房地产销售和客户拉近关系秘诀

房地产销售和客户拉近关系秘诀1.使客户建立一种真正的兴趣，不要光盯着客户的口袋 2. 找到某种共同的基础（共同话题）3. 真心实意的称赞或表扬客户，但不要太频繁4. 让客户笑起来，让他感到很开心5. 经常微笑6. 鼓励客户谈自己每个人都喜欢这样7. 保持目光接触显示诚意8. 经常叫客户的名字（同龄）显示诚意9. 取得共识10. 只有两种人为对方的恭维所迷惑，这就是男人和女人11. 主动模仿客户的言行12. 告诉客户一个秘密，让他对你产生信任，使对方的关系显得更亲密13. 主动透露一些个人信息，并且鼓励客户也这样做14. 对客户做一个承诺，例如：吃饭 打球等15. 给客户讲一个动听的故事（亲切感）16. 始终彬彬有礼17. 与客户有轻微的身体接触，不要太粗鲁、太频繁18. 直接提出自己的要求（有些时候）19. 人都愿意与自己意志相投的人打交道，应与客户保持一致20. 记得你有两个耳朵、一张嘴按这个比例运用它们如何充分利用网络技术制定有效的市场营销模式创新，是房地产微观经营层面关注的新焦点。微软总裁比尔盖茨说，“房地产业将会由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并接受它的人，才能在房地产业生存下去。”那么，互联网又能为房地产业的市场营销模式做些什么呢？ 模式一：市场与渠道创新。开拓新市场与新渠道是房地产营销的重要一环，美国的全球及全球商业电子签名法早已生效，网上购房等大宗交易再不用多加一道“纸笔签名”手续，直接通过电子签名的方式就可以快速完成。我国大多数商务网站已具备网上结算的功能，但由于我国信用卡使用率还较低，人们对安全和信用存在疑虑；房地产属于不动产，人们的重视程度和购买心理都阻碍着网上购房的进行。这也说明新的市场潜力巨大，一个统一的网上房地产交易中心将推动房地产销售的进一步良性发展。模式二：产品与品牌创新。地域选择是传统房地产经营要考虑的首要问题。中国房地产产品品牌的营销的效用已经表现得十分明显。在北京，提起房地产，人们就会想起华远；在深圳，万科首屈一指。由一个行业能联想到一个公司，这就是产品品牌的巨大效应。网络经济时代，顾客选择产品的方式仅是轻轻一点鼠标，品牌转换成本大为降低，因而产品忠诚度也更难维持。实施品牌战略，勿庸置疑是争取顾客眼球的法宝。模式三：价格与竞价创新。经典经济学认为，信息不对称是价格波动的重要原因，但在互联网上由于信息传播的高效性、对称性，价格的波动将会非常有限，因而寻求接近房地产产品价值的开盘价将显得越发重要。网络竞价是一种新兴的定价方式，它由消费者按照其所掌握的有关综合信息和物业评价以及需求的迫切程度等因素给出自己的报价。开发商将众多消费者的报价比较分析，择优达成交易。模式四：低成本直销创新。网上直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点；另一种做法是委托信息服务商发布网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣金，而且还可同时利用网络工具收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象。模式五：高效益房产中介创新。随着商品房交易的日趋活跃，网络中介的机会也越来越多，如根据网民的需要，提供房产方面相关的法律知识、专业知识，聘请专家为网民的置业量身定做等。所以房产中介应定位于信息提供个性化服务。模式六：房地产开发创新。用电子商务的优势来改造传统房地产运作的各个环节，实施企业内部管理的信息化。在开发阶段最重要的是土地的选择与购买，最繁杂的是道道审批手续，如果这些都能在网上完成，将大大提高效率、节约成本。模式七：开发商促销创新。目前，企业通常采用以下途径推销商务站点，即借助一些着名网站推销自己，在设计要求上，广告一般应图案简洁，文字精练，引人注目。此外，还要从广告的发布方式、发布时间、发布的频率等方面综合考虑，全盘制定网址发布策略。模式八：宣传广告创新。网络广告虽然不会取代传统房展会上的广告牌、展板、海报、楼书等，但其集图、文、声、像的形式，传送更多感官的信息，在成本、时效性上则大大优于传统广告媒体。纵观众多传统广告，多是图、文、信息，建议多采用现代的计算机技术，如三维虚拟技术，可以让顾客身临其境般感受商品或服务。网络广告还可以说是一对一的交流，点击者是对房屋感兴趣的群体，他们可以有选择地点击，开发商可以设计获得点击者的信息反馈。这充分体现了互联网络媒体的最大优势互动服务。模式九：建材采购创新。关于房地产建材，可以建立公共交易平台，实现B2B电子商务方案。今年2月末，深圳万科董事长王石表示意欲拓展B2B电子商务，主要是“网上建材采购计划”。而且万科准备联合南北同行，展开集体行动。该公司的研究报告显示，通过网上集体采购，最高可节省成本25。模式十：房产拍卖创新。网上房产拍卖并非一帆风顺，由于身份认证、时效性、合法性等问题，网上房产拍卖还未能得到大家的认可，但这也必将成为房地产电子商务一个不可缺少的方面。此外，传统的价格折扣策略、人员推销策略、多方式的销售形式策略在网络营销中仍然起着不可替代的作用，其形式和内涵也将随着时代的进步得到变革与完善。简单的总结房地产销售十大招数，和大家共享，不甚专业，也不能以偏概全。不知道你中招没有？ 第一、饥饿疗法。这是在楼市火爆的时候屡试不爽的绝招之一，让你看到包子却抢不到，不断的向上拉吊着苹果的绳子，让买房者不断的跟着向上攀登，还要努力的想甩掉身旁的跟随者。如此，楼价不断高升，老百姓被一步步牵引到悬崖边。第二、最后通牒。今天永远是截至的最后一天，过了这村就没这店了，你直接乖乖的交钱了事。在房价向上的时候，明天的价格就是今天价格的N倍，下手的人窃喜，迟疑的悔的肠子都青了。在房价一路向下的时候，蓦然回首，更低的价格就在灯火阑珊后。第三、休克疗法。不管是涨的快还是降的快，如果难以应付，那就休克过去，暂时躺在地上，装死，这样减少体力消耗可以更好的赚取更多的超额利润或者可以熬过更为漫长的冬天。第四、排队造势。进行充分的房地产营销设计，采取各种手段让更多人，哪怕是不相关的或者是自己花钱雇来的，在一个时点上一定要人满为患，让你相信火爆，甚至搞点热闹的音乐，催人奋进，让你掏钱。第五、欲擒故纵。