房地产经营与开发课程设计

房地产开发与经营课程设计姓 名： 专 业：工程 管理学 号：指导老师日 期：2010.12.28武汉工业学院土木工程与建筑学院目 录一、武汉市国民经济发展现状分析二、武汉市房地产市场现状及分析三、本年度房地产市场出现的特点及成因四、预测与展望武汉市2010年房地产市场分析报告一 、武汉市国民经济发展现状分析武汉市主要经济指标1-11月(亿元)增幅(%)全口径财政收入1264.5344.2地方财政收入707.3457.5地方财政支出784.3855.0规模以上工业总产值5794.4929.3工业产品销售率(%)97.9-0.2农业总产值230.402.5全社会固定资产投资总额3212.7226.6社会消费品零售总额2268.2419.7进出口总额(亿美元) #出口总额(亿美元)实际利用外资(亿美元)金融机构存款余额比年初+1572.92亿 #城乡居民储蓄存款比年初+410.05亿金融机构贷款余额比年初+1220.33亿农民人均现金收入(元)9861.9615.8居民消费价格指数(%)102.9-二、武汉市房地产市场现状及分析。（1）2010年1-9月武汉房地产市场分析中国投资咨询网讯 武汉市房管局日前发布武房指数，4月份“国十条”发布后，武汉楼市在第三季度“量价齐跌”。其中，商品住房均价为6081.3元/平方米，比第二季度下降3.86%，为今年首次下降。武房指数显示，第三季度全市商品房新增供应28972套，其中商品住房20569套，写字楼1284套，其他7119套。商品房销售面积281.54万平方米，环比减少20.87%，同比减少21.54%；销售29000套，环比减少16.09%，同比减少13.83%。数据表明，三季度商品住房均价6081.3元/平方米，环比下降3.86%。其中，多层5737.31元/平方米，小高层4429.31元/平方米，高层6727.94元/平方米。写字楼均价5944.76元/平方米，环比下降14.62%。 同期，二手住房交易8712套，环比减少21.61%；90平方米以下3628套，占总量41.64%；3500-4000元/平方米的占总量26.06%，4000-4500元/平方米价位的占24.94%。价格方面，二手住房平均交易价格为4176.64元/平方米，环比下降5.62%。二手商铺平均交易价格为7016.93元/平方米，环比下降6.34%。2009年，武汉市房地产开发完成投资为778.59亿元，占全市社会固定资产投资25.9%，同比增长36.51；其中住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19。2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1；其中，新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1，占房屋施工面积的79.8；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2，占房屋新开工面积的75.56。2009年，全市商品房销售均价为5496.13元平方米，同比上涨6.76%；其中，商品住房销售均价为5265.91元平方米，同比上升7.84%。武汉房价行情 城市GDP的增长将带动房价的增长目前武汉已成功获批为中国中部中心城市，政策与资源将得到国家倾斜，未来经济发展必然加速，而经济的发展自然带来房价上扬。与目前一线城市相比，武汉处于绝对的价格洼地，目前中心区房价不到一线城市的1/3，可谓升值潜力巨大！从上图我们不难发现，GDP与房价的增长是成正比的。目前武汉GDP年度增长率约为13%，以此计算，预计2015年，武汉GDP将达到9000亿以上，超过2009年深圳的规模，即使考虑调控因素，届时武汉房价也将与深圳09年的房价靠拢，价格翻番指日可待！城市依环线发展，房产价值由环线决定随着城市化进程的不断深入，城市经济的快速发展，人们的居住趋势也逐渐由核心区域向外偏移，形成以环线以内、中心区边缘以外呈环状区域的第一居所聚集区，这就是环线理论。随着环线与地产关系的愈加紧密，这一理论也逐渐演变为房地产价值划分的依据，事实表明，环线对界定房地产区位价值以及价格定位体系的重要性正日益凸显，房产跟随环线发展的轨迹已十分明显。综观国内其他一线城市的房地产发展，都会发现一个共同特点：以环城公路为界限，距市中心越近房产价值越高。环线内最明智的投资选择事实上，我们可以看出在内环线上，商业配套、科技智能产品、绿色生态都是人们向往的生活，换言之，有以上三点的内环线楼盘均具有很强投资价值，但在环线之内，房产投资最看中的又是什么？纵观武汉内环，我们会发现汉口是商业中心，武昌是政务文化中心，而汉阳则是生态居住中心。在此基础上，我们分析下内环上的典型楼盘，发现华润中央公园（查看户型 物业 地图 团购）就是以生态环境为主的高品质住宅，它是内环线上仅有的有生态而且是成品生态的项目，这使华润中央公园在内环线上更加具有稀缺性。