个区，目前在售和谐园（97-196平米）和明祥园（85-148平米），巨华世纪城作为住宅项目的典范，自入市以来在全市的住宅项目中销售一直名列前茅。,近期巨华重点销售明祥园，目前处于排号阶段，截止现在排号约120组，计划11月底开盘，客户对本期产品较为期待,本地开发企业，品牌实力雄厚，已开发多个楼盘，老客户基数较大以准现房低价入市，低开高总，备受购房者的青睐项目体量较大，自成规模片区，周边配套齐全项目采用高频率少货量开盘模式，多盘联动，市场热度较高,项目劣势,巨华世纪城-项目总结,项目优势,项目体量过大，开发周期较长，整体成熟较晚自身商业配比不足,荣盛楠湖郦舍-区位介绍,项目位于玉泉区小黑河南岸西段，南邻南湖湿地公园，东靠观澜国际，西接东二道河村，北靠水语青城，周边大型配套包括美通批发市场、滨河景观公园、内大新校区等。随着新机场南迁，区域未来的发展潜力较大。,荣盛楠湖郦舍-销售情况,项目目前所有在售房源均可首付10%，优惠活动将持续到2013年年底，极大减轻了刚需客群的购房压力。付款方式优惠：首付30%优惠100元/，七日内签约再优惠100/，全款优惠150元/平。一期主体已封顶，2014年年底交房；二期开始排号，交3000元可享每平直减400元，二期工程进度：地上8层，2015年6月30日交房。,随着机场南迁，内大启用，附中附小奠基，玉泉新区区位优势凸显项目属于周边唯一五证齐全的楼盘，客户信赖度较高以小平米刚需住宅为主，紧凑型小三居成为其王牌产品实行首付分期制度，最大化减轻刚需客户压力大量推广、密集开盘，市场热度较高,周边目前没有公共交通，出行便捷度受到影响产品较为单一，客户选择性较少以刚需为主，品质感不强周边生活配套稀缺,项目优势,项目劣势,荣盛楠湖郦舍-项目总结,国力中交民信地产,商业典型案例分析,商业产品线分析，商业产品销售情况分析,本案所处区域,商业市场概况,彩虹城,翡翠城,本案所处区域商业配套匮乏。,鹏欣金游城,滨海友谊商业广场,大盛魁,摩尔城,海亮金宝街,闻都世界城,大商城,王府井,金盛财富广场,金满街,信达国际商贸城,义乌国际商贸城,东方银座,呼市商业市场概况,产品形式：步行街、退台式商业（商业街以步行街的形式居多，将人车分流增加氛围；今年新出退台式商业，通过退台式的设计达到步行街的商业氛围；产品面积区间：10-780（因业态规划及要求不同，面积设计上区间较大）主力面积：70-200（因主业态的规划需要，所以主力面积在此区间）价格：3F-13万；2F-27万；1F-310万公摊：10-15%（部分一层及一托二因只摊部分垂直交通面积，故公摊较小，部分产品甚至有0公摊产品）,商业产品细分-商业街,产品面积区间：50-2000（内街产品部分项目整层出售，所以面积区间较大）主力面积：70-220价格：3F-12万；2F-23万；1F-34万公摊：30-40%（因有交通核及公建部分的公摊，内街产品公摊相对比商业街小）运营模式：招商运营+返租返租模式：多数以3年为界，13年，年返8%，部分加返58年，年返9%-10%。（内街及商业街单价高总价高，市场销售压力较大，多数开发商以返租的模式以拉动销售，再加之招商运营以推动项目影响力及销售）,商业产品细分-内街,产品面积区间：10-2000主力面积：10-30（内铺面积相对较小，总价低，较受市场投资客青睐）价格：3F-0.72万；2F-23万；1F-24万公摊：45%-50%（内铺公摊面积较大，大的甚至超过50%）运营模式：招商运营+返租（内铺投资门槛低，市场较好，各项目去化情况良好）返租模式：多数以3年为界，13年，年返8%，部分加返58年，年返9%-10%,商业产品细分-内铺,商业市场涵盖,通过调研分析得出：综合类样本中，商业配比均值多在3040中（纯商业体除外）从产品线看来，单层的商铺产品如门脸，大平米商铺等产品占比最