先在媒体上放风，透露楼盘将以某某价格开盘，品质如何如何好，吊起你的胃口，但让你对价格有些不满意，等要开盘的时候突然抛出撒手锏，降价相当的比例，因为之前已经提高了你的期望值，所以这时候的价格已经让你满意，只能爽快的心甘情愿的买下其实并不便宜的房子。第六、改头换面。如果项目不小，不妨就人为的划分为一二三期，一期趟路，二期望风，三期收割。当然了，这是楼市疯狂的时候最好的计谋。楼市不好了，那就鸟枪换炮了。比如，设计一个好听的名字，让人望文生义，觉得和此前的不一样，这样就失去了和以前价格的可比性，老客户被蒙在鼓里不会闹事，新客户好像捡了天上掉下的馅饼。其实，你只要到房产交易主管部门查一下，剥掉那层光鲜的外衣，会发现其本来的面目。第七、死缠烂打。一旦你的信息被有目的的透露给售楼小姐，那你可能就不定时的接收到“骚扰”短信，还会有各种各样的促销信息，直到你缴械投降。当然，要是在楼市牛的时候，你也许会有准备要看售楼先生小姐的脸色。那时候你才是要死缠烂打才能把脖子洗干净送上去被宰。第八、媒体狂轰。纳粹的名言，假话说一千遍就成了真理，开发商们都学到了真经。铺天盖地的各种广告宣传、专家访谈、记者报道，让你随时随地都跑不出他们布下的埋伏圈。等你听的多了，以前不信的也信了，只能愿者上钩。第九、“托”字了得。吃饭有饭托，就医有医托，开发商更是会有各种“托”来营造气氛、拉你下水。有政府官员的托，告诉老百姓房价降不了，你得赶快买，政府要托市；有专家和黑嘴鼓动你，赶快买早点买，买大的，否则会后悔，推着你买；有销售人员在现场营造热销气氛，点钞机拼命的响，签单的笔用不过来，其实，很可能只有你一个人是真实的买单。当然，各种中介和媒体，也是自愿来当这个托，毕竟托住了开发商，也等于是托住了自己的未来和财富。第十、团购。这个以前只在某些消费品上有点人气的采购方式，如今被开发商利用起来了，以媒体的名义纠集网友以“团购”为名变相打折降价促销，这样也可以堵住高房价时被套牢的老业主的嘴，同时也营造了热销的氛围，两全其美。不过，一个后台是开发商、前台是开发商的发声筒“房地产协会”和几家以房地产为生的网站，如此的“团购”能代表老百姓的利益，能让老百姓得到实惠，值得深思。屋出租合同样本出租方：承租方：根据中华人民共和国合同法及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条房屋座落、间数、面积、房屋质量第二条 租赁期限租赁期共_年零_月，出租方从_年_月_日起将出租房屋交付承租方使用，至_年_月_日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借的;2.承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;3.承租人拖欠租金累计达_个月的。租房合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。第三条租金和租金的交纳期限租金的标准和交纳期限，按国家_的规定执行(如国家没有统一规定的，此条由出租方和承租方协商确定，但不得任意抬高)。第四条 租赁期间房屋修缮修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应每隔_月(或年)认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，届时承租人付出修缮费用即用以充抵租金或由出租人分期偿还。第五条 出租方与承租方的变更1.如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。2.出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。3.承租人需要与第三人互换住房时，应事先征得出租人同意;出租人应当支持承租人的合理要求。第六条 违约责任1.出租方未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔偿_元。2.出租方未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金_元。3.出租方未按时(或未按要求)修缮出租房屋的，负责偿付违约金_元;如因此造成承租方人员人身受到伤害或财物受毁的，负责赔偿损失。4.承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金_元。5.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金_元;如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。第七条 免责条件房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。第八条 争议的解决方式本合同范本在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向工商局经济合同仲裁委员会申请调解或仲裁，也可以向人民法院起诉第九条 合同范本其他约定事项第十合同范本未尽事宜，一律按中华人民共和国合同法的有关规定，经合同双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。房屋租赁合同 出租方（甲方）：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXX承租方（乙方）：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXX甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议： 一、甲方将位于XX市XX街道XX小区X号楼XXXX号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，计X个月。二、本房屋月租金为人民币XX元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初X日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方