房地产开发经营与管理试题

2013年发展、运营和管理一、单项选择题(共35题，每题1分。每个问题只有一个备选答案最符合问题的含义。请回答卡的相应号码被涂黑)1.新建重点中学周边房价的快速上涨表明房地产投资具有()特征。A.b .对政策的脆弱性C.d .适合长期投资2.张把他所有的公寓都以固定租金租了三年。张面临更大的风险如下()风险。A.b .通货膨胀政策C.d .或有损失3.整个投资市场的平均收益率为20%，国债收益率为10%，房地产投资市场相对于整个每个投资市场的系统风险系数为0.4，写字楼市场的系统风险系数相对于房地产投资市场的系统风险系数。是0.9，写字楼市场的预期回报率是()。13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6%4.国有建设用地使用权出让市场是()市场。A.完全竞争b .垄断竞争C.寡头垄断d .完全垄断5.一、二、三线城市房地产市场发展的差异和特点分析是房地产市场字段的()分析。A.总体结构b .产品结构c .投资结构d .区域结构6.一个城市2012年可供出租和出售的办公面积为90万平方米，年办公销售额为60万平方米。房间的数量房地产开发企业的直销量为15万平方米，2012年全市写字楼的吸收周期为()年。A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.507.在以下房地产市场预警指标中，它是()。A.b .住房价格合理性指数C.房价与租金之比8.房地产开发项目财务评价是房地产开发()阶段的一项重要工作。A.投资分析决策b .施工准备C.d .建筑租赁和销售9.通过招标、拍卖、悬挂等方式取得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行经营项目。李()。A.规划意见(选址)b .建设用地规划许可证C.国有土地使用许可证d .建设项目规划许可证10.一个有雄厚资金实力的房地产开发企业，在为它开发的住宅项目定价时，其销售价格明显低于其他同等级住宅项目的，企业采用的计价方法是()。A.目标定价b .领导定价C.挑战定价法d .遵循市场定价法11.从市场营销的角度来看，房地产市场可以细分主要是由于()异性。A.房地产产品b .项目位置c .房地产需求d .房价12.房地产市场调查的分析和评价，主要考虑房地产市场调查()。A.b .经济c .参与d .普遍性13.房地产营销中的“九金十银”现象描述了房地产消费市场的()特征。A.b .替代c .可变性d .季节性14.在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()。A.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿付能力分析d .房地产市场的供求分析15.下图显示了房地产开发企业运营模式下的典型现金流量表()。A.发展销售C.购买，持有，租赁，出售16.贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%。贷款的计息期为()。A.b月.季度C.六个月d年17.甲乙双方分别向银行申请相同金额、利率和期限的贷款。贷款期限为1年。甲方的还款方式是按月付息一次还本，而B的还款方式是按月付息一次还本付息。A甲、乙双方实际支付的利息之间的关系是()。A.i a ii b，I a ii b，C.ib=ib d.ib ib18.大约相当于钱，错误是()。在计算资金的等值时，金融机构资金运动开始时的资金量被称为时间价值在一定的时间和利率条件下，不同绝对金额的资金可以等值。19.某物业未来10年的租金收入最终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年年底。付款。如果年利率是6%，第五年末的租金是()元。甲14945.16乙15841. 87公元26764年51月28370.38日20.有人用1000万元买了一家商店出租。如果投资回报率为10%，运营期为20年年，年净营业收入相等，投资回报率为()万元。公元前100年17月46日C.117.46 D.672.7521.在甲、乙两个可比的房地产投资计划中，甲计划的开发经营期为4年，乙计划的开发经营期为4年开发运营期为3年。比较和选择两种方案的合适方法是()。A.净现值法C.差异投资内部收益率法22.房地产投资项目FIRR可以反映项目投资可以接受()。A.最低投资回报b .最高现金回报C.d .最高贷款利率23.王某以150万元的总价买下一家商铺出租，其中贷款金额60万元，本金每年偿还一次。利息支付78，000元，不含营业费用的年租金收入180，000元，王在贷款期间的税前现金返还费率是()。A.11. 33% B.12. 00%17.00% D.20.00%24.张买了一家商店出租。在商店购买中，银行提供了200，000元的贷款金额和贷款期限。抵押贷款期限为10年，年利率为7%，每年偿还本金和利息。该店潜在的年总租金收入为5.5英镑万元，空置费和租金损失为潜在总租金收入的10%，营业费用为实际租金收入的30%，项目偿债准备金率是()。A.1.16 B.1.22C.1. 74 D.1.9325.房地产开发项目盈亏平衡分析的盈亏平衡点是分析和计算风险因素的变化，使项目能够达到()当极限值。A.零利润b .零财务净现值C.基准收益率d .财务内部收益率26.线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是()。A.当销售量等于盈亏平衡产量时，单位产品销售价格B.