大，内街产品和内铺产品占比相对较小,投资风险,开发风险,回款速度,风险较大,规划体量大，开发成本一般，管理成本低,商业街,内街,内铺,回款速度较慢，但回款金额相对较高,风险较大,规划体量适中，开发成本一般，管理成本高,回款速度一般，金额适中，及易出现区划不均,风险适中,单一体量较低，控制2万平以下，管理成本高,回款速度较快，金额相对较低，但均摊价格较高，且回款量大,从市面现阶段推出商业产品看来，多数为内铺产品；内铺产品主要因其较低的投资门槛，偏向金融类产品的回收保障，容易成为中低端大基数的投资客群所喜爱内铺产品后期运营管理问题不容忽视，多数开发商为套现现阶段高风险许诺，后期运营则遥遥无期，弊端凸显，预期未来内铺市场将逐渐低迷,商业市场-投资收益分析,商业重点个案分析,商业重点个案分析-海亮金宝街-规划,海亮金宝街,海亮金宝街项目位于呼市绝对市中心中山路，为海亮广场二期商业部分规划商业街，规划设计仿北京三里屯太古里，共计约320套（含地下）。,本案,商业重点个案分析-海亮金宝街-基础信息,开发商：内蒙古海亮房地产开发有限公司物业类型：商业综合体建筑面积：2.5万平方米占地面积：9606平方米均价：310万元/平米层高：3.8米项目亮点：仿北京三里屯太古里天幕步行街业态：1F精品店2F服饰3F餐饮连锁,商业市场个案分析-海亮金宝街-销售状况,海亮金宝街项目2012年6月开始销售，每层约60个铺位，均价1F-810万元/平米、2F-57万元/平米、3F-4万元/平米，面积区间为40200平米，目前剩余约10套，历史去化速度20套/月。返租：13年，年返8%，在总房款中一次性扣除,天幕商业街,项目总结海亮金宝街,项目优势,项目位于城市的中心中山西路核心商圈，日均人流量最高的区域，地理位置优越公共交通网络发达，项目周边有多达16条公交线路项目模仿了北京三里屯的建筑风格，打造的了呼市首个天幕商街项目借一期海亮广场成功运营之势，推出了海亮金宝街，延续了商机,项目位于城市最为拥堵的地段，堵车成为了项目最大的硬伤项目地下停车场暂未建成，地上停车位数量极少，停车成为了很大的难题项目整体开发周期较长，拖延了金宝街的面市，也增加了后期的推广成本,项目劣势,商业重点个案分析-内蒙古大商城-规划,项目规划占地面积1300亩，总建筑面积300万平米，分两期开发，一期规划用地350亩,建设面积100万平方米，一期1号馆总建筑:5320552号馆总建筑:548130，预计在2013年底交工，2014年10月开业，二期规划用地950亩，建设面积约200万平方米，总投资60个亿。规划30000个商铺，经营集商品批发、零售、文化产业、旅游观光、生活休闲、娱乐、金融服务、电子商务、仓储与物流配送业态等商业项目,内蒙古大商城,本案,商业市场个案分析-内蒙古大商城-基础信息,开发商：内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司（巨华、维多利、中铁、明泽等四家品牌开发商合作开发）物业类型：商业综合体建筑面积：100万平方米占地面积：221982平方米均价：1.8-2.3万元/平米面积区间：10-30平米层高:-2层:4.2米,-1层:6米,1F:7米,25F:5.6米,6F:18米项目亮点：300万平方米的总建筑群,商业市场个案分析-内蒙古大商城-销售状况,内蒙古大商城项目，规划30000个铺位，目前在售门脸、2层、4层内铺；门脸最小70平米，均价46000元/平米；内铺面积区间10-30平米，均价1.8-2.3万元/平米；2014年10月开始运营。返租：10年，第1-3年每年返租9%，第4-7年返租10%，第8-10年返租11%，2014年1月1日开始返租(季度返)。