房产经纪人谈判技巧

房地产经纪人协商技术市场低迷，住房供应客户开发方法？房主协商方法，买方价格调整？有效的销售呼叫，业务区耕作，销售8个阶段，客户跟踪维护，交易案例分析，网络营销指导，经纪人操作技术和规格，自行时间安排，经纪人工作的各个方面，完全复制百万业绩经纪人的路！包括金牌经纪人的实战讲座DVD光盘在内，该论坛正在首先试用连载。卖方协商的方法。1、委托时防止协商。委托的时候要防止协商。就是比特。让房东感受到他的价格没有胳膊的把握，事先给房东打预防针。房主放鸽子协商。和房东约定时间提前带顾客来看或再看，等一个小时或两个小时后通知房东，顾客就不来了。因为家人商量后，觉得价格昂贵(或其他原因)，最终决定不来。达到争取房东心理的目标。3、市场情况(SWOT)分析。优点：尽量掌握和发挥房屋销售点的缺点：的致命缺点，案例模式，环境，住房年龄，住房状况，改造等，机会：利用时事政策，产业动态等丰富新闻攻击房主。例如，最近买方供应中断现象。国家对房地产的严格管制政策，银行的房地产风险评估等。要打印出来给房东看。在：市场上威胁流通的竞争产品带来的住宅销售威胁：可以在：A附近明星房地产、基准低廉案例、新房地产图书和广告中选择。b对等、对等卡等类型的住宅；c市场比较(纵向、上升和下降等)、未销售成本分析：利息、维护、水煤、市场变化等、替代案例研究分析：A再改造后租赁问题、改造成本增加、租户不稳定、租赁延迟、到期后住房整理问题、家具折旧等；b公馆问题；所有的风险都要冒，不可实现，失去新的投资机会，感情的话(人都是感性的动物):A不如短暂的痛苦；b过去是作废支票，未来是未兑现的支票，现在是现金支票；学c驾驶的话，应该在刹车在哪里，投资房地产上设立“停店”，d不建议因为这样的业绩销售。真是个好价钱。案例：总住房价格为400万套，贷款期限为200万，7年，面积为285平方，那么一年内保留的住房价格是多少？(利率5.31%，管理费4元/平方)计算：一年支付的银行利息=10万8千现在出售外汇的资金=200万现金存款银行的一年利息=31680元1年管理费=13680元一年以上=约元目前400万销售=一年后销售415万，再次分析这个结论(结合李文消息)。4、空房子虚拟协商。卖场本身就有房子的钥匙。把报告结果反馈给房东。借顾客的嘴打房东。例如，房间类型不好，法律和秩序不好，或部队设施不完善，达到协商的目的。或者买方看了这个价格，也不看，王先生，你说我们该怎么办？5.通过交错协商法，用不同的中介公司名称打电话，实现协商的目的。6、大平美、小平美协商法。当客房类型足够大的时候，我们可以协商平美单价，当客房类型比较小的时候，我们可以协商总额。7、建议以租赁方式销售，并通知房东可以租房子。房东本来卖了一个房间，但经纪人为什么建议租呢？价格高，卖不出去。所以只租了。8、客户参与法：王老师，今天我骂了老顾客。怎么了？我把你的房子推荐给我的一个投资老顾客，他说，你是经纪人啊，这个价格也推荐给我。王老师，今天有人说我们吃差异吗？啊？我们把你的房子挂在那里，有些顾客说我们在吃差异，房子价格那么高。不是吃差额吗？王先生，我向我们店经理推荐你的房间。商店经理不同意这个价格做广告，说广告也没有人打电话。把问题推给房东看他的反应。房东协商了住房价格。经纪人说，顾客说我们都要有诚意才能看，集团数量不多，所以真想买的集团就足够了。经纪人：没有人来浪费时间，因为顾客反映出太高的价格。经纪人：有些顾客听到我们的报价就挂了电话。经纪人：挂广告招牌的时候，有顾客说看到你家了，问你有印象吗？他说，价格XX万美元已经考虑在内。或者有点贵。如果主人不承认，经纪人：买方可能弄错了。(故意监视所有者对价格的反应)10、门点安排，拥有多个“顾客”组，集中在房子上，选择房子的缺陷，让卖家施加心理压力；11、(资料准备)同类住宅比较，压制房东的心理价格；12、冷淡的处理，干燥房东，使他觉得房价太高，没有人问；13、经纪人进行热处理，现场带现金，诱惑房主下定决心；协商16笔划：1.委托诗：与房东签订独家委托合同后，再坚持5分钟，再问一次？如果买方出现，至少可以收取一定的定金，获得一定空间的心理价格，并带委托书修改；2、棘手的住房缺点：房主的住房状况(如公寓布局、周边、照明、油漆、裂缝、漏水等)以买方的立场应对，意见综合后，协商者指出，买方需要这个地区，但在提出的价格上存在问题。3.邻居毁谤或管理员破坏的情况：因为管理员说这里的环境和居民质量不好，或者合伙人的恶意混乱陷入了管理员的困难。即可从workspace页面中移除物件。即可从workspace页面中移除物件。等等，买方很容易撤退。4、市场行情比较：房主提出价格后，应进一步讨论其依据和原因，提出最近销售及市场交易的实证后，协商价格，房主陷入降价，房主应以更合理的价格诱导房主。5.强调自己是个体经营客户。