当销售量小于盈亏平衡产量时的单位产品销售价格C.当销售量等于生产能力时，单位产品的最低销售价格D.当销售量等于生产能力时，单位产品的最高销售价格。27.一家房地产开发企业计划开发一个总建筑面积为50000平方米的住宅项目，销售面积为47500m2，项目开发成本为5000元/m2，平均销售价格为6500元/m2，营业税及附加为销售收入。占总数的5%。当项目利润为零时，最大允许降价幅度为()。14. 32% B.18. 62%C.19.03% D.23.08%28.下列房地产投资风险分析内容，在风险评估阶段应完成()。A.确定投资项目可能面临的风险b .衡量风险发生的概率C.分析风险产生的原因，提出应对风险的建议29.一家公司计划投资修建一个停车场。如果其总投资是用每个停车场的综合投资乘以汽车数量来估算的。资本，这种投资估算方法是()。A.单位估计b .单位指数估计C.工程量的近似计算d .估算指数法30.检查项目中所有投资的盈利能力，并为各种投资方案的比较建立一个共同的基础。有必要准备()。A.项目投资现金流量表C.所有投资者的现金流量表31.房地产开发项目产生的利润总额应首先使用()。A.b .提取法定盈余公积金C.缴纳企业所得税弥补企业5年内的累计亏损32.在股票市场的融资方式中，增发与配股相比的优势有()。A.降低成本b .减少限制C.更简单的操作d .不需要偿还本金和利息33.比较智慧34.一名投资者以30%的预付款订购了一栋办公楼，一年后办公楼的价格上涨了15%。投资预付款的回报率是()。15.0% B.21.4%30.0%至50.0%35.办公楼的可出租面积是指()。A.出租单位的可用面积加上共用建筑面积B.出租单元以及外墙、单元之间的隔墙以及单元和公共建筑空间之间的隔墙中使用的水平面投影面积C.出租单元和外墙、单元之间的隔墙以及单元和公共建筑空间之间的隔墙中使用的水平面投影面积的一半D.出租单元建筑面积加上共用建筑面积二、选择题(共15题，每题2分。每个问题的两个或两个以上的备选答案与问题的含义相匹配。请在答题纸上涂黑相应的数字。如果所有的数字都正确，你将得到2分。错误选择或多选题，不得分；少选，多选每个正确选项0.5)1.根据房地产投资的不同类型，物业用途包括()。A.住宅物业投资b .商业物业投资C.土地开发投资E.酒店投资2.根据增量股票细分，二级房地产市场包括()市场。A.b .土地使用权的转让C.销售新的商业住宅建筑E.二手房销售3.关于房地产泡沫和房地产过度开发，正确的有()。A.房地产的过度开发反映了市场供求的不平衡。房地产泡沫反映了市场价格和价值之间的偏差C.过度开发和房地产泡沫一样有害房地产泡沫通常会导致过度开发房地产市场没有泡沫，房地产可能被过度开发。4.地方政府的年度土地储备计划包括()。A.年初和年末土地储备规模b .年初开发规模C.年土地出让金总额d .年土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划5.以下分析房地产市场趋势的方法，属于()的定性分析。A.买方意向调查法b .销售人员意见综合法C.时间序列分析d .相关性分析E.专家意见法6.无论企业从什么角度进行市场细分，确定的细分市场必须具有()。A.可测量性b .可实现性C.d .盈利能力E.可分性7.储蓄利率和投资决策理论认为()。A.利率由货币供给和需求决定。利率是资本的租赁价格C.利率由可贷资金的供给和需求决定。利率水平取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响8.一名投资者购买了一栋办公楼用于出租。购买中60%的投资来自银行10提供的条款年利率为10%的按揭贷款，按年等额还本付息。假设办公楼的入住率稳定在85%和净值租金收入以每年6%的速度增长(收入出现在期初)。计划在第10年年底转售，预计投资者会有回报。比率是10%。办公资本现金流量现值计算公式包括()。9.在以下经济效果评价指标中，它们是衡量房地产开发项目“开发-销售”商业模式的指标有()。a .投资回报b .财产增值率C.开发利润d .成本利润率E.股本增长率10.关于开发出租或自营房地产投资项目的计算期限，正确的有()。A.计算期是项目的开发期计算期是项目的运营期计算期是项目开发期和运营期的总和计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用年限中较短的一年为最大值计算周期的单位可以是年、半年、季度和月11.房地产开发项目的临界点分析通常需要()分析。A.最低租赁价格b .最高土地收购价格C.最高项目成本d .最低租金A.b .土地增值税C.偿还贷款本金d .支付贷款利息E.生产费用14.相对于债务融资，股权融资的特点是()。A.到期还款b .无需偿还本金和利息C.d .分担投资风险E.分享投资利润15.能够改变盈利物业潜在总租金收入的因素有()。A.b .租金水平C.租金损失水平E.营业费用三、真假题(共15题，每题1分。根据判断结果，请将答题卡上相应的符号涂黑并使用“”表示正确，“”表示错误。不回答不得分，判断错误扣1分，该科目总分为0分点数)1.从房地产投资的角度来看，风险是指实际收入和预期收入之间的差额。()2.一般来说，在增量住房市场中，卖方比买方更了解房地产信息。()3.如果只有一个商业用地，土地使用权可以协议转让。()4.房地产开发项目一般只需要个别项目的竣工验收。()5.房地产开发项目的市场定位是塑造企业产品鲜明的个性或形象，使项目细分在市场中占据有利的竞争地位。()6.如果一个房地产投资项目的季度收益率为3%，其年实际收益率为12%。()7.在我国，房地产开发贷款按单一利率