,F区,C区,B区,A区,D区,G区,项目总结内蒙古大商城,项目优势,项目开发总体投资约100亿元人民币，是全区规模体量最大的商业综合体出于带动区域整体经济发展的目的，市里提供了大力的支持，并从政策、经济上得到了优惠项目商业为内铺模式，可自由分割，客户选择余地大,项目位于整体发展较为滞后的回民区，客流量小，且内铺的后期运营存在较大的不可预见性，投资风险较大项目周边缺乏公共交通设施，购物出行不便项目与金海工业园区一路之隔，周边的环境比较差，污染较为严重项目定位高端，与所处区域经济发展水平不符，发展前景堪忧,项目劣势,商业市场个案分析-鹏欣金游城-规划,鹏欣金游城,鹏欣金游城项目位于赛罕区丰州路与南二环交界处，整体规划为9栋商业连体室内商业街，外加两栋公寓；商铺共计约400套，面积区间10-187。,本案,商业市场个案分析-鹏欣金游城-基础信息,开发商：上海鹏欣集团物业类型：商业建筑面积：14.4平方米占地面积：3万平方米均价：1.74.7万元/层高：3.8、4.8米项目亮点：大型集中商业街（区域空缺产品）上海地产品牌业态：1F精品品牌店2-3F百货4F餐饮连锁及娱乐招商签约大品牌,9栋单体连成商业街,2栋板式公寓,商业市场个案分析-鹏欣金游城-销售状况,鹏欣金游城项目于2013年10月首次开盘，共计400个铺位，均价1F-3.74.7万元/平米、2F-2.73.2万元/平米、3F-1.72.5万元/平米，面积区间为10187平米，目前剩余约330套，去化速度70套一月。返租：13年，年返8%，在总房款直减；45年年返8%，按年返；,一托二底商,商业街返租产品,项目总结鹏欣金游城,项目优势,项目处于南二环与丰州路交汇处，赛罕区与金桥开发区的交界处，周边遍布政府机关单位，地理位置优越，交通便捷项目周边多为中高档住宅区，周边配套齐全，客流量有保证项目由有着多年商业开发经验的的上海鹏欣集团开发，民众接受度较高项目目前商业即将封顶，预计明年年底商家即可入驻，施工进度较快,项目采用5年返租模式，年返租金额为8%，相较于其他商业项目，返租比例较低，回报率较低项目采用商业内街的运营模式，投资风险大，投资回报没有保障,项目劣势,商业市场个案分析-内大翡翠城-规划,内大翡翠城,内大翡翠城项目建筑面积31万平方米，集商业，LOFT公寓，五星级酒店，写字楼为一体的大型综合体项目。蓝色部分一到三层全部为商业，四到十五层为精装LOFT公寓。商业部分分两期开发，整条商业步行街呈L字形，总长约800米！商场内铺面积区间为：880平米。门脸：100300平米（单一层）,本案,商业市场个案分析-内大翡翠城-基础信息,开发商：内蒙古蒙拓房地产开发公司物业类型：商业综合体建筑面积：32万平方米占地面积：9.6万平方米均价：1.5-2.3万元/平米层高:5.4米项目亮点：与内蒙古大学联合开发，打造学区商铺,商业市场个案分析-内大翡翠城-销售状况,内大翡翠城，目前在售锡林路10#内铺，面积区间13-36平米，均价15000-23000元/平米；2015年8月底交房。返租：8年，第1-3年每年返租8%，第4-6年返租9%，7-8年返租10%，第9年如客户不满意开发商按照房款总额的140%将该物业的所有权回购,2层内铺平面图,3层内铺平面图,内大翡翠城-项目总结,项目优势以内大为依托，未来商业消费客群有保障返租、回购等投资回报高，对投资客户吸引力大,项目劣势劣势：周边交通配套不完善，出行便利度受限项目工程进度迟缓，市场口碑受损,商业市场个案分析-彩虹城-规划,彩虹城,彩虹城项目位于赛罕区公检法东侧，整体规划为两期，一期体量14万平米，商业规划8栋，其中两栋为单体商业，其余为内街商业，商铺总体量约8.8万。