房地产全程策划方案的撰写

房地产策划方案的编制目前我国房地产产业已由卖方市场转向买方市场，结合房地产市场规划营销理论与实践的运作方法，提出“房地产整体规划营销方案”，从项目用地初步引进规划营销的科学方法，结合房地产行业运作流程逐步实施核心内容1 .项目投资策划营销2 .项目规划设计策划营销3 .项目质量工期策划营销4 .项目形象策划营销5 .项目营销推广计划6 .项目顾问、销售和代理策划营销7 .项目服务策划营销8 .项目次要策划营销第一章项目投资策划营销项目投资规划营销是整个事件最重要的环节，反映了发展者选择开发项目的过程，这个过程是测量发展者物业运营能力的重要环节项目投资规划营销对项目的价格模拟和生产率分析，提出规避开发风险的战略建议，并对项目开发规律提出专业意见。项目用地周边环境分析1 .项目土地性质调查.地理位置地质地形状况土地面积和红线图土地规划的可用性.七通一平现状2 .项目用地周边环境调查.区域周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况3、分区交通条件调查.区域周边的市政网络按照公共汽车的现状、远景进行计划.项目水、路和空运情况区域周边的市道进入项目区域的直入交通网的现状4、周边市政辅助设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、饮食、体育生活服务娱乐场所.不利于周边可能存在的项目的干扰因素历史人文地区的影响二区域市场现状及其趋势判断一、宏观经济运行情况国内生产总值：第一产业数第二产业数第三产业数房地产所占比例和数量房地产开发景气指数国家宏观金融政策：货币政策利率房地产贷款政策.固定资产投资总额：全国和项目所在地其中房地产开发的比重社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品房价指数中国城市房地产合作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况和政府相关政策法规.项目所在地的居民住宅形态和比重.政府关于开发和流通各种住房的政策法规.政府就商品住宅的金融、市政计划等政策法规.短期中期政府的项目所在地和项目区划周边的市政计划3、项目所在地房地产市场整体供需现状4、项目所在地商品住宅市场板块划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格动向及市场价值发现6 .商品住宅的顾客构成和购买实况分析不同层次商品住宅客户分析商品住宅顾客购买行为分析三土地SWOT (深层次)分析1 .项目分区优势2 .项目分区劣势三、项目区划的机会点四.项目区划的威胁和困难四个项目市场定位1 .类比竞争楼盘调查.模拟竞争大楼的基本资料.项目户型结构的详细情况.项目规划设计和销售资料综合评价2 .项目定位.市场定位：区域定位基于主要客户的定位.功能定位建筑风格定位五项价值分析1 .商品住宅项目价值分析的基本方法和概念商品住房价值分析法(类似可行价值分析法):选择可模拟的项目决定这样的大楼价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析模拟项目价值可实现的各要素特点比较本项目和各种比较项目的价值实现要素的对比并定量化从价值要素的对比度来判断本项目能够实现的平均价格.模拟可实现价值决定因素：模拟土地价值a市政交通与直达交通便利性差异b项目周边环境差异：自然与绿化景观差异教育与人文景观的差异不同污染程度的差异社区素质差异c周边市政的便利性差异项目可以提高价值判断a建筑风格与立面设计、材质b单体户型设计c建筑空间布局与环艺设计d小区组合与物业管理电子形象包装与营销策划f开发人员品牌和实力价值实现的经济因素a经济因素b政策要素2 .项目能够实现价值分析模拟大厦的分析与评价.项目价值模拟分析：价值提升与要素比较分析的实现项目的模拟价值计算6料号价格模拟1、平均价格的确定住宅项目平均价格决定的主要方法：模拟价值算术平均法有效需求成本提高法a分析有效市场价格范围b确保合理利润率，增加有效需求价格用以上两种方法综合分析确定平均价格2 .项目中具体单位的价格模拟商品房价法：差异价格系数定价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数)确定不同的差异价格系数：决定基础平均价格确定系数决定幅度具体的单位价格模拟七个项目投入生产分析1 .项目经济技术指标仿真项目总体经济技术指标.第一期经济技术指标二、项目初步成本模拟成本模拟表及其说明3 .项目收入部分模拟.销售收入模拟：销售平均价格假设销售收入模拟表.利益模拟和说明：仿真说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本波动时对利润的影响销售价格波动对利润的影响八投资风险分析及其规避方法启示1 .项目风险性评估.价值提升及其实现的风险性：项目规划和设计是否足以增加项目周数边缘项目的模拟价值项目形象的包装和营销是否成功2 .资金运营风险性.减少资金占有比例，加快资金周转，降低财务成本.充分把握销售节奏和开发节奏，尽可能少的资金占用起步项目，在最短时间内实现资金回收3 .经济政策风险国际国内宏观经济状况的变化.国家地方有关房地产政策的公布和有关市政辅助设施的建设九开发节奏建议1 .