房主对投资者价格不是最好的。相反，强调买方直接使用的话，从心理上来说，房主很可能被视为市场行情，这样的买家对房主更有诚意。6、提议提案、意图金合同：说明买方看到房间时冲动，好不容易支付了意图金，并表示：如果没有拿出意图金合同，向房东收取定金或签订正式合同，一切都是未知数，买方回家后容易受到别人的影响，意志变弱。那是房东的损失，千万别熬夜。7.交换协商者：交换是双方协商经常使用的方式。无论男人换女人还是甲，争论的论述都不一样，因此也可以以转换协议内容为目标。8、变更谈判地点：原来在房东家谈话，环境被他控制了，可能去了其他地方，或者公司，或者邀请了一杯咖啡去咖啡馆。即可从workspace页面中移除物件。即可从workspace页面中移除物件。随着场所的变化和气氛的转换，价格沟通将会有突破。9.和同事唱黑白脸：在角色扮演中，叫杨弹簧，黑白脸，下半密半巴。即可从workspace页面中移除物件。即可从workspace页面中移除物件。每走一步都很棒，协商效果更好。10适时的调解人介入：有时情况遇到困难，需要监督人和承包人。即可从workspace页面中移除物件。即可从workspace页面中移除物件。对方可靠，业界领导人或专业人士协调，可以迅速确认协议。11、1人一半，都很公平：在提出价格的时候，把其中的价格处理一半，继续强调实际上差别不多，一个一个地让步一半，结局公平，房东要慎重考虑。12、担任主角，强有力的导游：经过长时间的协商，情况已经陷入僵局的时候，房东沉默或犹豫的时候，可以采取合同，果断地变更人数。“这已经是说服买方的好价格”，观察了他是否能接受。因为突然的大动作和他的默许也是非常重要的手段。13、好奉承，投资：有些人喜欢听好话，所以“礼不怪很多人，爱所有甜蜜的人”的赞美之词，为了赢得欢心，调整房主的感情，并提供沟通价格的机会。14.现金的诱惑：据说拿着现金或支票绝对有效。现金就在眼前，虽然有很大的差别，但是房东陷入困难的情况，就会用3英寸的口才立刻一刀打死他。15.根据时机的打击：如果正好引入新的政策或遇到其他淡季等，进行符合时机的打击，如果房东不抓住机会，就不等人。16.双方见面三分之一，也许可以见面，感受现场感，软化房东，把死马当作活医生。协商注意事项：1、等同事接到医生后，不要再协商了。当同事收到意向金的时候，让他们觉得达成交易，有助于大家更愿意卖你的案子。否则，全部受理你的案件的结果都不会成功，最终大家都不会想卖掉。因此，早期协商有助于改善自我形象，可以提前达成交易。第二，紧急协商(见本书紧急协商文章)如果超过两次，房主可能会累，主要最好进行平时温和的呼吁和理性的分析。3、经纪人协商不能以优惠服务费抵消。容易形成习惯，设定对自己的疑问和协商水平，影响个人和店面业绩。4、在协商中投标的客户要少，提高次数不能多。否则，会产生房主认为住宅卖得好或价格还有很多空间的错觉。5、如果住户谈论这个价格(不要靠近)，如果说信任感没有建立好，为了建立信任感，可以建议暂时不要卖。6、角色立场要明确。协商时，买方立场僵硬，但作为与房东的朋友的立场柔和。“我们”这个称呼在协商过程中总是使用，和主人命运在一起，让主人感觉到不是在和自己协商，而是为自己着想，不战而讨好别人的军队。7、仔细聆听住户的话，抓住对方的弱点，向对方提问，看看他的反应。8、避免经纪人先投标，以便房东告诉你心理价格。像价格调整一样，谁先出价，谁先死。房东先移动价格之前，我们都卖房子的时候有很多作业，“平衡，衡量自己的能力”，心里已经有了价格底线，这种协调不容易告诉买方或经纪人，好的经纪人会通过与顾客的良好互动，让顾客放心说心理价格，而不是自由评价或随便出价。9、在说价格之前，请确认交易条件。在住宅买卖过程中，决定是否交易的关键往往是除了价格以外，还有很多要决定的条件。部队设备、付款方法、交货时间等一般来说价格更敏感，所以谈条件后对价格的想法会像转移敏感话题一样达到同样的效果。10，如果在条件接近的时候利用二分之一法则，在协商时将中间值后退一步也是很快的速度。11.不要想顾客会怎么想。主人不降价就不尝试。好的经纪人应该先扔“协商”，等待主人回复12，谈判的最大武器来自经理的信任。出发前要做好准备，不做准备，紧急协商，这是绝对禁止的。13、不要加入个人主观(个人行情)因素，当然要考虑市场行情值这个价格。请记住，客户投标是实际市场价格。14如果你没有信心，就可能受到打击，甚至没有建立跟住户的信任感，住户就可能对你的能力产生怀疑，然后开口说话。(。15、没有打击和卡的投标。那样的话，房东会判断你的心理价格，经纪人会陷入协商的被动局面。16、协商像日常公式一样，会引起顾客的不信任。17、协商不要对行情判断过于乐观。现在市场每天都在变化，所以你认为今天合适的价格下周未必是好价格。所以经纪人对市价不太乐观。18、协商暂时