,商业市场个案分析-彩虹城-基础信息,开发商：兴达阳光集团物业类型：综合体建筑总建面：14万（一期）占地面积：4.6万均价：1-1.8万元/层高：4.8米、5.2米项目亮点：大型退台式商业街，店铺均有临街效果区域内空缺型产品,商业市场个案分析-彩虹城-销售状况,彩虹城项目于2013年9月首次开盘，共开40个铺位，均价1F-1,8万元/平米、2F-1.2万元/平米、3F-1.1万元/平米，一拖二1.4万元/，三带四1万元/。户型面积区间为50220平米，现首批房源已基本售罄，去化速度40套一月。临街商铺，暂无返租。,在售退台式商业,项目总结彩虹城,项目优势,项目所处的区域周边没有竞品，发展大环境较好项目采用退台式建筑风格，保证每个商铺都“临街”项目商业体量适中，划分的面积区间较为合理所处区域内唯一的大型综合体项目，多元化的产品组合迎合消费者需求,周边项目大多在建，没有成型的小区，客流没有保证周边配套暂未成熟，缺乏商业氛围项目所处区域未来没有明确的规划,项目劣势,分产品线市场分析总结：,呼市市场近两年Loft公寓产品较为火热，其兼具自住投资等多项属性，层高设计规避规划条例，以买一层得两层的高性价比赢得了众多关注。户型面积区间以35-60平米户型较为畅销，虽单价较高，但面积小、总价低、得房率超高的特质可以同时满足市场各类客群的需求，也成功规避了其商业属性的局限。是当前市场回现速度和比例均表现突出的产品类型。品牌开发商在呼开发的住宅产品多是品牌形象与产品形象的结合，产品规划兼具刚需首置、小型首改和多次改善为一体，广泛吸纳客户，整体配备重点体现开发商实力，工程进度和证件保障是区别于众多呼市本土小开发企业的最大优势。且在前期销售展示方面较为重视。呼市市场高层住宅主力热销面积集中在80-130平米左右，本案周边住宅项目规划较多，未来压力较大。因此在规划设计之初就需要慎之又慎。当前在呼市销售表现最火回现最快的是商业内铺产品，开发商为回笼资金推出各项返租、包租、回购政策，导致市场客户投资冲动，但内铺产品的后期经营将存在巨大风险；街铺类产品通常总价较高，销售速度相对缓慢，但后期自住性较强，收益相对稳定安全。,通过前面的种种分析，大福认为本案的整体产品形态及定位应基于以下要点设计：,政策导向和回款需求决定整体产品定位应不忽略刚需人群，同时兼具改善和投资优化产品形态，跳出单一诉求，从配套和产品附加值上丰富卖点，在区域内形成差异化产品形态需与开发商品牌形象以及地块限高及物业体量配比相结合前期入市产品的产品形态不能降低整盘调性，要为后期地块打好品牌基础-通过“中交集团”的品牌效应、轰动的活动和开盘、适量的高端配套先行、高品质的物业服务、优质的园林、以及合理的商业配套等实现。,国力中交民信地产,项目定位及产品建议,整体定位建议、产品设计建议,项目整体定位及产品规划建议,整体调性方面：根据前文所述的呼市市场情况和本案地块及开发商的综合条件，建议本案整体调性定位中高端。产品规划方面：结合地块经济指标分配情况以及地块所处位置的限高情况，建议：70%的住宅部分进行小高层以及多层洋房产品的组合，小高层产品吸纳刚需和小改善；洋房产品奠定整体调性，主抓再改。30%的商业部分进行loft公寓和商街形式的组合,整体定位及规划建议,各地块开发产品类型建议,【地块外部资源评价】A地未来商业氛围浓郁；B地块最能把控产品环境品质；C地块：交通整体条件较弱，当前尚未正式取得,道路：1号海拉尔东街道路40米宽，双向4车道，为城市主干道；2号布塔齐路道路,待修建；3号东站东路道路40米宽，双向车道，为城市主干道；4号东站北街道路,待修建。,四至：北侧为绿地香树花城项目，以及多地块回迁房；东侧已规划，待开发区域；南侧已规划铁路配套；西侧为义乌国际商贸城、海东壹号、呼和浩特东站。,总结：A地块：交通整体条件最好，紧邻火车东站，未来商业氛围浓郁，交通便利B地块：交通整体条件次好，最能把控产品环境品质。