而其所在的土地曾经是中国近代工业的发源地，是一块经过历史沉淀的土地，这使得华润中央公园在内环线上更显得弥足可贵。并且不置可否，华润置地中央公园在市场上有着出色表现及口碑，也确是内环线内最值得投资的高端标杆项目之一。其实，投资的选择并不难，作为投资人，投资在内环线楼盘上，只需要再考虑到自己的实际喜好加上性价比参照，就不难做出正确的房产投资选择了。三、本年度房地产市场出现的特点及成因2010年来，受前期市场销售火爆推动，各房地产企业加大投资力度，房地产投资增速在一直呈高速增长，“国十条”出台后，开发投资增速开始明显回落。上半年，全市房地产开发完成投资436.50亿元，增长51.6%，增幅高于全社会固定投资24.2个百分点，有力拉动了全市投资较快增长。2010年16月，全市房地产开发投资增幅较12月、13月、14月、15月分别回落41.9、21、14.5和7.5个百分点，增幅逐月回落。房地产开发投资占全社会固定投资的比重为27.2%，比上年同期提高了4.3个百分点。16月，全市房地产投资中住宅投资225.13亿元，增长14.2%，比房地产开发增速低37.4个百分点，住宅投资占房地产投资比重为51.6%，比上年同期下降16.9个百分点。2010年16月，全市商品房销售面积519.51万平方米，同比增长8.6%，增幅较今年13、14、15月分别回落54.8、28.9和17.8个百分点。其中商品住宅销售490.22万平方米，同比增长5.7%，分别较13、14、15月回落24.5、29.5和16个百分点。截止8 月，全市总体成交7607 套76.55 万平方米，成交环比增加11.77%，成交价格下降12.1%。2010年3月8日，武汉市城市总体规划通过国务院正式批复。武汉在全国发展布局中的功能定位由上轮总规的“我国中部重要的中心城市”，上升为“我国中部地区的中心城市”。这个变动，“锁定”了武汉作为中部地区龙头城市的地位。这表明武汉的城市定位在国家层面得到确认和显著提升，武汉城市发展上升到了国家高度。这无疑为武汉的房地产行业带来了长期利好，总体来看，武汉房地产市场还处于青年期，未来发展潜力还很大，特别是商业地产方面，武汉商业地产价值有待发掘。四、预测与展望。在阳光100置业集团董事长易小迪看来，二、三线城市的楼市已经迎来了春天。“我们所在的城市进入了增长通道，我们所针对的客群进入了增长通道，客群的购房需求在放大”。新浪乐居论坛3 W/ D E6 - J 一线城市开发是“昨天”的事情8 Q8 2 e4 |4 $ 房产论坛,装修论坛,业主论坛装修论坛,业主论坛+ C7 e b: T1 H “北京、上海等一线城市和二线城市昨天做的事情，三线城市今天也在重复。”对于武汉拿地，易小迪告诉记者，他是在做“今天”的事情。0 x r/ G. j: M+ b) r买房,购房,装修论坛,房产论坛 二、三线城市的刚性需求在实实在在的增长。2009年底的中央经济工作会议提出推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，这将给二、三线城市房地产带来更大的机会。2 xZ! U$ j “2009年的经济情况并不如想象的那么健康，区域经济是冷热不均，全国楼市人为造成的夹生饭，有些地方熟透了，有些还是生的。热点的城市和欧洲接轨了，贫困的城市和非洲接轨了，所以，中国的房地产开发，还有很大的发展空间。”阳光100董事长易小迪谈道。买房,购房,装修论坛,房产论坛( W% # b 二三线城市迎来“城镇化”浪潮买房,购房,装修论坛,房产论坛+ F% b0 * x# Y2 y 上世纪90年代，由第一次房改所带动的中国城市化浪潮，吸引了大量年轻人涌向正在迅速崛起与繁荣的省市中心城市；与此同时，中国逐渐成为世界工厂而形成的一个个工业制造基地集聚了大量有技术、有特长的年轻一代移民。此后，在“城市化”的基础上，“城镇化”浪潮进一步出现，二三线城市成为年轻人寻找机会的新目标。城市化于城镇化浪潮和工业制造基地带来潜在的巨大住房需求，易小迪敏锐地发现这两大趋势，制定了阳光100顺应趋势发展方向的企业战略。新浪乐居, 8 F! ; Z - P! r. v. / 5 e E 城市的选择只是第一步，在城市中选择适合开发的地带是第二步，也需有自己的拿地标准。“通常在城市潜力巨大的新兴地带，开发规模较大的复合型时尚社区发展潜力大。”。 9 T3 O% N6 T9 k, T l 武汉房地产正在进入一个黄金时代1 i9 U9 C9 n房产论坛,装修论坛,业主论坛 “武汉实质上就是要走进一个快速和健康的增长轨道。”易小迪认为，房价过低，意味着市场不活跃，也不完全等于它是健康的，它可能是低迷。他认为，现在很多的三线城市低迷之后就不能形成城市的迅速增长，城市设施也不能得到很好改善。而十年前的武汉就是这样，不过现在武汉已经进入一个黄金时代，它的房地产会快速发展，城市规模会迅速增加，外来人口会越来越多，产业在升级换代，城市的未来功能会发生很大的变化。1 _: S! A$ m 对于武汉光谷的理解，易小迪认为是从郊区变成城市，从城市变成新兴的都市中心