影响项目发展节奏的基本因素政策规制因素.区划情况因素发展者操作水平因素资金投入量和资金回收要求销售战略、销售政策及价格控制因素市场供求因素上市时期的要求2 .项目开发节奏和结果预测.项目开发程序.项目投入产出评价结论第二章项目规划设计策划营销通过全面的科学投资规划营销分析，发展者有了明确的市场定位，进入了产品设计阶段。 房地产经过多年的发展，市场需求发生了根本变化，消费者对房地产建筑规划和单体设计的要求越来越高，他们追求实用优美的商品房，发展者以提高以人为本的规划思想和人居环境质量为目标，实现消费者的需求。 项目规划设计策划营销是根据市场需求专门设计的工作流程。项目规划设计策划营销以满足项目市场定位为出发点，进行项目区划总体规划布局，确定建筑风格和色彩规划，以目标客户为中心选择主力户型，引导室内装饰风格，充分提示项目环艺设计总体计划1 .项目分区概览.项目所属地区的现状.项目界限四周情况.项目地形状况2 .项目分区情况分析发展人员的初步规划与构想影响项目总体规划的不变经济技术因素.土地SWOT分析在总体规划中的利用和规避.项目市场定位中的主要经济指标参数3 .建筑空间布局.整个项目的平面规划及其说明.项目功能分类图及其说明4 .道路系统的布局.地块周边交通环境的形象：地块周围的基本网络项目所属区域道路建设及未来发展状况项目道路设置及其说明：项目主要出入口设置项目主要干线道路的设置项目车辆分流情况的说明项目停车场的布置5 .绿化系统的布局.地块周边景观环境的形象：地块周边历史、人文景观的综合叙述项目所属区域市政规划布局及未来发展方向.项目环艺计划和说明：项目绿化景观体系分析项目主要公共场所的环艺设计6 .公共建设和辅助系统.项目所在地周边市政辅助设施调查.项目集功能的配置和安排公共建筑外部立面设计启示：俱乐部屋外立面设计的启示市场营销中心外部立面设计的启示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计启示其他公共建筑(公共汽车站、围墙等)外立设计的启示公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特殊启示项目公共建筑外部环境概念设计7 .分期开发分期开发构想.首付开发构想8、集团开发强度双建筑风格定位1 .整个项目的建筑风格和色彩规划整个项目建筑风格的构想建筑色彩规划2 .建筑单体外立面设计提示商品住宅外立面设计提示：多层、小高层和高层外立面设计提示不同户型别墅外立面设计的启示房顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示商业房地产建筑风格设计的启示三主力家庭型选择1 .项目所在地区类似楼宇户型比较2 .项目职业状况分析和项目家庭型配置比率3、主力户型设计的启示普通住宅套房户型设计指南.跨越式、复式和跨越式户型设计的启示别墅户型设计的启示四、商业房地产户型设计的启示商业集团大厦平面设计的启示商场地板平面设计的启示办公楼平面设计的启示四室内空间布局装饰概念提示1 .室内空间布局提示2 .公共空间主题选择3、园林景观的提示5环境规划与艺术风格提示1 .项目周边环境调查和分析2 .整个项目的环境规划和艺术风格构想.区划的现有自然环境利用.项目人文环境的建设3、项目各组的环境概念设计群体内绿化与园艺设计群内共享空间设计群体内雕小物件设计的启示群体内椅设计的启示.组内广告栏、指导系统位置指南4 .项目公共建筑外部环境概念设计项目主入口环境概念设计项目营销中心外部环境概念设计.项目会外部环境概念设计项目营销示范中心可以在沿途建立环境概念设计.关于本项目的其他公共环境概念设计6公共家具概念设计的启示1、项目周边同类楼宇的公共家具装饰市场营销中心大堂管理事务所2 .本项目公共家具概念设计的启示七公共装饰材料选择指导1 .项目周边类似楼宇的公共装饰材料比较2 .本项目公共装饰材料的选择指导和装饰风格构想3 .项目营销示范单位的装修概念设计客厅装修概念设计厨房装饰的概念设计主人房屋装修的概念设计儿童房屋装修的概念设计客房装修概念设计.室内其他(阳台、玄关、门窗等)的装修指南4 .项目营销中心装修风格的呈现5、住宅装修标准的提示.多层、小高层、高层装修标准的提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示别墅装修标准提示八光设计与背景音乐指导1 .项目灯光设计项目公共建筑外立面照明设计项目公共绿化绿地的照明设计项目道路系统照明设计项目室内照明装饰设计2 .背景音乐指导广场音乐配置.项目室内的背景音乐配置九区未来生活方式的指导1 .项目建筑规划组评价2 .建设和引导未来的生活方式住户特征描述社区文化规划与设计第三章项目质量工期策划营销房地产营销，贯穿于商品的开发、建设、销售、服务的全过程。 质量工期是一个重要过程，由于房屋质量、工期延误等原因，经常发生销售停滞、楼房买家换房退房的现象。 它严重影响着发展者和项目的信赖度、荣誉度。 因此，项目质量工期策划营销是发展者必须确立的观念。建筑材料选择的启示1 .区域市场竞争大厦建筑材料选型模拟2 .新型建筑装饰材料的提示3 .建筑材料选用的启示二施工工艺指导1 .工程施工规范手册2 .施工技术特殊程序的提示三品质管理1 .项目工程招标投标内容提示2 .文明施工质量管理内容的提示四工期控制1 .项目开发的进展提示2 .施工组织和管理