C地块：交通整体条件较弱,各地块开发产品类型建议,综合三个地块的位置、交通等条件：A地块处于最佳交通位置，商业价值最高，建议开发以沿街商业和投资性loft公寓产品为主，结合进行刚需类小高层住宅产品的规划；B地块沿街部分进行商业规划，内部以小高层住宅搭配低密多层洋房为主，主要体现居住品质C地块以小高层住宅规划为主，沿街部分进行商业开发,各产品形式规划设计建议,住宅产品建议,产品形式建议,综合考虑项目的整体调性和限高要求，建议住宅规划形式为小高层住宅和多层洋房的搭配。首批入市产品以小高层刚需和小改善户型为主。搭配少量洋房奠定整体调性，主抓再改人群。,住宅产品建议,户型配比组合建议,综合分析：1、项目整体定位中高端，启动区以刚需产品试水，配合少量大户型保证项目整体定位2、前文市调信息发现板块内主力供应及成交集中在80-130平方米户型居多3、后期根据当时市场和客户需求情况逐渐增加中大面积户型,建议首批住宅产品面积配比如下：,住宅产品建议,户型设计建议刚需类,两室两厅一卫85.89,两室两厅一卫95.08,两室两厅一卫101.7,综合考虑刚需类客群的购房需求和总价支付能力，建议此类户型设计面积区间在80-100平米左右，户型空间格局设计需要综合功能性和实用性于一体。另外结合内蒙人的购房心理，建议开间在可控程度内适当放大。,两室两厅一卫83.36,三室两厅一卫104.96,住宅产品建议,户型设计建议刚需类,中户增加双阳台或多阳台，100平米小三居，以豪宅水准设计刚需户型，功能更加完备,住宅产品建议,户型设计建议首改类,三室两厅一卫118,首改类客群通常是从常规两居向小三居过渡，户型面积需求多在120平以内，本案可以作为参考。,三室两厅两卫120,三室两厅两卫132.6,三室两厅两卫138,住宅产品建议,户型设计建议再改类,二次或多次改善类客户对户型面积要求较高，多在130平米以上，在功能设计上更注重享受，因此建议此类户型设计增加亮点，提升质感。如入户花园、多阳台露台、多阳卧等形式。,住宅产品建议,户型设计建议创新户型设计,为了促进顶层和底层房源的顺利去化，建议考虑在顶层和底层进行5.19层高的复式户型设计（呼市2013年7月新规住宅层高不超过5.2的均按单层面积计算），增加难去化房源的卖点，提升价值。,住宅产品建议,户型设计建议创新户型设计,建议在本案的改善类户型设计中考虑增加错层户型，增加户型设计感和品质感。动静分区更加明确。此类户型在呼市市场上很少见，可为销售宣传增加卖点。,入户花园及阳台,露台,空调外放机处,应用一：计容赠送方式,住宅产品建议,户型设计建议赠送面积方式的应用,利用超大入户花园和大阳台未超出标准限定的条件下只计一半建筑面积，达到半面积赠送目的；此方法是通过入户花园的形式来达到赠送完整功能房的目的，而非做入户花园；2010年获得突出销售表现的中天万里湘江便是采用这一方式实现赠送打造,入户花园可以隔成一个小书房，非常实用,中天万里湘江典型户型便是通过大入户花园赠送，实现二变三，并在销售期内获得很好的市场表现；,入户花园经典设计中通过奇偶层的入户花园错位设置，实现入户花园两层挑空，在专用为卧室等功能房的同时，还能通过隔层实现家庭杂物间等功能空间应用,左右错层的入户花园（两层高度）“6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼,入户花园经典设计：入户花园挑空赠送实景图,近20平方米的入户花园，使得客户感觉得到了实惠,“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼,错位双层高挑空阳台“偷面积”：其做法与错位高挑空入户花园同出一辙，只是运用在阳台部分；通过错位阳台设置，保证每户阳台双层挑空，后期交房由发展商将挑空空间又分割1个阳台，实现每户都享有双阳台的功能空间配置,双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户